8175363-70.2025.8.05.0001

Embora o credor fiduciário ou o adquirente possam responder pelas dívidas vinculadas ao imóvel a partir da consolidação da posse plena, subsiste a legitimidade do fiduciante devedor pelas cotas geradas na constância de sua posse e titularidade material. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao assentar a responsabilidade do devedor fiduciante pelas despesas condominiais vencidas durante o período de exercício da posse direta do imóvel:

EMENTA: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante.

3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel.

4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem.

5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa).

6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido.

7. Recurso especial provido. (REsp n. 1.696.038/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 28/8/2018, DJe de 3/9/2018.) Dessa forma, a preservação do polo passivo decorre da higidez do vínculo material ostentado pelo réu. Igualmente, no tocante ao polo ativo, a cessão de créditos das cotas condominiais em favor do fundo promovente operou-se de forma válida (ID 520266032), mantendo a natureza propter rem e autorizando o litisconsórcio ativo estabelecido com o condomínio originário.

Sobre a legitimidade decorrente de cessão de crédito condominial a fundo de investimento, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o seguinte entendimento:

EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CESSÃO DE CRÉDITO. NATUREZA JURÍDICA. PRESERVAÇÃO.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Tanto a natureza propter rem das dívidas relativas a cotas condominiais quanto as prerrogativas conferidas ao titular desse tipo de crédito decorrem de lei, que leva em conta a situação especial do credor e o interesse prevalecente da coletividade, que necessita obter os recursos necessários para pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis.

3. O Supremo Tribunal Federal, após reconhecer a existência de repercussão geral da matéria atinente à "transmudação da natureza de precatório alimentar em normal em virtude de cessão do direito nele estampado" (Tema nº 361/STF), decidiu que a cessão de crédito não implica a alteração da sua natureza.

4. Ainda que as prerrogativas concedidas ao detentor de crédito alimentar contra a Fazenda Pública sejam inerentes à natureza da dívida, visam elas proteger, em última análise, a pessoa do credor, à semelhança das preferências legais conferidas aos detentores de crédito trabalhista ou condominial, a justificar, desse modo, a aplicação da mesma tese jurídica.

5. Hipótese em que a transmutação da natureza do crédito cedido viria em prejuízo dos próprios condomínios, que se valem da cessão de seus créditos como meio de obtenção de recursos financeiros necessários ao custeio das despesas de conservação da coisa, desonerando, assim, os demais condôminos que mantêm as suas obrigações em dia.

6. Na atividade de securitização de créditos condominiais, os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs) valem-se do instituto da cessão de créditos, regulado pelos arts. 286 e seguintes do Código Civil, e, ao efetuarem o pagamento das cotas condominiais inadimplidas, sub-rogam-se na mesma posição do condomínio cedente, com todas as prerrogativas legais a ele conferidas.

7. Recurso especial provido. (REsp n. 1.570.452/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/9/2020, DJe de 28/9/2020.) Por tais razões, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva. Prejudicial de mérito: Prescrição quinquenal e interrupção O réu formulou a prejudicial de prescrição relativamente às cotas condominiais vencidas anteriormente ao quinquênio legal que antecedeu a propositura da presente demanda.

A pretensão de cobrança de despesas condominiais líquidas, constantes de instrumento particular ou ata de assembleia, submete-se ao prazo prescricional de 5 (cinco) anos previsto expressamente no art. 206, § 5º, inciso I, do Código Civil. Tratando-se de obrigação de trato sucessivo e periódica, a contagem do lapso prescricional dá-se de forma individualizada, iniciando-se no dia subsequente ao vencimento de cada prestação autônoma.

Na presente demanda, a parte autora defende que houve a interrupção do curso prescricional em virtude da distribuição de Execução de Título Extrajudicial em 14/07/2020 perante a 6ª Vara do Sistema dos Juizados Especiais de Salvador (Processo nº 0091376-54.2020.8.05.0001), feito extinto sem julgamento de mérito por sentença transitada em julgado em 05/07/2025. Por outro lado, a tese de interrupção da prescrição não se sustenta em relação ao réu.

Os efeitos interruptivos operados pela citação válida, ainda que ordenada por juízo incompetente na forma do art. 202, inciso I, do Código Civil e do art. 240, § 1º, do Código de Processo Civil, submetem-se aos limites subjetivos da lide, aproveitando e prejudicando exclusivamente os integrantes da respectiva relação jurídico-processual. Conforme expressamente admitido na petição inicial, a referida ação executiva fora ajuizada exclusivamente em face da Caixa Econômica Federal, não tendo o ora requerido integrado o polo passivo daquela demanda pretérita, tampouco fora nela citado validamente ou notificado para a constituição em mora.

Logo, a demanda ajuizada contra terceiro estranho não tem eficácia interruptiva em prejuízo do réu, ex vi do art. 204 do Código Civil. O Superior Tribunal de Justiça orienta que a interrupção da prescrição pela citação depende da citação pessoal e válida do próprio devedor a quem se pretende imputar o débito: TRIBUTÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. PRESCRIÇÃO. INTERRUPÇÃO. ART. 174 DO CTN. INÉRCIA DO PODER JUDICIÁRIO (SÚMULA 106/STJ).

NÃO INCIDÊNCIA DO ART. 219, § 1º, DO CPC. AUSÊNCIA DE CITAÇÃO VÁLIDA. PRESCRIÇÃO CARACTERIZADA.

1. A Primeira Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.120.295/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos, consolidou entendimento segundo o qual, mesmo nas Execuções Fiscais, a citação válida retroage à data da propositura da ação para efeitos de interrupção da prescrição, na forma do art. 219, § 1º, do CPC.

2. A interrupção da prescrição só retroage à data da propositura da ação quando a demora na citação é imputada exclusivamente ao Poder Judiciário, nos termos da Súmula 106/STJ, o que não ocorreu no caso dos autos.

3. Inequívoca a ocorrência da prescrição, pois decorridos mais de cinco anos entre a constituição definitiva do crédito e o despacho que ordenou a citação. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 1.591.915/RN, relator Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, julgado em 23/8/2016, DJe de 31/8/2016.) Assim sendo, considerando que a presente ação de cobrança foi ajuizada em 16/09/2025 (ID 520266009), encontram-se fulminadas pela prescrição todas as parcelas condominiais com vencimento anterior a 16/09/2020.

Por conseguinte, acolho a prejudicial de mérito para pronunciar a prescrição das taxas e contribuições condominiais vencidas entre 10/08/2015 e 10/09/2020, extinguindo o processo com resolução de mérito quanto a este período específico, com espeque no art. 487, inciso II, do Código de Processo Civil. O feito prossegue regularmente quanto às cotas vencidas a partir de outubro de 2020. Delimitação das questões de fato e de direito Em cumprimento ao art. 357, incisos II e IV, do Código de Processo Civil, passo a delimitar as questões fáticas e jurídicas relevantes para o julgamento da causa.

Ficam fixados como pontos controvertidos de fato: a) a data efetiva da desocupação do imóvel pelo réu ou da cessação definitiva de sua posse direta sobre o apartamento 1318; b) a exata data em que ocorreu a consolidação da propriedade fiduciária e a subsequente imissão na posse em favor da credora fiduciária Caixa Econômica Federal ou de eventual arrematante em leilão; c) a regularidade da discriminação contábil, origem e evolução das despesas ordinárias e extraordinárias cobradas no período não prescrito (a partir de outubro de 2020); d) a existência de eventual pagamento integral ou parcial das taxas condominiais exigidas no período sob litígio.

Ficam delimitadas como questões de direito relevantes: a) o regime jurídico e a extensão temporal da responsabilidade do devedor fiduciante pelas taxas condominiais, à luz do art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e do art. 1.336, inciso I, do Código Civil; b) a validade, a higidez e a eficácia da cessão de créditos decorrentes de taxas de condomínio operada entre o condomínio e o fundo copromovente perante o devedor; c) a incidência, o cômputo e os parâmetros de correção monetária, juros de mora e multa moratória convencional de até 2% (dois por cento), nos termos do art. 1.336, § 1º, do Código Civil; d) a inclusão na condenação das parcelas vincendas até o efetivo adimplemento, consoante a sistemática do art. 323 do Código de Processo Civil.

Distribuição do ônus da prova e instrução probatória A distribuição do ônus probatório seguirá a regra geral estática prevista no art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil, por inexistirem pressupostos para a dinamização probatória. Incumbe à parte autora demonstrar a constituição regular das despesas condominiais cobradas (previsão em convenção ou aprovação em assembleia) e o demonstrativo atualizado de evolução das cotas devidas a partir de outubro de 2020.

Incumbe à parte ré comprovar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito autoral, notadamente a data precisa de sua desocupação/perda da posse e a demonstração de eventual quitação do débito. Quanto à atividade probatória, versando a lide precipuamente sobre prova documental relativa a débitos condominiais e histórico registral imobiliário, defiro a produção de prova documental suplementar.

Indefiro os pedidos genéricos de prova testemunhal e depoimento pessoal formulados na contestação (ID 553540202), porquanto a controvérsia referente à propriedade registral, constituição de débitos e alienação fiduciária é eminentemente documental, revelando-se inútil e protelatória a dilação oral (art. 370, parágrafo único, do CPC). Determino à parte autora que acoste aos autos, no prazo de 15 (quinze) dias, planilha de cálculo devidamente recalculada e expurgada dos débitos fulminados pela prescrição pronunciada nesta decisão (anteriores a 16/09/2020).

No mesmo prazo de 15 (quinze) dias, intime-se o demandado para acostar aos autos a certidão atualizada de inteiro teor da matrícula nº 20.973 do 2º Registro de Imóveis de Salvador, contendo a averbação da consolidação da propriedade fiduciária e o desfecho dos leilões públicos. Intimem-se as partes para ciência desta decisão de saneamento e organização do processo, advertindo-se de que dispõem do prazo comum de 5 (cinco) dias para solicitar esclarecimentos ou requerer eventuais ajustes, findo o qual o provimento se tornará estável, nos exatos termos do art. 357, § 1º, do Código de Processo Civil.

Concretizadas as diligências supradeterminadas, à conclusão. Observe-se o cartório quanto aos patronos a serem intimados, deferindo, desde já, o ingresso de novos patronos, se requerido. Intimações necessárias.

Cumpra-se. Salvador, Bahia, data registrada no sistema PJE. Lina Magna Andrade Sena Santos Juíza de Direito Designada Núcleo de Justiça 4.0 Apoio Cível - Decreto 470/2026 Mmrx

Órgão

9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

TIAGO DE ARAUJO NUNES, ALLCON PRIME FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS, PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO, CONDOMINIO EDIFICIO CRESCENCIANO DOS SANTOS, ALINE GRAZIELLE DOS SANTOS PACHECO

Advogados

PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO (OAB 28559/BA), ALINE GRAZIELLE DOS SANTOS PACHECO (OAB 42447/BA)

Órgão

9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

TIAGO DE ARAUJO NUNES, ALLCON PRIME FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS, PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO, CONDOMINIO EDIFICIO CRESCENCIANO DOS SANTOS

Advogado

PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO (OAB 28559/BA)

Órgão

9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

TIAGO DE ARAUJO NUNES, ALLCON PRIME FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS, PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO, CONDOMINIO EDIFICIO CRESCENCIANO DOS SANTOS

Advogado

PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO (OAB 28559/BA)