Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2858725/MT (2025/0036211-8)
RELATOR: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE: ADRIANA DE PADUA MENDONCA
AGRAVANTE: LUNNA FARIA MENDONCA
AGRAVANTE: RUBENS FARIA MENDONCA
ADVOGADO: JÚLIO ZANARDI NETO - SP274103
AGRAVADO: VIVIAN MARIA DE PADUA MENDONCA
AGRAVADO: ANDREIA DE PADUA MENDONCA RIBEIRO
ADVOGADO: RICARDO CÉSAR DOSSO - SP184476
AGRAVADO: BANCO DA AMAZONIA SA
ADVOGADOS: ARIOSVALDEZ RODRIGUES DE LIMA - MT017088
JOÃO PEDRO DE DEUS NETO - MT023571
DECISÃO Trata-se de agravo nos próprios autos interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial em razão da incidência da Súmula n. 83 do STJ (fls. 578-584). O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fls. 475-476): APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ANULAÇÃO DE HIPOTECA E CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO DA GARANTIA REAL NO REGISTRO IMOBILIARIO – ESCRITURA PÚBLICA DE DOAÇÃO – AUSÊNCIA DE REGISTRO – DIREITO OBRIGACIONAL – IMOVEL DADO EM GARANTIA HIPOTECARIA – ANUENCIA DA PROPRIETARIA REGISTRAL – DIREITO REAL – ARTIGOS 1.245 E 1.227 DO CÓDIGO CIVIL – AUSENCIA DE MÁ FÉ DO BANCO – SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. É cediço que a transferência da propriedade somente se aperfeiçoa pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis, sendo que, enquanto não houver tal registro, aquele que figura na matrícula do imóvel como seu proprietário continuará a ser considerado seu dono, nos termos do art. 1.245 do Código Civil. 2. O art. 1.227 do CPC estabelece que “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), ainda que sejam posteriores à lavratura da escritura pública de doação, umasalvo os casos expressos neste Código” vez que esta, sem o devido registro, assegura apenas direito de natureza obrigacional, inexistindo, ademais, evidências de atuação dolosa ou de má-fé do Banco, uma vez que aceitou garantia hipotecária oferecida pela pessoa que figurava como proprietária do imóvel em sua matrícula. Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 527-532). Nas razões do recurso especial (fls. 543-560), interposto com fundamento no art. 105, III, "a", da CF, a parte recorrente alegou violação dos arts. 1.231 e 1.420 do CC, sustentando, em resumo, a necessidade de desconstituição da hipoteca que grava seus quinhões do imóvel, com a consequente retificação do registro imobiliário. Argumentou que "o banco [...], na ânsia de obter garantias que assegurassem o enorme montante de crédito concedido às recorridas Andréia e Vivian, deixou de agir com diligência e boa-fé e passou a constituir seguidas hipotecas sobre o imóvel que não era inteiramente das devedoras com as quais celebrou contratos de mútuo, mas também de terceiros, no caso os recorrentes" (fl. 548). Afirmou que, "embora a doação não tenha sido levada à registro no cartório imobiliário, a escritura que a formaliza é datada de março de 2009 enquanto a primeira operação garantida por imóvel - ou quinhões - alheio aconteceu em dezembro de 2013" (fl. 557). Destacou que, "ao se resumir ao aspecto da situação registral mesmo após a oposição de embargos de declaração, o acórdão recorrido simplesmente negou o fato de que o registro gera presunção. Se a propriedade se presume plena e exclusiva até que se prove o contrário (art. 1.231, CC), o contrário, portanto, é passível de prova" (fl. 553). Acrescentou ainda que "não se discute a eficácia da hipoteca, mas em relação tão somente às devedoras recorridas, de modo que não atinja o direito de outro donatário de boa-fé, que recebeu o imóvel livre de quaisquer ônus em data anterior à constituição da garantia e não pode suportar o risco do contrato celebrado entre instituição financeira e devedores. Exatamente porque não contraíram nenhuma dívida e não prestaram nenhuma garantia, os recorrentes acumulam como prejuízo as restrições impostas por hipotecas constituídas sobre totalidade de imóvel que lhes pertence na proporção de ⅗ (três quintos), ou 60% (sessenta por cento), quando se somam às frações ideais de todos os recorrentes (20% para cada), e também o risco de que a propriedade venha a ser expropriada através de atos executivos caso o crédito que garante não seja adimplido nos devidos termos previstos contratualmente" (fl. 554). Contrarrazões apresentadas (fls. 571-575). O agravo (fls. 587-608) afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial. Contraminuta apresentada (fls. 635-638). É o relatório. Decido. Na origem, trata-se de ação de anulação de hipoteca e cancelamento da averbação da garantia real no registro imobiliário, proposta por Adriana de Pádua Mendonça, Lunna Faria Mendonça e Rubens Faria Mendonça contra Viviam Maria de Pádua Mendonça, Andreia de Pádua Mendonça e Banco da Amazônia S/A. Os autores buscam a retificação do registro do imóvel para que constem como proprietários na respectiva matrícula, além da anulação das garantias hipotecárias conferidas sobre os quinhões que lhes pertencem (3/5 do total do imóvel objeto da matrícula 4886 do CRI de Vila Rica) (fls. 476-477). A sentença proferida pelo Juiz da 2ª Vara da Comarca de Vila Rica/MT julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, fundamentando que a regularização da propriedade deve ocorrer por meio de registro da escritura de doação na matrícula do imóvel, asseguradas as preferências já registradas. A sentença destacou que, diante da inexistência de registro da escritura pública de doação na matrícula do imóvel, devem prevalecer as garantias reais registradas anteriormente (fls. 476-477). Os autores apelaram e a Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a relatoria do Desembargador João Ferreira Filho, negou provimento ao recurso. O acórdão reafirmou que a transferência da propriedade somente se aperfeiçoa pelo registro do título translativo no registro de imóveis, conforme os artigos 1.245 e 1.227 do CC, destacando que "descabe cogitar que a escritura pública de doação, por si só, tenha o condão de tornar insubsistentes as hipotecas gravadas sobre o imóvel, uma vez que, sem o devido registro, o documento assegura direito de natureza apenas pessoal, e não real, sobre o bem" (fl. 539). Reconheceu que "prevalece o registro público anotado na matrícula do imóvel, devendo os autores se voltarem contra os demais donatários a título de perdas e danos" (fl. 485). O julgado também destacou a ausência de má-fé do Banco da Amazônia, que aceitou a garantia hipotecária oferecida pela pessoa que figurava como proprietária do imóvel em sua matrícula (fls. 475-480). Os arts. 1.231 e 1.420 do CC disciplinam o seguinte: Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário Art. 1.420. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca. O inconformismo quanto à insubsistência da hipoteca em relação à fração do imóvel objeto da doação não pode ser sustentado apenas com base nos referidos dispositivos, os quais não regulam a matéria da forma como tratada nos autos. Na hipótese, o TJMT reconheceu, em suma, que a escritura pública de doação, por si só, não teria o poder de invalidar as hipotecas constituídas sobre o imóvel, uma vez que, (i) ausente o devido registro, o referido instrumento confere apenas direito de natureza obrigacional, e não real, sobre o bem e (ii) inexistente má-fé do Banco da Amazônia, que aceitou a garantia hipotecária oferecida pela pessoa que figurava como proprietária do imóvel em sua matrícula. Acrescentou ainda a possibilidade de os autores se voltarem contra os demais donatários a título de perdas e danos. Incidente, portanto, a Súmula n. 284/STF, por deficiência na fundamentação recursal. Ainda que assim não fosse, a decisão recorrida está em conformidade com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que "a doação efetuada, em partilha decorrente de separação judicial, pelos genitores dos autores antes mesmo de o imóvel ser hipotecado, por não ter sido registrada no cartório de registro de imóveis, gera efeitos obrigacionais apenas para os alienantes (doadores) e para os donatários, de modo que não torna ineficaz nem inválida a hipoteca dada a terceiro de boa-fé pelos efetivos proprietários" (REsp n. 1.358.062/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 15/8/2019, DJe de 3/9/2019). Incidem as Súmulas n. 83 e 568 do STJ. Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo. Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo. Publique-se e intimem-se. Relator
ANTONIO CARLOS FERREIRA