Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
APELANTE: GEORGE RIGAUD DE JESUS Advogado(s): CELIA TERESA SANTOS (OAB:BA5558-A), MARIA DA SAUDE DE BRITO BOMFIM (OAB:BA19337-A), MARINEZ RODRIGUES MACEDO (OAB:BA36193-A)
APELADO: PDG CONSTRUTORA LTDA e outros Advogado(s): GUSTAVO MOURA AZEVEDO NUNES (OAB:RJ107088-A), THIAGO MAHFUZ VEZZI (OAB:BA42873-A) DECISÃO
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 2ª Vice Presidência Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0508799-93.2019.8.05.0001 Órgão Julgador: 2ª Vice Presidência
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial (ID 84637240), interposto por GEORGE RIGAUD DE JESUS, com fundamento no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, em desfavor do acórdão que, proferido pela Segunda Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, negou provimento à Apelação, mantendo inalterada a sentença. Majorou de 15% para 17% sobre o valor da causa, o valor dos honorários sucumbenciais recursais, nos termos do art. 85, § 11º, do CPC, a serem arcados pelo apelante. O acórdão se encontra ementado nos seguintes termos (ID 80966940): APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE COBRANÇA INDEVIDA DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE MORA DA CONSTRUTORA. APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA. I. Caso em exame 1. Apelação interposta por George Rigaud de Jesus contra sentença que julgou improcedente ação indenizatória ajuizada em face da PDG Construtora Ltda e outros, na qual se pleiteava indenização por danos morais e materiais decorrentes de alegado atraso na entrega de imóvel e devolução de valores pagos a título de corretagem. A sentença foi proferida com base no art. 487, I, do CPC. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve atraso injustificado na entrega do imóvel que enseje indenização por danos morais e materiais; e (ii) saber se houve cobrança indevida de comissão de corretagem. III. Razões de decidir 3. Não restou comprovada a mora da construtora na entrega do imóvel, diante da ausência de juntada do contrato de aquisição e da constatação de inadimplência por parte do autor, o que autoriza a aplicação da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC). 4. A pretensão de devolução dos valores pagos a título de corretagem foi afastada por se tratar de inovação recursal, considerando que não houve alegação da nulidade de cobrança nos contratos Minha Casa Minha Vida em primeira instância. Ademais, os recibos juntados aos autos demonstram a devida ciência e concordância do adquirente quanto ao pagamento da comissão diretamente aos corretores, em valor destacado do preço do imóvel. 5. A jurisprudência consolidada do STJ valida a cláusula de transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao comprador, desde que previamente informado o valor da comissão e o preço do imóvel. IV. Dispositivo e tese 6. Recurso desprovido. Sentença mantida. Majoração dos honorários advocatícios de 15% para 17% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11º, do CPC. Para ancorar o seu Recurso Especial com suporte na alínea "a", do permissivo constitucional, aduz o recorrente, em síntese, contrariedade aos arts. 39, inciso I e 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor; art. 476, do Código Civil e ao Tema 938, do Superior Tribunal de Justiça. O recurso foi impugnado (ID 86100607). É o relatório. O apelo nobre em análise não merece prosperar, pelas razões abaixo alinhadas. 1. Da contrariedade ao art. 476, do Código Civil: O aresto recorrido não infringiu o dispositivo de lei federal acima mencionado, porquanto em relação a exceção de contrato não cumprido, assentou-se nos seguintes termos (ID 82871049): […] De acordo com os documentos apresentados e as alegações das partes, o compromisso de compra e venda do imóvel foi celebrado em 30/06/2014, tendo o habite-se expedido em 10/10/2014 e efetivação da entrega das chaves em 04/03/2015. Entretanto, resta incontroverso que no curso do contrato, o apelante manteve-se inadimplente, conforme se extrai dos instrumentos de confissão de dívidas, datadas de 09/12/2014 e 27/10/2015 (ID 77173640 e 77173641) respectivamente. Assim, considerando que não há comprovação da mora na entrega do imóvel, posto que não há a indicação da data prevista para entrega, e que houve a inadimplência do comprador, mostra-se pertinente a sentença, no que concerne a aplicação da exceção do contrato não cumprido disposto no art. 476 do Código Civil, a saber: Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. A apelada, por sua vez, demonstrou que o repasse da parcela de financiamento no valor de R$ 164.070,00 (cento e sessenta e quatro mil e setenta reais) ocorreu no período de 04/03/2015 a 24/03/2015, momento em que foram entregues as chaves 04/03/2015, conforme indicado pelo autor na inicial (ID 77173634, p. 3), e quando o habite-se já encontrava-se expedido, sendo, ainda, demonstrada a existência de pendências de parcelas remanescentes, fatos que não foram impugnados pelo apelante. Outrossim, a legislação de regência, que dispõe sobre as incorporações imobiliárias, indica que a imissão na posse deve ser realizada se a adquirente estiver em dias com as obrigações assumidas, conforme art. 52 da Lei 4.591/64... Desse modo, forçoso concluir quanto à matéria em espeque, que a modificação das conclusões do acórdão recorrido, demandaria o revolvimento de acervo fático-probatório delineado nos autos, notadamente do contrato litigioso, o que esbarra nos óbices das Súmulas 5 e 7, do Superior Tribunal de Justiça, do seguinte teor: SÚMULA 5: A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial. SÚMULA 7: A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. NÃO OCORRÊNCIA. INAPLICAÇÃO DA SÚMULA 123/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. [...] 3. Alterar o decidido no acórdão impugnado, quanto às conclusões alcançadas de que "a invocada exceção do contrato não cumprido não restou provada", bem como "no que diz respeito à justa causa para rescisão do contrato, a recorrente não conseguiu comprová-la", exige o reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais, procedimentos que são vedados pelas Súmulas 5 e 7, ambas do STJ. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.617.167/RJ, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe de 18/9/2024.) (destaquei) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVOS DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. ANÁLISE. COMPETÊNCIA DO STF. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 282 E 356/STF. CERCEAMENTO DE DEFESA. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. SÚMULA N. 7/STJ. EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. [...] 5. A pretensão de alterar o entendimento do acórdão recorrido acerca da aplicação da exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) demandaria a análise e interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de matéria fático-probatória, o que é inviável em recurso especial, a teor das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Precedentes. [...] Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.688.098/CE, Relator Ministro HUMBERTO MARTINS, DJEN de 12/12/2024.) (destaquei) 2. Da contrariedade aos arts. 39, inciso I e 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor e ao Tema 938, do Superior Tribunal de Justiça: Quanto a discussão acerca da abusividade da comissão de corretagem, observa-se que o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP (Tema 938), analisou a questão referente à "validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI)", submetidos à sistemática dos Recursos Repetitivos, disposta no art. 1.036 do Código de Processo Civil, fixou a seguinte tese: TEMA 938 - (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) No julgamento do REsp n. 1.747.307/SP, o Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, também relator do Tema 938, esclareceu a controvérsia referente ao cumprimento do dever de informação referente à cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem. Confira-se excerto do voto: "Deveras, a 'informação prévia' referida no Tema 938/STJ tem por escopo proteger o consumidor de eventual acréscimo do preço após a aceitação da proposta. [...] O que realmente importa para a aplicação da tese firmada no Tema 938/STJ é verificar se a comissão de corretagem não foi escamoteada na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido do preço total. Desse modo, o fato de a proposta ter sido aceita no mesmo dia da celebração do contrato torna-se irrelevante, não merecendo guarida a distinção estabelecida pelo Tribunal de origem, no acórdão recorrido.". O aresto recorrido, se posicionou da seguinte forma (ID 82871049): […] No que concerne a tese veiculada no recurso, sobre A nulidade da cobrança de corretagem nos contratos Minha Casa Minha Vida, esta deve ser afastada de ofício, por se tratar de inovação recursal, uma vez que não foi tratado em primeira instância. A alegada abusividade não resta configurada, inclusive, sobre a questão, o Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento de que a obrigação deve recair sobre o comprador, destacando, contudo, a necessidade de clareza e transparência na previsão contratual ao transferir o pagamento para o promitente comprador nos contratos de compra e venda de unidades autônomas. Com efeito, a Corte Superior de Justiça entende que o custo deve ser previamente informado ao comprador, especificando o valor do imóvel e especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que pago em separado. […] Como bem salientado pelo magistrado a quo, a documentação acosta aos autos, especialmente dos recibos de ID 77173979, revela, com clareza, a existência de previsão de comissão de corretagem a ser paga pelo adquirente diretamente aos corretores, em valores que não integram o preço efetivo do imóvel, afastando, assim, o direito do autor em ser ressarcido dos valores pagos a este título. Por conseguinte, nos termos da fundamentação retro, não merece reparos a sentença, clamando por confirmação.(destaquei) Assim, forçoso reconhecer que o acórdão combatido está em conformidade com entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça exarado no regime de julgamento dos Recursos Repetitivos (Tema 938). 3. Dispositivo:
Ante o exposto, amparado no art. 1.030, inciso I, alínea b, do Código de Processo Civil (Tema 938), nego seguimento ao presente Recurso Especial, inadmitindo-o, contudo, na forma do art. 1.030, inciso V, do mesmo diploma legal, com relação às matérias remanescentes. Publique-se. Intimem-se. Salvador (BA), 20 de Agosto de 2025 Desembargador José Alfredo Cerqueira da Silva 2° Vice-Presidente ags//