Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2851882/MA (2025/0040933-3)
RELATOR: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE: SPE LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA
ADVOGADO: LUCAS LIMA RODRIGUES - MA023017A
AGRAVADO: MARIA GIL DE SOUZA
ADVOGADO: ANTÔNIO CARLOS ALVES DA SILVA - MA015054
DECISÃO Trata-se de agravo nos próprios autos interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial em razão da inexistência de violação de lei federal e da incidência da Súmula n. 7 do STJ (fls. 377-381). O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fl. 262): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DE 10% ATÉ 25% DO VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM PARCELA ÚNICA. TERMO INICIAL DOS JUROS DO TRÂNSITO EM JULGADO. INAPLICABILIDADE DA LEI 13.768/2018. CONTRATO ANTERIOR AO DIPLOMA LEGAL. INDEVIDA A TAXA DE FRUIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. 1. O cerne da questão consiste em verificar o acerto ou desacerto da sentença combatida, a qual julgou parcialmente procedentes os pedidos da exordial, condenando a requerida, ora apelante, a restituir os valores pagos pelo promitente comprador, retendo-se, a título de multa compensatória, o equivalente a 20% (vinte e cinco por cento) do equivalente as prestações pagas, com desembolso imediato. 3. A devolução do valor pago deve ocorrer em parcela única, com a retenção do percentual de 20% do valor pago, que atende o entendimento firmado pelo STJ, bem como as peculiaridades do caos concreto. 3. O apelante pugna pela aplicação da chamada Lei do Distrato, Lei nº 13.768/2018, todavia, cumpre observar que tal legislação somente se aplica aos contratos celebrados após a sua vigência, o que não é o caso dos autos, pois se trata de contrato celebrado no ano de 2014. Assim, apenas para contratos elaborados após a Lei do Distrato seriam aplicáveis os termos relativos aos percentuais de retenção e devolução lá dispostos.. 4. Apelo conhecido e desprovido. Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 298-312). Nas razões do recurso especial (fls. 319-340), interposto com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da CF, a parte alegou dissídio jurisprudencial e violação dos seguintes dispositivos legais: (a) art. 1.022 do CPC/2015, pois, "em tendo sido rejeitado os Embargos Declaratórios interpostos pela parte recorrente, perdurou a omissão no que trata a interpretação da lei, esculpida nos artigos 389 e 402 do Código Civil" (fl. 327) e (b) arts. 389 e 402 do CC/2002, sustentando, em síntese, a necessidade de majoração do percentual de retenção a título de cláusula penal. Requereu ainda a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. No agravo (fls. 383-393), afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial. É o relatório. Decido. Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. De fato, em relação à tese, o Tribunal de origem assim se manifestou (fl. 267): Com efeito, o entendimento do STJ acerca do tema é de que esse percentual pode variar entre 10% e 25% avaliando-se caso a caso e de fato deve ser calculado sobre o valor pago e não sobre o valor do contrato como sugere o apelante. Nesse contexto, entendo que o magistrado singular andou bem ao determinar o percentual de retenção de 20% (vinte por cento) do valor pago, visto que se mostra razoável para compensar as perdas administrativas. Desse modo, não assiste razão à parte, visto que o Tribunal a quo decidiu a matéria controvertida nos autos, ainda que contrariamente aos seus interesses, não incorrendo em nenhum dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC/2015. Ocorre que, "a Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato" (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1.822.832/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 22/02/2022, DJe 03/03/2022). Nesse mesmo sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DECISÃO MANTIDA. 1. "A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato" (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1822832/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 22/02/2022, DJe 03/03/2022). 2. Sucumbência mínima da parte autora, impondo-se à parte ré arcar com as custas e os honorários advocatícios. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.821.981/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 16/5/2022, DJe de 19/5/2022.) AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE CONTRÁRIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA. (...) 3. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp n. 1.723.519/SP, em 28/08/2019, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial, isto é, aquém do percentual de 25%. Precedentes. 4. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp n. 1.740.911/DF Relatora p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em14/8/2019, DJe 22/8/2019) (...) (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1.756.835/PR, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 21/02/2022, DJe 24/02/2022.) Na hipótese dos autos, o Tribunal de origem reduziu o percentual de retenção, pactuado no contrato para 20% (vinte por cento) dos valores pagos, sem, contudo, mencionar nenhuma peculiaridade que justificasse a redução. Dessa forma, à luz da jurisprudência acima consolidada, entendo que deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela parte adquirente, suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e compensá-lo do rompimento unilateral do contrato. Por fim, fica prejudicado o pedido de atribuição de efeito suspensivo. Ante o exposto, CONHEÇO do agravo e DOU PROVIMENTO ao recurso especial, a fim de determinar o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes. Mantidos os ônus sucumbenciais. Publique-se e intimem-se. Relator
ANTONIO CARLOS FERREIRA