8009833-10.2021.8.05.0080

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª Vara de Relações de Consumo 4º Cartório Integrado das Varas de Relações de Consumo de Salvador Rua do Tingui, s/n, Campo da Pólvora, Fórum Prof. Orlando Gomes, 4º Andar, Nazaré, Salvador - Bahia. CEP 40.040-380. [email protected] / [email protected] 8009833-10.2021.8.05.0080 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) INTERESSADO: JOAO MARINS NETO INTERESSADO: FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA - ME

SENTENÇA

Vistos, etc. Trata-se de Ação de Indenização por Danos Morais movida por INTERESSADO: JOAO MARINS NETO em face da INTERESSADO: FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA - ME, todos devidamente qualificados nos autos. Em síntese, aduziu a parte autora que celebrou, em 12/11/2018, contrato de promessa de compra e venda de dois imóveis identificados como RPA-604 e RPA-605, pelo valor de R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais) cada, com pagamento parcelado em mensalidades de R$ 825,00 (oitocentos e vinte e cinco reais) e parcelas semestrais de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), reajustadas pelo INCC.

Alegou que após o pagamento de trinta e duas parcelas, as obras não foram iniciadas, o terreno permaneceu inalterado e o empreendimento apresenta pendências de licenciamento ambiental. Diante disso, o autor requereu a suspensão imediata dos pagamentos, aplicação de multa contratual de dez por cento sobre o valor do contrato, indenização por danos morais no montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), rescisão contratual com devolução integral e corrigida dos valores pagos e condenação da ré ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em vinte por cento sobre o valor da causa.

Juntou os contratos identificados pelos IDs 119929935 e 119929938, comprovantes de pagamento (IDs 119929910 a 119929929 e 536138930 a 536138934), e-mails (ID 119929956), fotografias do terreno e documento da SEDUR que aponta pendências da ré (ID 119930434). Decisão de ID 120269704, concedeu a liminar pleiteada e a gratuidade da justiça, bem como determinou a citação da ré. Devidamente citada, a ré apresentou contestação de ID 138634739.

No mérito, sustentou que o atraso no início das obras decorreu da pandemia de Covid-19 e de entraves burocráticos para a obtenção do alvará municipal. Afirmou que o imóvel se encontra regular e que a discussão judicial sobre débitos de IPTU não impede sua alienação, bem como rechaçou o inadimplemento antecipado e o pedido de danos morais, por entender tratar-se de mero dissabor. Ao final, invocou a aplicação da Lei nº 13.786/2018 e o princípio pacta sunt servanda.

A parte ré juntou documentos técnicos, como ARTs, PGRS e memoriais descritivos (IDs 138634747 a 138636389). A competência foi declinada para esta Comarca de Salvador (ID 411544940). O autor apresentou réplica no ID 433223562, refutando a tese de força maior e argumentando que o atraso era anterior à pandemia. Alega ausência de registro de incorporação e de licenciamento ambiental, além de reiterar que o imóvel foi objeto de garantia em execução fiscal (ID 119930415), fatos que, somados, justificariam a integral procedência dos pedidos.

A audiência de conciliação realizada em 14/11/2024 restou inexitosa (ID 473771954). As partes não manifestaram interesse na produção de provas adicionais (IDs 503368201 e 514633942). Vieram-me os autos conclusos para fins de direito.

É o relatório.

DECIDO. A questão a ser decidida é meramente de direito, de modo que não há necessidade da produção de outras provas além das já existentes nos autos. Assim, cabe aplicar o disposto no inciso I, do artigo 355, do Código de Processo Civil vigente, o que impõe o julgamento antecipado da lide. Cumpre observar que os contratos de compra e venda de imóveis, objeto da presente demanda, advém de relação de consumo.

Portanto, devem ser aplicadas as normas do Código de Defesa do Consumidor, com fiel observância aos princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual. Logo, considerando o requisito autorizador da hipossuficiência, é cabível a inversão do ônus da prova em favor da parte autora, nos termos do inciso VIII, do artigo 6º, do Código de Defesa do Consumidor. Cuidam os autos de ação de rescisão contratual e indenização, com o objetivo de compelir a parte demandada a restituir os valores pagos e indenizar o autor pelo dano moral supostamente gerado pelo atraso no começo das obras de construção dos imóveis objeto da lide.

Verifica-se que a parte autora firmou com a acionada Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de bem imóvel (IDs 119929935 e 119929938), por meio do qual adquiriu as unidades descritas nos autos. Nesse sentido, a cláusula 1.3 do referido contrato informa que as obras do empreendimento deveriam começar 24 (vinte e quatro) meses após o pagamento da primeira mensalidade, que ocorreu em novembro de 2018.

Portanto, o prazo para início das obras se encerrou em novembro de 2020. No entanto, não houve nos autos nenhuma notícia de começo das obras. Os documentos apresentados pelo autor, especialmente os comprovantes de pagamento (IDs 119929910 a 119929929 e 536138930 a 536138934), demonstram que, mesmo após o adimplemento de diversas parcelas, não houve qualquer evolução concreta das obras. A requerida atribui o atraso à pandemia de COVID-19 e à ausência de alvará administrativo.

O contrato estabelece prazo de início das obras e prazo final de entrega, sem condicioná-los, expressamente, à obtenção de licenças pela incorporadora. A pendência de licenciamento ambiental e alvará, como se observa do documento emitido pela SEDUR (ID 119930434), confirma que o empreendimento não alcançou sequer a fase inicial de execução. A pandemia, entretanto, embora represente fato extraordinário, possui repercussão distinta quanto à configuração de dano moral.

A jurisprudência reiterada do Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento de que o atraso na entrega de imóvel, mesmo quando injustificado, não caracteriza dano moral automaticamente, salvo quando houver circunstâncias excepcionais que extrapolem o mero inadimplemento contratual. Sobre o tema: Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Gabinete do Des. Alexandre Freire Pimentel (1ª TCRC) - F:() APELAÇÃO CÍVEL (198) nº 0009174-82.2021.8 .17.2480 APELANTE: WERLEISON WALTER SILVA APELADO (A): VILAR CONSTRUTORA MORADA VERDE SPE LTDA, MC CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL . CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. FORÇA MAIOR E CASO FORTUITO. PANDEMIA DA COVID-19 E OBRAS DA COMPESA . AUSÊNCIA DE ATRASO INJUSTIFICADO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES INDEVIDA. DESPROVIMENTO.

I . CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Werleison Walter Silva contra sentença que julgou improcedente o pedido de condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais e lucros cessantes, em razão de atraso na entrega de imóvel. Alegação de abusividade na cláusula de tolerância e justificativa insuficiente das rés quanto ao atraso.

II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se a cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel é válida; e (ii) se o atraso na entrega foi justificado por força maior e caso fortuito, afastando a responsabilidade das rés.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3 . A cláusula de tolerância é válida conforme jurisprudência do STJ, devendo o prazo ser contado em dias corridos (REsp 1737415/SP).

4. A pandemia da COVID-19 e as obras da COMPESA configuram força maior e caso fortuito, nos termos do art. 393 do Código Civil, eximindo as rés de responsabilidade pelo atraso .

5. Não havendo atraso injustificado, não cabe indenização por danos morais ou lucros cessantes.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE

6 . Apelação cível desprovida. Tese de julgamento: "1. A cláusula de tolerância para a entrega de imóvel, limitada a 180 dias, é válida;

2. A pandemia da COVID-19 e obras de infraestrutura podem configurar força maior e caso fortuito, afastando a responsabilidade por atraso na entrega de imóvel ." _________ Dispositivos relevantes citados: CC, art. 393; Lei nº 13.979/2020. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1737415/SP. (TJ-PE - Apelação Cível: 00091748220218172480, Relator.: ALEXANDRE FREIRE PIMENTEL, Data de Julgamento: 23/10/2024, Gabinete do Des.

Alexandre Freire Pimentel (1ª TCRC)) No presente caso, embora haja atraso injustificável no início das obras, não se evidencia situação excepcional capaz de ultrapassar o mero descumprimento contratual. O autor demonstra frustração e transtornos, mas não episódio específico de humilhação, violação à dignidade ou abalo psíquico intenso que justifique reparação autônoma. Ademais, parte do período de atraso coincidiu com restrições nacionais decorrentes da pandemia, que, embora não afastem o dever de devolver valores pagos em caso de rescisão, reforçam a ausência de elemento extraordinário para fins de dano moral.

Quanto ao pedido de rescisão contratual, este encontra amparo no inadimplemento antecipado reconhecido na doutrina e jurisprudência, nos termos do art. 477 do Código Civil, cuja transcrição literal segue: "Art. 477. Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la." Os documentos juntados comprovam que o empreendimento não possui licenciamento, não tem registro de incorporação e foi objeto de constrição em execução fiscal (ID 119930415), circunstâncias que tornam duvidosa a execução do projeto e caracterizam inadimplemento contratual apto a justificar a resolução.

Assim, presentes os requisitos de resolução por inadimplemento, impõe-se a rescisão contratual com restituição das parcelas pagas, corrigidas monetariamente, observando-se a suspensão já determinada na liminar, que permanece válida até a formalização contábil da devolução. O atraso na entrega da obra é incontroverso e está demonstrado nos autos. Sobre a resolução contratual, o Código Civil dispõe, em seu artigo 475, in verbis: Art. 475.

A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Destarte, deve-se reconhecer, no caso em análise, que a demandada restou inadimplente em relação às suas obrigações contratuais, sendo legítimo o direito da acionante de desfazer o negócio celebrado. Como corolário da rescisão contratual, devem as partes retornar ao status quo ante, com a imposição do dever devolução imediata dos valores pagos pela autora, sem qualquer dedução, devidamente atualizado.

Sobre o assunto, faz-se oportuna a transcrição do Enunciado da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

No tocante à multa contratual postulada pelo autor, embora se reconheça o inadimplemento contratual decorrente do não início das obras, é igualmente certo que parte relevante do atraso ocorreu em contexto excepcional provocado pela pandemia da COVID-19, circunstância reconhecida pelo ordenamento jurídico e pela jurisprudência como hipótese de força maior. O art. 393 do Código Civil dispõe, de forma literal, que: "O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado." A pandemia constituiu evento imprevisível e inevitável, impactando a cadeia produtiva, a tramitação administrativa de licenças e a atividade da construção civil em todo o país, de modo que não se mostra juridicamente adequado impor multa punitiva, cuja finalidade pressupõe culpa ou mora injustificada.

Por fim, no que tange ao pedido de dano moral formulado pelos autores, cumpre observar que o inadimplemento contratual por parte da empresa ré gerou danos extrapatrimoniais passíveis de serem indenizados. A inobservância dos princípios da boa-fé gera a violação positiva do contrato, visto que a parte que cumpre integralmente com suas obrigações deposita no outro a expectativa e a confiança de reciprocidade.

A quebra desses valores, portanto, geram o dever de indenizar, haja vista o cometimento de um ato ilícito, do qual decorre um dano. Desse modo, o objetivo da responsabilidade civil é reparar o dano causado que tenha levado a diminuição do bem jurídico da vítima. In casu, existe a obrigação de reparar, pois o dano moral, no que tange ao constrangimento, às frustrações, aflições e angústias sofridos pelos autores não necessitam da prova do prejuízo em concreto.

Sua existência pode ser presumida, in re ipsa, pois as consequências do dano sobre as variáveis subjetivas da vítima são intangíveis. Vejamos entendimento jurisprudencial a esse respeito: "Restando comprovado o descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, em razão do injustificado atraso na construção e entrega do imóvel, é a vendedora civilmente responsável por indenizar o comprador pelos danos morais por ele sofridos com o atraso na entrega de seu imóvel, decorrentes de razões que transbordam os limites da razoabilidade. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0145.12.049160-3/001, REL DESA.

MÁRCIA DE PAOLI BALBINO, DJE 06/08/2013). Ademais, a indenização deve ser fixada em termos proporcionais e razoáveis, não se justificando a reparação como geradora de enriquecimento ilícito, com manifestos abusos ou exageros, devendo o arbitramento ser moderado e proporcional ao grau de culpa e à condição financeira das partes. Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para confirmar a liminar deferida, pela qual se determinou a suspensão da relação contratual entre as partes, de modo que permanece vedada qualquer exigência ou cobrança de parcelas posteriores àquela decisão até a efetiva devolução integral dos valores pagos; declarar a rescisão dos contratos discutidos na presente demanda e declarar cessadas as obrigações da autora; condenar a parte ré a devolver, na forma simples, o montante de R$ 57.307,58 (cinquenta e sete mil trezentos e sete reais e cinquenta e oito centavos), correspondente à soma dos valores comprovadamente pagos a título de sinal, mensalidades e parcelas contratuais, acrescida de correção monetária pelo IPCA a partir do efetivo prejuízo, nos termos da Súmula 43 do STJ, e de juros calculados conforme a taxa SELIC, deduzido o IPCA, contados a partir da citação, adotando-se o critério da mora ex persona, bem como condenar ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), acrescida de correção monetária pelo IPCA a partir do arbitramento, conforme Súmula 362 do STJ, e de juros calculados conforme a taxa SELIC, deduzido o IPCA, contados a partir da citação, adotando-se o critério da mora ex persona.

Julgo extinta a ação com resolução de mérito, nos termos do inciso I, do artigo 487, do CPC. Condeno a parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Após certificado o trânsito em julgado da presente demanda, arquivem-se os autos, sem nova conclusão. P.R.I.Cumpra-se. Salvador, data registrada no sistema. Adriano Vieira de Almeida Juiz de Direito KPS/SPB