Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2196398/SP (2025/0039025-1)
RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE: R. M. DEBIAZZI EMPREENDIMETOS IMOBILIARIOS DE VOTUPORANGA SPE LTDA
ADVOGADO: LEANDRO GARCIA - SP210137
RECORRIDO: DIOGRACIA MENDES
ADVOGADO: ANTONIO CARLOS TESSITORE GUIMARÃES DE SOUZA - SP330657
DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por R. M. DEBIAZZI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DE VOTUPORANGA SPE LTDA, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL. Ação de rescisão contratual. Sentença de parcial procedência. Irresignação da requerida. Descabimento. Insurgência do autor. Cabimento. Ausência de registro da garantia na matrícula do imóvel que não impediria, em tese, a aplicação das regras contidas na Lei nº 9.514/1997, diante da profunda modificação do Tema 1.095 pelo C. Superior Tribunal de Justiça. Vendedora, porém, que expressamente declarou concordar com a incidência dos ditames da Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato), que alterou a Lei nº 6.766/79, eis que o contrato foi celebrado após o início de vigência da referida lei. Percentual de retenção que contraria a legislação protetiva do consumidor. Percentual de retenção deve ser fixado consoante entendimento do C. STJ, sob pena de violação da proibição de abusividade (art. 51, IV, CDC). Cabível a devolução de 75% dos valores pagos para evitar o enriquecimento sem causa. O ônus de sucumbência deve recair a quem deu causa ao ajuizamento da ação, em observância aos princípios da causalidade e da sucumbência. Com relação ao termo inicial dos juros, carece de interesse processual a apelante (requerida). Sentença parcialmente reformada. Recurso da requerida parcialmente conhecido e, na parte conhecida, improvido. Recurso do autor provido em parte. Em suas razões recursais, a parte recorrente alegou violação aos arts. 1.022, II, do Código de Processo Civil, 32-A da Lei Federal n. 13.786/2018, sustentando, em síntese, omissão do acórdão recorrido quanto ao exercício regular de seu direito de retenção. No mérito, defende a reforma do acórdão recorrido, para que seja retido, em seu favor, 10% do valor do contrato objeto da lide, bem como, que não haja a devolução da comissão de corretagem e que sejam observados os tributos incidentes sobre o imóvel, tudo nos termos da Lei Federal n. 13.786/2018. O recurso recebeu crivo positivo de admissibilidade na origem, ascendendo a esta Corte Superior para julgamento. É o relatório. Decido. Inicialmente, acerca da alegada afronta ao artigo 1.022, II do CPC/2015, esclarece-se que não houve indicação clara das teses ou argumentos tidos por omitidas pelo acórdão vergastado, em patente alegação genérica de contrariedade ao referido dispositivo. Evidente que "a simples menção de oposição de embargos de declaração nas instâncias ordinárias, sem a especificação dos pontos supostamente negligenciados, inviabilizam o conhecimento da matéria." (AgInt no AREsp n. 2.227.875/RO, relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 23/10/2023, DJe de 25/10/2023.) A alegação genérica de ofensa a artigo de lei resulta na deficiência da fundamentação do recurso especial, o que não permite a compreensão exata da controvérsia. Assim, ante a deficiente fundamentação do recurso, incide a Súmula 284 do STF. Nesse sentido: "CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO. ENTIDADE DE PREVIDÊNCIA COMPLEMENTAR FECHADA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. VEDAÇÃO. OMISSÃO NÃO DEMONSTRADA. AUSÊNCIA DE PARTICULARIZAÇÃO DOS ARTIGOS VIOLADOS. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7, AMBAS DO STJ, E 284 DO STF. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A mera referência aos vícios previstos no art. 1.022 do NCPC, sem a particularização das teses e dos fundamentos sobre os quais o Tribunal estadual teria se omitido ou enfrentado de forma deficiente, constitui alegação genérica, incapaz de evidenciar o mal ferimento da lei federal invocada. (...) (AgInt no AREsp 1542130/MG, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 17/02/2020, DJe 20/02/2020, g.n.) Adiante, no que tange à comissão de corretagem, tributos relativos ao imóvel e o pagamento parcelado dos valores a serem devolvidos à consumidora recorrida, não se pronunciou o Tribunal a quo, ausente o indispensável requisito do prequestionamento. Com efeito, não existem elementos jurídicos no acórdão recorrido que possibilitem, na via recursal, apreciação envolvendo controvérsia com base nas teses supramencionadas. Em síntese, tais argumentos não se encontram contemplados na fundamentação expendida pelo Tribunal de origem para a solução da controvérsia - tampouco se verificou a oposição dos cabíveis aclaratórios - o que impossibilita a apreciação das teses aventadas, sob pena de incorrer em supressão de instâncias. Frise-se que ao STJ cabe julgar, em sede de recurso especial, conforme dicção constitucional, somente as causas decididas, em única ou última instância, pelos Tribunais Regionais Federais ou pelos Tribunais dos Estados, do Distrito Federal e Territórios. Com efeito, o prequestionamento consiste no efetivo pronunciamento da matéria no acórdão recorrido, o que não ocorreu na espécie em relação aos arts. elencados, nem mesmo implicitamente. Dessa forma, à falta do indispensável prequestionamento, incide, por analogia, o óbice das Súmulas 282 e 356 do STF. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. TEMA 971/STJ. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE. SUBSTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. NÃO OCORRÊNCIA. MERO ABORRECIMENTO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo interno contra decisão da Presidência, que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamentos decisórios. Reconsideração. 2. Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido na petição de recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Incidência das Súmulas 282 e 356 do STF. 3. "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial" (REsp 1.631.485/DF, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019, DJe de 25/6/2019). 4. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não se aplica o INCC para correção do saldo devedor após o transcurso da data-limite para entrega da obra. Precedentes. 5. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial. 6. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de excluir da condenação a indenização por danos morais. (AgInt no AREsp n. 2.426.810/BA, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 2/9/2024.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER E OBRIGAÇÃO DE PAGAR C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E TUTELA ANTECIPADA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO. NÃO VERIFICAÇÃO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO CONHECIDO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O prequestionamento significa a prévia manifestação do tribunal de origem, com emissão de juízo de valor, acerca da matéria referente ao dispositivo de lei federal apontado como violado. Trata-se de requisito constitucional indispensável para o acesso à instância especial. 2. A ausência de enfrentamento da questão objeto da controvérsia impede o acesso à instância especial e o conhecimento do recurso especial, nos termos das Súmulas n. 282 e 356 do STF. 3. Não se considera preenchido o requisito do prequestionamento (prequestionamento implícito) quando o tribunal de origem não debate efetivamente acerca da matéria inserta no dispositivo de lei federal. 4. A simples transcrição das ementas, sem o correspondente cotejo analítico entre os paradigmas e o acórdão recorrido e sem a demonstração da identidade ou similitude fática entre eles nos moldes do RISTJ, impede o conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional. 5. A falta de prequestionamento impede a análise do dissenso jurisprudencial, porquanto inviável a comprovação da similitude das circunstâncias fáticas e do direito aplicado. 6. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.041.495/RN, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 18/12/2023, DJe de 20/12/2023.) No mérito, irretocável a decisão expedida pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo quanto à limitação do percentual a ser retido pela parte vendedora. Nas razões de decidir, consignou o sodalício pela necessidade de análise da validade das cláusulas contratuais, de forma a evitar que seja o consumidor excessivamente onerado, litteris (e-STJ, fls. 303/306): "Ocorre que, no caso em comento, a própria vendedora expressamente concordou com a aplicação das disposições da Lei do Distrato para o desfazimento do negócio jurídico (fls. 196/209), que, por isso, será a norma aplicada ao caso, eis que o contrato foi celebrado após o início de sua vigência lei (fls. 01/12/2020 34/59). De acordo com tal lei, é faculdade do comprador rescindir o compromisso de compra e venda, ainda que se encontre inadimplente. Do que consta dos autos, a rescisão se deu a pedido do autor, de modo que é devida a retenção de valores em favor da requerida. Nos termos do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, incluído pela Lei do Distrato: “Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote”. Contudo, convém ressaltar que, em havendo a intenção de rescisão do contrato por vontade do autor e lembrando que a natureza da relação entre as partes é consumerista, possível analisar a validade das cláusulas contratuais à luz das regras do CDC, invalidando as disposições que as contrariem, a fim de evitar a onerosidade excessiva do contrato e o enriquecimento sem causa da vendedora. O percentual de retenção fixado pelo magistrado de origem está em desacordo com o admitido pela jurisprudência deste E. Tribunal e do C. Superior Tribunal de Justiça. A jurisprudência é uníssona no sentido de que o valor a ser retido no caso de rescisão de contrato imobiliário por culpa dos adquirentes não pode ser fixado em patamar elevado, possibilitando a restituição das parcelas pagas, com a retenção em favor da construtora/vendedora do percentual de 10% a 25% do valor pago. Não se olvida que o art. 32-A da Lei do Distrato preceitua a possibilidade de retenção, a título de cláusula penal e despesas administrativas, de até 10% do valor do contrato. Contudo, trata-se tão somente do percentual máximo permitido, não se tratando de uma diretriz a ser seguida e aplicada indistintamente. O reiterado entendimento deste E. Tribunal em hipóteses análogas é de que seja autorizada retenção de percentual para cobrir as despesas administrativas, sendo que, na resolução do contrato, as partes devem ser restituídas à situação em que se encontravam antes da celebração do negócio, como dispõe a Súmula nº 1 desta C. Corte: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.” Acerca do percentual de retenção, o STJ consolidou seu entendimento de que a denúncia de compromisso de compra e venda justifica a perda entre 10 e 25% do valor pago, sob pena de violação da proibição de abusividade (art. 51, IV, CDC): “3. O percentual de retenção estabelecido pelo acórdão recorrido em 20% dos valores pagos, não destoa da atual jurisprudência desta Corte que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos, sendo que a fixação desse percentual foi analisada de acordo com as peculiaridades do caso concreto, não sendo viável a sua revisão nesta instância extraordinária, sob pena de afronta à Súmula 7/STJ” (AgInt no AR Esp 952.241/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. em 22.11.2016 pela 3ª T.). Entendo que a retenção dos valores deve se dar em atenção aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, analisando-se ainda o montante efetivamente pago bem como o motivo do desfazimento do negócio. Merece reparo a r. sentença quanto ao percentual de retenção, porquanto a devolução de somente 50% do valor total do pago põe o comprador em desvantagem. Há abusividade no total de retenção, que deve corresponder a 20% dos valores pagos pelo adquirente, proporção que está de acordo com a nova Lei do Distrato e a jurisprudência deste E. Tribunal e do C. Superior Tribunal de Justiça e é suficiente para as despesas administrativas da vendedora, porque o lote de terreno será novamente por ela comercializado. (...)" Pois bem, a parte recorrente aponta afronta ao art. 32-A da Lei n. 13.786/2018, enfatizando que o contrato objeto da lide foi firmado na vigência do mencionado diploma legal, cabendo, pois, a retenção de 10% sobre o valor do contrato. Ocorre que, como bem destacado pelo Tribunal Estadual, em hipóteses como as dos autos, em que há penalidades excessivas previstas em contrato, é adequado e razoável que o julgador amolde o percentual de retenção às excepcionalidades de cada caso. Não se desconhece a literalidade do artigo 32-A da Lei de Distrato. No entanto, deve a decisão do Tribunal de origem ser mantida, haja vista a necessidade de se evitar penalizações abusivas ao consumidor. Nessa linha de intelecção: CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018, QUE INCLUÍU O ART. 32-A NA LEI Nº 6.766/79. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ACÓRDÃO PROFERIDO PELO TRIBUNAL ESTADUAL QUE ADOTOU SOLUÇÃO RAZOÁVEL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional ou omissão quando todos os pontos essenciais foram fundamentadamente julgados, ainda que de forma contrária aos interesses da parte. 2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. 3. O dissídio jurisprudencial não pode ser conhecido porque não realizado o necessário cotejo analítico entre os julgados trazidos a confronto. 4. Recurso especial conhecido em parte e não provido. (REsp n. 2.073.412/SP, relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 3/10/2023, DJe de 5/10/2023.) Observa-se, portanto, que o acórdão recorrido está em consonância com o entendimento jurisprudencial desta Corte Superior. Logo, a manutenção do referido acórdão, no ponto objeto do recurso, é medida que se impõe, mormente ante a incidência da Súmula 83/STJ. Diante do exposto, nego provimento ao recurso especial. Publique-se. Relator
RAUL ARAÚJO