Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
INTERESSADO: MILENA BOTELHO DE ARAGAO Advogado(s): JOAO GABRIEL PIMENTEL LOPES (OAB:BA46678), MOACIR DOS SANTOS MARTINS FILHO (OAB:BA25758), RENATA OLIVEIRA PEREIRA (OAB:BA43127), ANA CARLA FARIAS DE OLIVEIRA (OAB:BA33605), MARCELLY DOS SANTOS BADARO LIMA (OAB:BA33581), JULIANA CAZE MOREIRA (OAB:BA41758)
INTERESSADO: IMBUI I SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros (2) Advogado(s): LEANDRO HENRIQUE MOSELLO LIMA (OAB:BA27586), FLAVIA AKEMI INOUE DE OLIVEIRA (OAB:SP322158), WAGNER BARBOSA DE SOUSA (OAB:SP237004) SENTENÇA Reative-se o processo no sistema. Processo com prioridade de pontos para o ranking do CNJ. MILENA BOTELHO DE ARAGÃO, devidamente qualificada nos autos, por conduto de advogado constituído, ajuizou AÇÃO DECLARATÓRIA DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULADA COM PEDIDOS DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES, contra IMBUI I SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CONSTRUTORA TENDA SA e OAS EMPREENDIMENTOS S/A, também qualificadas nos autos, aduzindo para o acolhimento dos pleitos os fatos e fundamentos jurídicos articulados na petição inicial (IDs 263080384/263081239). Asseverou a requerente, em apertada síntese, ter celebrado, em 14/11/2007 um contrato de promessa de compra e venda junto à primeira ré, para fins de aquisição da unidade 702 do Edifício Roma, Condomínio Cittá Imbuí, situado na Rua das Patativas, nº 739, Imbuí, Salvador - BA. Alegou que o montante pactuado no instrumento contratual foi de R$ 127.827,73 (-). Sublinhou que as integrantes do polo passivo foram responsáveis pela oferta, gestão e construção do empreendimento. Reportou que na avença fixou-se o mês de outubro de 2009 como data limite para a entrega da unidade. Contudo, o apartamento somente lhe foi entregue em 13/08/2010. Afirmou que durante o período de atraso na entrega, as informações providas pelas rés foram inconsistentes e até mesmo inverídicas. Adicionalmente, sustentou que o atraso na entrega da obra provocou-lhe ansiedade e traumas, bem como afetou a vida pessoal e profissional de sua genitora, Lindalva Cleomenes Botelho. Narrou que, a partir do dia 10/09/2009, juntamente com sua genitora, passou a coabitar com seu irmão, a esposa deste e outra irmã, vez que a unidade habitacional adquirida ainda não estava disponível para ocupação. Alegou que a coabitação implicou em cerceamento de sua privacidade e intimidade. Nessa toada, salientou que, durante o período de atraso na entrega da obra, foi obrigada a arcar com os alugueres do apartamento onde residia com seus familiares. Paralelamente, salientou que o contrato firmado apresenta cláusulas excessivamente rigorosas atinentes à mora do consumidor, enquanto estabelece alto grau de tolerância frente à mora das rés. Outrossim, assinalou que o instrumento contratual não fixa prazo fatal para a entrega do imóvel, em suposta violação do inciso XII do art. 39 do CDC. De mais a mais, apontou que, quando da entrega do imóvel, notou que a unidade possuía medidas inferiores às ofertadas pelas rés e previstas no instrumento contratual. Reportou que o imóvel prometido teria 58,86m², ao passo que a unidade entregue dispunha de somente 47,98m² de área. Outrossim, afirmou que a piscina entregue dispunha de 8 metros a menos de raia do que o prometido. Ao final, pugnou pela declaração de nulidade das cláusulas 3.1, 3.2.1, do instrumento nº 1 e das cláusulas 5.1, 5.2, 5.3 e 6.6 do instrumento nº 2. Outrossim, pugnou pela declaração de nulidade de toda e qualquer cláusula das avenças que tenha por finalidade a legitimação de entrega de unidade em tamanho a menor que o pactuado; a condenação das rés ao pagamento dos valores devidos a título de indenização em razão da mora nos termos da cláusula 6.7; bem como ao pagamento de multa moratória de 2% sobre o valor do imóvel acrescida de juros moratórios de 1% ao mês, consoante o teor da cláusula 3.4 do contrato 01 e por aplicação simétrica da cláusula 6.1 do contrato 2. Adicionalmente, requereu a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos materiais no importe de R$ 6.600,00 (-), indenização a título de danos morais não quantificada e restituição de 18,48% do valor pago, em razão da entrega da unidade com área construída inferior à prometida. Intimada a parte autora a manifestar-se sobre os AR's devolvidos positivamente, sem contudo atingir sua finalidade (ID 263086474). Manifestou-se a requerente, a qual pugnou pela retificação do polo passivo, de modo a substituir a pessoa jurídica FIT RESIDENCIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA por sua incorporadora, a sociedade CONSTRUTORA TENDA S.A. (ID 263086835). Deferida a alteração do polo passivo, determinado o recolhimento de custas atinentes à citação das rés (ID 263087851). Manifestou-se a requerente, a qual asseverou ser beneficiária da assistência judiciária gratuita, de modo que sustentou não ser devido o recolhimento de custas referentes à citação dos réus (ID 263088684) Peticionou a requerente, a qual apresentou novo endereço para citação da CONSTRUTORA TENDA S.A. (ID 263088887). Intimada a demandante a manifestar interesse na continuidade do feito (ID 263090358). Pronunciou-se a acionante, a qual requereu o prosseguimento da marcha processual (ID 263090481). Manifestou-se a requerente, pugnando pela citação da CONSTRUTORA TENDA S.A. e IMBUÍ I SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (ID 263090625). Em sede de contestação conjunta (ID 263090786), apresentaram sua defesa as rés OAS EMPREENDIMENTOS S.A. e IMBUI I SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Suscitaram, preliminarmente, a necessidade de sobrestamento da demanda em razão da pendência de julgamento de IRDR, ausência de interesse de agir e ilegitimidade passiva da OAS EMPREENDIMENTOS S.A. No mérito, alegaram a inocorrência de atraso na entrega da obra, defenderam a validade da cláusula de tolerância de 180 dias, sustentaram a higidez das cláusulas contratuais atacadas, impugnaram pleito de lucros cessantes, bem como o de reversão da cláusula de multa por inadimplemento. Em sequência, afirmaram que, diversamente do quanto aduzido pela parte autora, a unidade habitacional foi entregue "em total consonância com o contrato firmado e a legislação especifica [sic] para o caso, bem como consoante memorial de descritivo do imóvel". Alegaram que a demandante confunde os conceitos de área privativa e área útil e que, no que concerne à área privativa, esta foi entregue conforme prometido. Em paralelo, rechaçaram as alegações de veiculação de propaganda enganosa. Ao final, pugnaram pela integral improcedência da lide. Em sede de réplica (ID 263091802), a requerente impugnou preliminares, argumentos e documentos apresentados pelas rés OAS EMPREENDIMENTOS S.A. e IMBUI I SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Outrossim, apontou intempestividade na apresentação da peça de defesa e pugnou pela aplicação dos efeitos da revelia. Intimadas as rés OAS EMPREENDIMENTOS S.A. e IMBUI I SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA para se manifestarem acerca da alegação de intempestividade no oferecimento da contestação. Determinada a retificação do polo passivo, de modo a fazer constar a CONSTRUTORA TENDA S.A, determinando-se, também, sua citação (ID 263091808). Manifestaram-se a OAS EMPREENDIMENTOS S.A. e IMBUI I SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, acerca da alegação de intempestividade da peça defensiva, as quais afirmaram que "não há qualquer manifestação de intempestividade. Após apresentação da defesa e intimação da parte requerente para apresentar réplica, manteve-se silente. Ou, ao menos, o ato/réplica não restou disponível para o patrono da parte ré o que, por se só, configura-se nulidade." (ID 263092067). Em manifestação à réplica (ID 263092082), defendeu a tempestividade na apresentação da peça de defesa, impugnou os documentos que instruem a exordial e suscitou "questão de ordem" em face da cumulação, pela autora, dos pleitos indenização a título de lucros cessantes com pagamento de cláusula penal em face de atraso na execução da obra. Manifestou-se a requerente, a qual apresentou novo endereço eletrônico para citação da ré CONSTRUTORA TENDA S.A. (ID 263092465). Expedido mandado de citação em face da CONSTRUTORA TENDA S.A. (ID 263092483). Pronunciou-se a demandante, a qual reiterou a tese de intempestividade da contestação das rés OAS EMPREENDIMENTOS S.A. e IMBUI I SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Outrossim, impugnou preliminares e pugnou pela decretação da revelia em face da CONSTRUTORA TENDA S.A. (ID 263092719). Petição de renúncia de mandato do patrono das rés OAS EMPREENDIMENTOS S.A. e IMBUI I SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA colacionada ao id 263092735. Determinada a suspensão do feito, com fulcro no disposto no art.313, inciso I, do CPC. Intimadas as rés OAS EMPREENDIMENTOS S.A. e IMBUI I SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA a constituirem novo patrono (ID 263092745). Habilitados os novos patronos das rés acima referenciadas (ID 263093171). Manifestou-se a autora a qual requereu a decretação da revelia e aplicação da pena de confissão ficta a todas as integrantes do polo passivo (ID 263093629). A ré CONSTRUTORA TENDA S.A. apresentou contestação (ID 263093888). Suscitou, preliminarmente, impugnação à assistência judiciária gratuita. No mérito, defendeu a validade da cláusula de tolerância de 180 dias, impugnou o pleito de indenização por lucros cessantes e a inversão da cláusula penal. Sustentou que a unidade foi entregue de acordo com a descrição do Memorial Descritivo. Ao final, pugnou pela integral improcedência dos pedidos. Intimada a requerente a coligir réplica à segunda contestação (ID 263094172). Em sede de réplica, a requerente reiterou o pleito de decretação da revelia da rés (ID 263094183). Determinada a certificação acerca da tempestividade da contestação apresentada pela Construtora Tenda S.A (ID 263094200). Certidão de intempestividade da contestação da CONSTRUTORA TENDA S/A colacionada ao ID 276562610. Manifestou-se a ré Construtora Tenda S.A, a qual impugnou a certidão de intempestividade da contestação (ID 290590275). Manifestou-se a demandante, ratificando o pedido de decretação da revelia da CONSTRUTORA TENDA S/A (ID 294666023). Intimada a parte autora a se manifestar sobre o teor da petição colacionada ao ID 290590275 (ID 331754245). Manifestou-se a demandante, a qual reiterou o pleito de decretação da revelia da CONSTRUTORA TENDA S/A (ID 357727265). Decretada a revelia da empresa acionada CONSTRUTORA TENDA S/A (ID 400963127). Intimadas as partes a manifestarem interesse na designação de audiência de conciliação e/ou produção de novos elementos de prova. Pronunciou-se a ré CONSTRUTORA TENDA S.A, a qual renovou a impugnação à certidão de intempestividade na apresentação da peça defensiva (ID 402842848). Peticionou a demandante, a qual requereu o julgamento antecipado da lide (ID 404052800). Convertido o julgamento do feito em diligência. Determinada a certificação sobre a intempestividade da contestação conjuntamente apresentada pela CONSTRUTORA TENDA S.A. e IMBUI I SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. Intimados os litigantes a se manifestarem quanto ao teor da certidão (ID 442878119). Certificada a intempestividade da peça defensiva (ID 460137065). Peticionaram as rés OAS EMPREENDIMENTOS S.A e IMBUI I SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, as quais defenderam não ter ocorrido efetiva citação, portanto, não haveria que se falar em intempestividade ou revelia (ID 461644122). Pronunciou-se a ré CONSTRUTORA TENDA S.A., a qual afirmou que apresentou defesa tempestiva (ID 461648802). Manifestou-se a autora, a qual defendeu que a contestação conjunta foi intempestiva, uma vez que as rés somente juntaram contestação um ano após o comparecimento espontâneo ao processo (ID 462113782). Reconhecida a revelia quanto à OAS EMPREENDIMENTOS S/A e IMBUI I SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, determinando-se o desentranhamento das contestações intempestivas apresentadas pelas rés; mantida a revelia já decretada em relação à CONSTRUTORA TENDA S/A, determinado o cumprimento integral da decisão anterior quanto ao desentranhamento da contestação da CONSTRUTORA TENDA S/A; intimadas as partes a manifestarem interesse na designação de audiência de conciliação e/ou produção de novos elementos de prova (ID 476391533). Opostos embargos de declaração pelas rés OAS EMPREENDIMENTOS S.A. e IMBUI I SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (ID 478532769). Indicaram suposta obscuridade na interpretação do art. 231, § 1º do CPC e apontaram suposta contradição quando à presunção de veracidade e validade dos documentos apresentados em conjunto à contestação. Peticionou a ré CONSTRUTORA TENDA S/A., a qual promoveu a juntada de certidões de julgamento de quatro IRDRs (IDs 479336898 a 479340009). Manifestou-se a autora, a qual requereu o julgamento antecipado da lide (IDs 479503986 e 480796654). Intimada a embargada a apresentar suas contrarrazões aos embargos de declaração (ID 487658794). Em sede de contrarrazões aos embargos de declaração, a embargada defendeu inexistir obscuridade e contradição no conteúdo da decisão impugnada (ID 483277071). Proferida decisão monocrática em sede de agravo de instrumento (ID 486178761). Determinada a manutenção das peças defensivas nos autos até o julgamento do recurso e a suspensão do trâmite processual. Provido o agravo, afastado o reconhecimento da revelia, determinado o retorno das contestações aos autos (ID 501470292). Juntado aos autos substabelecimento sem reserva de poderes, referente à representação processual da ré OAS EMPREENDIMENTOS S.A. (ID 508576407). Proferida decisão, mantida a revelia da ré CONSTRUTORA TENDA S/A. Incluso o processo no rol para julgamento (ID 519594535). Alegações finais autorais juntadas ao ID 519594535. É O RELATÓRIO. PASSO A DECIDIR. DAS PRELIMINARES: DA NECESSIDADE DE SOBRESTAMENTO DA DEMANDA EM RAZÃO DA PENDÊNCIA DE JULGAMENTO DE IRDR: Diante da juntada pela ré Construtora Tenda S.A. das certidões de julgamento de quatro IRDRs (IDs 479336898 a 479340009), resta prejudicada a análise da preliminar aventada. DA AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR: Alegam as rés OAS EMPREENDIMENTOS S.A. e IMBUI I SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA que a ação carece de interesse de agir, uma vez que a entrega das chaves da unidade habitacional foi promovida em 13/08/2010, antes da propositura da demanda. Sucede que a avença fixou o mês de outubro de 2009 como data limite para a entrega da unidade. Contudo, o apartamento somente lhe foi entregue em 13/08/2010. Excerto do termo de compromisso de compra e venda de imóvel (ID 263082434) Sucede que a avença fixou o mês de outubro de 2009 como data limite para a entrega da unidade. Contudo, o apartamento somente lhe foi entregue em 13/08/2010. Configurado, portanto, o atraso no adimplemento da obrigação, e evidenciada a recusa das rés em transigir quanto a possíveis reparações junto à autora, configurada a pretensão resistida. Porém a controvérsia presentemente posta não se limita ao atraso na entrega das chaves. O objeto da demanda abarca, também, a declaração de nulidade das cláusulas 3.1, 3.2.1, do instrumento n. 1 e das cláusulas 5.1, 5.2, 5.3 e 6.6 do instrumento n. 2, bem como a disparidade entre a metragem [do imóvel] prometida e a metragem entregue.
APELANTE: VIA CELERE BRASIL 6 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado (s): JOSE ANTONIO FERREIRA GARRIDO, ANA PAULA DE CARVALHO LIMA
APELADO: MARILIA DANTAS COELHO CARVALHO Advogado (s):ANDRESSA APARECIDA JULIATTI ZAMPROGNO, ERASMO ADELINO FERREIRA FILHO ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES NO PERCENTUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. DANOS MORAL. CONFIGURADO. APELAÇÃO IMPROVIDA. I - Atraso na entrega de imóvel. Sentença que condenou a apelante ao pagamento de indenização por lucros cessantes, correspondentes ao valor mensal de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, acrescidos de juros e correção monetária. 2. Não há caso fortuito externo a afastar a responsabilidade pelo atraso da obra, pois as circunstâncias alegadas não fogem, ou não deveriam fugir, ao poder de absorção e reação da construtora, à luz da teoria do risco empresarial. Os lucros cessantes, no caso de atraso na entrega de obra, são presumidos e, com eles, busca-se compensar o comprador pela falta ou impossibilidade de uso, gozo e disposição da coisa. Correta a fixação do valor dos lucros cessantes, equivalente a 0,5% do valor do imóvel pois, havendo atraso na entrega de imóvel, é cabível a condenação da construtora ao pagamento de alugueres, a fim de compensar os adquirentes pela não disponibilidade do imóvel e pela impossibilidade de exercerem todos os direitos inerentes à propriedade. 3. O aborrecimento causado pelo atraso na entrega do imóvel ultrapassou o transtorno cotidiano e atingiu a dignidade do consumidor, sendo evidente o dano moral. Fixação do quantum indenizatório a título de danos morais em consonância os princípios da razoabilidade e proporcionalidade e precedentes desta corte. 4. Recurso conhecido e não provido.
apelados: Lyndon Jhonson Soares dos Santos Apelados/apelantes: Ambar Empreendimentos Spe Ltda Relator.: Des. Eduardo Sertório Canto EMENTA: Direito civil e do consumidor. Apelação cível. Compra e venda de imóvel na planta. Cessão do contrato. Atraso na entrega do imóvel. Mora configurada. Cláusula de prorrogação do prazo. Possibilidade. Caso fortuito não configurado. Dever de indenizar. Lucros cessantes. Diferença na metragem. Propaganda enganosa. Abatimento proporcional do preço. Pedido de suspensão do feito indeferido. Deferimento da gratuidade da Justiça. Afastamento da sucumbência recíproca. Decaimento mínimo dos pedidos configurado. Recurso dos autores parcialmente provido por unanimidade. Recurso da Ambar não provido por unanimidade. 1 - Compulsando os autos, percebo ter a apelante apresentado balanço financeiro (id 10125228 e seguintes) anexado ao seu apelo. Tal documento, aliado a recuperação judicial, demonstra sua situação financeira; 2- Analisando a determinação colacionada aos autos expedida pelo Juízo da Recuperação Judicial, vê-se que foi determinada a suspensão apenas das execuções movidas contra a apelante, pelo prazo de 180 dias, não se falando se ações de conhecimento, como é o caso dos autos; 3- No caso dos autos, os autores adquiriram um rapasse de um contrato de promessa de compra e venda de um apartamento construído pela ré. No contrato original, existia previsão contratual de entrega em janeiro 2013 (id 10125071 - Pág. 3), com uma possibilidade de prorrogação de 180 dias. Em julho de 2013 foi assinado o contrato de cessão, conforme se vê nos documento id 10124994. No contrato de cessão, entretanto, foi repactuada a cláusula do prazo de conclusão da obra para março de 2014; 4- Logo, é de se inferir que no momento da assinatura da referida cessão, deviam ter os autores total conhecimento dos prazos ali previstos, bem como a possibilidade de prorrogação da entrega da obra; 5- Logo, considerando os elementos probatórios produzidos nos autos, documentes estes não refutados pela ré, entendo ter o magistrado de base agido com acerto ao considerar a data de 22/1/2015, pois conclui-se que antes dessa data não foi possível aos autores providenciar o financiamento bancário e quitar assim o saldo devedor; 6- A ocorrência de crise econômica ou dificuldade na contratação de mão-de-obra não constituem caso fortuito ou força maior, sendo circunstâncias previsíveis, levadas em consideração na estipulação do prazo de tolerância; 7- O atraso na entrega de imóvel prometido à venda caracteriza mora, obrigando o promitente vendedor a indenizar o promitente comprador pelos lucros cessantes em razão da privação do uso e utilidade do imóvel, como previsto no art. 402 do Código Civil. ("Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas aocredor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de ganhar"); 8- Na instrução do feito foi realizada perícia judicial que atestou possuir o imóvel 55,24m2 de área privativa (id. 10125195) e 45,36m2 de área útil. O perito considerou ter a publicidade sido dubia por não indicar se os 55m2 tratava de área útil ou privativa. Entretanto, indicação constante na propaganda de "medidas face a face" referem-se a área útil. 9-A conclusão da perícia, inclusive, foi no sentido que o material publicitário, da forma como foi apresentado, leva a crer que a área mencionada
APELANTE: VIA CELERE BRASIL 6 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado (s): JOSE ANTONIO FERREIRA GARRIDO, ANA PAULA DE CARVALHO LIMA
APELADO: MARILIA DANTAS COELHO CARVALHO Advogado (s):ANDRESSA APARECIDA JULIATTI ZAMPROGNO, ERASMO ADELINO FERREIRA FILHO ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES NO PERCENTUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. DANOS MORAL. CONFIGURADO. APELAÇÃO IMPROVIDA. I - Atraso na entrega de imóvel. Sentença que condenou a apelante ao pagamento de indenização por lucros cessantes, correspondentes ao valor mensal de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, acrescidos de juros e correção monetária. 2. Não há caso fortuito externo a afastar a responsabilidade pelo atraso da obra, pois as circunstâncias alegadas não fogem, ou não deveriam fugir, ao poder de absorção e reação da construtora, à luz da teoria do risco empresarial. Os lucros cessantes, no caso de atraso na entrega de obra, são presumidos e, com eles, busca-se compensar o comprador pela falta ou impossibilidade de uso, gozo e disposição da coisa. Correta a fixação do valor dos lucros cessantes, equivalente a 0,5% do valor do imóvel pois, havendo atraso na entrega de imóvel, é cabível a condenação da construtora ao pagamento de alugueres, a fim de compensar os adquirentes pela não disponibilidade do imóvel e pela impossibilidade de exercerem todos os direitos inerentes à propriedade. 3. O aborrecimento causado pelo atraso na entrega do imóvel ultrapassou o transtorno cotidiano e atingiu a dignidade do consumidor, sendo evidente o dano moral. Fixação do quantum indenizatório a título de danos morais em consonância os princípios da razoabilidade e proporcionalidade e precedentes desta corte. 4. Recurso conhecido e não provido.
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 15ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0105555-08.2011.8.05.0001 Órgão Julgador: 15ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR
Diante do exposto, inequívoco o interesse de agir. Afastada, portanto, a preliminar suscitada. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DA OAS EMPREENDIMENTOS S.A.: Alegam as rés OAS EMPREENDIMENTOS S.A. e IMBUI I SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA que a primeira não é parte legitimada a figurar no polo passivo da demanda, uma vez que "[...] a Sociedade de Propósito Específico Imbui I Spe Empreendimentos Imobiliários Ltda. é a responsável pelas obrigações e direitos do contrato firmado entre as partes." O parágrafo único do art. 7º do CDC estabelece a responsabilidade solidária dos fornecedores. Considerando que ambas companhias pertencem ao mesmo grupo econômico, participaram da cadeia de fornecimento do imóvel, bem como levando em consideração a exauribilidade do objeto da atividade desempenhada pela Sociedade de Propósito Específico, é evidente a impossibilidade de afastamento da responsabilidade dos demais fornecedores, em razão do risco de absoluto desamparo do consumidor potencialmente lesado. Nesse sentido, reproduz-se precedentes: AGRAVO DE INSTRUMENTO - Decisão que reconheceu a ilegitimidade passiva da construtora e incorporadora e manteve apenas a sociedade de propósito específico como parte passiva em ação que visa a reparação de vícios construtivos - Insurgência do autor - Art. 18 do CDC que estabelece a responsabilidade solidária dos fornecedores por vício de qualidade dos produtos - Empresas que compõem o mesmo grupo econômico e que, segundo o autor, participaram da cadeia de fornecimento do imóvel - Sociedade de propósito específico que não afasta a responsabilidade dos demais fornecedores - Legitimidade passiva que deve ser reconhecida - Recurso provido. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 22416313720228260000 Santa Bárbara D Oeste, Relator.: Marcus Vinicius Rios Gonçalves, Data de Julgamento: 09/11/2022, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/11/2022) Processo civil. Legitimidade passiva. Condomínio residencial que não se confunde com a Sociedade de Propósito Específico - SPE. Naturezas jurídicas distintas. Legitimidade da SPE para figurar no polo passivo da ação, conjuntamente com a empresa construtora do edifício para responderem juntas pelo vício de construção. Cadeia de consumo. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2299131-27.2023.8.26.0000 Praia Grande, Relator.: Augusto Rezende, Data de Julgamento: 23/04/2024, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/04/2024) EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO CIVIL PÚBLICA - PRELIMINAR - NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO - DESCUMPRIMENTO DO ART. 1017, I, DO NCPC - REJEITADA - CONSTRUÇÃO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS - ATRASO E VICIOS DE QUALIDADE - LEGITIMIDADE PASSIVA - SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO (SPE) - GRUPO ECONÔMICO. Considerando que o recurso de agravo de instrumento foi instruído com todas as cópias dos documentos obrigatórios, não há falar em descumprimento das disposições do art. 1.017, I, do CPC/15. Somente podem demandar e serem demandados aqueles que forem sujeitos da relação jurídica de direito material em discussão em juízo. A Sociedade de Propósito Específica (SPE) foi constituída para a construção de empreendimentos imobiliários, servindo apenas como instrumento para a recorrente exerça sua atividade, assim, considerando que a formação de um grupo econômico, ambas têm legitimidade para responder solidariamente pelos prejuízos causados ao adquirente. Não pode a incorporadora valer-se da criação da SPE para afastar-se da obrigação assumida na relação de consumo. (TJ-MG - AI: 10024151803517001 Belo Horizonte, Relator.: Marco Aurelio Ferenzini, Data de Julgamento: 30/06/2022, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/06/2022) APELAÇÃO CÍVEL - Compra e venda de imóvel - Preliminar de cerceamento de defesa afastada - Legitimidade passiva ad causam - Sociedade de propósito específico que é parte legítima para figurar na ação - Empresa controladora que figurou ostensivamente no desenvolvimento do contrato - Apelante que foi favorecida no pagamento realizado pelos compradores - Solidariedade decorrente de lei ( CDC, art. 7º)- Legitimidade reconhecida - Atraso na entrega do bem - Lucros cessantes bem fixados - Multa fixada que deve ser reduzida, sob pena de enriquecimento sem causa dos autores - Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1021593-70.2020.8.26.0001 São Paulo, Relator.: José Carlos Ferreira Alves, Data de Julgamento: 21/03/2023, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/03/2023)
Diante do exposto, afasta-se a preliminar aventada. DA IMPUGNAÇÃO AO BENEFÍCIO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA: Prejudicada a análise da preliminar em razão da configuração da revelia da suscitante, qual seja, a corré Construtora Tenda S.A.. DO MÉRITO:
Trata-se de ação indenizatória por danos materiais e morais decorrente de atraso na entrega de unidade habitacional e alegada redução de metragem. A autora adquiriu o apartamento 702, torre 01, do Edifício Roma do Condomínio Citt Imbuí, com prazo de entrega previsto para outubro de 2009, sendo efetivamente entregue apenas em 13 de agosto de 2010. A pretensão autoral compreende os seguintes pedidos: I - Declaração de nulidade das cláusulas 3.1, 3.2.1, do instrumento contratual n. 1; II - declaração de nulidade das cláusulas 5.1, 5.2, 5.3 e 6.6 do instrumento contratual n. 2; III - declaração de nulidade de toda e qualquer cláusula das avenças que tenha por finalidade a legitimação de entrega de unidade em tamanho a menor que o pactuado; IV - a condenação das rés ao pagamento dos valores devidos a título de indenização em razão da mora nos termos da cláusula 6.7; V - a condenação das rés ao pagamento ao pagamento de multa moratória de 2% sobre o valor do imóvel acrescida de juros moratórios de 1% ao mês, consoante o teor da cláusula 3.4 do contrato 01 e por aplicação simétrica da cláusula 6.1 do contrato 2; VI - condenação das rés ao pagamento de indenização por danos materiais no importe de R$ 6.600,00; VII - indenização a título de danos morais não quantificada, em razão do atraso na entrega do imóvel; VIII - restituição de 18,48% do valor pago, em razão da entrega da unidade com área construída inferior à prometida; IX - condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais não quantificada em razão de propaganda enganosa, quanto às dimensões do imóvel. Contudo, antes de proceder à análise individualizada de cada um dos pedidos, necessário averiguar se houve efetivo atraso na entrega do imóvel e consequente constituição da mora das rés. Conforme se depreende da leitura do Quadro Resumo (ID 263082434) o prazo original de entrega das chaves foi estipulado para outubro de 2009: Contudo, conforme se verifica da leitura do Termo de Recebimento de Unidade (ID 263081714), a entrega efetiva das chaves somente ocorreu no dia 13 de agosto de 2010, aproximadamente 10 meses após o prazo estipulado. Ou seja, mesmo que se levasse em consideração o prazo de tolerância de 180 dias, verifica-se que o atraso ainda assim excede o que seria, a priori, contratualmente permitido.
Trata-se de fato que foi apontado pelas próprias rés às fls. 5 da contestação (ID 263090786). Senão, vejamos: Ora, se a cláusula de tolerância prorrogou a data de entrega para abril de 2010, e o Habite-se atesta que a obra foi concluída em 15 de junho de 2010, é evidente que o atraso excedeu até mesmo o prazo de tolerância contratualmente estipulado. Inconteste, portanto, a ocorrência de mora, diante, inclusive, da categórica confissão das rés. Superada tal questão, oportuno proceder à análise individualizada de cada um dos pedidos. I - DO PEDIDO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DAS CLÁUSULAS 3.1, e 3.2.1 DO INSTRUMENTO CONTRATUAL N. 1 Requer a autora a o reconhecimento da nulidade das cláusulas 3.1. e 3.2.1 do instrumento contratual n. 1, por suposta violação ao Código de Defesa do Consumidor. A cláusula 3.1 estabelece que "a unidade ora compromissada deverá estar concluída de acordo com o memorial descritivo de acabamentos na data indicada no item E do Quadro Resumo, sendo certo que, para esse fim, acordam os contratantes que nada data acima, não se inclui o tempo necessário para execução de serviços extraordinários, acessórios e complementares, bem como os motivos de força maior e de origens alheias à vontade da OUTORGANTE, que determinem a dilação do prazo e da tolerância ora ajustados. O prazo para a entrega da unidade poderá ser alterado, atribuindo-se à outorgante uma tolerância de igual período em que se verificar demora necessária às ligações de água, energia elétrica, gás, bem como a demora na obtenção do autor de conclusão, a ser expedido pela Prefeitura Municipal de Salvador, desde que a OUTORGANTE tenha tomado as providências necessárias para implementação dos mesmos. (contrato 01)" A cláusula 3.2.1., por sua vez, fixa que "O (A-S) OUTORGADO (A-S) será(ão) imitido(a-s) na posse direta da unidade, no momento da entrega das respectivas chaves, fato que deverá ocorrer até a data indicada no item E do Quadro Resumo, admitindo-se uma carência de até 180 (cento e oitenta) dias, cabendo-lhe(s), contudo, desde a data de assembleia de instalação do condomínio, de utilização do empreendimento, a responsabilidade pelo pagamento de taxas, impostos e/ou contribuições condominiais, que incidem ou venham a incidir sobre a respectiva unidade. (contrato 01)" O artigo 51, IV do Código de Defesa do Consumidor declara nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que "estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade". As cláusulas sob escrutínio, aparentemente, colocam o consumidor em desvantagem exagerada uma vez que, cumulativamente: (i) transferem riscos do exercício das atividades empresariais para o consumidor; e (ii) permitem a cobrança de taxas condominiais antes mesmo da entrega efetiva do bem. O princípio do equilíbrio contratual exige proporcionalidade entre prestações e contraprestações, evitando vantagens excessivas para uma das partes. A necessidade de manutenção da lógica da proporcionalidade e equilíbrio adquire contornos ainda mais relevantes em se tratando de relações de consumo, como no caso em análise. Sucede que, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é "válida [em contratos de promessa de compra e venda de imóvel] a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos" (AgInt no AREsp 1.957.756/RO, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 5/4/2022). Não abusiva, portanto, a disposição normativa impugnada. Em paralelo, verifica-se que a abusividade da cláusula 3.1. repousa sobre o trecho que autoriza a cobrança de taxas condominiais em momento anterior à imissão da adquirente na posse do imóvel. Considerando a natureza das taxas condominiais, i.e., obrigação propter rem essencialmente vinculada ao direito de fruição e uso do imóvel, não é possível exigir do adquirente o pagamento delas, uma vez que do bem ele ainda não pôde fruir ou utilizar. Nesse sentido, reproduz-se precedentes: PROCESSO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. EFETIVA POSSE DO IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES. ILEGITMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. CONFIGURADA. 1. A obrigação correspondente ao pagamento das taxas condominiais possui natureza propter rem e, portanto, podem ser exigidas do proprietário ou possuidor do bem. 2. As despesas de condomínio constituem modalidade especial de obrigação propter rem que se interliga com o direito de fruição e uso imediato do imóvel, que ocorrem quando transferidos ao adquirente com a tradição do imóvel alienado. 3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.345.331/RS, sob a sistemática dos recursos repetitivos, flexibilizou a aplicação da natureza propter rem da obrigação condominial nas hipóteses de imóveis novos adquiridos por meio de compromisso de compra e venda e esclareceu que, nesses casos, não é o registro do compromisso de compra e venda que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e sim o efetivo recebimento das chaves. 4. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais, sendo certo que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é da empresa responsável pelo empreendimento (promitente-vendedor) até esta data. 5. A parte embargante/apelante não detém legitimidade para figurar no polo passivo da execução referente à cobrança de taxas condominiais referentes a períodos anteriores à entrega das chaves, cujo encargo deve ser suportado pela construtora/incorporadora. 6. Preliminar de ilegitimidade passiva acolhida. 7. Recurso conhecido e provido. (TJ-DF 07030642220218070017 1430446, Relator.: MARIA DE LOURDES ABREU, Data de Julgamento: 09/06/2022, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 24/06/2022) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. CONDUTA ABUSIVA. TAXAS DE CONDOMÍNIO QUE SÃO DEVIDAS SOMENTE A PARTIR DA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. PRECEDENTES DO STJ. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. A cláusula que estipula prazo de tolerância de 120 dias, em regra, não é abusiva, sobretudo porquanto é normal nessa espécie de contrato envolvendo a construção de empreendimentos imobiliários com inúmeras unidades autônomas. No caso concreto, cumprida a sua parte do contrato com a conclusão das obras, expedição do habite-se e individualização das matrículas dentro do prazo contratual previsto, conclui-se que os autores deram causa ao atraso na entrega das chaves, motivo pelo qual não há falar em multa ou indenização conforme pretendido na petição inicial. Destarte, o e. Superior Tribunal de Justiça tem entendimento pacificado no sentido de que o simples atraso na entrega de unidade imobiliária, por si só, não gera dano moral, devendo haver, para tanto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade do promitente comprador. De acordo com entendimento do E.STJ (REsp. 1345331/RS), sob o rito dos recursos repetitivos, e da jurisprudência majoritária, a responsabilidade das taxas condominiais é da construtora até a data da imissão de posse por parte do promitente-comprador. Ainda que o contrato firmado entre as partes estabelecesse a possibilidade de tal cobrança,
trata-se de contrato de adesão, sendo abusiva a cláusula que impõe obrigação que coloca o consumidor em excessiva desvantagem, como no caso em tela, permitindo o reconhecimento de sua nulidade. Portanto, verifica-se a abusividade na cobrança em exame, diante da ausência de justificativa para responsabilização da parte autora a pagar por taxa de condomínio que sequer podia ocupar, pois a cobrança somente passou a ser legítima com a entrega das chaves aos proprietários, razão pela qual vai reformada a sentença no ponto com a devolução dos valores pagos indevidamente. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 00312550420158190209 202000126593, Relator.: Des(a). ANTONIO ILOIZIO BARROS BASTOS, Data de Julgamento: 17/06/2020, DECIMA SEXTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 4ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 25/06/2020) Abusiva, portanto, a cobrança de taxas condominiais em momento anterior à imissão da adquirente na posse do imóvel. Assim sendo, declara-se nula de pleno direito a cláusula 3.1, em decorrência de violação aos arts. 6, IV e 51, ambos do CDC, e aos princípios fundamentais do direito consumerista, bem como por violação à cláusula geral de boa-fé contratual, mantendo-se, portanto, a cláusula 3.2.1 incólume. II - DO PEDIDO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DAS CLÁUSULAS 5.1, 5.2, 5.3 E 6.6 DO INSTRUMENTO CONTRATUAL N. 2 Requer a autora o reconhecimento da nulidade das cláusulas 5.1, 5.2, 5.3 e 6.6, do instrumento contratual n. 2, por suposta violação ao Código de Defesa do Consumidor. A cláusula 5.1 estabelece que "A unidade autônoma objeto deste contrato será concluída, ficando apta para ser entregue ao(à,s) OUTORGADOS (A,S), até a data prevista no Campo 9 do Quadro Resumo, admitida dilatação de até 180 (cento e oitenta) dias para sua conclusão, ficando certo que, em tal prazo, não se inclui o tempo necessário para a execução de serviços extraordinários, acréscimos, arremates e decoração do Condomínio, conforme previsto no item 5.4, observando-se, quanto à entrega, o disposto nos itens 5.5 e 5.6. A cláusula 5.2, por sua vez, fixa que "O prazo indicado no item anterior ficará prorrogado, porém na hipótese de ocorrência de motivo de força maior, quais sejam, dentre outros equivalentes ou previstos em leis: a) greves gerais ou parciais que afetem a indústria da construção civil, b) suspensão ou falta de transporte; c) falta ou insuficiência, na praça, de materiais ou mão de obra; d) embargo na obra determinado por autoridade administrativa ou judiciária, não atribuível a ação ou omissão da OUTORGANTE, e) chuvas prolongadas que impeçam ou dificultem a realização de etapas importantes da obra; f) demora na execução dos serviços que são próprios das empresas concessionárias de serviços públicos; g) demora na concessão, pela autoridade pública, do "habite-se" e demais licenças necessárias; ainda que provisório ou parcial, por motivos independentes da ação da outorgante; h) constituições atípicas de constituição do solo ou que não tenham sido revelada(s) n(s) [sic] sondagem(ns) prévia(s) e que impossibilitem a execução das fundações ou o escoramento dos prédios lindeiros, caso isso venha a se mostrar necessário, no prazo inicialmente previsto; i) falta de indisponibilidade ou impossibilidade de obtenção de financiamento necessário à execução do empreendimento; ou j) constatação, no curso da realização das fundações, de coisas ocultas no subsolo, inclusive equipamentos de energia elétrica, cabeamento e afins, que aconselhem a paralisação ou interrupção das atividades até a definição das soluções aplicáveis". A cláusula 5.3 estipula que "Sendo justo, nos termos acima, o motivo do atraso, não considerar-se-á em mora a OUTORGANTE, e o prazo para a entrega da unidade autônoma ao (ás) OUTORGADO (a,s) prorrogar-se-á por tanto tempo tenha sido o da permanência da força maior e, ainda, se for o caso, durante tanto tempo quanto seja necessário para repararem-se os efeitos de tal advindos, de modo a reconduzir-se o empreendimento a suas anteriores e normais condições. Por fim, a cláusula 6.6 estabelece que "O atraso da OUTORGANTE no cumprimento de sua obrigação de entregar a unidade ao (à,s) OUTORGADOS(A,S) até a data aprazada, observada a dilatação ajustada e admitida uma tolerância máxima de até 120 (cento e vinte) dias, sem que se tenha verificado a ocorrência de motivo justificador do retardamento, ou, se ocorrido este, após ultrapassado o período da prorrogação, caracterizará a mora de pleno direito e acarretará para a OUTORGANTE o dever de indenizar o (a,s) OUTORGADO (A,S), nos termos do item 5.4." Quanto à cláusula 5.1, a priori, cumpre tão somente dizer que, por reproduzir o substrato normativo da cláusula 3.2.1 do instrumento contratual n. 1, incorre, por consectário lógico, nas mesmas violações a normas legais que ela. Porém, a título de reforço argumentativo, pontua-se ainda que a cláusula 5.1, ao estabelecer prazo de tolerância de 180 dias, acrescido de quantos dias forem necessários à consecução de "execução de serviços extraordinários, acréscimos, arremates e decoração do Condomínio" fornece às rés uma amplificação excessiva às possibilidades de atraso para além dos 180 dias já previstos. Ora, o prazo de tolerância estipulado objetiva justamente abarcar eventuais necessidades de "execução de serviços extraordinários, acréscimos, arremates e decoração do Condomínio". Se o período empreendido realizando tais serviços não pode ser incluído no cômputo dos 180 dias, qual a razão de ser de tal prazo de tolerância? Simples. Não há. Assim sendo, verifica-se ser nula de pleno direito em decorrência de violação aos arts. 6, IV e 51, ambos do CDC, e aos princípios fundamentais do direito consumerista, bem como por violação à cláusula geral de boa-fé contratual. No que concerne à cláusula 5.2, evidente sua nulidade em razão do grau de genericidade e amplitude do conceito de "força maior". Ao travestir um rol extensivo de eventos controláveis, previsíveis e até mesmo inerentes ao exercício da atividade empresarial como "eventos de força maior" as rés transferem à consumidora quase que a totalidade dos riscos do empreendimento. E.g., a falta de financiamento para a conclusão da obra não constitui evento de "força maior", mas sim marco distintivo da competência (ou falta dela) dos incorporadores para controle de custos e certificação de viabilidade do empreendimento. Nos termos do art. 393 do Código Civil "o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior", definindo-os como "fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir". Segundo Rosa Maria de Andrade Nery, a força maior, por seu turno, é o evento da natureza não esperado, totalmente imprevisível e de força irresistível. É o fato que não depende da conduta humana, superando-a em todos seus limites. É algo que acontece no mundo concreto, um verdadeiro e devastador happening, ou seja, um fenômeno invencível e que produz efeitos relevantes ao mundo jurídico." (NERY, Rosa. 7.4 Caso fortuito ou força maior: e quanto à responsabilidade obrigacional? In: NERY, Rosa. Direito Civil: obrigações. São Paulo (SP):Editora Revista dos Tribunais. 2015.) Necessário o preenchimento de três requisitos cumulativos para configuração de caso fortuito ou força maior: a) imprevisibilidade (o evento não pode ser antevisto no momento da contratação); b) inevitabilidade (os efeitos não podem ser evitados ou impedidos); e c) externalidade (o fato deve ser estranho à esfera de controle do devedor). Evidente que a maioria das hipóteses incluídas na cláusula 5.2, na melhor das hipóteses, margeia o conceito de "força maior". Assim sendo, nula a cláusula contratual. Quanto à cláusula 5.3, verifica-se se tratar, em termos práticos, de um instrumento de isenção genérica e automática da mora. Isso porque ela isenta automaticamente a construtora de mora quando "justo o motivo do atraso", configurando cláusula de não indenizar vedada pelo CDC. Justiça é, ironicamente, conceito jurídico aberto. No caso em análise, a aludida cláusula aparenta utilizar o rol provido pela cláusula anterior (a 5.2, cuja nulidade já foi reconhecida) para definir as hipóteses nas quais considerar-se-ia "justo" o atraso na entrega do imóvel. Sucede que a utilização de tal rol, em termos práticos, se não impossibilita, ao menos atenua a obrigação de indenizar, incorrendo, portanto, em violação ao art. 25 do CDC: Art. 25. É vedada a estipulação contratual de cláusula que impossibilite, exonere ou atenue a obrigação de indenizar prevista nesta e nas seções anteriores. Ademais, na hipótese de que não fosse o rol da cláusula anterior o parâmetro para se considerar justo o motivo, incorrer-se-ia noutra nulidade, decorrente do estabelecimento de conceito jurídico indeterminado ("sendo justo o motivo") sem parâmetros objetivos, violando o princípio da segurança jurídica. Afinal, a expressão "justo" permite interpretação unilateral pela incorporadora, criando desequilíbrio contratual manifesto. O princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC) exige comportamento leal e probidade na execução contratual. A isenção automática e genérica de mora permite que a incorporadora se beneficie de sua própria torpeza, violando os deveres anexos de cooperação (traduzido no dever de colaborar para o cumprimento do contrato), informação (traduzido no dever de esclarecer as razões do atraso) e probidade (traduzido na vedação ao comportamento contraditório no decurso da relação contratual).
Diante do exposto, evidente a nulidade da cláusula 5.3. Por fim, no que atina à cláusula 6.6, verifica-se que é nula em decorrência da cumulatividade do prazo de tolerância por ela fixado (120 dias) com o prazo de tolerância fixado pela cláusula 5.1 (180 dias). O §1º do art. 51 do CDC caracteriza vantagem exagerada quando a cláusula "se mostra excessivamente onerosa para o consumidor". A tolerância de 300 dias representa quase 10 meses de atraso no cumprimento da obrigação contratual sem possibilidade de penalização. Em contrapartida, não há nos instrumentos qualquer tipo de cláusula exculpatória, retardante ou atenuante da mora do promitente-comprador. Revelada, portanto, a ocorrência de tratamento desigual injustificado, em desfavor da parte vulnerável da relação contratual. Em suma, as cláusulas analisadas instrumentalizam o consumidor aos interesses econômicos da incorporadora, reduzindo-o a mero objeto de especulação imobiliária. A dignidade humana exige tratamento isonômico e proteção contra abusos. A Constituição Federal estabelece a defesa do consumidor como princípio da ordem econômica (art. 170, V). As cláusulas escrutinadas subvertem este princípio ao favorecer exclusivamente os interesses empresariais. Necessário, portanto, o reconhecimento de sua nulidade de pleno direito, nos termos do art. 51 do CDC. III - DO PEDIDO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE TODA E QUALQUER CLÁUSULA DAS AVENÇAS QUE TENHA POR FINALIDADE A LEGITIMAÇÃO DE ENTREGA DE UNIDADE EM TAMANHO A MENOR QUE O PACTUADO Requer a autora a declaração de nulidade de toda e qualquer cláusula das avenças que tenha por finalidade a legitimação de entrega de unidade em tamanho menor que o pactuado. Da leitura dos autos vislumbra-se que a demandante não impugnou cláusula contratual específica, mas toda e qualquer disposição contratual que porventura pudesse conduzir ao - equivocado - entendimento de que seria aceitável a entrega, pela ré, de bem imóvel com dimensões inferiores àquelas previstas em contrato. As rés, por sua vez, não impugnaram o pedido de declaração de nulidade, limitando-se a controverter a questão atinente à efetiva ocorrência de discrepância entre a metragem prometida e a metragem entregue. Considerando, portanto, que não há controvérsia quanto à questão, que não se trata de compra e venda ad corpus, e que a alegada divergência ultrapassou um vigésimo da área total enunciada, reconhece-se a nulidade de qualquer cláusula contratual da qual possa se extrair interpretação apta a autorizar a entrega do imóvel com déficit na metragem superior a um vigésimo da área total enunciada. IV - DA CONDENAÇÃO DAS RÉS AO PAGAMENTO DOS VALORES DEVIDOS A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO EM RAZÃO DA MORA NOS TERMOS DA CLÁUSULA 6.7 Requer a autora a condenação das rés ao pagamento dos valores devidos a título de indenização em razão da mora nos termos da cláusula 6.7. Nos termos da cláusula 6.6, "O atraso da OUTORGANTE no cumprimento de sua obrigação de entregar a unidade ao(à,s) OUTORGADOS(A,S) até a data aprazada, observada a dilatação ajustada e admitida uma tolerância máxima de até 120 (cento e vinte) dias, sem que se tenha verificado a ocorrência de motivo justificador do retardamento ou, se ocorrido este, após ultrapassado o período da prorrogação, caracterizará a mora de pleno direito e acarretará para a OUTORGANTE o dever de indenizar o (a,s) OUTORGADO (A,S), nos termos do item 5.4." Estipula a cláusula 6.7, por sua vez, que "A indenização de que trata o item precedente fica desde já fixada num valor igual ao de 1% ao mês sobre o preço pactuado neste contrato (Cláusula 3a), preço esse atualizado monetariamente mês a mês de acordo com a variação do índice mencionado no item 6.1, sendo dito percentual devido desde o mês de descumprimento da obrigação acima referida até o da efetiva colocação da unidade pronta à disposição do(a,s) OUTORGADO (A,S), nos termos do item 5.4. Conforme identificado anteriormente nesta sentença, a mora das rés existe e é inconteste, vide confissão contida na folha 5 da contestação (ID 263090786). A cláusula 6.7, em síntese, estipula indenização de 1% ao mês sobre o preço pactuado, atualizado monetariamente, desde o mês de descumprimento até a efetiva disponibilização da unidade. Considerando que a data de entrega original foi fixada para outubro de 2009 e o imóvel foi efetivamente entregue em agosto de 2010, verifica-se que a mora se estendeu por 04 meses, computado o prazo de tolerância de 180 dias. Nesse contexto, a cláusula 6.7 é válida e o crédito dela oriundo exigível, pois o percentual estabelecido não é abusivo, mormente se tratando de obrigação estabelecida em desfavor do fornecedor em contrato de adesão. Adicionalmente, a Lei 13.786/2018 (art. 43-A, §2º) estabeleceu indenização de 1% ao mês para atrasos superiores a 180 dias, confirmando a razoabilidade deste percentual. Em paralelo, durante o processamento da demanda o STJ fixou as seguintes teses no âmbito de julgamento de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas: Tema 970: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.". Tema 971: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.". No que concerne à aplicação das teses firmadas nos IRDRs 970 e 971 do STJ ao caso em tela, é necessário analisar se a cláusula 6.7 se enquadra nas vedações estabelecidas pelos precedentes. A cláusula 6.7 estipula 1% ao mês sobre o valor do imóvel (R$ 127.827,73), equivalendo a aproximadamente R$ 1.278,27 mensais. As rés não demonstraram que este valor corresponde ao valor locativo de mercado para apartamentos similares na região. A cláusula tem natureza sancionatória específica pelo descumprimento da obrigação de entregar, não sendo meramente compensatória como um aluguel presumido. A cláusula 6.7 já estabelece a conversão em dinheiro da obrigação de fazer (entregar o imóvel). O percentual de 1% ao mês foi pactuado expressamente pelas partes como penalidade para a mora da construtora; Não há necessidade de arbitramento judicial, pois a indenização já está predeterminada contratualmente. Aplicando-se a cláusula 6.7, as rés devem ser condenadas ao pagamento de 1% ao mês sobre o valor do imóvel, devidamente atualizado monetariamente, pelo período de mora de 04 meses. A condenação com base na cláusula 6.7 não impede outros pedidos indenizatórios (danos materiais comprovados, danos morais, restituição proporcional de área), pois possui natureza jurídica distinta: constitui penalidade moratória específica pelo atraso na entrega, não se confundindo com lucros cessantes presumidos ou danos emergentes. Assim sendo, prima facie, procedente o pedido. Contudo, conforme se verificará adiante, afasta-se a condenação, sob pena de configuração de bis in idem. V - DA CONDENAÇÃO DAS RÉS AO PAGAMENTO DE MULTA MORATÓRIA DE 2% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL ACRESCIDA DE JUROS MORATÓRIOS DE 1% AO MÊS, CONSOANTE O TEOR DA CLÁUSULA 3.4 DO CONTRATO 01 E POR APLICAÇÃO SIMÉTRICA DA CLÁUSULA 6.1 DO CONTRATO 2 Estipula a cláusula 3.4 do instrumento contratual n. 1 que "O inadimplemento de qualquer das obrigações assumidas pelas partes no presente compromisso, e que não tenha sido objeto de estipulação específica, ensejará uma multa contratual no maior percentual admitido por lei, ou em não havendo, no percentual de 2% e ainda dará direito, mediante aviso extrajudicial, à parte adimplente de haver da parte inadimplente perdas e danos, abrangendo lucros cessantes e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, custas e honorários de advogado, estes à razão de 20% do valor da condenação. A cláusula 6.1. do instrumento contratual n. 2, por sua vez, estabelece que "A impontualidade no cumprimnto de qualquer obrigação por parte do(a,s) OUTORGADO(A,S) caracterizará a mora de pleno direito e determinará a incidência dos juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, calculados dia a dia, e da multa, também moratória, de 2% (dois por cento), ou o percentual máximo fixado em lei, calculados os juros e a multa sobre o valor devido, não pago e atualizado monetariamente segundo a variação mensal do INCC/FGV (Índice Nacional de Custos da Construção, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (INCC/FGV), tomando-se por base o índice de dois meses anteriores à presente data e o de dois meses anteriores ao do vencimento da parcela que se pretende reajustar." As cláusulas contratuais preveem multa de 2% e juros moratórios de 1% ao mês exclusivamente para o inadimplemento do consumidor, sem estabelecer penalidades equivalentes para o descumprimento das obrigações pela construtora. Tal assimetria viola o princípio do equilíbrio contratual consagrado no CDC. A Portaria SDE nº 4/1998 considera expressamente abusivas as cláusulas contratuais que estabeleçam sanções em caso de atraso ou descumprimento da obrigação somente em desfavor do consumidor, ratificando a necessidade de aplicação simétrica das penalidades. Conforme afirmado anteriormente, o Tema 970 fixou que ""A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.". O Tema 971, por sua vez, fixou que "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.". Conforme estabelecido no IRDR 971, as obrigações heterogêneas devem ser convertidas em dinheiro por arbitramento judicial. No presente caso a obrigação da construtora (entregar o imóvel) constitui obrigação de fazer. Observa-se que a autora pleiteia concomitantemente a aplicação da cláusula 6.7 (item IV) e das cláusulas 3.4/6.1 invertidas (presente item), ambas de natureza moratória para o mesmo fato gerador (atraso na entrega). Para evitar bis in idem e enriquecimento ilícito, impõe-se a aplicação do princípio da não cumulação de penalidades de mesma natureza. Observo que a autora pleiteia concomitantemente a aplicação da cláusula 6.7 (item IV) e das cláusulas 3.4/6.1 invertidas (presente item), ambas de natureza moratória para o mesmo fato gerador (atraso na entrega). Para evitar bis in idem e enriquecimento sem causa, impõe-se a aplicação do princípio da não cumulação de penalidades de mesma natureza.
Diante do exposto, procedente o pedido, a fim de condenar as rés, em regime de solidariedade, ao pagamento de multa moratória moratória de 2% sobre o valor do imóvel, juros de mora de 1% ao mês pelo período de mora de 10 meses, aplicando-se correção monetária pelo INCC/FGV desde o mês seguinte ao vencimento do prazo original (a partir de maio/2010) e juros legais de 1% ao mês desde a citação até até o dia 29/08/2024 e conforme o disposto no art. 406, §1º, do Código Civil (redação introduzida pela Lei nº 14.905/24), a partir de 30/08/2024. A presente condenação substitui e afasta a condenação com base na cláusula 6.7 analisada no item IV, vedada a cumulação por configurar bis in idem, aplicando-se o princípio da não cumulação de penalidades de mesma natureza e optando-se pela alternativa mais vantajosa ao consumidor. VI - DA CONDENAÇÃO DAS RÉS AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS NO IMPORTE DE R$ 6.600,00 Pleiteia a autora a condenação das rés ao pagamento de indenização por lucros cessantes, relativa aos valores pagos com alugueres durante o período de atraso na entrega do imóvel. As rés, por sua vez, aduzem que "[...] a Parte Autora, em momento algum, faz prova dos danos materiais sofridos, ônus que lhe incumbia." Sucede que a autora juntou aos autos um Contrato de Locação de Imóvel Residencial (ID 263081722), firmado em julho de 2006, o qual, não obstante, teve de ser estendido diante do inadimplemento contratual promovido pelas rés. Assim, constata-se que os alugueres referentes ao período de mora (maio de 2010 a agosto de 2010) são produto direto do inadimplemento contratual, cabendo às rés reparar o dano patrimonial suportado pela autora. Aos autos foram juntados os seguintes recibos: ID MÊS DE REFERÊNCIA VALOR 263081746 Maio/2010 R$ 660,00 263081746 Junho/2010 R$ 660,00 263081741 Julho/2010 R$ 660,00 Tem-se, portanto, que a autora desembolsou o valor total de R$ 1.980,00 (-) a título de alugueres, valor que incumbe às rés ressarcir. Nesse sentido, reproduz-se precedente deste TJBA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0556462-43.2016.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível Vistos, relatados e discutidos estes autos da APELAÇÃO CÍVEL nº 0556462-43.2016.8.05.0001, em que figuram como apelante VIA CELERE BRASIL 6 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e apelado MARILIA DANTAS COELHO CARVALHO. ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes das Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator (TJ-BA - Apelação: 05564624320168050001, Relator.: JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/07/2024) Em paralelo, tendo em vista a ausência de comprovação do estabelecimento da cláusula penal moratória em valor equivalente ao locativo, possível a cumulação com o pedido de indenização por lucros cessantes.
Diante do exposto, reconhece-se a procedência do pedido. VII - DA INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE DANOS MORAIS, EM RAZÃO DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL O CDC, no art. 14, estabelece hipótese de responsabilidade civil objetiva, ao preceituar que: "(...) o fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação de serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos" (grifos nossos). Desse modo, em se tratando de matéria consumerista, não se exige a comprovação de culpa para a configuração da responsabilidade civil, bastando a demonstração dos danos ocorridos e o nexo de causalidade entre os prejuízos e o ilícito civil praticado. Mister assinalar que, conquanto o inadimplemento contratual não configure, em regra, dano moral, a prova de efetiva lesão, como ocorre no caso sob análise, enseja a reparação pleiteada. Cumpridas regularmente as obrigações pactuadas, os autores vivenciam angústia e insegurança em relação ao efetivo cumprimento da obrigação assumida pela parte ré, capazes de configurar o dano moral pleiteado. Com efeito, a concessão do dano moral apresenta-se cabível, em decorrência do injustificado atraso na entrega do bem imóvel adquirido, a frustração da expectativa dos consumidores, além dos incômodos e aborrecimentos que ultrapassaram o mero dissabor. A jurisprudência pátria posiciona-se majoritariamente neste sentido: INDENIZAÇÃO - DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - LUCROS CESSANTES - RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA - SENTENÇA MANTIDA. O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL PELA REQUERIDA GERA OS LUCROS CESSANTES CORRESPONDENTES AOS ALUGUERES QUE A AUTORA PODERIA TER AUFERIDO COM A LOCAÇÃO DO IMÓVEL CASO ESTE TIVESSE SIDO ENTREGUE NA DATA CONTRATADA. A SITUAÇÃO EM QUE SE VIU ENVOLVIDA A AUTORA, APÓS TER QUITADO COMPLETAMENTE SUA PRESTAÇÃO NO CONTRATO, CAUSOU ANGÚSTIA E INSEGURANÇA CAPAZES DE CONFIGURAR DANOS MORAIS, POIS SUPERIORES AOS MEROS DISSABORES DA VIDA MODERNA. (666404020058070001 DF 0066640-40.2005.807.0001, Relator: LÉCIO RESENDE, Data de Julgamento: 14/10/2009, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: 03/11/2009, DJ-e Pág. 44). APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INDENIZATÓRIA. DANO MATERIAL. DANO MORAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. Ocorrendo evidente atraso na entrega da obra, cabível o pagamento pelos danos materiais comprovados nos autos. O atraso injustificado na entrega de obra de empreendimento gera dano moral passível de indenização, uma vez que a expectativa dos adquirentes foi frustrada. NEGARAM PROVIMENTO ÀS APELAÇÕES. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70060154382, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em 22/10/2014). APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS. LEGALIDADE DA CLÁSULA DE TOLERÂNCIA. AUSÊNCIA DE EVENTO QUE CARACTERIZE A FORÇA MAIOR. INCIDÊNCIA DE MULTA MORATÓRIA EM FAVOR DO PROMITENTE COMPRADOR. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM PARA RESPONDER PELA DEVOLUÇÃO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA. REJEIÇÃO. Preliminar de ilegitimidade da demandada para responder pela devolução da taxa de evolução da obra afastada, tendo em vista que tal taxa não foi objeto do pedido inicial, tampouco sua devolução foi determinada pela sentença. TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. Não conhecimento dos apelos nesses pontos, por inovação e ausência de interesse recursal. CLÁSULA DE TOLERÂNCIA. Inexiste abusividade na cláusula contratual que difere a entrega da obra para 180 dias após o prazo avençado. Isso porque não só se trata de prática comum no ramo da construção civil, como também, no caso em espécie, a disposição contratual foi redigida de forma clara, a permitir a compreensão do leitor, não se enquadrando nas situações elencadas nos artigos 51 e54, ambos do Código de Defesa do Consumidor. FORÇA MAIOR. O embargo da obra, por atuação da Superintendência Regional do Trabalho, não se coaduna ao conceito de força maior, pois previsível e evitável. Manutenção do nexo causal entre a conduta da ré e o dano experimentado pela parte autora. OBRIGAÇÃO DE FAZER. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. FIXAÇÃO DE MULTA DIÁRIA PARA O CASO DE DESCUMPRIMENTO JUDICIAL. Fixado em sessenta dias, a contar deste julgamento, o prazo derradeiro para a entrega da unidade habitacional da parte autora, viável a fixação de multa diária para o caso de descumprimento da determinação judicial. DANOS MORAIS. No caso concreto, a demonstração da frustrada expectativa do consumidor, somada aos incômodos e aborrecimentos que excedem a condição de mero dissabor, caracterizam o dado moral. Montante da indenização fixado em atenção aos critérios de proporcionalidade e razoabilidade, bem como as peculiaridades do caso concreto. Precedentes desta Corte. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. Necessária a readequação dos ônus sucumbenciais, os quais serão integralmente arcados pela ré. APELOS CONHECIDOS EM PARTE. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO E DA AUTORA PROVIDO EM PARTE. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70061445078, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Dilso Domingos Pereira, Julgado em 24/09/2014). Configurada a prática de ato ilícito, consistente no não cumprimento do prazo dilatado de entrega do imóvel, impõe-se a obrigação de reparar civilmente os danos morais causados. A fixação do montante indenizatório deve ter por parâmetros: a condição econômica das vítimas (contadora) e das ofensoras (construtora de grande porte econômico), o grau de responsabilidade (atrasos após a fruição do prazo de tolerância contratualmente estipulado), a extensão do dano, a finalidade da sanção reparatória e os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. No caso dos autos, tendo em vista a dúplice natureza punitiva e compensatória do dano extrapatrimonial, fixo o valor da indenização em R$ 15.000,00 (-). VIII - DA RESTITUIÇÃO DE 18,48% DO VALOR PAGO, EM RAZÃO DA ENTREGA DA UNIDADE COM ÁREA CONSTRUÍDA INFERIOR À PROMETIDA Da leitura dos autos verifica-se que a autora alegou ter adquirido unidade de 58,86m² mas recebido apartamento com 47,98m², configurando diferença de 18,48% na área. Pleiteia a restituição de 18,48% do valor pago. As rés, por sua vez, alegaram que a autora "confunde área privativa e área útil", sustentando que a área privativa foi entregue conforme prometido. Contudo, prudente consignar que há uma diferença entre os termos "área privativa" e "área útil", de acordo com as normas técnicas da ABNT (NBR 12721/2007 e ABNT NBR 14653/2011), correspondendo a "área privativa" à metragem total dos limites ocupados pela unidade autônoma (consideradas as paredes externas e internas), ao passo em que a "área útil" computa apenas os espaços de área interna dos cômodos, desprezando a área ocupada pelas paredes do imóvel. No caso em comento, não está claro se a metragem prometida (58,86m²) refere-se à área total, útil ou privativa. Nem mesmo o Memorial Descritivo (IDs 263084255 a 263084439) auxilia a elucidar o questionamento. Considerando que a observância do dever de informação é conditio sine qua non para formação do consentimento esclarecido, denota-se que, no caso em tela, as rés não apresentaram a informação de forma suficientemente clara e concisa à consumidora. Assim, razoável a expectativa, da adquirente, de que o valor de 58,86m² fosse referente à área útil. Assim, configura-se vício de qualidade do produto nos termos do art. 18 do CDC, pela alegada entrega de unidade com área substancialmente inferior à contratada, aplicando-se o regime da responsabilidade objetiva das rés como fornecedoras na relação de consumo (art. 14 do CDC). Nesse sentido, reproduz-se razão análoga de decidir: Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Gabinete do Des. Francisco Eduardo Gonçalves Sertório Canto Apelação Cível n. 004843-49.2015.8.17.2001 ** Apelantes/ trata-se da área útil. De fato, analisando minunciosamente a propaganda do empreendimento, é possível perceber existir apenas a menção dos 55m2, sem indicar se trata de área útil ou privativa; 10- O artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor preceitua que a publicidade obriga o fornecedor que dela se utiliza, além de integrar o contrato celebrado entre as partes; 11- Analisando os pedidos formulados na inicial, vê-se terem os autores formulado 7 pedidos, dentre os quais saíram perdedores em apenas 2 (a decretação da nulidade da cláusula de prorrogação e pagamento de multa moratória), sendo 1 deles (multa) em razão de mudança no entendimento do tema sobre Recursos Repetitivos (Tema 971). 12-Recurso dos autores parcialmente provido por unanimidade. 13-Recurso da Ambar não provido por unanimidade. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos os autos da Apelação Cível n. 004843-49.2015.8.17.2001, em que são partes as acima referidas, acordam os Desembargadores integrantes da 3ª Câmara deste Tribunal, à unanimidade, em dar parcial provimento ao recurso dos autores e negar provimento ao recurso da Ambar Empreendimentos, nos termos do relatório, voto e ementa que integram o presente julgado. Recife, EDUARDO SERTÓRIO CANTO Desembargador Relator (TJ-PE - AC: 00048434920158172001, Relator: ANTENOR CARDOSO SOARES JUNIOR, Data de Julgamento: 03/03/2022, Gabinete da 1ª Vice Presidência Segundo Grau) Assim sendo, condena-se as rés, solidariamente, a restituir 18,48% do valor pago pelo imóvel. IX - DA CONDENAÇÃO DAS RÉS AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, NÃO QUANTIFICADA, EM RAZÃO DE PROPAGANDA ENGANOSA, QUANTO ÀS DIMENSÕES DO IMÓVEL Pleiteia a autora a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais, não quantificada, em razão da veiculação de propaganda enganosa quanto às dimensões do imóvel. A comprovação pelo consumidor de que o imóvel adquirido apresenta metragem inferior àquela divulgada em propaganda publicitária, conjugada com a ausência da prestação de prova em sentido contrário por parte da incorporadora ou construtora, configura configura, nos termos do artigo 37, § 1º do Código de Defesa do Consumidor, a prática de propaganda enganosa. Tal fato constitui ilícito apto a causar dano material ao consumidor, passível de indenização, sendo cabível o abatimento proporcional do preço, em conformidade com o artigo 18, § 1º, inciso III, do mesmo diploma legal. Ademais, a frustração da legítima expectativa do consumidor, quando acompanhada de elementos que evidenciem a superação do mero dissabor, caracteriza dano moral indenizável. Nesse sentido, reproduz-se precedentes: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PUBLICIDADE ENGANOSA DEMONSTRADA. DIVERGÊNCIA METRAGEM IMÓVEL. ABATIMENTO NO PREÇO. CABIMENTO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA DE COMPRROVAÇÃO. - Se o consumidor comprova que o imóvel adquirido tem metragem inferior à veiculada em propagandas publicitárias e a vendedora/construtora não faz prova em sentido contrário, entende-se configurada a ocorrência de propaganda enganosa, nos termos do artigo 37, § 1º do Código de Defesa do Consumidor - A venda realizada por meio de propaganda enganosa é fato que traz ao consumidor dano material compensável, sendo perfeitamente possível o abatimento proporcional do preço, como autorizado pelo artigo 18, § 1º, inciso III do Código de Defesa do Consumidor - A frustração da legítima expectativa caracteriza dano moral, quando aliada a circunstância que demonstre não se tratar de um mero aborrecimento - O sistema de distribuição do ônus da prova atribui ao requerente o ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito e ao requerido a demonstração dos fatos impeditivos, modificativos e extintivos do direito do autor - Ausente a comprovação de que o imóvel foi entregue nas condições narradas na inicial, não há que se falar em reparação por danos materiais. (TJ-MG - AC: 10000222671265001 MG, Relator.: Luiz Carlos Gomes da Mata, Data de Julgamento: 02/03/2023, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/03/2023) PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0556462-43.2016.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível Vistos, relatados e discutidos estes autos da APELAÇÃO CÍVEL nº 0556462-43.2016.8.05.0001, em que figuram como apelante VIA CELERE BRASIL 6 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e apelado MARILIA DANTAS COELHO CARVALHO. ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes das Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator. (TJ-BA - Apelação: 05564624320168050001, Relator.: JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/07/2024) Configurada a prática de ato ilícito, consistente no não cumprimento do prazo dilatado de entrega do imóvel, impõe-se a obrigação de reparar civilmente os danos morais causados. A fixação do montante indenizatório deve ter por parâmetros: a condição econômica das vítimas (contadora) e das ofensoras (construtora de grande porte econômico), o grau de responsabilidade (atrasos após a fruição do prazo de tolerância contratualmente estipulado), a extensão do dano, a finalidade da sanção reparatória e os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. No caso dos autos, tendo em vista a dúplice natureza punitiva e compensatória do dano extrapatrimonial, fixo o valor da indenização em R$ 10.000,00 (-). Isto posto, JULGA-SE PROCEDENTES, em parte, OS PEDIDOS, formulados por MILENA BOTELHO DE ARAGAO contra IMBUI I SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CONSTRUTORA TENDA SA e OAS EMPREENDIMENTOS S/A., para: a) DECLARAR NULA DE PLENO DIREITO a cláusula 3.1 do instrumento contratual n. 1 e as cláusulas 5.1, 5.2, 5.3 e 6.6 do instrumento contratual n. 2, por violação aos arts. 6º, IV e 51, IV do CDC; b) DECLARAR NULAS todas e quaisquer cláusulas contratuais que legitimem a entrega de unidade imobiliária com déficit de metragem superior a 5% (cinco por cento) da área total enunciada; c) CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento de multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o valor do imóvel (R$ 127.827,73) e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês pelo período de 4 (quatro) meses de mora (maio/2010 a agosto/2010), com correção monetária pelo INCC/FGV desde o mês seguinte ao vencimento do prazo original (a partir de maio/2010) e juros legais de 1% ao mês desde a citação até até o dia 29/08/2024 e conforme o disposto no art. 406, §1º, do Código Civil (redação introduzida pela Lei nº 14.905/24), a partir de 30/08/2024; d) CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 5.940,00 (cinco mil, novecentos e quarenta reais), correspondente aos aluguéis pagos durante o período de mora, com correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e e juros legais de 1% ao mês desde a citação até até o dia 29/08/2024 e conforme o disposto no art. 406, §1º, do Código Civil (redação introduzida pela Lei nº 14.905/24), a partir de 30/08/2024; e) CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) pelo atraso na entrega do imóvel, com correção monetária pelo IPCA desde a data desta sentença (Súmula 362 do STJ) e juros legais de 1% ao mês desde a citação até até o dia 29/08/2024 e conforme o disposto no art. 406, §1º, do Código Civil (redação introduzida pela Lei nº 14.905/24), a partir de 30/08/2024 f) CONDENAR as rés, solidariamente, à restituição de 18,48% do valor pago pelo imóvel, em razão da entrega de unidade com área inferior à prometida, com correção monetária pelo IPCA desde os respectivos desembolsos e e juros legais de 1% ao mês desde a citação até até o dia 29/08/2024 e conforme o disposto no art. 406, §1º, do Código Civil (redação introduzida pela Lei nº 14.905/24), a partir de 30/08/2024; g) CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) pela propaganda enganosa quanto às dimensões do imóvel, com correção monetária pelo IPCA desde a data desta sentença (Súmula 362 do STJ) e e juros legais de 1% ao mês desde a citação até até o dia 29/08/2024 e conforme o disposto no art. 406, §1º, do Código Civil (redação introduzida pela Lei nº 14.905/24), a partir de 30/08/2024; A condenação prevista na alínea "c" substitui e afasta qualquer condenação com base na cláusula 6.7, vedada a cumulação por configurar bis in idem; Diante da sucumbência recíproca, fixo as custas processuais no percentual de 20% (-) para a parte autora e 80% (-) para a parte ré. No que tange aos honorários advocatícios, arbitro-os em 15% (-) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, determinando o pagamento de 20% (-) de tal quantia pela demandante à parte requerida, bem como pagamento de 80% (-) do montante pelas empresas acionadas ao advogado do acionante, suspendendo-se, em relação à parte autora, a exigibilidade da cobrança, nos termos do disposto no §3º, do art. 98, do CPC. Certificado acerca do trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com baixa. SALVADOR - REGIÃO METROPOLITANA/BA, 14 de outubro de 2025. Carla Carneiro Teixeira Ceará Juíza de Direito