Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Autor: Companhia De Desenvolvimento Urbano Do Estado Da Bahia - Conder Advogado: Walter Ruy Viana Pereira Filho (OAB:BA31312) Advogado: Flavia Lessa Mendonca (OAB:BA21300) Advogado: Rodrigo Fraga Uzeda (OAB:BA16420) Advogado: Liana De Carvalho Pacheco (OAB:BA24603) Advogado: Rafael Nogueira Campelo De Melo (OAB:BA18019)
Reu: Castelo De Volpaia Empreendimentos Ltda. Advogado: Joao Gabriel Cruz Pinto Rodrigues Da Costa (OAB:BA12526) Advogado: Rafael Henrique Maia Da Silva (OAB:BA36607) Advogado: Karina Agulha Pinto Rodrigues Da Costa (OAB:BA31776) Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 8ª V DA FAZENDA PÚBLICA DE SALVADOR Processo: DESAPROPRIAÇÃO (90) n. 0534526-25.2017.8.05.0001 Órgão Julgador: 8ª V DA FAZENDA PÚBLICA DE SALVADOR
AUTOR: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA - CONDER Advogado(s) do reclamante: WALTER RUY VIANA PEREIRA FILHO, FLAVIA LESSA MENDONCA, RODRIGO FRAGA UZEDA, LIANA DE CARVALHO PACHECO, RAFAEL NOGUEIRA CAMPELO DE MELO
RÉU: CASTELO DE VOLPAIA EMPREENDIMENTOS LTDA. Advogado(s) do reclamado: JOAO GABRIEL CRUZ PINTO RODRIGUES DA COSTA, RAFAEL HENRIQUE MAIA DA SILVA, KARINA AGULHA PINTO RODRIGUES DA COSTA SENTENÇA Companhia de Desenvolvimento Urbano do Estado da Bahia – CONDER ajuizou ação desapropriatória contra Castelo Volpaia Empreendimentos LTDA, ambos devidamente qualificados nos autos do processo, conforme os fundamentos de fato e de direito aduzidos na exordial. Adoto como relatório o que consta na decisão interlocutória de Id. 223127795. O réu apresentou a contestação Id. 223127864, impugnando o valor da avaliação realizada pela expropriante do bem desapropriando. Requereu levantamento dos 80% dos valores depositados a título de oferta inicial (Id. 223127928), a fim de que possa aderir ao Programa de Parcelamento Incentivado da dívida fiscal que recai sobre o imóvel. Foi publicado edital para citação de terceiros interessados e desconhecidos (Id. 223127948). Em petição de Id. 223127929 ambas as partes pactuaram a redução da área total a ser desapropriada, passando a medir 5.136,35 m². Destaca-se que o mencionado pacto não implicou na anuência dos valores discutidos a título de indenização. No laudo pericial o expert, nomeado pelo juízo, avaliou o imóvel seguindo as novas dimensões pactuadas pelas partes. O estudo feito por meio de vistoria in loco datada de 12/05/2018 (Id. 223127893), atribuiu ao bem o valor de R$ 941,22/m² (novecentos e quarenta e um reais e vinte e dois centavos) por metro quadrado, totalizando o montante de R$ 4.850.000,00 (quatro milhões e oitocentos e cinquenta mil reais) a título de indenização pela perda do imóvel. A Conder impugnou o laudo pericial, argumentando que a avaliação realizada pelo expert aferiu o valor especulativo do imóvel, deixando de observar preceitos legais e sem utilizar o valor venal como parâmetro. Aduz que não houve o levantamento de preço de imóveis similares e as amostras utilizadas estão sem as características físicas. Por fim, alega que a área em questão é de padrão baixo e inserida dentro de uma Área de Proteção Permanente (APP). Dessa forma, pede a nulidade da perícia e a designação de uma nova avaliação pericial. O perito apresentou laudo complementar (Id. 223127941), argumentando que utilizou o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, baseado na NBR 14653-1 e 14653-2, atingindo grau III para fundamentação e precisão. Informa que o objeto da avaliação
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 8ª V DA FAZENDA PÚBLICA DE SALVADOR SENTENÇA 0534526-25.2017.8.05.0001 Desapropriação Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana
trata-se de área plana, de vegetação, próximo a av. Paralela e com tendência de concentração de imóveis multirresidensiais de médio e alto padrão. Por fim, o réu pediu a complementação do valor depositado por depósito, o que foi indeferido no Id. 223127997 e ratificado em sede de Agravo de Instrumento (Id. 438029155). A integralidade dos honorários periciais foram levantados em favor dos peritos judiciais. Decido. Da análise de decisão de Id. 223127795, verifica-se que não restam discussões quanto a prova da propriedade, visto que encontra-se comprovado nos autos, por meio de Certidão de Registro de Imóvel (Id. 223127787), prova da propriedade do bem em favor de Castelo Volpaia Empreendimentos LTDA, bem como demais documentos acostados aos autos pela Expropriada, não havendo, em contrapartida, qualquer impugnação por parte da Expropriante. Dessa forma, com base em análise das documentações acostadas, observa-se que sob a propriedade do expropriado, não há qualquer litígio ou discordância por parte do Expropriante. Quanto ao valor do bem ofertado pela Expropriante, e, por consequência, quanto ao valor apresentado pela perícia judicial, cabe observar que a avaliação anexada pela CONDER não pode servir como instrumento idôneo a ensejar o valor correto da desapropriação. Inicialmente, a metodologia usada pelo profissional que fez a estimativa para a CONDER diz que usou método "comparativo direto e na sistemática de apropriação desenvolvida pela CONDER" (Id. 223127782). A redação dá a entender que o profissional usou uma metodologia que não é baseada em dados imparciais, mas algo que foi desenvolvido pela própria autora, e atendendo a seus próprios interesses. Este juízo não é corretor de imóveis e por isso não tem como saber se essa metodologia é adotada ou comum entre os profissionais dessa área de conhecimento. Ademais, em consulta à rede mundial de computadores, constatamos a existência da NBR 14653-2 que traz em seu bojo os vários métodos possíveis de ser usados para esse fim, sendo um desses o "método comparativo direto de dados do mercado" que, como o nome já diz, não usa como parâmetro apenas elementos oriundos da CONDER ou de qualquer outra empresa pública. A elaboração desse tipo de estudo, ainda segundo a NBR referida, deve levar em conta a "adoção de situação paradigma" e "coletas de dados de mercado", cabendo ao expert tratar de estabelecer variáveis independentes, etc. Outrossim, ao arrepio das normas da NBR o Laudo da Conder menciona o valor unitário do metro quadrado como sendo de R$ 150,00 (cento e cinquenta reais), sem que haja qualquer prova de que essa cifra está baseada em amostragem do mercado ou leve em conta os outros parâmetros antes mencionados. À vista de tantas deficiências no Laudo do autor, só pode este juízo concluir que as parcas informações neles contidas não usa método compatível com a regulamentação mínima prevista na NBR 14653-2 e, por isso, não se presta a fixar o valor correto e atual do bem cuja desapropriação se requer. Por outro lado, o laudo apresentado pelo expert indicado pelo presente juízo utilizou o método de avaliação "Comparativo de Dados de Mercado" (Id. 223127893), através do qual são comparados os valores de terrenos mais assemelhados possíveis ao imóvel avaliado, considerando-se para tanto suas características físicas, localização e tendências. Nele há uma descrição detalhada do bem, fotografias do local, lista de amostras coletadas para a formação do valor unitário do metro quadrado, assim como procedimento de homogeneização dessas amostras, que resultou na fixação de valor unitário de R$ 941,22/m² (novecentos e quarenta e um reais e vinte e dois centavos) por metro quadrado. Dessa forma, é de se concluir que a avaliação pericial está corroborada por provas mais robustas a apontar que o valor do metro quadrado da área tem congruência com elementos típicos de uma escorreita estimação de corretagem, o que não se encontra no estudo do autor. Outrossim, as impugnações trazidas pelo expropriante tratam-se de meras alegações, uma vez que não estão respaldadas em provas ou parâmetros fáticos e jurídicos que possam corroborá-las. Assim, confrontando-se as duas estimativas, verifica-se que a do juízo é mais fundamentada e melhor reflete a garantia constitucional do direito à propriedade. Salutar importância ressaltar que o juiz da causa, o juiz natural (art. 5º, inc. LIII, da Constituição Federal), que é aquele que preside o processo, tem o poder e o dever de bem equacionar o litígio e determinar as provas pertinentes a serem produzidas, bem como apreciará as provas constantes dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, indicando na decisão as razões da formação de seu convencimento, nos termos do art. 370 e 371 do Novo Código de Processo Civil de 2015. Ademais, é o juiz da causa o destinatário primordial da prova, que é produzida com o intuito de formar sua convicção sobre os fatos alegados pelas partes (STJ, AgRg. no Ag. n. 190420/SP, rel. Min. Waldemar Zveiter, j. 28.06.1999). Como destaca Moacyr Amaral Santos: “os peritos funcionam, pois, como auxiliares do juiz, que é quem lhes atribui a função de bem e fielmente verificar as coisas e os fatos e lhe transmitir, por meio de parecer, o relato de suas observações ou as conclusões que das mesmas extraírem. Como auxiliares do juiz e para funcionarem no processo, os peritos cumprirão leal e honradamente a sua função”. (SANTOS, Moacry Amaral. Primeiras Linhas de Direito Processual Civil. Volume 2.17ª Edição. São Paulo: Saraiva, 1995, p.473). É extreme de dúvidas que, em decorrência do princípio da livre convicção do juiz, o magistrado não está adstrito ao laudo pericial, lhe sendo facultado formar seu convencimento com outros elementos ou fatos provados nos autos. Ao tratar da prova pericial em desapropriação, leciona o douto José dos Santos Carvalho Filho, in Manual de Direito Administrativo Brasileiro, 23ª edição, Lumen Juris, página 924 que: “O melhor critério a ser adotado seria aquele que, mediante fatores de mercado, pudesse chegar a um valor que correspondesse efetivamente à perda da propriedade. Só assim é que estaria respeitado o mandamento constitucional que reclama indenização justa.” Neste sentido tem, inclusive, decidido o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia: Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO. PEDIDO DE NOVA PERÍCIA. ELUCIDAÇÃO DA MATÉRIA TÉCNICA. SUFICIÊNCIA DA DILIGÊNCIA REALIZADA. DESNECESSIDADE DE NOVA PERÍCIA. DISCORDÂNCIA DA APELANTE QUANTO AO VALOR APURADO. PRELIMINAR DENULIDADE DO REJEITADA. RECURSO NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA, TAMBÉM EM REEXAME NECESSÁRIO. 1. Como consequência do princípio da não adstrição do juiz ao laudo na formação do seu convencimento (CPC, art. 436), a lei processual o autoriza, como diretor do processo, mas não lhe impõe, determinar a realização de nova perícia. Preambular rejeitada. 2. Mérito. O juiz não se encontra adido ao laudo pericial, podendo formar a sua convicção a partir de outras provas insertas nos autos. Todavia, não se pode ignorar que falta ao magistrado o conhecimento técnico dos peritos, fato este que imprime grande importância à conclusão do louvado, razão pela qual somente deve ser desconsiderado no caso de equívocos flagrantes em seu bojo ou, ainda, se destoante dos demais elementos probatórios insertos nos autos, o que não se verifica no caso sub examine. 3. In specie, o laudo pericial trouxe elementos essenciais à elucidação da matéria técnica para o juiz, não incidindo em qualquer omissão ou inexatidão, com o que, as razões esposadas no recurso não são capazes de elidir a conclusão a que chegou o expert, ratificada pelo ilustre sentenciante. (TJBA - APL: 0004206-64.2006.8.05.0250, Relator: José Edivaldo Rocha Rotondano, Data do julgamento: 11/09/2012, QUINTA CÂMARA CÍVEL). REMESSA NECESSÁRIA. APELAÇAO INTERPOSTA PELA EXPROPRIANTE. AÇAO DE DESAPROPRIAÇAO. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES AGITADAS PELA APELANTE REJEITADAS. LAUDO DE AVALIAÇÃO JUDICIAL: POSSIBILIDADE DE ADOÇÃO. PRINCÍPIO DA LIVRE CONVICÇÃO DO JUIZ. A LIVRE APRECIAÇÃO DA PROVA, DESDE QUE A DECISAO SEJA FUNDAMENTADA, CONSIDERADA A LEI E OS ELEMENTOS EXISTENTES NOS AUTOS, É UM DOS CÂNONES DO NOSSO SISTEMA PROCESSUAL. O CONCEITO DE JUSTA INDENIZAÇÃO, NA DESAPROPRIAÇAO, APLICA-SE PARA AMBAS AS PARTES DO PROCESSO. IMPROVIMENTO DO RECURSO MANEJADO PELA EXPROPRIANTE. REMESSA NECESSÁRIA CONHECIDA. SENTENÇA INTEGRADA. O JUIZ NAO ESTÁ ADSTRITO AO LAUDO PERICIAL, PODENDO, INCLUSIVE, FORMAR A SUA CONVICÇÃO COM OUTROS ELEMENTOS OU FATOS PROVADOS NOS AUTOS, INEXISTE EMPECILHO PARA QUE ELE O ADOTE INTEGRALMENTE COMO RAZÕES DE DECIDIR, DISPENSANDO AS OUTRAS PROVAS PRODUZIDAS, DESDE QUE DÊ A DEVIDA FUNDAMENTAÇÃO. A AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO TEM POR ESCOPO IMEDIATO A FIXAÇÃO DA JUSTA INDENIZAÇÃO EM FACE DA INCORPORAÇÃO DO BEM EXPROPRIADO AODOMÍNIO PÚBLICO, CONSEQUENTEMENTE A PROVA PERICIAL, OU LAUDO DE AVALIAÇÃO JUDICIAL É DA SUBSTÂNCIA DO PROCEDIMENTO. O CONCEITO DE JUSTA INDENIZAÇÃO, NA DESAPROPRIAÇÃO, APLICA-SE PARA AMBAS AS PARTES DO PROCESSO, PORQUANTO NÃO SE REVELA JUSTO AO EXPROPRIADO RECEBER VALOR INFERIOR AO QUE LHE É DEVIDO, TAMPOUCO AO APELANTE PAGAR MAIS DO QUE O VALOR DE MERCADO. (TJ-BA - APL: 6789732008 BA 67897-3/2008, Relator: GARDENIA PEREIRA DUARTE, Data de Julgamento: 04/03/2009, QUARTA CÂMARA CÍVEL). No caso em apreço, como demonstrado no trabalho técnico apresentado pelo perito judicial, a quantidade das amostras é bastante adequada à investigação do valor, de modo que aceito-o para fixação do valor indenizatório. Isto posto, a CONDER deverá complementar montante depositado até alcançar o valor de R$ 4.850.000,00 (quatro milhões e oitocentos e cinquenta mil reais), devido a título de indenização em favor da expropriada, visto que fora atribuído pelo Perito o valor de R$ 941,22/m² à área de 5.136,35 m², que desde já fixo como o valor do imóvel expropriado. Quanto à correção monetária, essa tem como termo a quo a data de apresentação em juízo do laudo de avaliação apresentado pelo perito judicial em 11/05/2018 (Id. 223127893), e por termo ad quem a data do efetivo pagamento do valor complementar. Súmula n. 67, STJ: Na desapropriação, cabe a atualização monetária, ainda que por mais de uma vez, independente do decurso de prazo superior a um ano entre o cálculo e o efetivo pagamento da indenização. (grifado) No que tange aos juros moratórios, aplica-se na porcentagem de até 6% a.a. a partir de 1° de janeiro do ano do exercício seguinte àquele que o pagamento deveria ter sido feito. Essa espécie de juros visa recompor a perda decorrente do atraso do efetivo pagamento. Nesse sentido, considerando que a Suprema Corte entende que o depósito da indenização no início do processo atende comando constitucional de indenização prévia, o referido juros incidirá, na desapropriação direta, na diferença entre o montante depositado e o valor da condenação. E o seu termo a quo corresponderá ao ingresso com a respectiva ação. Por conseguinte, o juros moratório é devido no caso em apreço, a fim de recompor a perda percebido pelo expropriado durante o período em que não foi indenizado integralmente. No tocante aos honorários advocatícios sucumbenciais, sua base legal nas ações de desapropriação encontra-se no art. 27, §1º do Decreto-lei n. 3.365/41, que prevê seu cálculo baseada no valor da diferença entre o quantum indenizatório estabelecido na sentença e o valor da oferta feita pelo expropriante ao início da ação, observada a Súmula n. 131 do STJ: “Nas ações de desapropriação incluem-se no cálculo da verba advocatícia as parcelas relativas aos juros compensatórios e moratórios, devidamente corrigidas”. Assim, estabeleço o percentual de 5% (cinco por cento) sobre o sobre o valor da diferença entre o preço oferecido e o valor fixado na sentença, a título de honorários advocatícios, isso considerando a diferença entre o valor oferecido, o trâmite processual, bem como as manifestações técnicas realizadas durante o processo. Esse valor deverá ser atualizado nos mesmos termos do valor principal indenizatório cabível ao credor/expropriado, visto o percentual decorrer do montante total indenizatório. Já no que tange a incidência dos juros compensatórios, este instituto visa compensar os danos decorrentes dos lucros cessantes comprovadamente sofridos pelo expropriado, nos termos do art. 15-A, §1°, do Decreto Lei n° 3.365/41 e ratificada pela ADI 2.232/DF do STF. Destarte, compulsando os autos, conclui-se que a parte expropriada não se desincumbio do ônus probandi de comprovar que sofreu danos patrimoniais decorrentes de lucros cessantes com a desapropriação em tela, de modo que não faz jus ao pedido de incidência dos juros compensatórios no caso em apreço. Além disso, entendo que o pedido disposto na petição de Id. 223127928 teve seu objeto perdido, haja vista que o prazo para adesão ao Programa de Parcelamento Incentivado (29/06/2018) se extinguiu. Outrossim, o expropriado não demonstrou o preenchimento dos requisitos do art. 34 do Decreto Lei n° 3.365/41, a fim de que pudesse fazer o levantamento de 80% do valor depositado, notadamente no que se refere à quitação da dívida fiscal que recaia sobre o bem expropriado. Logo, tal pleito não deve prevalecer. Por fim, quanto ao pedido de complementação do valor através de depósito, entendo que o mencionado pedido não se amolda ao ordenamento jurídico pátrio, notadamente em relação ao sistema de precatórios, consagrados na Constituição Federal (art. 100 da CRFB), e pela jurisprudência do Supremo Tribunal Federal. Nesse ponto, em sede do Recurso Extraordinário n° 922.144, o STF exarou o entendimento de que o pagamento das diferenças entre os valores das avaliações iniciais e finais das desapropriações devem ser pagos por meio de precatórios, sem que isso constitua uma violação ao direito à propriedade. Ex positis, declaro expropriado o bem imóvel descrito na peça inicial, e, em consequência, com fundamento no laudo pericial de Id. 223127893, fixo o valor indenizatório em R$ 4.850.000,00 (quatro milhões e oitocentos e cinquenta mil reais), para a expropriação em apreço, cujo pagamento do valor restante seguirá o rito dos precatórios, bem como correção monetária e juros moratório, nos termos da fundamentação. Condeno o autor no pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais, tendo em vista a fixação da indenização em valor superior ao preço oferecido pela CONDER. Esta condenação é de 5% (cinco por cento) sobre o valor da diferença entre o preço oferecido e o valor da condenação. Sem custas processuais, pois a CONDER é isenta legalmente. Após o trânsito em julgado, expeça-se Carta de Adjudicação, para que sirva de título aquisitivo do direito de propriedade e imissão definitiva na posse em favor do Estado da Bahia. Oficie-se o Município de Salvador para que apresente aos autos extrato das dívidas fiscais atualizadas que recaiam sobre o bem expropriado, assim como dados bancários necessários para a realização da transferência. Prazo de 15 (quinze) dias. Ainda, após o trânsito em julgado expeçam-se os ofícios requisitórios e precatórios nos montantes devidos a título de condenação, em favor da parte ré e dos advogados. Após o transcurso in albis do prazo de recurso voluntário, remeta-se para reexame necessário, conforme disposição contida no art. 496, I, do CPC/15 e na Súmula n. 490 do STJ. Publique-se. Intimem-se e Cumpram-se. Salvador-BA, 5 de novembro de 2024. Pedro Rogério Castro Godinho Juiz de Direito