Procedimento Comum Cível 8094955-63.2023.8.05.0001 - TJBA

Procedimento Comum Cível 8094955-63.2023.8.05.0001 - TJBA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0001610-73.2009.8.05.0001. Autor: Davi Dos Santos Pinheiro Advogado: Josenor Mota Costa (OAB:BA56786) Advogado: Jon Nei Mota Costa (OAB:BA26763) Reu: Jvf Empreendimentos Imobiliarios Ltda. Advogado: Cynthia Maria Tavares Falcao (OAB:BA12589) Advogado: Ahamed Dos Santos Teixeira (OAB:BA21359) Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 15ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8094955-63.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: 15ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR AUTOR: DAVI DOS SANTOS PINHEIRO Advogado(s): JOSENOR MOTA COSTA (OAB:BA56786), JON NEI MOTA COSTA (OAB:BA26763) REU: JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. Advogado(s): CYNTHIA MARIA TAVARES FALCAO (OAB:BA12589), AHAMED DOS SANTOS TEIXEIRA (OAB:BA21359) SENTENÇA DAVI DOS SANTOS PINHEIRO, devidamente qualificado nos autos, por conduto de advogado constituído, ajuizou AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL (DISTRATO) CUMULADA COM INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS E TUTELA DE URGÊNCIA/LIMINAR, contra JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, também qualificada nos autos, aduzindo, para o acolhimento do pleito, os fatos e fundamentos jurídicos articulados ao ID 401625207. Relatou, em síntese, o demandante que, em abril de 2022, adquiriu uma unidade no empreendimento Adorato Cabula, com previsão de entrega para ocorrer em 31/05/2022, prazo que poderia se estender até 30/11/2022. Narrou que desembolsou o valor total de R$66.405,92 (-), pagando o importe diretamente à empresa acionada, incluindo taxa de corretagem no montante de R$16.631,09 (-). Informou que um dos motivos da compra foi a oferta de gratuidade de tributos e taxas cartorárias. Alegou que o imóvel apenas foi entregue em fevereiro de 2023 e, além disso, lhe foram cobradas as taxas que foram oferecidas gratuitamente no momento da contratação. Requereu a concessão de antecipação de tutela para que fosse determinada a suspensão dos efeitos do Contrato de Promessa de Compra e Venda e para que a empresa ré se abstivesse de realizar qualquer tipo de cobrança judicial e extrajudicial. Por fim, pugnou pela restituição dos valores efetivamente pagos (R$ 77.459,64), além da multa contratual no percentual de 50% sobre os valores adimplidos (R$ 38.729,82), acrescidos da multa contratual por atraso na entrega 1% ao mês sobre os valores pagos (R$ 1.549,20), bem como da cláusula penal de 10% sobre os valores pagos (R$ 7.745,96) e a condenação da demandada ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 70.000,00 (-). Em atenção ao despacho proferido ao ID 401671746, a parte autora peticionou (ID 402601107). Deferida em parte a gratuidade de justiça (ID 407736612). Concedida a antecipação de tutela, foi aplicada a inversão do ônus da prova (ID 409549489). Designada a audiência de conciliação para o dia 24/11/2023 (ID 416234479), o termo da assentada foi adensado ao ID 423217025. A parte demandada informou sobre a interposição de agravo de instrumento em face da decisão que concedeu a antecipação de tutela pleiteada pelo acionante (ID 417377183). Na sequência, apresentou contestação (ID 418733748), suscitando, preliminarmente, a perda parcial do objeto e a ilegitimidade passiva para responder pelos honorários pagos a título de corretagem imobiliária. No mérito, arguiu que o prazo de entrega limite foi cumprido, pontuando que o habite-se do imóvel foi expedido em 07/10/2022 e que o autor foi devidamente notificado em 08/11/2022. Argumentou, que o contrato foi rescindido por inadimplemento do consumidor. Sustentou a irrevogabilidade e a irretratabilidade do pacto em razão do regime de patrimônio de afetação. Advogou que deverão ser deduzidos do valor a ser restituído ao requerente o importe referente à pena pecuniária convencional prevista na cláusula 23ª, os impostos e taxas condominiais durante o tempo de disponibilização do imóvel e o percentual referente à cláusula penal, em razão da indenização por perdas e dano. Asseverou a legalidade da incidência de correção monetária, a descaracterização da responsabilidade civil e a inexistência do dever de indenizar. Sustentou o descabimento da condenação a título de multa contratual e a impossibilidade da cumulação entre lucros cessantes e cláusula penal. Ao final, pugnou pelo acolhimento das preliminares aventadas e pela improcedência dos pedidos autorais. Réplica carreada aos autos no ID 437307421. Anunciado o julgamento antecipado da lide (ID 437732153), as partes manifestaram anuência (ID’s 439583239/462603392). É O RELATÓRIO. DECIDO. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA: A incorporadora, na condição de promitente vendedora, possui legitimidade passiva para responder à demanda na qual o promitente comprador pleiteia a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, lastreada na alegação de prática abusiva de transferência desse encargo ao consumidor, conforme decidido pelo STJ no RESP Nº 1.551.968/SP: RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADMISSIBILIDADE PELO CPC/1973. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO N. 2/STJ. PROCESSAMENTO PELO CPC/2015. CORRETAGEM. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RITO DOS ARTS. 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015. I - RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA. LEGITIMIDADE PASSIVA 'AD CAUSAM'. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRESCRIÇÃO E CASO FORTUITO. ALEGAÇÃO GENÉRICA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. II - RECURSO ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES. INOCORRÊNCIA DE DANO MORAL. ATRASO DA OBRA. CURTO PERÍODO. MERO INADIMPLEMENTO. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. ÓBICE DA SÚMULA 7/STF. REPETIÇÃO EM DOBRO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. III - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 3.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. IV. RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA: 4.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade passiva. 4.2. Incidência do óbice da Súmula 284/STF no que tange às alegações de prescrição e de caso fortuito, tendo em vista o caráter genérico das razões recursais. V. RECURSO ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES: 5.1. Inocorrência de abalo moral indenizável pelo atraso de alguns meses na conclusão da obra, em razão das circunstâncias do caso concreto. 5.2. Incidência do óbice da Súmula 7/STJ, no que tange à pretensão de condenação da incorporadora ao pagamento de indenização por lucros cessantes durante o curto período do atraso na entrega da obra. 5.3. Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal 'a quo' (Súmula 211/STJ). 5.4. Ausência de prequestionamento da questão referente à repetição em dobro dos valores da comissão de corretagem e do serviço de assessoria imobiliária. VI - RECURSOS ESPECIAIS DESPROVIDOS. (STJ - REsp: 1551968 SP 2015/0216178-3, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/09/2016) DA PERDA PARCIAL DO OBJETO: Arguiu a parte ré que já houve a rescisão contratual por inadimplência. In casu, constata-se que não houve a perda parcial do objeto, posto que não a houve assinatura do distrato ou tampouco a devolução dos valores devidos ao acionante. Do MÉRITO. RECORRENTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S A RECORRIDO: JUCE LIMA DOS SANTOS RELATORA: ISABELA KRUSCHEWSKY PEDREIRA DA SILVA RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ALEGAÇÃO DE COBRANÇA INDEVIDA E PUBLICIDADE ENGANOSA. INEXISTÊNCIA DE PROVA. AUSÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 15ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR SENTENÇA 8094955-63.2023.8.05.0001 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Trata-se de ação, na qual foram formulados pedidos de rescisão contratual e de condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. Cumpre salientar, inicialmente, que a questão debatida nos autos deve ser decidida à lume das normas do microssistema consumerista, tendo em vista o contorno da relação jurídica em exame. DO SUPOSTO ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO E DA PUBLICIDADE ENGANOSA: Conforme se observa do contrato firmado entre as partes, especialmente do subitem “7”, do aditivo contratual colacionado ao ID 401630324, o prazo de entrega do imóvel, originalmente, previsto para ocorrer em 31 de maio de 2022, com tolerância de 180 dias, ultimou-se em 30 de novembro de 2022. Nesse sentido, verifica-se que não houve mora contratual, posto que o habite-se foi expedido em outubro de 2022 e o autor foi devidamente notificado em 8 de novembro do mesmo ano acerca do agendamento para a entrega do bem. Noutro giro, em relação às alegações de publicidade enganosa referentes ao imposto e tarifa oferecidos de maneira gratuita no momento da contratação, observa-se que a parte autora não comprovou a existência de publicidade não cumprida, posto que, o folder colacionado aos autos está incompleto: Verifica-se que a imagem adensada pelo demandante encontra-se recortada, não havendo demonstração das condições necessárias para a aplicação da oferta “descontos especiais - ITIV + taxa de cartório”, tampouco de que tais requisitos foram preenchidos. Dessa forma, não foi possível constatar a existência de publicidade enganosa. Ademais, da análise da cláusula 8 do contrato firmado entre as partes, revelou-se que as despesas de transmissão e registro são de competência do promitente comprador, não havendo qualquer menção à gratuidade em relação às referidas taxas: “Correrão, por conta exclusiva do PROMITENTE COMPRADOR, todas as despesas e providências necessárias: a) ao registro do presente INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE RESIDENCIAL COMO COISA FUTURA E OUTROS PACTOS, bem como à outorga e registro do respectivo título definitivo, tais como Imposto de Transmissão Inter-Vivos (ITIV), na forma do parágrafo subsequente; custas e/ou emolumentos de cartórios (tabelionatos, registros de imóveis, registros de títulos e documentos, distribuidores judiciais, etc.); taxas de serviços, de despachantes e quaisquer outras despesas aqui não especificadas ou descritas” Colhe-se julgado aplicável à espécie: PROCESSO Nº: 0002114-97.2021.8.05.0150 Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença prolatada com o seguinte dispositivo, que ora transcrevo in verbis: ¿Diante do exposto, profiro DECISÃO no sentido de: a) Julgar extinto o pedido referente a indenização por áreas comuns b) Julgar PROCEDENTE EM PARTE o pedido de INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL, determinando que a parte ré pague à parte autora o valor atualizado de R$ 1.939,89 (UM MIL E NOVECENTOS E TRINTA E NOVE REAIS E OITENTA E NOVE CENTAVOS) c) Julgar PROCEDENTE parcialmente o pedido de INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL, determinando que a ré indenize à parte autora, a título de danos morais, no montante de R$2.000,00 (dois mil reais)¿. Presentes as condições de admissibilidade do recurso, dele conheço. VOTO No mérito, a sentença, dada a devida vênia, demanda reforma. Aduz o autor que a MRV ofertou isenção de ITBI e taxa de registro cartorário para a aquisição de imóveis na mencionada unidade imobiliária, através de algumas campanhas publicitárias, contudo, afirma que quando do recebimento do imóvel, foram feitas cobranças referentes às taxas que acreditavam ter isenção, razão pela qual alegam a publicidade enganosa por parte da acionada. Além disso, informa que a construtora teria incorrido também em publicidade enganosa ao ofertar aos adquirentes a entrega de área de ginástica e área de lazer, o que, segundo ele, não teria sido cumprido conforme prometido. A sentença entendeu que restou configurada a propaganda enganosa relativa à isenção de pagamento de ITIV, determinando a restituição de valores e condenando a ré em danos morais no importe de R$ 2.000,00 (dois mil reais). Com efeito, observa-se que do encarte publicitário acostado ao evento 01, consta a seguinte frase: ¿ITBI E REGISTRO GRÁTIS PELA PREFEITURA¿, inexistindo qualquer vinculação quanto à MRV. Ainda que a ré tenha veiculado propaganda imprecisa, pois não informou as condições da isenção de ITIV pelo Município, tal propaganda, por si só, não se mostrou capaz de induzir em erro o consumidor, ou foi determinante para a realização do contrato. Destaque-se ainda, que consta expressamente na cláusula oitava (8.2) do contrato adunado, que as despesas concernentes à transferência do imóvel ficarão a cargo do comprador, tendo sido realizado ainda questionário informativo com o autor, esclarecendo a sua responsabilidade pelo pagamento de tais despesas. Desse modo, não se constata nos autos a ocorrência de propaganda enganosa, sendo o caso de reforma da sentença. Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE RÉ, reformando a sentença combatida, para julgar improcedentes os pedidos. Sem sucumbência, ante o resultado do julgado. ISABELA KRUSCHEWSKY PEDREIRA DA SILVA JUÍZA RELATORA (TJ-BA - RI: 00021149720218050150, Relator: ISABELA KRUSCHEWSKY PEDREIRA DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, Data de Publicação: 23/12/2021) Infere-se que, no caso em concreto, se houve atraso na entrega da unidade imobiliária, decorreu da ausência de adimplemento do Imposto de Transmissão Inter-Vivos, custas e emolumentos de cartórios, posto que em 08/11/2022 a parte autora foi comunicada de que a entrega do imóvel estava condicionada ao cumprimento das obrigações estipuladas contratualmente e listadas no aviso (“•quitado o preço total da promessa de compra e venda e cumprido todas as demais obrigações financeiras ou não decorrentes do contrato de promessa de compra e venda de unidade em construção; • recolhido o ITIV incidente sobre a venda da unidade autônoma; • registrado junto à competente Serventia Imobiliária o instrumento definitivo da compra e venda, firmado com a JVF e o agente financeiro, durante as obras; e realizado a vistoria e firmado o respectivo "Termo de Vistoria'" sem qualquer ressalva.”). De outro giro, não há que se falar em aplicação das cláusulas penais em favor da parte autora, posto que deu causa à rescisão contratual. DO VALOR PAGO A TÍTULO DE TAXA DE CORRETAGEM: Na causa em exame, a rescisão contratual decorreu da culpa do próprio requerente, haja vista que não houve comprovação da publicidade enganosa e, por consequência, do atraso na entrega no bem. Além de inexistir, no conjunto probatório, comprovação do pagamento da taxa de corretagem, vê-se que há previsão contratual para que o adimplemento seja realizado diretamente ao corretor: “04.5. COMISSÃO DE CORRETAGEM. O valor de R$ 16.631,09 (dezesseis mil, seiscentos e trinta e um reais e nove centavos), corresponde à comissão corretagem, integra o preço do imóvel e o PROMITENTE COMPRADOR desde já declara que tem conhecimento de que o serviço de intermediação imobiliária para aquisição da unidade aqui objetivada foi prestado pela empresa Imob Prime Serviços Imobiliários Ltda e/ou pelo corretor Davi Macena e deverá ser repassado diretamente à empresa prestadora do serviço e/ou aos corretores acima identificados, contra a emissão da correspondente Nota Fiscal de Prestação de Serviços. Assim, caso pretenda a devolução do referido pagamento, não responderá, em nenhuma circunstância, a PROMITENTE VENDEDORA nos termos da Cláusula Quadragésima deste Contrato. ____________________________________ (PROMITENTE COMPRADOR).” Nesse cenário, não há que se falar em devolução do importe pago a tal título, uma vez que a taxa de corretagem não está embutida no valor do contrato. É assente o entendimento jurisprudencial pátrio nesse sentido, ex vi do aresto a seguir transcrito: EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE C/C RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO A PEDIDO DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO REDUZIDO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS NÃO PACTUADA. 1. No caso em comento, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor e em se tratando de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por interesse do promissário comprador, acrescido da devolução do imóvel, que poderá ser alienado para terceira pessoa por valor até mesmo superior ao previsto no contrato rescindendo, mostra-se razoável que a retenção não ultrapasse o correspondente a 10% (dez por cento) do valor total pago pelo promitente comprador. 2. Considerando que o instrumento de compra e venda apresenta o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem destacadamente, em cláusula própria, a ser pago a terceiro, incomportável a devolução dos valores pagos a esse título, porquanto a taxa de corretagem não está embutida no valor do contrato. 3. Ausente previsão contratual de capitalização de juros, não há falar em repetição de indébito, ressaltando-se que a efetiva apuração acerca da incidência desse encargo de forma implícita somente seria possível mediante perícia contábil, o que não foi requerido pela parte autora. APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS, PORÉM DESPROVIDAS. SENTENÇA MANTIDA. (TJ-GO 52313955820208090051, Relator: DESEMBARGADOR JEOVA SARDINHA DE MORAES, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 08/03/2023) DA COBRANÇA DE IPTU E TAXA CONDOMINIAL ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES: O contrato entabulado entre as partes dispõe acerca da cobrança de IPTU e taxa condominial a partir do comunicado de expedição de habite-se: “07.3.1 As obrigações relativas à unidade, tais como IPTU e taxas condominiais, cujos vencimentos ocorram nos meses subsequentes à data da notificação que comunicar a expedição do “Habite-se” e a averbação do empreendimento no cartório competente, serão de responsabilidade do PROMITENTE COMPRADOR, independentemente da data de vencimento, nos termos da Cláusula Oitava, Parágrafo Terceiro, do Capítulo II do presente instrumento __________________________________ (PROMITENTE COMPRADOR).” Acerca do tema, o Tribunal de Justiça da Bahia estabeleceu que a cobrança das referidas válidas apenas é legal a partir do efetivo exercício da posse pelo promitente comprador, a saber: Tribunal de Justiça do Estado da Bahia PODER JUDICIÁRIO QUARTA TURMA RECURSAL Padre Casimiro Quiroga, SN, Imbuí, Salvador - BA Fone: 71 3372-7460 Ação: Recurso Inominado Processo 2º Grau/Recurso nº 0053195-23.2016.8.05.0001 Processo 1º Grau nº 0053195-23.2016.8.05.0001 Promovente/Recorrente (s): RICARDO MENEZES AZEVEDO Promovido/Recorrido (s): SYENE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA VOTO-EMENTA RECURSO INOMINADO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. CLÁUSULA CONTRATUAL IMPÕE O PAGAMENTO DO IPTU E TAXA CONDOMINIAL AO CONSUMIDOR A PARTIR DA CONCESSÃO DO ‘HABITE-SE’. CLÁUSULA ABUSIVA. OBRIGAÇÃO SÓ É EXIGÍVEL APÓS A ENTREGA DO IMÓVEL. COBRANÇA INDEVIDA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1.O contrato de compra e venda de imóvel instituído entre as partes configura-se como contrato de adesão, pois é defeso ao comprador insurgir-se contra suas cláusulas, estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor, discuti-las ou modificar seu conteúdo, sob pena de não lhe ser permitida a realização do negócio. Nesse caso, o princípio do “pacta sunt servanda” nas relações de consumo deve ser relativizado, pois a autonomia da vontade não pode ser utilizada como sustentáculo para perpetuar o desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável. 2.A jurisprudência pátria firmou-se no sentido de que somente a partir da entrega das chaves, momento em que é transferida ao promitente comprador a efetiva posse direta do bem, é que surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento do IPTU. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE IPTU PARA IMÓVEL NÃO ENTREGUE. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE. PAGAMENTO DE IPTU. OBRIGAÇÃO QUE SÓ PODE SER EXIGIDA APÓS A ENTREGA DAS CHAVES. PRELIMINAR DE EXTEMPORANEIDADE. REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (...) 3. A relação jurídica estabelecida entre as partes no contrato de promessa de compra e venda de imóvel é de consumo, enquadrando as partes nos conceitos de consumidor e de fornecedor previstos nos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor ( CDC). A Ré/Recorrente comercializa, no mercado de consumo, bem imóvel adquirido pelos autores como destinatários finais. 4. O recorrente sustenta de maneira reiterada que o recorrido efetuou o pagamento do IPTU por sua única e exclusiva iniciativa. Defende por diversas razões que tal responsabilidade é única e exclusiva do recorrido. Alega que o D. juízo a quo foi induzido a erro: "certamente induzida a erro pelas inverídicas e desleais alegações lançadas na inicial" (fl. 614). Razão não lhe assiste. Em relação à cobrança em questão a verdade é uma só. É nula a cláusula contratual que impõe ao comprador a obrigação de arcar com o pagamento do IPTU antes da entrega das chaves, em face da impossibilidade de exercer as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa. 5. O recorrente tenta questionar a responsabilidade pelo pagamento do débito tributário. Não se discute isso na presente ação. Uma vez lançado o tributo, há de ser pago. 6. No caso dos autos, o habite-se fora emitido em 30/03/2012. Qualquer cobrança relativa anterior à presente data se mostra ilegítima ao autor. Se ele pagou por qualquer razão, ou seja, no presente caso pela necessidade de transferência do imóvel, há de ser ressarcido. 7. Apenas com a imissão na posse, com a entrega das chaves, é que a construtora deixa de se responsabilizar pelo pagamento do imposto predial, passando as mesmas, a partir de então, ao comprador. 8. Recurso do réu conhecido e improvido. Sentença mantida. 9. Recorrente, vencida, condenada em custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor corrigido da condenação, na forma do art. 55 da LJE. É como voto. (TJDFT, Acórdão n.888577, 20140111091220ACJ, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Julgamento: 18/08/2015, Publicado no DJE: 08/09/2015. Pág.: 269) 3.Mostra-se abusiva, à luz do que dispõe o artigo 51, IV, do CDC, a cláusula contratual que estabelece para o consumidor, a obrigação iníqua de arcar com o pagamento do IPTU e das taxas condominiais a partir da emissão do “HABITE-SE”, antes da entrega do imóvel. 4.Registre-se que o réu não faz prova de que houve a emissão do “HABITE-SE, muito menos a entrega das chaves do imóvel ao autor. 5.Assim, entendo indevida a cobrança do IPTU e das taxas condominiais realizada antes da entrega do imóvel. 6.Com relação aos danos morais, entendo que os fatos ocorridos não configuram dano moral, visto que não desbordam os limites do mero aborrecimento. Não há notícias ou provas de inscrição do nome do autor em cadastro de proteção ao crédito ou qualquer outra circunstância que tenha causado ofensa a direitos da personalidade ou à dignidade humana. A mera cobrança indevida ou a simples desavença contratual não gera o dano moral. 7.Com essas considerações, e por tudo mais constante dos autos, voto no sentido de DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso, reformando a sentença de improcedêdncia para declarar inexígivel a dívida referente ao IPTU e às taxas condominiais cobrada antes da efetiva entrega das chaves do imóvel adquirido pelo autor. 7.Acórdão integrativo proferido nos termos da primeira parte do art. 46 da Lei 9.099/95. 8.Sem custas e honorários, tendo em vista o provimento do recurso. A C Ó R D Ã O Realizado o Julgamento do Recurso do processo acima epigrafado, a QUARTA TURMA, composta das Juízas de Direito, MARTHA CAVALCANTI SILVA DE OLIVEIRA, MARY ANGÉLICA SANTOS COELHO e a ELOISA MATTA DA SILVEIRA LOPES, decidiu à unanimidade dos votos, DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso, reformando a sentença fustigada, para declarar inexigível a dívida referente ao IPTU e às taxas condominiais cobrada antes da entrega das chaves do imóvel adquirido pelo autor. Sem verbas de sucumbência. Salvador/BA, Sala das Sessões, 11 de maio de 2017. MARTHA CAVALCANTI SILVA DE OLIVEIRA Juíza Presidente/Relatora (TJ-BA - RI: 00531952320168050001, Relator: MARTHA CAVALCANTI SILVA DE OLIVEIRA, QUARTA TURMA RECURSAL, Data de Publicação: 11/05/2017) Assim, incabível o endereçamento ao autor de imposto e taxas condominiais, tendo em vista não ter usufruído do bem, sob pena de ser gerado enriquecimento ilícito em favor da parte ré. De outra banda, incabível acolher-se, diante da mora do comprador, o pedido de condenação da parte acionada ao pagamento de lucros cessantes. DA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS: No que tange à devolução dos valores pagos, cumpre salientar que trata-se de rescisão por iniciativa do comprador. Não configurada a mora da empresa ré, há que ser assegurado o direito, conforme remansosa do STJ, de retenção de percentual, entre 10 a 25%, sobre os valores pagos, com o escopo de cobrir as despesas administrativas realizadas pelo incorporador. Transcrevem-se frações de julgamento: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. DEVOLUÇÃO ÍNFIMA DO VALOR ADIMPLIDO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE O VALOR PAGO. SÚMULA 7 DO STJ. 1. "O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato" (art. 472 do Código Civil), o que significa que a resilição bilateral nada mais é que um novo contrato, cujo teor é, simultaneamente, igual e oposto ao do contrato primitivo. Assim, o fato de que o distrato pressupõe um contrato anterior não lhe desfigura a natureza contratual, cuja característica principal é a convergência de vontades. Por isso, não parece razoável a contraposição no sentido de que somente disposições contratuais são passíveis de anulação em virtude de sua abusividade, uma vez que "'onde existe a mesma razão fundamental, prevalece a mesma regra de Direito". 2. A lei consumerista coíbe a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador. 3. Não obstante, é justo e razoável admitir-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador. 4. No caso, o Tribunal a quo concluiu, de forma escorreita, que o distrato deve render ao promitente comprador o direito à percepção das parcelas pagas. Outrossim, examinando o contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a retenção de 15% sobre o valor devido seria suficiente para indenizar a construtora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual. Incidência da Súmula 7 do STJ. 5. Recurso especial não provido. (Resp Nº 1.132.943 - PE (2009/0063448-6) RELATOR: MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO, 27/08/2013). RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. EXTINÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PEDIDO DE MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS DE 20% PARA 30%. INDEVIDO. 1. A retenção de 30% pela construtora das prestações pagas pelo consumidor nos casos de extinção de contrato de promessa de compra e venda é uma prática abusiva, vedada pelos incisos "II" e "IV" do art. 51 do CDC. 2. O percentual de retenção de 20% fixado pelo juízo de primeiro grau mostra-se adequado à jurisprudência brasileira e afigura-se razoável no caso concreto. 3. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (Classe: Apelação,Número do , Relator (a): Carmem Lucia Santos Pinheiro, Quinta Câmara Cível, Publicado em: 28/09/2016 ) (TJ-BA - APL: 00016107320098050001, Relator: Carmem Lucia Santos Pinheiro, Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 28/09/2016). Na causa em tela, examinado o cenário fático (distrato causado pelo inadimplemento do consumidor, tendo sido constituído em mora), a retenção do percentual de 10% do valor adimplido se apresenta razoável para amenizar os prejuízos da parte acionada, decorrentes da resilição contratual, acrescida do percentual de 10% a título de perdas e danos conforme previsão contratual, apresentando-se abusiva a retenção de 50% mais 10% de perdas e danos requerida pela parte ré (ID 418735828), sob pena de colocar o consumidor em situação de desvantagem exagerada (art. 51, IV do CDC). Adensa-se precedente de análoga razão de decidir: APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. Rescisão por desistência do comprador. Sentença de parcial procedência que determinou a restituição de 80% dos valores pagos. Inconformismo da requerida. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Contrato firmado já na vigência da Lei nº 13.786/2018. Aplicabilidade. Cláusula contratual que prevê a retenção de 10% sobre o valor total do contrato a título de cláusula penal. Aplicação que geraria retenção de, aproximadamente, 60% dos valores pagos. Abusividade. Retenção de 20% dos valores pagos que se mostra mais adequada. IPTU e taxas condominiais ou associativas, devidas pelo comprador. Indenização pela fruição do imóvel. Não cabimento. Posse precária. Incabível indenização pelo período de ocupação do imóvel por se tratar de loteamento de terreno sem edificação, em que o adquirente não fruiu da posse. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - AC: 10094639020218260590 SP 1009463-90.2021.8.26.0590, Relator: Hertha Helena de Oliveira, Data de Julgamento: 01/03/2023, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/03/2023). Oportuno, ainda, registrar o disposto no Enunciado 543, de Súmula do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. DO DANO MORAL: Quanto ao dano moral, é certo que as obrigações contratuais permanecem até a sua efetiva rescisão, logo, na hipótese de rescisão por culpa exclusiva do contratante/comprador, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento do imóvel, não há que se falar em indenização por danos morais, ante a ausência de ato ilícito praticado pela requerida, uma vez que não houve a negativação do nome do consumidor. Nessa perspectiva: JUIZADO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. LUCROS CESSANTES E DANO MORAL INEXISTENTES. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento e, por meio de sentença, com trânsito em julgado (processo n. 2015.01.1.020641-9, que tramitou perante a 4ª Vara Cível de Brasília) obteve a rescisão contratual, com o retorno das partes ao status quo ante e devolução das quantias pagas, não há que se falar em indenização por lucros cessantes, em face da inexistência de perdas e danos a serem reparadas. 2. Dano moral inexistente, ante a ausência de ato ilícito. Sentença mantida pelos seus bem lançados fundamentos. 3. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Arcará o recorrente com o pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa. 4. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95. (TJ-DF 07342781020168070016 0734278-10.2016.8.07.0016, Relator: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, Data de Julgamento: 12/05/2017, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Publicação: Publicado no DJE: 25/05/2017. Pág.: Sem Página Cadastrada.) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DOS COMPRADORES. DANO MORAL E MATERIAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. Rescindido o contrato de compra e venda por culpa dos compradores, que primeiro descumpriram suas obrigações contratuais, não há que se falar em indenização por danos morais ou materiais. (TJ-MG - AC: 10452140034284001 MG, Relator: Marcos Lincoln, Data de Julgamento: 12/09/2018, Data de Publicação: 18/09/2018) Isto posto, JULGO PROCEDENTES em parte OS PEDIDOS, formulados por DAVI DOS SANTOS PINHEIRO, em face de JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, para: a) ratificar a decisão proferida ao ID 409549489; b) declarar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes; c) condenar a empresa requerida a restituir 80% do montante histórico de R$ 61.547,36(-), conforme extrato colacionado ao ID 418735827, com incidência de correção monetária pelo IPCA, desde as datas dos desembolsos dos valores, e de juros de mora, a partir da citação, de 1% mês até o dia 29/08/2024 e conforme o disposto no art. 406, §1º, do Código Civil (redação introduzida pela Lei nº 14.905/24), a partir de 30/08/2024, até a data do efetivo pagamento. Diante da sucumbência recíproca, fixo as custas processuais no percentual de 50% para a parte autora e 50% para a parte ré. No que tange aos honorários advocatícios, arbitro-os em 15% sobe o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, CPC, determinando o pagamento de 50% de tal quantia, pela parte autora ao patrono do requerido, bem como o pagamento de 50% do montante, pela parte demandada ao advogado do acionante, observada a concessão parcial da gratuidade ao ID 407736612. P. I. Certificado acerca do trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com baixa. SALVADOR, 12 de novembro de 2024 CARLA CARNEIRO TEIXEIRA CEARÁ Juíza de Direito

18/11/2024, 00:00

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