PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 6ª V DE FEITOS DE REL DE CONS. CÍVEL E COMERCIAIS DE FEIRA DE SANTANA INTIMAÇÃO 8009831-06.2022.8.05.0080 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Feira De Santana Autor: Joaci Martins Marques Da Silva Advogado: Carlos Kleber Freitas De Oliveira (OAB:BA37225) Reu: Terra Nova Rodobens Incorporadora Imobiliaria - Feira De Santana Iv - Spe Ltda Advogado: Jose Walter Ferreira Junior (OAB:SP152165) Intimação: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 6ª V DE FEITOS DE REL DE CONS.
CÍVEL E COMERCIAIS DE FEIRA DE SANTANA Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8009831-06.2022.8.05.0080 Órgão Julgador: 6ª V DE FEITOS DE REL DE CONS. CÍVEL E COMERCIAIS DE FEIRA DE SANTANA AUTOR: JOACI MARTINS MARQUES DA SILVA Advogado(s): CARLOS KLEBER FREITAS DE OLIVEIRA (OAB:BA37225) REU: TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA - FEIRA DE SANTANA
IV - SPE LTDA Advogado(s): JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR (OAB:SP152165)
SENTENÇA
Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS proposta por JOACI MARTINS MARQUES DA SILVA em desfavor de TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA - FEIRA DE SANTANA
IV - SPE LTDA, todos devidamente qualificados, pelas razões a seguir aduzidas. Alega a parte autora que celebrou com a RÉ contrato de compra e venda de um lote, do Loteamento Vivavi Feira de Santana, pelo valor de R$ 46.050,98 (quarenta e seis mil e cinquenta reais e noventa e oito centavos), a ser pago da seguinte forma: um sinal de R$ 1.975,82 (mil, novecentos e setenta e cinco reais e oitenta e dois centavos), R$ 10.985,98 (dez mil, novecentos e oitenta e cinco reais e noventa e oito centavos) em 15 parcelas de R$ 1.567,95 (mil, quinhentos e sessenta e sete reais e noventa e cinco centavos) e o saldo de R$ 33.089,18 (trinta e três mil e oitenta e nove reais e dezoito centavos) em 178 parcelas de R$ 382,18 (trezentos e oitenta e dois reais e dezoito centavos).
Segue aduzindo que, diante do descumprimento de promessas verbais feitas no ato da compra e pelo aumento expressivo do valor das prestações, que possuíam o valor de R$ 382,18 (trezentos e oitenta e dois reais e dezoito centavos) e passaram a ser de R$ 803,25 (oitocentos e três reais e vinte e cinco centavos), decidiu rescindir o contrato, o que não foi acatado pela parte contrária. Diante disto, optou por não mais realizar os pagamentos, tendo a RÉ inserido, indevidamente, o seu nome do cadastro de inadimplentes.
Pugna pela condenação da RÉ na suspensão das cobranças, devolução dos valores pagos, retirada do seu nome dos cadastros de inadimplentes, sem prejuízo da indenização pelos danos morais que alega ter sofrido. Coligiu aos autos procuração e documentos. Justiça gratuita indeferida, tendo o juízo possibilitado à parte realizar o pagamento parcelado das custas processuais (ID 203473451). O juízo deferiu o pedido de concessão dos efeitos da tutela, no sentido de determinar a suspensão das cobranças vencidas e vincendas, assim como a retirada do nome do Autor dos cadastros de inadimplentes (ID 229313728).
Devidamente citada, a parte ré apresentou contestação (ID 363038024), suscitando, preliminarmente, ausência de interesse de agir. No mérito, defende a legalidade da contratação, pois as parcelas mensais do imóvel eram atualizadas em índices pré-estabelecidos no contrato, no qual houve anuência expressa da parte Autora. Sustenta que o lote foi entregue ao autor em perfeito estado, conforme anunciado, tendo ele assinado e concordado com o termo de vistoria.
Pugna pelo julgamento improcedente da demanda. As partes não manifestaram interesse na produção de outras provas. Vieram os autos conclusos para julgamento. É O
RELATÓRIO.
DECIDO. II.1- JULGAMENTO ANTECIPADO Procederei, nos termos do art. 355, I, do CPC, ao julgamento antecipado da lide, tendo em vista a desnecessidade de produção de outras provas e pela ausência de requerimento justificado acerca da possível realização de prova documental, pericial ou oral, nos termos da decisão (ID 4331174881. II.2- PRELIMINARES II.2.1 - DA AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR O Réu, em sede de preliminar, invoca a ausência de interesse de agir do Autor, sob o argumento de que o Demandante não comprova o aumento abusivo das parcelas do financiamento.
No entanto, a preliminar de falta de interesse de agir não se sustenta, mormente em razão da aplicabilidade do artigo 5º, inciso XXXV , da Constituição Federal, o qual dispõe que a lei não excluirá da apreciação do poder judiciário lesão ou ameaça de direito. II.3- DO MÉRITO Pretende a parte autora a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel celebrado com a RÉ, com suspensão das cobranças, a devolução dos valores pagos, retirada do seu nome dos órgãos de proteção ao crédito e indenização por danos morais.
Aduz que a parte Demandada deu causa ao desfazimento do negócio, eis que não cumpriu promessas verbais feitas no ato da assinatura do contrato e promoveu, de forma abusiva, o aumento expressivo do valor das parcelas. Em contrapartida, a RÉ declara que o Autor junta documento datado de 10/11/2021, com suposto pedido de rescisão contratual, sendo que tal documento não comprova que foi dada ciência à Demandada acerca do pedido, além do fato de o Demandante ter ficado inadimplente com o pagamento das parcelas desde dezembro de 2020, ou seja, em momento anterior ao suposto pedido de rescisão.
Tratando-se de negócios jurídicos firmados entre fornecedores e os usuários de seus produtos e serviços, por força do art. 3º, § 2º, do Código de Defesa do Consumidor: CDC - Art. 3° - Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. (....) § 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.
É possível a rescisão do contrato particular de compra e venda de imóvel por culpa ou iniciativa de qualquer dos contratantes, o que impõe o retorno ao status quo ante, mediante a devolução das parcelas pagas pelo consumidor, conforme Súmula 543 do STJ, que preconiza o seguinte: Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” A rescisão do contrato é medida que se impõe, eis que incontroverso o desejo das partes em não mais continuar com a avença.
O ponto controvertido reside em perquirir a eventual responsabilidade decorrente da rescisão do contrato em questão. A parte Autora aduz que, na data de 10 de novembro de 2021, solicitou à RÉ a rescisão do contrato, consoante se observa do documento de ID 192260543. Acontece que, da análise do documento, não se pode concluir que, de fato, este pedido chegou ao conhecimento da parte RÉ. Além disso, da certidão da CDL colacionada pelo Autor aos autos (ID 192260546), observa-se que ele deixou de honrar os compromissos financeiros atinentes ao contrato desde dezembro de 2020, ou seja, cerca de 11 (onze) meses antes do suposto pedido de rescisão contratual.
Acrescente-se que, apesar de o Autor enunciar na exordial que as parcelas do financiamento se tornaram abusivas, com aumento expressivo do valor, não junta qualquer prova da ilegalidade, sequer do montante que entenderia devido. Ademais, as alegações de que a RÉ havia feito promessas verbais no ato da assinatura do contrato que não foram cumpridas também carecem de prova. Nesse ínterim, reputo rescindido o contrato de compra e venda celebrado entre as partes, pois demonstrado que o Autor não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento e deu causa à ruptura contratual.
O desfazimento do negócio jurídico por culpa do promitente comprador caracteriza inadimplemento contratual hábil a atrair a incidência da multa fixada na avença para a hipótese de rescisão contratual por culpa de qualquer das partes. No presente caso, a multa contratual pela rescisão imotivada do contrato se mostra devida. No entanto, é abusiva cláusula contratual que determina o pagamento da multa compensatória no percentual de 30% sobre os valores já pagos, por estabelecer obrigação abusiva, que coloca o contratante em desvantagem exagerada, destoando da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que assim estabelece: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DOS COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO. SÚMULA 7 DO STJ.
1. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
2. A Corte de origem analisou a controvérsia dos autos levando em consideração os fatos e provas relacionados à matéria, concluindo pela impossibilidade da realização do leilão extrajudicial, haja vista a ciência do recorrente da pretensão de rescisão contratual por parte do promissário comprador. Assim, para se chegar à conclusão diversa seria necessário o reexame fático-probatório, o que é vedado pelo enunciado n. 7 da Súmula do STJ.
3. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (STJ - AgInt no AREsp: 2051509 RJ 2022/0005992-7, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 20/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/03/2023) O juiz pode, de ofício e à luz do princípio da equidade, verificar se o caso reclamará ou não redução da cláusula penal fixada. No caso em comento, o contrato estabulado entre as partes traz previsão de multa de 30% a quem der causa ao seu desfazimento.
Nessa perspectiva, uma vez constatado o caráter manifestamente excessivo da pena contratada, deverá o magistrado, independentemente de requerimento do devedor, proceder à sua redução, a fim de fazer o ajuste necessário para que se alcance um montante razoável, o qual, malgrado seu conteúdo sancionatório, não poderá resultar em vedado enriquecimento sem causa Assim, fixo a multa compensatória no percentual de 20%, adequando-a ao entendimento já consolidado do STJ.
Logo, declaro rescindido o contrato de compra e venda celebrado entre as partes, devendo o Autor ser ressarcido de todos os valores pagos à parte contrária, abatida multa compensatória de 20%. II.3.1- DOS DANOS MORAIS Tratando-se de responsabilidade civil, exige-se a prova sobre a conduta, o dano e o nexo causal, com base nos arts. 186 e 927 do Código Civil. Quanto ao pleito de indenização por danos morais em virtude, deduz-se que não houve constrangimento ilegal e abalo à honra subjetiva do autor, sobretudo pelo fato de ter dado causa à ruptura contratual.
Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.
III -
DISPOSITIVO
Isto posto, com fulcro no art. 487, I, do CPC/2015, confirmando a tutela de urgência concedida, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, no sentido de declarar rescindido o negócio jurídico celebrado, devendo a ré suspender as cobranças decorrentes do contrato, retirar o nome do autor dos cadastros de inadimplentes, sob pena de multa diária de R$100,00 (cem reais) por dia de descumprimento, e promover a devolução de todas as parcelas pagas pelo Autor, até dezembro de 2020, abatida multa contratual de 20% sobre os valores pagos, corrigidas monetariamente pelo IPCA, a partir de cada desembolso e juros moratórios de 1% a contar da citação, devendo o valor ser apurado em sede de cumprimento de sentença e pago em parcela única, de modo que decreto a EXTINÇÃO DO PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.
Condeno a parte Autora ao recolhimento de custas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pela autora, qual seja, o valor apurado a ser devolvido. Interposto eventual recurso, intime-se a parte recorrida para oferta de contrarrazões no prazo legal. Após, se for o caso, remetam-se os autos ao E. TJBA para apreciação do recurso.
Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, dando-se baixa no acervo.
Publique-se.
Registre-se. Intimem-se. Feira de Santana/BA, data da assinatura eletrônica. ALIANNE KATHERINE VASQUES SANTOS Juíza de Direito Substituta (Documento assinado eletronicamente)
