Agravo em Recurso Especial 1005523-86.2022.8.26.0007 - STJ

Agravo em Recurso Especial 1005523-86.2022.8.26.0007 - STJ | JusConsulta

Movimentações

Retirada

29/04/2025, 00:32

Mandado (entregue ao destinatário)

11/04/2025, 19:25

Publicação

08/04/2025, 00:50

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

07/04/2025, 01:12

Publicacao/Comunicacao Intimação AgInt no AREsp 2493068/SP (2023/0400415-3) RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO AGRAVANTE: ASPLENIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ADVOGADOS: MAITE CAMPOS DE MAGALHAES GOMES - SP350332 LUIZ FELIPE LELIS COSTA - SP393509 AGRAVADO: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL NOVA ITAQUERA ADVOGADO: AMANDA LOBAO TORRES - SP325674 Processo incluído na Pauta de Julgamentos da QUARTA TURMA, Sessão Virtual do dia 22/04/2025 00:00:00, com encerramento no dia 28/04/2025 23:59:59 (RISTJ, Art. 184-E).

07/04/2025, 00:00

Inclusão em pauta

04/04/2025, 13:59

Conclusão (para decisão)

11/03/2025, 13:30

Documento (Certidão)

11/03/2025, 13:15

Publicação

13/02/2025, 00:56

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

12/02/2025, 01:45

Publicacao/Comunicacao Intimação AgInt no AREsp 2493068/SP (2023/0400415-3) RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO AGRAVANTE: ASPLENIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ADVOGADOS: MAITE CAMPOS DE MAGALHAES GOMES - SP350332 LUIZ FELIPE LELIS COSTA - SP393509 AGRAVADO: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL NOVA ITAQUERA ADVOGADO: AMANDA LOBAO TORRES - SP325674 Vista à(s) parte(s) agravada(s) para impugnação do Agravo Interno (AgInt).

12/02/2025, 00:00

Ato ordinatório

11/02/2025, 17:45

Petição (Agravo (inominado/ legal))

11/02/2025, 17:11

Protocolo de Petição

11/02/2025, 16:53

Documento (Certidão)

03/01/2025, 17:25

Documentos

PAUTA DE JULGAMENTOS

•07/04/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO AREsp 2493068/SP (2023/0400415-3) RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO AGRAVANTE: ASPLENIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ADVOGADOS: MAITE CAMPOS DE MAGALHAES GOMES - SP350332 LUIZ FELIPE LELIS COSTA - SP393509 AGRAVADO: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL NOVA ITAQUERA ADVOGADO: AMANDA LOBAO TORRES - SP325674 DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ASPLENIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS - TENDA contra decisão exarada pela il. Presidência da Seção de Direito Privado do eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), que inadmitiu seu recurso especial. Por sua vez, o apelo nobre foi manejado com arrimo na alínea "a" do permissivo constitucional, em face de v. acórdão assim ementado (fls. 408): "APELAÇÃO CÍVEL. Embargos à execução. Despesas condominiais. Resultado de improcedência na origem. Insurgência da executada/embargante. Agitação de ilegitimidade passiva "ad causam". Aferição da responsabilidade pelo pagamento das apontadas despesas a implicar verificação simultânea de dois requisitos, quais sejam, ciência do credor acerca da transação imobiliária e imissão na posse dos promissários-compradores. Acervo cognitivo a informar a imissão dos promissários- compradores ao depois da constituição do débito em exação, consoante inclusive pretérita ação movida em face dos promitentes compradores do imóvel. Sentença mantida. Recurso desprovido." Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (acórdão às fls. 433-436). Nas razões do apelo nobre (fls. 438-449), ASPLENIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS - TENDA aponta violação ao art. 1.022 do CPC/15 e ao art. 1.204 do Código Civil, afirmando que a "(...) omissão consiste no fato de que a “Tenda” não está pretendendo rediscutir a questão, já que sequer teve oportunidade de se manifestar no processo que os julgadores fundamentaram a decisão. Vejam Vossas Excelências, que esse era o ponto mais importante da questão, e era justamente o contraponto do fundamento utilizado no acórdão, e não foi sequer analisado pelo E. Tribunal a quo. Desta feita, o presente recurso especial tem cabimento com base na violação ao art. 1.022, inciso II, do NCPC/2015, diante da ausência de análise de fundamentos capazes de infirmar a conclusão adotada pelo Tribunal de origem"(fls. 443 - destaques no original) Aduz, também, que "(...) por ocasião da assinatura da promessa de compra e venda (formalizada em 31/03/2016), as partes pactuaram que o comprador seria responsável por todos os impostos, taxas e contribuições, inclusive condominiais, desde a Assembleia de instalação do Condomínio, realizada em 9 de novembro de 2016. Confira-se cláusulas 7.3.4 do contrato firmado. Ocorre que os adquirentes aceitaram referido ônus, no momento da contratação, sem nenhuma ressalva. Isso porque, conforme se vê da cláusula 7.3.4 acima, as partes pactuaram que a compradora responderia pelas taxas condominiais e demais despesas incidentes sobre o imóvel a partir da data da Assembleia de Instalação do Condomínio, realizada em 09/11/2016. Assim, se os adquirentes formalizaram a promessa de compra e venda anuindo com esta cláusula e a instalação do condomínio ocorrera em 09/11/2016, é evidente que a partir daí eles se tornaram responsáveis, por isso se concluí que não há qualquer responsabilidade da Construtora" (fls. 445). Assevera, que "(...) é preciso destacar que a partir da conclusão das obras e instalado o condomínio, as unidades começaram a ser entregues àqueles adquirentes que tinham quitado integralmente o preço. Muitas vezes, o adquirente incorre em mora, não sendo imitido na posse da unidade. A unidade apesar de disponibilizada pela Incorporadora, somente será entregue com o pagamento integral do preço. É o que ocorreu in casu. Os adquirentes apenas contratam financiamento bancário para pagamento substancial do preço em 24 de fevereiro de 2017. Assim, se a unidade não foi entregue antes se deu por culpa exclusivamente dos compradores, motivo pelo qual a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais deve ser dos adquirentes desde quando sua posse já era possível, haja vista que, nos termos do art. 52 da lei 4.591/64, a construtora possui o legítimo direito de retenção sobre a unidade até que ela esteja integralmente quitada" (fls. 446 -destaques no original). Preceitua, ainda, que "(...) o adquirente de unidade, mesmo não imitido efetivamente na posse por não ter pago todo o preço, ou por outra razão a ele imputável, deve responder pelas obrigações desde a data que lhe era possível (se assim o quisesse) entrar efetivamente na posse. Assim, não podem os adquirentes da unidade objeto da lide se esquivar do pagamento das taxas condominiais posto que o ônus de receber a posse desde a formalização do contrato (em 31/03/2016) é do comprador, quer seja pelo pagamento integral do saldo, quer pela obtenção e devido repasse dos valores financiados" (fls. 446-447). Não foram oferecidas contrarrazões (vide certidão à fls. 453). Como dito, o apelo nobre foi inadmitido (decisão às fls. 454-457), motivando o agravo em recurso especial (fls. 460-471) em testilha. Tampouco foi apresentada contraminuta (vide certidão à fl. 479). É o relatório. Passo a decidir. Inicialmente, rejeita-se a alegada violação ao art. 1.022 do CPC/15, uma vez que o eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP) analisou os pontos essenciais ao deslinde da controvérsia, dando-lhes robusta e devida fundamentação. Salienta-se, ademais, que esta Corte é pacífica no sentido de que não há omissão, contradição ou obscuridade no julgado quando se resolve a controvérsia de maneira sólida e fundamentada e apenas se deixa de adotar a tese do embargante. Nesse sentido, colhem-se os recentes julgados: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DE DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. QUANTUM INDENIZATÓRIO. REVISÃO. PROPORCIONALIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DEFICIÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Inexiste ofensa ao art. 1.022 do CPC quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. (...) 5. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp n. 2.629.591/MT, relator MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 11/11/2024, DJe de 13/11/2024 - g. n.) "PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. ATENDIMENTO AOS REQUISITOS LEGAIS EM ALEGAÇÃO DE EXCESSO DE EXECUÇÃO. NECESSIDADE DE NOVA PERÍCIA. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ 1. Não há que se falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 se o Tribunal de origem se pronunciou suficientemente sobre as questões postas em debate, apresentando fundamentação adequada à solução da controvérsia, sem incorrer em nenhum dos vícios mencionados no referido dispositivo de lei. (...) 4. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no AREsp n. 1.839.573/SP, relatora MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 7/11/2024 - g. n.) “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. (...) 2. Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. (...) 6. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp n. 2.663.815/DF, relator MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 7/11/2024 – g. n.) Avançando, melhor sorte não socorre ao apelo no que toca à afronta ao art. 1.204 do Código Civil. No caso, o eg. TJ-SP, com arrimo no acervo fático-probatório carreado aos autos, concluiu, entre outros fundamentos, que "(...) a negociação celebrada entre a embargante e os adquirentes do imóvel constitui “res inter alios acta” perante o Condomínio, de modo que irrelevante eventual disposição sobre a obrigação de pagamento no contrato de promessa de compra e venda do imóvel". A título elucidativo, transcreve-se o seguinte excerto do v. acórdão estadual (fls. 414-414): " Extrai-se dos autos que a exequente deflagrou anterior ação de cobrança em face dos promitentes compradores do imóvel a qual acabou alcançada por resultado de improcedência nos seguintes termos: “[...] O condomínio-autor pleiteia a condenação dos réus no pagamento de cotas condominiais vencidas em 21/11/2016 e entre 15/12/2016 e 15/3/2017 (fls. 2 e 125). Em sua defesa, os réus alegaram que se tornaram responsáveis pelos pagamentos somente a partir de 28 de março de 2017, quando receberam as chaves do imóvel. De fato, a eles assiste razão. [...] Destarte, não prospera a pretensão de transferir aos réus a obrigação de pagamento das despesas condominiais do período de 21 de outubro de 2016 a 15 de março de 2017 (fls. 2), pois, conforme entendimento jurisprudencial acima fixado, os promitentes compradores só devem responder pelo pagamento de tributos e despesas condominiais a partir de sua imissão na posse, a qual somente ocorreu em 28/03/2017(fls. 290/291), no caso dos autos, não tendo havido impugnação da parte contrária (fls. 296/307). [...] Por derradeiro, não houve comprovação de despesas condominiais inadimplidas depois da imissão dos réus na posse do imóvel (fls. 125 e 290/291). É de rigor, portanto, a rejeição da pretensão. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido da presente ação de cobrança, pelo rito comum, proposta por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL NOVA ITAQUERA em face de VIRGÍLIO JOSÉ DOS SANTOS e VIVIAN LOPES MARTINSDOS SANTOS. Em razão da sucumbência, condeno o autor no pagamento das custas e despesas processuais, atualizadas desde o efetivo desembolso, assim como em honorários advocatícios de 10% (dez porcento) do valor da causa, devidamente atualizado.” (fls. 325/329 dos autos do processo nº 1016528-47.2018.8.26.0007 com trânsito em julgado em 17.12.2020) Os promitentes-compradores acostaram naqueles autos, de se ver, às fls. 290/291, termo de recebimento do imóvel dando conta do recebimento das chaves apenas em 28.03.2017. Nestes, de seu turno, não negou a embargante/apelante a entrega das chaves tão-só em março/2017. Pois bem; não se discute que as obrigações oriundas de despesas condominiais contam natureza “propter rem”, ou seja, o devedor, por titular de direito real, acaba sujeito a determinada prestação não decorrente da manifestação expressa ou tácita de sua vontade, disso decorrendo caber ao proprietário ou ao compromissário-comprador do imóvel, em regra, o pagamento das despesas condominiais. É de se ver, no entanto, nada obstante a natureza “propter rem” da obrigação, a existência, “in casu”, de particularidade a desonerar os adquirentes do imóvel; é que, adquirida a unidade junto à executada/embargante e não alcançaram a imissão na posse no período cobrado. A celebração de promessa de compra-e-venda de unidade imobiliária não implica, por si, em automática atribuição da obrigação condominial ao adquirente; nasce ela da conjunção de dois fatores: a imissão do adquirente na posse do bem e a ciência do condomínio-credor acerca da transação imobiliária. A legitimidade do promitente-comprador depende, pois, da sua qualidade de possuidor, de sorte que, como dito alhures, “ausente a posse, a construtora ou o promitente vendedor, que não entregaram as chaves, devem arcar com as despesas de condomínio”1. Veja-se, na direção, julgado do c. Superior Tribunal de Justiça: “PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (I) que o promissário comprador se imitira na posse; e (II) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido.” (R Esp 1345331/RS, Rel. Ministro Luís Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 08/04/2015, D Je 20/04/2015) E ainda, “mutatis mutandis”, precedentes desta e. Corte: “Civil e processual. Ação de execução de despesas condominiais. Embargos à execução julgados procedentes. Pretensão à reforma da sentença manifestada pelo exequente embargado. De acordo com firme orientação jurisprudencial, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é encargo do adquirente (lato sensu) apenas a partir da posse, efetivada com a entrega das chaves pela construtora. RECURSO DESPROVIDO.” (TJSP; Apelação Cível 1024281-86.2020.8.26.0071; Relator (a): Mourão Neto; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de Bauru - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/02/2022; Data de Registro: 28/02/2022). (...) Ademais, oportuno pontuar, ainda, que a negociação celebrada entre a embargante e os adquirentes do imóvel constitui “res inter alios acta” perante o Condomínio, de modo que irrelevante eventual disposição sobre a obrigação de pagamento no contrato de promessa de compra e venda do imóvel. Não se vislumbram presentes, portanto, subsídios ao alicerce da pretendida reversão do resultado do julgamento, o qual não comporta qualquer reparo." (g. n.) Nesse cenário, a pretensão de alterar o entendimento ora transcrito, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria reinterpretação de cláusulas contratuais e revolvimento de matéria fático-probatória, inviável em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e n. 7, ambas do eg. STJ. Ante o exposto, com arrimo no art. 253, parágrafo único, II, "a" e "b", do RI-STJ, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. Publique-se. Relator RAUL ARAÚJO

02/01/2025, 00:00

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