Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: PORTOBELLO EMPREENDIMENTOS E CONSTRUCOES LTDA e outros Advogado(s): CRISTIANO GONCALVES DE SENNA (OAB:BA25670)
REU: Joao Constantino de Medeiros Advogado(s): ADIVANY DOS SANTOS MORAIS (OAB:BA16754), MARCOS CATELAN (OAB:BA19758) SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA V DOS FEITOS DE REL DE CONS. CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DE PORTO SEGURO Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0006138-40.2006.8.05.0201 Órgão Julgador: V DOS FEITOS DE REL DE CONS. CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DE PORTO SEGURO Vistos etc. I. RELATÓRIO
Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA c/c REINTEGRAÇÃO DE POSSE movida por PORTOBELLO EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LTDA. e CÍCERO GONÇALVES DE SENA NETO em face de JOÃO CONSTANTINO DE MEDEIROS. Alegam os autores, em síntese, que são proprietários do Loteamento "Porto Seguro Village 2ª etapa 'A'", situado em Porto Seguro/BA, e que em 05 de março de 1995 celebraram com o réu Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda do Lote nº 45, da Quadra N-A, com área de 500,00m², pelo valor de R$ 11.604,00 (onze mil, seiscentos e quatro reais). Posteriormente, em 18.06.1997, houve alteração parcial do contrato, repactuando-se o saldo devedor em 40 parcelas de R$ 339,20 cada, totalizando R$ 13.568,00. Informam que o réu pagou apenas 14 parcelas e está inadimplente desde 30.08.1998, tendo sido devidamente notificado em 15.08.2001. Requerem a rescisão contratual e a reintegração na posse do imóvel. O réu foi citado por precatória, que retornou sem cumprimento. Posteriormente, compareceu espontaneamente aos autos e apresentou contestação, argüindo preliminarmente: (i) carência de ação por vício de citação; (ii) inépcia da inicial; (iii) falta de pagamento das custas iniciais. No mérito, alega boa-fé, dificuldades financeiras decorrentes de problemas familiares, que sempre esteve disponível para negociação, e que o imóvel constitui sua única moradia familiar, configurando bem de família. Designada audiência de conciliação, houve ausência injustificada do réu, sendo-lhe aplicada multa de 2% sobre o valor da causa, conforme art. 334, §8º do CPC. As partes foram intimadas para especificação de provas, manifestando a autora pelo julgamento antecipado. É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO Das Preliminares Rejeito as preliminares arguidas pelo réu Quanto ao alegado vício de citação, verifica-se que o réu compareceu espontaneamente aos autos, apresentando defesa tempestiva, o que sana eventual vício existente no ato citatório, nos termos do art. 239 do CPC. A alegação de que foi citado em endereço diverso perde relevância diante do comparecimento espontâneo e apresentação de defesa. A inicial não é inepta, pois atende aos requisitos do art. 319 do CPC, descrevendo claramente os fatos, o fundamento jurídico e o pedido. A narrativa permite a compreensão da pretensão e possibilita o exercício do direito de defesa. Quanto às custas processuais, não há nos autos demonstração inequívoca de que não foram recolhidas, não se justificando a extinção por este fundamento. Do Mérito A relação jurídica entre as partes está suficientemente demonstrada pelos documentos acostados aos autos, especialmente o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de 05.03.1995 e a posterior Alteração Parcial de 18.06.1997. Do inadimplemento contratual Restou incontroverso que o réu encontra-se inadimplente desde agosto de 1998. O próprio réu admite na contestação ter pago apenas 14 das 40 parcelas repactuadas, confirmando o débito. O contrato estabelece claramente as condições de pagamento e as consequências do inadimplemento. A cláusula 16ª prevê que "a infração de qualquer cláusula ou estipulação do presente contrato importará em sua imediata rescisão de pleno direito". Ademais, a cláusula 16ª, parágrafo primeiro, dispõe que "na hipótese de falta de pagamento de 03 (três) ou mais prestações, consecutivas ou não pactuadas neste instrumento, fica facultado à PROMITENTE VENDEDORA, rescindir automaticamente o presente contrato". Da constituição em mora O réu foi regularmente notificado em 15.08.2001 (ID 34237458), conforme documento de fls. 35/36 dos autos físicos migrados, constituindo-se em mora. Transcorreu o prazo concedido sem qualquer manifestação ou pagamento. Das alegações defensivas As alegações de dificuldades financeiras e problemas familiares, embora possam merecer consideração humanitária, não afastam o inadimplemento contratual. O ordenamento jurídico não autoriza o descumprimento de obrigações contratuais validamente assumidas sob tal fundamento. A alegação de bem de família não prospera. Primeiro, porque o réu não possui a propriedade do imóvel, mas apenas direitos decorrentes de promessa de compra e venda inadimplida. Segundo, porque mesmo que assim fosse, a proteção do bem de família não se estende ao inadimplemento de financiamento do próprio imóvel objeto da constrição. Da rescisão contratual Presentes os requisitos legais e contratuais, impõe-se a rescisão do contrato por culpa do promissário-comprador. O inadimplemento está caracterizado pelo não pagamento de mais de três prestações consecutivas, conforme previsto contratualmente e em consonância com o art. 32 da Lei 6.766/79, que dispõe: "Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor." Da reintegração de posse A rescisão contratual acarreta, como consequência lógica, o retorno do imóvel à posse dos promitentes vendedores. A cláusula 12ª do contrato estabelece que "o(a,s) PROMISSÁRIO(A,S) COMPRADOR(A,ES), em caso de inadimplemento (...) obriga(m)-se a devolver, de imediato, a plena posse do(s) imóvel(eis) sob pena de se configurar o esbulho possessório, ficando a PROMITENTE VENDEDORA, pelo presente instrumento autorizada a imitir-se na posse do(s) mesmo(s) independentemente de qualquer outro ato." Da perda das prestações pagas O parágrafo segundo da cláusula 16ª prevê expressamente a perda das importâncias pagas em caso de rescisão por culpa do promissário-comprador, deduzidas as despesas contratuais. Esta perda não configura enriquecimento sem causa, pois decorre de cláusula contratual livremente pactuada e tem como fundamento compensar os prejuízos decorrentes da frustração do contrato, além dos custos administrativos e da desvalorização pelo uso do imóvel durante o período de ocupação. O conjunto probatório dos autos demonstra inequivocamente: 1. A existência de relação contratual válida entre as partes; 2. O inadimplemento do réu há mais de 20 anos; 3. A regular constituição em mora; 4. O preenchimento dos requisitos contratuais e legais para a rescisão. Neste viés, a procedência da ação é medida que se impõe. III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial para: a) DECLARAR rescindido o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes em 05.03.1995, com a alteração de 18.06.1997, referente ao Lote nº 45, da Quadra N-A, do Loteamento Porto Seguro Village 2ª etapa "A"; b) REINTEGRAR os autores na posse do imóvel objeto do contrato rescindido; c) DECLARAR a perda, em favor dos autores, das prestações pagas pelo réu, a título de compensação pela ocupação e uso do imóvel durante o período de inadimplência, bem como pelas despesas administrativas e prejuízos decorrentes da rescisão; d) CONDENAR o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Expeça-se mandado de reintegração de posse. Ocorrendo interposição de recurso de apelação, intime-se a parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, na forma do §1º do art. 1.010 do CPC, e, na sequência, independentemente do juízo de admissibilidade, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia. Não havendo recurso, certifique-se o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquive-se, com as cautelas necessárias. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Atribuo à presente força de mandado/ofício. PORTO SEGURO/BA, data do sistema. [Documento assinado digitalmente, nos termos da Lei nº 11.419/06.] CARLOS ALEXANDRE PELHE GIMENEZ Juiz de Direito em Substituição