Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AgInt no REsp 2078733/SP (2023/0182576-8)
RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI
AGRAVANTE: LUCIO MARTINS DE LIMA
AGRAVANTE: ANA ELISABETH WEISS MARTINS DE LIMA
AGRAVANTE: MARCELO WEISS MARTINS DE LIMA
AGRAVANTE: PATRICIA WEISS MARTINS DE LIMA
AGRAVANTE: EDUARDO WEISS MARTINS DE LIMA
ADVOGADO: EDUARDO WEISS MARTINS DE LIMA (EM CAUSA PRÓPRIA) - SP150125
AGRAVADO: SOCIEDADE DOS MORADORES DO JARDIM APOLO
ADVOGADOS: TÉMI COSTA CORRÊA - SP176268
MATHEUS FELIPE FERREIRA FRANCISCO - SP375748
DECISÃO Trata-se de agravo interno, interposto por LUCIO MARTINS DE LIMA - ESPÓLIO e OUTROS, contra decisão monocrática, acostada às fls. 1094/1098, e-STJ, da lavra deste signatário, que negou provimento ao recurso especial dos recorrentes, com amparo na Súmula 280 do STF. Irresignados, os insurgentes interpõem agravo interno (fls. 1102/1126, e-STJ), sustentando, em síntese, o afastamento da Súmula 280 do STF ao caso. Afirmam que o Recurso Especial não está fundamentado em ofensa a lei local e sim exaustivamente amparado nas decisões em Repercussão Geral que colocam a liberdade associativa acima da tese de vedação ao enriquecimento ilícito. Impugnação às fls. 1130/1147, e-STJ. Tendo em vista as razões invocadas no agravo interno reconsidero a decisão de fls. 1094/1098, e-STJ e passo, de pronto, à nova análise do recurso especial. Depreende-se dos autos que os recorrentes interpuseram recurso especial, com fundamento no art. 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, em face acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 668, e-STJ): Cobrança - Despesas de manutenção - Questão apreciada à luz do Tema 492 do Supremo Tribunal Federal e do Tema 882 do Superior Tribunal de Justiça, que não se aplicam ao caso, porque os réus anuiram com o fechamento do loteamento e estavam cientes da responsabilidade que assumiram - Não se trata, ademais, de contribuição destinada à manutenção da própria associação, que não pode ser exigida dos não filiados e sim à parte dos réus nas despesas de manutenção dos serviços que beneficiam o lote - Decisão mantida - Recurso improvido. Opostos embargos de declaração (fls. 943/951, e-STJ), estes foram rejeitados. Em suas razões recursais (fls. 676/704, e-STJ), os recorrente apontaram, além de divergência jurisprudencial, ofensa aos artigos 927, III e 928 do Código de Processo Civil/15, sustentando a impossibilidade de as associações cobrarem taxa de manutenção de não associados. Por fim, sustenta a inobservância pelo Tribunal de origem dos Temas 882 do STJ e 492 do STF. Contrarrazões às fls. 1037/1056, e-STJ. Após decisão de admissibilidade do recurso especial (fl. 1075/1080, e-STJ), os autos ascenderam a esta egrégia Corte de Justiça. É o relatório. Decido. A irresignação merece prosperar. 1. Cinge-se a controvérsia recursal sobre a possibilidade de cobrança por associações de taxa de manutenção de não associados. Os recorrentes apontam além de divergência jurisprudencial, ofensa aos arts. 926, 927 do CPC/15, e sustentam a impossibilidade de as associações cobrarem taxa de manutenção de não associados. No particular, colhe-se do acórdão recorrido (fls. 671/673, e-STJ): 3. A associação cobra dos réus, proprietários de lote, despesas de manutenção desde dezembro de2016, mais as parcelas subsequentes (fls. 158). Já decidiu o Supremo Tribunal Federal, Tema 492, que: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Também decidiu o Superior Tribunal de Justiça que os proprietários de imóveis que não integram ou não aderem à associação de moradores não estariam obrigados ao pagamento compulsório de despesas ou de outras contribuições, referidas nos recursos especiais 1280871/SP e 1439163/SP (Tema 882 do STJ). Ocorre, todavia, que não existem elementos que comprovem estar a cobrança desvinculada dos serviços prestados pela autora e, além disso, os réus anuiram expressamente com o fechamento do loteamento, nos termos da Lei Municipal 5441/99(conferir in fine fls. 87, 88, 92 e 105), ocasião em que foi transferido aos moradores a responsabilidade pelo controle do acesso, segurança, limpeza, conservação e manutenção, sendo intuitivo que já estavam ciente da forma de gestão, de forma que as decisões acima mencionadas não podem ser aplicadas ao caso concreto. Deve prevalecer a tese que reconhece a legitimidade da cobrança mesmo aos proprietários não filiados à associação que administra o loteamento. Há tempos decidiu o Superior Tribunal de Justiça (REsp n.490.419-SP, de relatoria da Ministra Nancy Andriguij.10/06/2003) que “o proprietário do lote integrante do loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviço de conservação, limpeza e manutenção, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não se afigura justo nem jurídico que se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas, sem a devida contraprestação”. Não está em jogo a liberdade de associação e sim o princípio que veda o enriquecimento sem causa, sendo possível o ajuizamento da ação quando o morador se beneficiados serviços prestados, como: ronda, monitoramento por câmeras, limpeza, manutenção de ruas, valas, correspondências, controle deportaria, pagamento de empregados (fls. 290). Como se verifica, o Tribunal a quo concluiu pela possibilidade de cobrança pela associação, ora recorrida, de taxa de manutenção de não associado, com fundamento na vedação ao enriquecimento sem causa. Com efeito, de acordo com o entendimento do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882), às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO FECHADO. TAXA DE MANUTENÇÃO. REPERCUSSÃO GERAL RECONHECIDA PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. RE N. 695.911/SP (TEMA 492/STF). DISTINÇÃO COM A HIPÓTESE DOS AUTOS. JUÍZO DE RETRATAÇÃO NÃO EXERCIDO. ACÓRDÃO MANTIDO. 1. No julgamento do RE n. 695.911/SP, o Supremo Tribunal Federal, reconhecendo a repercussão geral da matéria (Tema 492/STF), firmou a tese de ser "inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". 2. Todavia, o caso concreto possui peculiaridades fáticas que justificam a distinção, sobretudo porque a autora é uma sociedade empresária prestadora de serviços de administração de loteamento e não uma associação de moradores. Ademais, a causa de pedir da exordial está fundada no descumprimento de contrato padrão firmado pelas partes e levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis. 3. Juízo de retratação não exercido. Acórdão recorrido mantido. (REsp n. 1.294.454/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 9/8/2022, DJe de 12/8/2022.) Na hipótese, é incontroverso que os recorrentes adquiram o imóvel em meados da década de 70, bem ainda de que em 1999 aderiram ao ato que declarou o loteamento do tipo fechado, sendo certo também que não são associados da associação de moradores autora, a qual já se declarou desde a exordial como mera associação civil, motivo pelo qual resta inadmitida a cobrança de taxa associativa nos termos do entendimento sedimentado em sede de recurso repetitivo, o qual estabeleceu: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Confira-se: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp n. 1.280.871/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator para acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 11/3/2015, DJe de 22/5/2015.) Assim, o acórdão recorrido encontra-se em dissonância com a jurisprudência desta Casa, merecendo reforma para afastar a condenação dos insurgentes ao pagamento da taxa de manutenção. 2. Do exposto, dou provimento ao agravo interno para reconsiderar a decisão de fls. 1094/1098, e-STJ, e, de plano, com fundamento no artigo 932 do NCPC c/c a Súmula 568/STJ, dou provimento ao recurso especial, a fim de afastar a condenação dos recorrentes ao pagamento da taxa de manutenção, à luz do entendimento da jurisprudência desta Corte Superior. Custas e honorários pela autora, esses últimos fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º do CPC. Publique-se. Intimem-se. Relator
MARCO BUZZI