Dúvida 8060744-64.2024.8.05.0001 - TJBA

Dúvida 8060744-64.2024.8.05.0001 - TJBA | JusConsulta

Movimentações

Decurso de Prazo

19/06/2026, 00:00

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

10/06/2026, 00:00

Petição (Petição (outras))

22/05/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 8009078-83.2021.8.05.0080. Requerente: REQUERENTE: REGISTRO DO 1 OFICIO DE IMOVEIS e outros Requerido: Vistos, etc. A senhora HELEN LIRIO RODRIGUES DE OLIVEIRA, na condição de Oficial do 1º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Salvador, submeteu a este Juízo o presente Pedido de Providências em virtude da detecção de inconsistências estruturais na origem do empreendimento imobiliário Residencial Jardins do Canela, edificado pela empresa SERTENGE ENGENHARIA S/A na Rua Marechal Floriano, nesta Capital. Conforme exposto na petição inicial, a Oficiala suscitante, ao realizar a revisão do acervo registral da serventia, identificou uma divergência matemática de alta relevância entre a área total inscrita na matrícula matriz do condomínio e o somatório das matrículas de origem. Especificamente, a matrícula nº 54.958 (anteriormente designada sob o nº 39.184-A) descreve um terreno de 2.222,25 m², ao passo que as matrículas originárias - nº 9356, 28.102 e 35.193 - totalizariam apenas 1.477,86 m², evidenciando um acréscimo de área sem lastro documental de 744,39 m², o que representa aproximadamente 50,37% da área que de fato foi unificada no fólio real. A narrativa inaugural apontou ainda que o procedimento de unificação não observou o encerramento formal das matrículas primitivas e que as construções outrora existentes foram suprimidas sem as devidas averbações de demolição. Acresceu-se a preocupação quanto à segurança jurídica da propriedade do Município de Salvador, uma vez que o Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) firmado para a liberação do empreendimento previu a doação de uma faixa de terras à municipalidade, ato este que fora lançado na matrícula nº 35.193 no ano de 2005, quando, segundo a lógica registral, tal registro já deveria estar encerrado pela fusão das áreas. Diante da gravidade dos indícios de violação aos princípios da especialidade objetiva, continuidade e segurança jurídica, este Juízo proferiu decisão interlocutória determinando o bloqueio preventivo de todas as matrículas envolvidas (nº 9356, 28102, 35.193 e 54.958) e a suspensão da expedição de certidões, visando resguardar interesses de terceiros de boa-fé até o deslinde da questão. Devidamente intimada, a empresa SERTENGE ENGENHARIA S/A apresentou manifestação minuciosa, na qual atribuiu as inconsistências a falhas operacionais dos serventuários públicos que antecederam a atual gestão delegada, enquadrando o caso no conceito de "registros atípicos". A interessada esclareceu que a divergência de área tem origem em um erro material na abertura da matrícula nº 28.102 (Casa nº 55), onde se registrou a metragem da área construída (151,11 m²) como se fosse a área total do terreno; para corroborar tal tese, colacionou escrituras públicas de 2001 e dados de IPTU da época que atestam que a área real do referido lote era, em verdade, de 896,00 m², o que justificaria a composição final da poligonal unificada. Quanto à demolição, sustentou que os atos foram devidamente monitorados pela Prefeitura de Salvador, sendo a emissão do alvará de "Habite-se" prova inequívoca de que as edificações anteriores foram removidas para dar lugar ao novo prédio. O MUNICÍPIO DE SALVADOR manifestou-se por meio de sua Procuradoria, trazendo aos autos informações técnicas da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SEDUR) e da SEFAZ. O ente público confirmou que a área de 517,50 m² correspondente à matrícula nº 35.193 foi efetivamente doada como contrapartida urbanística (área non edificandi), não integrando o solo onde se ergueu o Residencial Jardins do Canela. Ressaltou, ainda, que o empreendimento não se sobrepõe a logradouros ou bens públicos municipais, o que afastou a suspeita de invasão de terras da coletividade. Posteriormente, a incorporadora promoveu a juntada do memorial descritivo retificado, no qual consolidou a informação de que o terreno do condomínio possui área de 1.704,75 m², originada exclusivamente da unificação das matrículas nº 9356 e 28.102, com a devida exclusão da área doada ao Município e o recálculo proporcional das frações ideais das unidades autônomas. Durante a instrução, este Juízo determinou a juntada integral do Processo Administrativo nº 230000000200112060, o qual reuniu os elementos necessários para comprovar a regularidade da demolição das casas integrantes das matrículas de origem, sanando a omissão documental que impedia a averbação do fato no fólio real. O síndico do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL JARDINS DO CANELA também peticionou, alertando sobre os graves prejuízos patrimoniais e emocionais causados às 77 famílias condôminas pelo bloqueio das matrículas, defendendo a boa-fé dos adquirentes e a aplicação da teoria do fato consumado, dada a estabilidade da situação fática por mais de duas décadas. Por fim, o Ministério Público do Estado da Bahia, na qualidade de fiscal da ordem jurídica, apresentou parecer fundamentado opinando pelo acolhimento integral do pedido de providências. O órgão ministerial considerou que as provas documentais produzidas, especialmente o memorial descritivo atualizado e os processos administrativos da SUCOM, esclareceram a dinâmica de formação do terreno e supriram as lacunas que geravam a insegurança jurídica; assim, opinou pela retificação das matrículas para adequar o registro imobiliário à realidade fática e técnica agora consolidada nos autos. É o que importa relatar. O que tudo visto e examinado, decido. Inicialmente, impõe-se a análise da prefacial de ilegitimidade passiva arguida pela empresa SERTENGE ENGENHARIA S/A. A interessada sustenta que, tendo alienado a totalidade das unidades autônomas do Residencial Jardins do Canela há mais de duas décadas, não deteria mais qualquer vínculo jurídico ou direito de propriedade que justificasse sua inclusão neste procedimento administrativo. Todavia, tal tese não comporta acolhimento. A despeito da inexistência de propriedade atual sobre as unidades, a SERTENGE ENGENHARIA S/A figurou como a incorporadora e construtora responsável pela implantação do empreendimento, sendo a subscritora de toda a documentação técnica que deu lastro às matrículas agora questionadas. Nos termos do art. 32 da Lei nº 4.591/1964, incumbe ao incorporador o dever legal de arquivar no registro imobiliário o memorial de incorporação com as especificações precisas da obra e do terreno, respondendo pela veracidade e exatidão de tais informações. No caso em apreço, as inconsistências verificadas, notadamente a divergência de área e a ausência de averbação de demolição, remetem diretamente ao período da incorporação, de modo que a participação da empresa é indispensável para o fornecimento de esclarecimentos técnicos e documentos complementares necessários ao saneamento do fólio real. Ademais, em observância ao princípio da cooperação, insculpido no art. 6º do Código de Processo Civil, todos os sujeitos que participaram da cadeia de eventos que culminou no registro devem colaborar para a obtenção de uma solução justa e efetiva. Portanto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva, mantendo a incorporadora no feito como interessada e responsável técnica pelos dados retificadores apresentados. No que tange à adequação do procedimento, verifica-se que a via do Pedido de Providências é plenamente idônea para o fim colimado. O sistema registral brasileiro admite que erros materiais e omissões evidentes, que não impliquem em disputa de domínio ou conflito de propriedade, sejam sanados administrativamente pelo Oficial ou por determinação do Juiz Corregedor, com fundamento nos arts. 212 e 213 da Lei nº 6.015/1973. A jurisprudência pátria consolidou o entendimento de que a retificação administrativa se presta precisamente a adequar o registro à verdade real do imóvel quando há prova documental robusta e ausência de impugnação fundamentada pelos confrontantes: EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8009078-83.2021.8.05.0080 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: IRENE GONCALVES DE QUEIROZ Advogado(s): ALVARO SOUZA AMARAL, AYANA DIAS PESSOA APELADO: JUÍZO DE DIREITO DA VARA DE REGISTROS PÚBLICOS E ACIDENTES DE TRABALHO DA COMARCA DE FEIRA DE SANTANA-BAHIA Advogado(s): ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEL. POSSIBILIDADE ANTE O RECONHECIMENTO FÁTICO DA MUNICIPALIDADE. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame 1. PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA COMARCA DE SALVADOR VARA DE REGISTRO PÚBLICO Praça Dom Pedro II s/n, Fórum Ruy Barbosa, sala 246, Campo da Pólvora - CEP 40040-900, Fone: 3320-6771, Salvador-BA - E-mail: [email protected] SENTENÇA Processo nº: 8060744-64.2024.8.05.0001 Classe: DÚVIDA (100) Trata-se de Ação de Retificação de Registro Imobiliário, com pedido de desmembramento de imóvel, ajuizada por Irene Gonçalves de Queiroz, visando à atualização da matrícula nº 6.245 do 2º Ofício de Imóveis da Comarca de Feira de Santana, a fim de refletir a realidade fática consolidada na divisão do imóvel em duas unidades autônomas, já reconhecidas pela municipalidade. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em verificar: (i) se é possível o desmembramento do imóvel sem apresentação formal de projeto aprovado pelo Município; (ii) se os documentos técnicos e o reconhecimento fiscal da divisão pelo ente municipal bastam para a retificação pretendida; e (iii) se a ausência de oposição dos confrontantes e o princípio da verdade registral autorizam a procedência do pedido. III. Razões de decidir 3. O reconhecimento da individualização das unidades pela Prefeitura, mediante emissão de IPTUs distintos com matrículas municipais específicas, demonstra consolidação fática e administrativa do desmembramento. 4. A ausência de projeto formal aprovado, embora usualmente exigida, não impede a retificação quando há demonstração inequívoca da realidade material e inexistência de controvérsia sobre as divisas. 5. Foram apresentados planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, sem oposição dos confrontantes, cumprindo os requisitos dos arts. 212 e 213 da Lei nº 6.015/73. 6. A finalidade da ação de retificação é adequar o registro à situação real do imóvel, sob a égide do princípio da verdade registral. 7. A gratuidade de justiça abrange os atos registrais decorrentes da decisão, nos termos do art. 98, §1º, IX, do CPC. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso provido. Tese de julgamento: "1. A ausência de projeto de desmembramento aprovado pelo Município não impede, por si só, a retificação do registro imobiliário, quando há reconhecimento administrativo do parcelamento e provas técnicas idôneas. 2. A finalidade da ação de retificação é adequar o registro à realidade fática e jurídica do imóvel, em consonância com o princípio da verdade registral." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.015/73, arts. 212 e 213; CPC, art. 98, §1º, IX. Jurisprudência relevante citada: TJ-MS, Apelação Cível 08003355720218120028; TJ-SC, Apelação Cível 0003900-80.2014.8.24.0058. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível em Procedimento de Jurisdição Voluntária nº 8009078-83.2021.8.05.0080, de Salvador, figurando como Apelante IRENE GONÇALVES DE QUEIROZ. ACORDAM os Desembargadores integrantes da colenda Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto condutor. ( Classe: Apelação,Número do ,Relator(a): MARIA DE LOURDES PINHO MEDAUAR,Publicado em: 26/06/2025 ) Na espécie, as manifestações convergentes da incorporadora e do MUNICÍPIO DE SALVADOR demonstram que não existe litígio sobre as divisas ou sobre o direito de propriedade das partes; cuida-se, em verdade, de sanar falhas históricas de transposição de dados e regularizar atos de unificação e demolição que não foram formalizados oportunamente. Assim, estando ausente a litigiosidade típica das vias ordinárias e presente o interesse público na higidez do sistema de registros, reconheço a validade e a regularidade do presente procedimento correcional para o deslinde das questões meritórias. A atividade registral imobiliária orienta-se pelos princípios fundamentais da continuidade e da especialidade objetiva, os quais visam garantir que o fólio real espelhe, com exatidão e segurança, a história jurídica e a descrição física do imóvel. Nos termos do art. 195 da Lei nº 6.015/1973, a manutenção da cadeia de titularidade é requisito de validade para novos assentamentos, impedindo saltos ou omissões que comprometam o controle da disponibilidade. Paralelamente, o princípio da especialidade objetiva, encartado no art. 176 da referida Lei, exige a identificação precisa do bem, com suas dimensões, confrontações e área, assegurando que o direito real recaia sobre um objeto perfeitamente individualizado. Ocorre que, no contexto histórico do Estado da Bahia, diversas serventias imobiliárias operaram sob gestão estatizada até meados da década de 2010, período em que a carência de recursos tecnológicos e o excesso de demanda geraram o fenômeno dos denominados "registros atípicos". Tais registros são caracterizados por omissões, descrições genéricas ou falhas na transposição de dados das transcrições para as matrículas, resultando em uma precariedade tabular que não condiz com a realidade fática dos empreendimentos. Ciente dessa realidade, as Corregedorias deste Tribunal de Justiça editaram normativos específicos - como o Provimento Conjunto nº 08/2019 e, mais recentemente, o Código de Normas (Provimento Conjunto CGJ/CCI nº 15/2023) -, reconhecendo a necessidade de saneamento de ofício dessas inconsistências. Nesse diapasão, o Juiz Corregedor Permanente detém não apenas o poder, mas o dever jurídico de restaurar a legalidade e a verdade real sobre o fólio real quando provocado, visando afastar a insegurança jurídica que prejudica o tráfego imobiliário e o exercício do direito fundamental de propriedade. No caso em exame, é imperativo reconhecer que as irregularidades apontadas pela Oficiala suscitante, notadamente o erro matemático na unificação das áreas, decorrem precisamente dessa atipicidade histórica. A documentação produzida revela que o registro anterior não refletia a verdade documental das escrituras, gerando uma distorção que persistiu por mais de vinte anos. Entretanto, uma vez que a SERTENGE ENGENHARIA S/A e o MUNICÍPIO DE SALVADOR prestaram esclarecimentos harmônicos, atestando a inexistência de qualquer esbulho de terras públicas ou conflito com áreas lindeiras, o cenário de dúvida transmuda-se em certeza técnica. Destarte, restando evidenciado que a retificação ora pretendida é intra muros, ou seja, visa apenas corrigir dados erroneamente transportados para o registro, sem invasão de propriedade alheia, o saneamento administrativo é a via necessária e adequada. O bloqueio das matrículas, conquanto tenha servido como medida acautelatória essencial para a preservação de direitos de terceiros, não deve subsistir perante a possibilidade plena de regularização registral que assegure a perfeita correspondência entre o solo e o papel. No caso em apreço, as inconsistências apontadas pela Oficiala suscitante, notadamente a divergência matemática na unificação das áreas, são exemplos clássicos dessa atipicidade. Restou demonstrado que não há conflito dominial ou invasão de área pública, uma vez que o MUNICÍPIO DE SALVADOR declarou expressamente que o empreendimento não se sobrepõe a bens municipais e que a doação da área non edificandi foi regularmente processada. Assim, o saneamento administrativo revela-se não apenas possível, mas imperativo para afastar a insegurança jurídica que paira sobre as 77 unidades do condomínio. O cerne da divergência matemática reside no erro material histórico identificado na Matrícula nº 28.102. A instrução processual revelou que, ao ser aberta, a referida matrícula registrou como área do terreno a metragem da antiga Casa nº 55 (151,11 m²), omitindo a área total do lote. Contudo, a escritura pública de venda e compra lavrada em 2001 e os dados de IPTU da época atestam categoricamente que o terreno possuía, em verdade, 896,00 m². Esse erro de transposição é o fator que gerou o aparente "vazio" de 744,39 m² no somatório das áreas que deram origem à matrícula unificada. Quanto à Matrícula nº 35.193, os esclarecimentos do Município e do Ministério Público confirmam que a área de 517,50 m² foi doada à municipalidade como contrapartida urbanística (área non edificandi), devendo, portanto, ser excluída do solo efetivamente ocupado pelo edifício. Com a correção da Matrícula nº 28.102 para os reais 896,00 m², a soma com os 809,25 m² da Matrícula nº 9356 perfaz exatamente os 1.704,75 m² constantes no memorial descritivo retificado, sanando por completo a inconsistência matemática original. Por fim, a regularização das averbações de demolição nas matrículas 9356 e 28.102 encontra pleno amparo nos autos. A existência do processo administrativo da SUCOM nº 230000000200112060 e a expedição do alvará de "Habite-se" do Residencial Jardins do Canela constituem provas de que as benfeitorias antigas foram removidas para a edificação do novo prédio. Assim, a retificação do registro para espelhar a unificação física e jurídica dessas áreas é medida que se impõe, garantindo a especialidade objetiva e a segurança dos adquirentes de boa-fé. Diante da comprovação técnica de que o empreendimento ocupa uma área de 1.704,75 m², e não os 2.222,25 m² equivocadamente registrados, a aprovação do memorial descritivo retificado apresentado pela incorporadora é providência necessária. Tal ajuste exige o recálculo das frações ideais de todas as unidades autônomas. Entretanto, por se tratar de alteração que repercute no quinhão de propriedade e em direitos reais, a validade de tal retificação no fólio real exige a observância do contraditório ou da manifestação de vontade coletiva. Assim, conforme dispõe o art. 213, II, da Lei nº 6.015/1973, a modificação das frações ideais deve ser precedida da notificação individual de todos os condôminos registrados ou, alternativamente, da apresentação de ata de assembleia extraordinária que comprove a aprovação unânime das novas frações, garantindo que a soma destas corresponda à unidade (1,0000) sobre a base territorial real. A retificação ora determinada visa, acima de tudo, consolidar a segurança jurídica de dezenas de famílias que residem no local há mais de vinte anos. A situação fática do Residencial Jardins do Canela encontra-se estabilizada pelo decurso do tempo, sem que tenha havido, em duas décadas, qualquer contestação de limites por vizinhos ou pelo Poder Público. Aplica-se ao caso a teoria do fato consumado, vetor principiológico que privilegia a estabilidade das relações sociais e a proteção da confiança legítima em detrimento de rigores formais que, se aplicados tardiamente, causariam mais danos do que benefícios à coletividade. Nesse contexto, os adquirentes de boa-fé, que confiaram na publicidade do registro imobiliário ao tempo da compra, não podem ser penalizados por erros operacionais cometidos pela gestão cartorária pretérita. O saneamento das matrículas, com a devida publicidade da origem correta do terreno e o arquivamento do novo memorial, é o mecanismo jurídico que transmuta a incerteza em título hígido e perfeitamente oponível. Assim, ao adequar o fólio real à realidade consolidada, este Juízo protege o patrimônio das famílias condôminas e garante a regular fluidez do tráfego imobiliário. Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, com fundamento nos artigos 212 e 213, inciso I, alíneas "a" e "d", da Lei nº 6.015/1973, e em harmonia com o parecer do Ministério Público Estadual, JULGO PROCEDENTE o presente Pedido de Providências, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de restaurar a plena legalidade e segurança jurídica do fólio real concernente ao empreendimento Residencial Jardins do Canela. Em consequência, DETERMINO à senhora Oficial do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador que proceda, com a urgência que o caso requer, à prática dos seguintes atos administrativos e averbatórios sem a cobrança de emolumentos: a) a RETIFICAÇÃO da Matrícula nº 28.102, de modo a sanar o erro material histórico de transposição, fazendo constar que a área total do terreno é de 896,00 m² (oitocentos e noventa e seis metros quadrados), conforme comprovado pelas escrituras públicas de 2001 e cadastros da SEFAZ, superando-se a indicação pretérita que equivocadamente restringia a metragem à área construída da benfeitoria originária; b) a AVERBAÇÃO DE DEMOLIÇÃO nas Matrículas nº 9.356 e 28.102, com suporte na documentação técnica e administrativa oriunda do Processo Administrativo SUCOM nº 230000000200112060 e no alvará de "Habite-se" nº 8065, certificando-se a remoção das antigas construções para a implantação do novo edifício; c) o ENCERRAMENTO formal das Matrículas nº 9.356 e 28.102 por força de FUSÃO, nos termos dos artigos 233 e 234 da Lei de Registros Públicos, anotando-se o remissivo para a matrícula matriz do empreendimento; d) a RETIFICAÇÃO da Matrícula nº 54.958 (matriz) e do respectivo registro de incorporação imobiliária, para que passe a constar expressamente que a sua base territorial decorre exclusivamente da unificação das áreas das Matrículas nº 9.356 e 28.102, perfazendo a área total real de 1.704,75 m² (um mil, setecentos e quatro metros quadrados e setenta e cinco decímetros quadrados) - restando definitivamente excluída a área da Matrícula nº 35.193, de 517,50 m², em virtude de sua doação ao Município de Salvador; e) a AVERBAÇÃO da atualização dos confinantes na Matrícula nº 54.958, em observância ao princípio da especialidade objetiva, indicando-se como limites o Condomínio Solar do Canela e o Condomínio Residencial Sidarta Canela, conforme o memorial descritivo retificado de ID 515821834; f) o ARQUIVAMENTO do Memorial Descritivo Retificado, que deverá vir acompanhado dos Quadros I a VIII da ABNT NBR 12721 devidamente atualizados, assinados por profissional habilitado e com a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). O processamento das averbações das novas frações ideais nas matrículas individuais fica condicionado à comprovação da notificação individual de todos os titulares de direitos registrados ou à apresentação de ata de assembleia extraordinária com aprovação unânime dos condôminos. Efetuados os atos de saneamento acima descritos, DETERMINO O LEVANTAMENTO DOS BLOQUEIOS que incidem sobre as Matrículas nº 9.356, 28.102, 35.193 e 54.958, bem como sobre as matrículas das unidades autônomas dela derivadas, expedindo-se o que for necessário para a plena liberação do tráfego imobiliário. Em homenagem aos princípios da economia e celeridade processual, certificado o trânsito em julgado, dou à presente sentença força de mandado judicial, que deverá ser expedido via Malote Digital para intimação da serventia do 1º Cartório Predial, com posterior certificação nos autos. Isendo de custas de natureza processual. Cumpridas as formalidades legais, arquive-se. Registre-se. Publique-se. Intime-se. Salvador,BA. 11 de maio de 2026 Gilberto Bahia de Oliveira Juiz de Direito

Expedição de documento (Outros documentos)

11/05/2026, 00:00

Conclusão (para despacho)

29/04/2026, 00:00

Petição (Petição (outras))

28/04/2026, 00:00

Decurso de Prazo

19/03/2026, 00:00

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

18/03/2026, 00:00

Decurso de Prazo

07/03/2026, 00:00

Petição (Petição (outras))

05/03/2026, 00:00

Expedição de documento (Outros documentos)

02/03/2026, 00:00

Conclusão (para despacho)

26/02/2026, 00:00

Petição (Petição (outras))

24/02/2026, 00:00

Decurso de Prazo

04/12/2025, 00:00

Documentos

Sentença

•12/05/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Despacho DESPACHO Requerente: REQUERENTE: REGISTRO DO 1 OFICIO DE IMOVEIS e outros Requerido: Vistos, etc. HELEN LIRIO RODRIGUES DE OLIVEIRA, Oficial do 1º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Salvador, com endereço profissional na Alameda das Cajazeiras, 274, Caminho das Árvores, Salvador/BA, CEP 41.810-070, formulou pedido de providências em relação às matrículas 9.356, 28.102, 35.193 e 54.958, todas relacionadas ao Empreendimento Residencial Jardins do Canela. A Oficial relatou a existência de graves violações aos princípios registrais fundamentais nas referidas matrículas, incluindo unificação realizada sem o devido encerramento das matrículas de origem, divergências significativas nas medidas perimetrais e na área total dos imóveis, além de doação de parte não devidamente identificada, operação esta realizada posteriormente à incorporação imobiliária do empreendimento. Ao final do expediente inicial, a Oficial requereu o bloqueio cautelar das matrículas mencionadas, a suspensão da expedição de certidões até decisão definitiva sobre o encaminhamento adequado, bem como a definição judicial das providências necessárias ao saneamento das violações identificadas aos princípios da continuidade, unicidade matricial, especialidade objetiva e segurança jurídica. Concedi a medida cautelar de bloqueio encarecida, conforme decisão proferida (ID 452015758). Após a concessão da medida liminar, seguiram-se manifestações da representante do Ministério Público Estadual, na qualidade de fiscal da lei, da própria Oficial do 1º Ofício de Registro de Imóveis, do Município de Salvador por meio de sua Procuradoria, da incorporadora Sertenge S/A e do Condomínio Residencial Jardins do Canela, todos por intermédio de seus respectivos advogados, além do aporte de farta documentação acostada aos autos por todas as partes interessadas. Em cumprimento ao despacho judicial que determinou manifestação específica sobre as alegações apresentadas, a Oficial respondeu de forma tempestiva e minuciosa às questões suscitadas, conforme petição constante (ID 487259527), datada de 20 de fevereiro de 2025. Na referida manifestação, a Oficial esclareceu que o Município de Salvador, em sua resposta documentada (ID 470694660), informou não ter localizado processo administrativo de unificação dos imóveis que deram origem à matrícula 39.184-A, atualmente renumerada como matrícula 54.958. O ente municipal apresentou dados sobre a área objeto de doação e declarou que o imóvel não integra o patrimônio público municipal nem se sobrepõe a áreas de domínio público, mas nada informou sobre eventual autorização para demolição das edificações que constavam originalmente nas matrículas envolvidas. Por sua vez, a empresa Sertenge S/A, em manifestação documentada (ID 459293090), atribuiu as irregularidades identificadas às gestões anteriores da Serventia registral, informou que a área desmembrada e doada ao Município possui 517,50 metros quadrados conforme escritura de doação, alegou que o imóvel registrado sob matrícula 28.102 possui em verdade 896,00 metros quadrados segundo escrituras de compra e venda, sustentou que a soma de todas as áreas envolvidas totalizaria 2.222,25 metros quadrados, reconheceu equívoco de fato na descrição dos confrontantes pleiteando retificação de ofício, admitiu a ausência de averbação da demolição das edificações embora alegasse acompanhamento pela Prefeitura Municipal sem apresentar alvará respectivo, e requereu o desbloqueio das matrículas. De acordo com a análise técnica apresentada pela Oficial, o quadro registral revelaria questão de extrema gravidade quanto à incongruência das áreas envolvidas. Segundo demonstrado por meio de organograma elaborado pela própria Sertenge S/A, a matrícula 39.184-A foi aberta com indicação precisa da área de 2.222,25 metros quadrados, sendo este exatamente o número constante no memorial descritivo da incorporação do Empreendimento Residencial Jardins do Canela. Entretanto, conforme documentação apresentada nos autos, foi doada ao Município área de 517,50 metros quadrados correspondente à matrícula 35.193. Realizando operação aritmética elementar, verifica-se que a área total existente de 2.222,25 metros quadrados, subtraída da área doada de 517,50 metros quadrados, resulta em área remanescente de apenas 1.704,75 metros quadrados. Surge, a seu ver, assim questionamento essencial e ainda não elucidado: qual seria efetivamente a área do terreno sobre o qual está edificado o empreendimento condominial? Seriam os 2.222,25 metros quadrados constantes no memorial descritivo da incorporação, ou apenas 1.704,75 metros quadrados, correspondentes à área remanescente após a doação ao Município? E conclui asseverando que esta indefinição possui repercussões jurídicas gravíssimas, pois, caso a área real seja a menor, haveria evidente e substancial impacto sobre a fração ideal de propriedade de cada um dos titulares das unidades autônomas do condomínio, comprometendo direitos fundamentais de propriedade constitucionalmente assegurados. A Oficial esclarece, ainda, que não há retificação de área que justifique as divergências apontadas, não existe averbação de demolição das edificações que constavam nas matrículas originais, os confrontantes indicados nos registros não correspondem à realidade física e jurídica atual dos imóveis, e o registro da doação realizada em favor do Município foi praticado em flagrante desacordo com os preceitos da legislação registral vigente, especialmente no que concerne aos princípios basilares da continuidade, especialidade e legalidade que regem o sistema registral imobiliário brasileiro. Diante deste cenário multifacetado de irregularidades e incongruências entrelaçadas, a Oficial manifesta expressamente que não possui condições técnicas e jurídicas para promover quaisquer atos de ofício com finalidade saneadora nas matrículas objeto deste procedimento, reiterando o pedido para que este Juízo indique as providências específicas que devem ser adotadas para regularização definitiva da situação registral identificada. Por outro lado, é cediço que o sistema processual civil brasileiro adota o princípio do livre convencimento motivado ou da persuasão racional, consagrado no artigo 371 do Código de Processo Civil, segundo o qual o magistrado aprecia livremente a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver produzido, devendo expor de forma fundamentada as razões que formaram seu convencimento. Assim, reconhece-se que o destinatário final da prova é o juiz, a quem incumbe formar sua convicção a partir do conjunto probatório regularmente produzido nos autos e submetido ao crivo do contraditório. Nesse contexto, o ordenamento jurídico confere ao magistrado amplos poderes instrutórios, permitindo-lhe determinar, de ofício ou a requerimento das partes, as provas que entender necessárias ao esclarecimento dos fatos e ao julgamento do mérito da causa, nos termos do artigo 370 do Código de Processo Civil, sempre com vistas à busca da verdade real e à realização da justiça no caso concreto. A atividade probatória no processo não se resume à mera documentação trazida espontaneamente pelas partes, mas exige participação ativa do julgador na formação do acervo probatório, especialmente em causas que, como a presente, envolvem interesse público primário na regularidade e segurança do registro imobiliário, sistema este que constitui pilar fundamental da segurança jurídica das relações privadas em nossa sociedade. Nesse contexto, o Código de Processo Civil de 2015 consagrou em seu artigo 6º o princípio da cooperação como vetor interpretativo e normativo do processo civil contemporâneo, determinando expressamente que todos os sujeitos do processo devem cooperar entre si para que se obtenha, em tempo razoável, decisão de mérito justa e efetiva. PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA COMARCA DE SALVADOR VARA DE REGISTROS PÚBLICOS Praça Dom Pedro II s/n, Fórum Ruy Barbosa, sala 246, Campo da Pólvora - CEP 40040-900, Fone: 3320-6771, Salvador-BA - E-mail: [email protected] DESPACHO Processo nº: 8060744-64.2024.8.05.0001 Classe: DÚVIDA (100) Trata-se de norma fundamental que redefine a estrutura relacional do processo, afastando a concepção puramente adversarial e competitiva herdada de modelos processuais ultrapassados, e instaurando modelo cooperativo no qual juiz, partes, advogados e demais sujeitos processuais assumem deveres recíprocos de lealdade, colaboração e boa-fé objetiva na condução do feito. A colaboração processual impõe que todos os sujeitos atuem de modo convergente para a realização concreta da justiça, sem prejuízo da posição funcional e das garantias constitucionais inerentes a cada um. O magistrado, embora imparcial e equidistante das pretensões das partes, deve exercer papel ativo de gestor racional do processo, promovendo o diálogo processual qualificado, prevenindo nulidades e irregularidades, propiciando condições materiais e procedimentais para que o contraditório se desenvolva de forma substancial e efetiva, não meramente formal. De igual modo, as partes e seus procuradores têm o dever jurídico de colaborar ativamente para o esclarecimento da verdade dos fatos e para a eficiência da marcha processual, abstendo-se rigorosamente de condutas procrastinatórias, protelatórias ou meramente formais, e contribuindo positivamente para a solução célere e adequada da controvérsia. A cooperação processual, portanto, não traduz mera cortesia entre os sujeitos do processo, mas verdadeiro dever jurídico de conduta de natureza ética e funcional que visa assegurar a concretização dos princípios constitucionais do devido processo legal, da razoável duração do processo e da efetividade da tutela jurisdicional. Neste momento processual, após a análise detida de toda a documentação já acostada aos autos e das manifestações apresentadas por todos os interessados, verifica-se a necessidade de complementação do acervo probatório para que se possa formar convencimento seguro sobre as questões controvertidas e proferir decisão de mérito que efetivamente solucione as irregularidades registrais identificadas. Observo que na documentação encartada pela Sertenge S/A (ID 459293092) consta menção expressa ao Processo Administrativo nº 230000000200112060, que tramitou perante o Município de Salvador e que possivelmente contém elementos documentais essenciais para o deslinde da questão, especialmente no que se refere ao procedimento de doação da área de 517,50 metros quadrados, à eventual aprovação de demolições, à regularidade urbanística do empreendimento e às autorizações administrativas concedidas ao longo do tempo. O acostamento integral deste processo administrativo aos presentes autos mostra-se absolutamente indispensável para que se possa compreender de forma completa e sistêmica toda a cadeia de fatos administrativos que precederam e sucederam os registros ora questionados. Para além disso, considerando que a concessão de alvará de demolição, de construção e "habite-se", além da fiscalização do uso e controle do solo urbano e da sujeição ativa tributária para cobrança do IPTU e ITIV competem exclusivamente ao Município de Salvador, que figura como interessado neste feito e já apresentou documentação relativa ao empreendimento Residencial Jardins do Canela (ID 470694660), também interessado por meio do seu Condomínio, impõe-se, por razões lógica e jurídica, diante da dúvida suscitada pela Oficial do 1º Registro Predial, que a Comuna decline a este MM. Juízo qual a área total do imóvel, à vista dos seus cadastros na SEFAZ. Diante do exposto, e tendo em vista a necessidade de saneamento adequado do feito com vistas à prolação de decisão justa e tecnicamente fundamentada, DETERMINO a intimação do Município de Salvador, por meio de sua Procuradoria Geral, para que, em rigorosa observância ao dever de cooperação processual previsto no artigo 6º do Código de Processo Civil, traga aos autos, no prazo improrrogável de 10 (dez) dias: a) informe de forma clara e objetiva qual a área total do imóvel denominado Residencial Jardins do Canela, constante nos cadastros da SEFAZ para fins de IPTU e ITIV, e nos processos de concessão de alvará de construção e "habite-se" constantes na SEDUR/SUCOM; b) traga aos autos a cópia integral do Processo Administrativo nº 230000000200112060, mencionado na documentação encartada (ID 459293092), observando-se a ordem cronológica dos documentos e a adequada identificação de cada peça que compõe o referido expediente administrativo. A documentação deverá abranger não apenas a petição inicial e a decisão final do processo administrativo, mas a sua integralidade, incluindo pareceres técnicos, laudos, plantas, memoriais descritivos, despachos intermediários e quaisquer outros documentos que componham o acervo processual, de modo a permitir a compreensão completa do iter administrativo percorrido. Após o cumprimento da presente determinação e o acostamento da documentação requisitada, retornem-me os autos conclusos para apreciação detalhada das demais questões suscitadas pelas partes, fixação dos pontos controvertidos remanescentes que eventualmente exijam dilação probatória complementar, determinação das providências adicionais que se fizerem necessárias ao esclarecimento completo dos fatos, e regular seguimento da marcha processual visando a prestação jurisdicional de mérito encarecida por todos os interessados, após as razões finais, em observância ao devido processo legal, contraditório e ampla defesa. Neste momento posterior, com o acervo probatório devidamente complementado, será possível definir com segurança e fundamentação técnica adequada as medidas concretas de saneamento registral que deverão ser implementadas pela Oficial do Registro de Imóveis para regularização definitiva da situação das matrículas envolvidas, assegurando-se o respeito aos princípios registrais fundamentais e a proteção dos direitos de propriedade de todos os titulares de boa-fé das unidades autônomas do Empreendimento Residencial Jardins do Canela. Publique-se e intime-se. Salvador/BA. 3 de novembro de 2025 Gilberto Bahia de Oliveira Juiz de Direito

07/11/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Despacho DESPACHO Requerente: REQUERENTE: REGISTRO DO 1 OFICIO DE IMOVEIS e outros Requerido: Vistos, etc. PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA COMARCA DE SALVADOR VARA DE REGISTROS PÚBLICOS Praça Dom Pedro II s/n, Fórum Ruy Barbosa, sala 246, Campo da Pólvora - CEP 40040-900, Fone: 3320-6771, Salvador-BA - E-mail: [email protected] DESPACHO Processo nº: 8060744-64.2024.8.05.0001 Classe: DÚVIDA (100) Trata-se de pedido de providências relativo à regularização de registro imobiliário do Edifício Residencial Jardins do Canela, onde o Ministério Público requer, em sua última manifestação, o deferimento das diligências 1 e 2 constantes do pronunciamento ministerial de ID 499188971. Quanto ao pedido de oficiamento à SEDUR para fornecimento de cópia integral do Processo Administrativo nº 230000000 2001 12060, referente à Licença para Demolição dos imóveis situados na Rua Marechal Floriano, nº 55 e 57, Canela, observo que tal diligência resta prejudicada. Com efeito, conforme consta dos autos, a Prefeitura Municipal de Salvador já procedeu à juntada integral do referido processo administrativo, tornando desnecessária nova solicitação de informações ao órgão municipal. Alias, já havia consignado em decisão anterior que a documentação apresentada pela municipalidade tornou "dispensável a intimação da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SEDUR)". Assim, não há justificativa para nova requisição de documentos já disponibilizados nos autos, sendo o pedido ministerial, neste ponto, INDEFERIDO. No tocante à apresentação de memorial descritivo retificado do empreendimento, verifica-se a necessidade de esclarecimentos técnicos quanto às reais dimensões e especificações do Edifício Residencial Jardins do Canela, considerando as divergências apontadas entre a documentação originalmente apresentada e a realidade física do empreendimento. Contudo, cumpre fazer as devidas distinções quanto aos sujeitos a serem intimados: a) Quanto à SERTENGE A construtora SERTENGE, na qualidade de incorporadora do empreendimento, possui responsabilidade técnica e legal pela elaboração e apresentação da documentação técnica do projeto, nos termos do artigo 32 da Lei nº 4.591/1964. Sendo assim, é a pessoa jurídica tecnicamente habilitada e legalmente obrigada a fornecer as informações solicitadas. Portanto, DEFIRO a intimação da SERTENGE para apresentação de memorial descritivo completo e retificado do empreendimento. b) Quanto ao Condomínio Residencial Jardins do Canela Diversamente, o Condomínio Residencial Jardins do Canela, enquanto pessoa jurídica constituída pelos condôminos após a conclusão da obra, não detém, por sua natureza, a documentação técnica originária do projeto de incorporação imobiliária. Tais documentos são de responsabilidade da incorporadora, não do condomínio posteriormente constituído. Com efeito, condomínios residenciais não possuem, em sua estrutura administrativa ordinária, memoriais descritivos técnicos de projetos de incorporação, uma vez que tais peças integram o processo de desenvolvimento do empreendimento, anterior à sua constituição. Desta forma, INDEFIRO a intimação do Condomínio Residencial Jardins do Canela. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, DEFIRO PARCIALMENTE o pedido ministerial para: 1. INTIMAR a empresa SERTENGE para que, no prazo de 30 (trinta) dias, apresente memorial descritivo completo do empreendimento Residencial Jardins do Canela, devidamente retificado conforme a área efetivamente ocupada (soma das áreas das matrículas nº 28.102 e 9.356 do 1º RI), acompanhado da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT); 2. INDEFERIR a intimação do Condomínio Residencial Jardins do Canela, pelos fundamentos expostos; 3. INDEFERIR novo oficiamento à SEDUR, considerando que a documentação solicitada já foi integralmente juntada aos autos pela Prefeitura Municipal de Salvador. Intime-se. Cumpra-se. Salvador/BA. 30 de junho de 2025 Gilberto Bahia de Oliveira Juiz de Direito

10/07/2025, 00:00

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Partes do Processo(9)

Decurso de Prazo

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Petição (Petição (outras))

Expedição de documento (Outros documentos)

Conclusão (para despacho)

Petição (Petição (outras))

Decurso de Prazo

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

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