Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Interessado: Daniel Ribeiro Silva Advogado: Daniel Ribeiro Silva (OAB:BA20736) Advogado: Leonel Araujo Souza (OAB:BA49197)
Interessado: Humberto Borges Chaves Filho Advogado: Daniel Ribeiro Silva (OAB:BA20736)
Interessado: Hesa 3 - Investimentos Imobiliarios Ltda. Advogado: Paulo Emilio Nadier Lisboa (OAB:BA15530) Advogado: Helio Veiga Peixoto Dos Santos (OAB:BA16332) Advogado: Mariana Pedreira De Freitas Lisboa (OAB:BA17820)
Interessado: Helbor Empreendimentos S.a. Advogado: Paulo Emilio Nadier Lisboa (OAB:BA15530) Advogado: Helio Veiga Peixoto Dos Santos (OAB:BA16332) Advogado: Mariana Pedreira De Freitas Lisboa (OAB:BA17820) Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 20ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0505757-41.2016.8.05.0001 Órgão Julgador: 20ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR
INTERESSADO: DANIEL RIBEIRO SILVA e outros Advogado(s): DANIEL RIBEIRO SILVA (OAB:BA20736), LEONEL ARAUJO SOUZA (OAB:BA49197)
INTERESSADO: HESA 3 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros Advogado(s): PAULO EMILIO NADIER LISBOA (OAB:BA15530), HELIO VEIGA PEIXOTO DOS SANTOS (OAB:BA16332), MARIANA PEDREIRA DE FREITAS LISBOA (OAB:BA17820) SENTENÇA I – RELATÓRIO DANIEL RIBEIRO SILVA e HUMBERTO BORGES CHAVES FILHO propuseram a presente ação de rescisão de contrato cumulada com reparação de danos em face da HESA 3 – INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A., aduzindo, em síntese o seguinte: a) Em 29 de agosto de 2011, firmaram dois contratos de promessa de compra e venda com as rés, tendo como objeto as unidades imobiliárias 1.208 e 1.209 do empreendimento denominado Helbor Cosmopolitan Home Stay & Office, localizado na Av. Luís Viana Filho, Quadra CS1, Lote 06 - Loteamento Alphaville Salvador, nesta cidade, pelos valores de R$ 177.313,73 e R$ 522.518,37, respectivamente, acrescidos de comissão de corretagem; b) a entrega do imóvel estava prevista para 31 de julho de 2014, admitindo-se um atraso de até 180 dias, conforme cláusula de tolerância disposta no contrato, o que resultaria no prazo final em 27 de janeiro de 2015, no máximo; c) apesar de o habite-se ter sido concedido em 26 de janeiro de 2015, ainda era evidente a incompletude das obras, conforme Laudo de Vistoria Técnica; d) as rés descumpriram o contrato, atrasando demasiadamente a entrega, o que levou os autores a notificarem o interesse na rescisão contratual em março de 2015; e) as acionadas não concordaram com a extinção do vínculo, exigindo a quitação do saldo devedor; f) que a cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel, prevista na Cláusula Quarta do contrato, é abusiva; g) apesar de a rescisão estar pautada na inexecução culposa por parte das acionadas, estas exigiram dos autores o pagamento de multa de 20% sobre o saldo devedor, além de despesas de condomínio e a assinatura de termo de quitação que impunha renúncia a eventuais outros direitos ou ações; g) além das parcelas previstas no contrato, os autores também pagaram comissão de corretagem, nos valores de R$ 11.411,64 para a unidade 1.209 e R$ 4.546,27 para a unidade 1.208, sendo tais valores pagos de forma antecipada; h) alegam terem sido privados de usufruir das unidades adquiridas, motivo pelo qual requerem indenização por lucros cessantes, em razão do atraso e da impossibilidade de utilizar os imóveis para o fim econômico pretendido; i) em razão do atraso significativo, os promissários compradores perderam o interesse no negócio e vêm buscando, embora sem êxito, junto aos promitentes vendedores, a rescisão do contrato por justa causa, com a devolução integral dos valores pagos, acrescidos de multa de 20%, conforme previsto na Cláusula 12.5 do contrato. Em sede de tutela de urgência, pleitearam a imediata restituição da quantia de R$ 303.817,88, correspondente aos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem; a determinação para que as rés se abstenham de inscrever os autores em cadastros restritivos de crédito ou adotar medidas coercitivas de cobrança; a imposição ao Condomínio Cosmopolitan Home Stay de se abster de realizar cobranças condominiais porventura lançadas contra os consumidores-adquirentes. A pretensão de mérito está desdobrada da seguinte forma: I) Rescisão do contrato de promessa de compra e venda das unidades imobiliárias descritas e caracterizadas nos autos; II) Condenação das rés à restituição integral das prestações de natureza pecuniária despendidas pelos autores em razão do contrato, incluindo os valores pagos a título de comissão de corretagem; III) Indenização pelos danos materiais, correspondente aos lucros cessantes decorrentes da privação do uso dos imóveis; IV) Reparação pelos danos extrapatrimoniais sofridos pelos autores, decorrentes da inexecução culposa imputável às rés. A decisão de ID. 266441554, diferiu a apreciação da tutela requerida para momento posterior à instauração do contraditório e ordenou a citação/intimação da parte Ré. Formada a relação processual, a Helbor Empreendimentos S/A apresentou defesa indireta (ID. 266441933), arguindo ilegitimidade ad causam passiva e requerendo sua exclusão da lide. Nada mais. A Hesa 3 – Investimentos Imobiliários Ltda, por seu turno, apresentou contestação no ID. 26644229, aduzindo, em preliminar: I) a necessidade de sobrestamento do feito, devido a afetação de temas envolvendo a cobrança de taxa de corretagem; II) a impugnação ao valor da causa, visto que o valor histórico dos contratos, em 20/08/2011, supera o montante atribuído na petição inicial, requerendo a adequação; III) a impossibilidade jurídica do pedido de intimação de terceiro do Condomínio Cosmopolitan Home Stay para abstenção de cobrança de taxas condominiais, sob a alegação de que este não integra a relação processual; IV) a incompetência do Juízo, frente a inexistência de relação de consumo; V) a ilegitimidade passiva ad causam da ré referente ao pedido de devolução da taxa de corretagem. No mérito, alegou: a) a plena validade da cláusula de tolerância contratualmente pactuada; b) a inexistência de atraso na entrega da obra, razão pela qual a rescisão não pode ser fundada em justa causa; c) que os autores reconhecem e não impugnam a cláusula 12.5 do contrato, que prevê a retenção de 20% dos valores pagos pelos promissários compradores em caso de rescisão culposa; d) a impossibilidade de indenização por lucros cessantes, considerando que a pretensão dos autores é de rescisão contratual, afastando a hipótese de uso econômico dos imóveis; e) que o acréscimo de 20% sobre os valores a serem devolvidos está desalinhado da Súmula 543, STJ; f) a prescrição do direito de pleitear a devolução da taxa de corretagem; g) que "até a declaração da rescisão contratual por este Juízo, os Autores são responsáveis pelo custeio das despesas dos imóveis que adquiriram" (sic), inclusive pelo pagamento de condomínio; h) requereu, ainda, que fosse declarada, liminarmente, a extinção do contrato, "garantindo o pleito liminar dos Autores de não serem mais cobrados os valores aos quais se obrigou, bem como a Ré a possibilidade de renegociar o imóvel" (sic). Em sede de réplica (ID. 266443411) o autor requereu a desistência dos valores referentes à taxa de corretagem e afirmou que o valor atribuído à causa está adequado, pois reflete os montantes efetivamente pagos até o momento. Alegou, ainda, que o negócio jurídico está sujeito ao Código de Defesa do Consumidor e que a retenção de 80% do valor pago é abusiva, tratando-se de parcela incontroversa. Por fim, informou que as unidades não foram entregues e que nunca houve imissão de posse, permanecendo as salas em propriedade da Helbor Empreendimentos. O feito foi devidamente saneado na decisão de ID. 266443875, onde foram superadas as questões preliminares e homologada a desistência parcial do pedido formulado pelo autor. Além disso, foi deferida a tutela de urgência, determinando que as rés, HESA 3 – Investimentos Imobiliários Ltda. e HELBOR Empreendimentos S/A, procedam à imediata restituição do montante de R$ 230.287,41 (duzentos e trinta mil, duzentos e oitenta e sete reais e quarenta e um centavos), em parcela única, valor correspondente à 80% (oitenta por cento) do montante histórico pago pelos autores, já descontada a taxa de corretagem, objeto de renúncia nos autos. Determinou-se, ainda, que as rés se abstenham de adotar qualquer medida coercitiva de cobrança, incluindo apontamentos ou registros de dados pessoais dos autores que resultem em restrição de crédito, sob pena de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais), sem prejuízo da apuração de eventuais responsabilidades. É o relatório. Tudo bem visto e examinado, passo a decidir. II – RELATÓRIO As questões preliminares foram superadas na decisão saneadora, permitindo, já agora, o exame do mérito. No caso em exame, a extinção do vínculo contratual decorrente da promessa de compra e venda de imóvel entre as partes não é objeto de controvérsia. É, inclusive, desejada por ambas as partes. A controvérsia, portanto, concentra-se na análise da existência ou não da mora na entrega do imóvel (inexecução voluntária ou involuntária do contrato) e nas implicações jurídicas e financeiras decorrentes dessa mora no contexto da rescisão contratual pretendida. Segundo a tese autoral — sustentando, inclusive, a abusividade da cláusula de tolerância —, ainda que o empreendimento tenha obtido o habite-se dentro do prazo de tolerância previsto contratualmente, as unidades imobiliárias não apresentavam condições plenas de habitabilidade ou utilização conforme as finalidades previstas no contrato, configurando descumprimento das obrigações assumidas pela parte requerida. O instrumento contratual constante dos autos prevê, na Cláusula 4.6, anexo IV (ID. 266440052), a possibilidade de dilação do prazo de entrega da obra, por se tratar de uma praxe adotada em empreendimentos de grande porte do ramo da construção civil. Justifica-se tal liberalidade, até por segurança e garantia do cumprimento das obrigações avençadas, acautelando-se as partes contra os percalços que possam advir ao longo da execução do projeto, razão pela qual a referida cláusula não apresenta, em sua essência, abusividade, mantendo-se válida no contexto do contrato. Entretanto, a validade da cláusula de tolerância não desonera o fornecedor do cumprimento integral das obrigações contratuais, especialmente quanto à entrega do imóvel em condições plenas de uso e habitabilidade. Embora o habite-se tenha sido expedido dentro do prazo contratualmente estabelecido (janeiro de 2015), os elementos de convicção constantes nos autos evidenciam que as unidades imobiliárias não se encontravam plenamente aptas para ocupação. O Laudo de Vistoria Técnica datado de maio de 2015 (ID. 266440621), apresentado pelos autores, evidencia falhas significativas no empreendimento, como infiltrações, trincas estruturais, problemas de impermeabilização e acabamento deficiente, que comprometem a funcionalidade, segurança e habitabilidade das unidades. Tais vícios, de natureza grave, caracterizam inadimplemento substancial da obrigação principal, frustrando as legítimas expectativas do consumidor quanto ao uso e fruição integral do bem adquirido. A defesa, por sua vez, limitou-se a uma impugnação genérica dos documentos apresentados, questionando a ausência de data e autoria das fotografias anexadas e sua vinculação ao empreendimento em questão. Todavia, deixou de produzir qualquer prova apta a refutar os elementos trazidos aos autos, não demonstrando que as imagens e relatos contidos no laudo técnico não correspondem à realidade e que o imóvel atendia aos requisitos de habitabilidade e estava apto para ocupação conforme os padrões contratualmente ajustados, na data de entrega ajustada. Tal postura é incompatível com o disposto no artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, que atribui à parte ré o ônus de comprovar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor. Assim, a entrega do imóvel em condições inadequadas para o uso e ocupação, ainda que dentro do prazo previsto, configura inadimplemento da obrigação e vai de encontro aos ditames da razoabilidade, da probidade e da boa-fé objetiva, além de caracterizar a inexecução culposa e consequente responsabilidade do fornecedor pelos prejuízos que a sua mora der causa (Código Civil, art. 395, caput). O Código Civil no art. 475 elucida que: Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. A legislação específica, por sua vez, garante ao consumidor a reparação integral dos danos patrimoniais e extrapatrimoniais ocasionados por produtos ou serviços (CDC, art. 6º, VI) mesmo após a extinção do contrato.
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 20ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR SENTENÇA 0505757-41.2016.8.05.0001 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Trata-se dos deveres anexos – garantia implícita de segurança e adequação – que devem persistir mesmo após a relação jurídica consumada. Por conseguinte, deve ser respeitada a vontade externada pelas partes quanto à extinção do pacto de origem, e o acerto de contas deve observar os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, de forma a preservar os direitos de ambas as partes e evitar práticas que resultem em enriquecimento sem causa ou onerosidade excessiva. Dessa forma, não merece acolhimento a pretensão da parte ré de reter 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelos promissários compradores, com base na Cláusula 12.5 do contrato (ID. 266440052), que assim dispõe: Em ocorrendo à rescisão por inadimplemento contratual dos COMPRADOR(ES) ou com base em motivos que impossibilite o cumprimento da obrigação, ou ainda por casa não motivada pela VENDEDORA, ele(s) COMPRADORES(ES), perder(ão), a título de indenização pré-fixada, 20% (vinte por cento) das quantias pagas, bem assim mensalmente 1% (um por cento) sobre o valor do preço unitário desta venda a título de taxa de ocupação, em caso de o (s) COMPRADOR(ES) vir(em) usar da sua posse direta (repintura e reposição do imóvel ao estado anterior à venda com o custo dos necessários reparos). Oportuno salientar que as cláusulas do instrumento em questão foram estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor, sem que o consumidor pudesse discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo. Com o fito de garantir a igualdade substancial entre os contraentes e a comutatividade do contrato, a Lei n°. 8.078/90 em seu art. 51, assim prevê: Art. 51”São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais, relativas ao fornecimento de produtos e direitos que: (...) XI – autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente sem que igual direito seja conferido ao consumidor;” Assim, a eficácia da referida cláusula 12.5 está irremediavelmente comprometida, ante a natureza cogente do inciso IV do art. 51, do CDC, que fulmina por nulidade as cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem excessiva ou que sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade. Não pode a construtora estipular, de forma unilateral, a retenção de 20% (vinte por cento) das quantias pagas pelos compradores em qualquer hipótese de rescisão contratual, inclusive nos casos em que seja motivada por culpa exclusiva da vendedora. Tal previsão configura estipulação excessiva e desproporcional, impondo ao consumidor uma desvantagem manifesta e incompatível com os princípios do equilíbrio contratual e da boa-fé objetiva, em afronta às disposições protetivas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente o art. 51, IV e § 1º, do referido diploma. É igualmente inadmissível a cláusula penal moratória aplicável exclusivamente ao inadimplemento do comprador, sem qualquer previsão proporcional para o descumprimento contratual pelo vendedor. Nesse cenário, justifica-se a reversão da penalidade moratória em favor do consumidor, assegurando isonomia e observância ao equilíbrio das obrigações contratuais. No entanto, a restituição dos valores pagos, com retenção do percentual de 10%, se afigura razoável ao caso em apreço e evita o enriquecimento sem causa. Compromisso de compra e venda Rescisão contratual Distrato Previsões abusivas. Nulidade frente as regras do Código de Defesa do Consumidor. Restituição dos valores pagos, com a retenção do percentual de 10% a título de indenização pelas perdas e danos decorrentes do desfazimento do negócio. Correção monetária sobre os valores pagos que deve incidir a partir dos respectivos desembolsos. Decisão mantida. Recurso improvido. (APL 10027104220148260565 SP 1002710-42.2014.8.26.0565, 6ª Câmara de Direito Privado. Publicado em 14/05/2015. Relator Eduardo Sá Pinto Sandeville) Já o dano material, traduzido em lucros cessantes, emana do fato de que o autor fizeram investimento vultoso para aquisição do imóvel, despenderam recursos financeiros e, por um período que extrapola os ditames da razoabilidade, ficaram impedidos de usufruir do bem, de auferir renda sobre o mesmo, tudo isso em razão da mora atribuída às acionadas. O Superior Tribunal de Justiça vem entendendo que são presumidos os lucros cessantes, na hipótese de atraso na entrega do imóvel além do prazo previsto contratualmente, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável: Não é necessário comprovar que o imóvel seria efetivamente alugado, bastando que sua natureza permita tal exploração econômica, conforme entendimento consolidado do STJ (REsp 1.634.751/SP). No mesmo sentido: CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE (SÚMULA 83/STJ). AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial. Reconsideração. 2. Nas pretensões relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral de prescrição decenal ( CC/2002, art. 205). Precedentes (EREsp 1.280.825/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Segunda Seção, j. em 27.6.2018, DJe de 2.8.2018; e EREsp 1.281.594/SP, Rel. p/ acórdão Ministro FELIX FISCHER, Corte Especial, j. em 15.5.2019, DJe de 23.5.2019). 3. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador. Precedentes. 4. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em nova análise, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 1910592 RJ 2021/0173286-8, Data de Julgamento: 25/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/05/2022) (grifo nosso) Tais danos devem ser indenizados em toda a sua extensão. Para tanto, recorre-se ao parâmetro já sedimentado pelos tribunais pátrios, que delimita os lucros cessantes entre 0,5% e 0,8% ao mês, incidindo sobre o valor de aquisição devidamente atualizado. Para mais, "O termo final dos lucros cessantes, em caso de rescisão contratual, coincide com o momento em que há efetiva devolução dos valores pagos ao comprador." (AgInt no AREsp 1.102.473/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 21/11/2017, DJe 27/11/2017). No que concerna à cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, o Superior Tribunal de Justiça, através do tema 970, esclareceu que: a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. Desta forma, diante do caráter compensatório dos dois institutos, busca-se evitar a duplicidade de condenação, sob pena de bis in idem. No entanto, é de ressaltar que o caso em análise se enquadra na exceção prevista no Tema 970, pois a cláusula penal moratória não foi estabelecida em quantia equivalente ao locativo. Isso pois, em que pese a existência de cláusula penal pactuada, esta possui natureza apenas moratória, razão pela qual mostra-se cabível sua cumulação com lucros cessantes, cuja natureza é compensatória. Inclusive, é de se ressaltar que o entendimento recente do STJ é no sentido da viabilidade de tal cumulação, senão vejamos: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO, DESDE QUE A MULTA NÃO SEJA EQUIVALENTE AOS LOCATIVOS. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. VALOR. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O STJ possui entendimento no sentido de que é possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor, na hipótese de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel. 2. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (REsps 1635428/SC e 1498484/DF). 3. No caso em análise, a Corte de origem entendeu pela possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes, condenando a parte recorrente ao pagamento dos dois institutos jurídicos, por entender que "a multa revertida não é apta a reparar os prejuízos sofridos, posto não possuir equivalência com os locativos (...)". Incidência da Súmula 83 do STJ. 4. O Tribunal de origem concluiu que o atraso verificado provocou mais que mero dissabor, sendo devida a indenização por danos morais. Rever o entendimento do acórdão recorrido, ensejaria o reexame do conjunto fático-probatório da demanda, providência vedada em sede de recurso especial, ante a Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. 5. A revisão do quantum fixado a título de danos morais somente é permitida quando irrisório ou exorbitante o valor. Ausente tais circunstâncias, a análise encontra óbice na Súmula n. 7/STJ. 6. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1917837 RJ 2021/0019917-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 29/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/08/2021) Por outro aspecto, as despesas condominiais e o IPTU têm natureza jurídica de obrigação propter ren (também denominada obrigação real, mista, ob ren ou in ren). O devedor propter ren é o titular do domínio, de um direito real sobre a coisa ou simplesmente o sujeito ativo de uma relação possessória. No caso em questão, a posse é o elemento que define a responsabilidade pelo pagamento. Dessa forma, o pagamento das taxas de condomínio e IPTU são de responsabilidade do transmitente (construtor/incorporador), conforme entendimento jurisprudencial pertinente à matéria: TJ- RS - Recurso Cível 71005757356 RS (TJ-RS) Data de Publicação: 28/07/2016. Ementa: RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO CUMULADA COM DANOS MORAIS. QUOTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO CONDICIONADA À ENTREGA DAS CHAVES. COBRANÇA INDEVIDA. DEVER DE RESTITUIR CONFIGURADO. Embora as despesas condominiais se configurem em obrigação propter rem, a possibilidade de cobrança da dívida relativa às despesas condominiais está atrelada à entrega das chaves do empreendimento pela construtora, ou seja, à efetiva ocupação do bem. Antes de operada a posse no imóvel, é descabida a cobrança, devendo o adquirente ser restituído, em dobro, pelas quantias indevidamente pagas. Hipótese em que os autores desembolsaram a quantia relativa aos condomínios em atraso, referentes aos meses de dezembro/2014 e janeiro/2015, os quais não eram de sua responsabilidade, devendo ser conferida repetição, em dobro, das quantias indevidamente exigidas. Sentença mantida, a teor do art. 46 da Lei 9.099/95. RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Recurso Cível Nº 71005757356, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Elaine Maria Canto da Fonseca, Julgado em 27/07/2016). Por fim, no tocante ao dano moral à pessoa física, este tem como causa a injusta violação de uma situação jurídica subjetiva extrapatrimonial, protegida pelo ordenamento jurídico através da cláusula geral da tutela da personalidade, diretamente decorrente do princípio geral de respeito à dignidade humana. Em síntese, é o princípio da dignidade da pessoa humana (CF, art. 1º, III) que fundamenta a cláusula geral da tutela da personalidade e legitima a reparabilidade do dano extrapatrimonial. É uma nova ordem, calcada na primazia das situações existenciais sobre aquelas outras de cunho meramente patrimonial. A conduta antijurídica atribuída à construtora resultou na quebra da confiança que deve existir entre os contratantes e, consequentemente, em frustração, insegurança e aflição para os consumidores, parte mais fraca do contrato. A ideia de confiança, no nosso ordenamento jurídico, sempre esteve ligada à boa-fé. Fulcrado no conceito de fidúcia se criou o dever anexo de lealdade, que nada mais é do que a imposição de que os contratantes sejam leais entre si, ou seja, que atuem conforme o esperado, protegendo-se, pela via oblíqua, a confiança depositada na conduta do outro contratante. Na falta de parâmetro normativo, a jurisprudência vem se firmando no sentido de que o valor da compensação por dano moral deve ser arbitrado em termos razoáveis, não se justificando que a reparação venha a constituir-se em punição excessiva à parte que indeniza nem o enriquecimento indevido pela parte lesada. Recomenda-se que o arbitramento deva operar-se com moderação, mas que cumpra o seu papel preventivo de dissuadir o infrator a praticar condutas futuras similares. A exemplaridade norteia o regramento do dano moral, com mais razão em situações onde o violador é poderoso e a vítima é considerada vulnerável. III - DISPOSITIVO Ante o exposto e tudo mais que dos autos consta, julgo procedente em parte a ação, para: I) Confirmar a medida liminar de ID. 266443875 e declarar rescindidos os contratos de promessa de compra e venda firmados entre as partes, relativos às unidades imobiliárias 1.208 e 1.209 do empreendimento Helbor Cosmopolitan Home Stay & Office, extinguindo o vínculo jurídico contratual; II) Declarar a nulidade da Cláusula 12.5 dos contratos, especificamente no que tange a previsão de retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelos promissários compradores em caso de rescisão contratual por culpa exclusiva do vendedor; III) c) Determinar a inversão da cláusula penal 12.5 em favor dos autores, condenando as rés ao pagamento de penalidade moratória correspondente a 10% (dez por cento) do valor total pago pelos autores, como consequência do inadimplemento contratual, com correção monetária pelo INPC a partir da data da rescisão contratual e juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado; IV) Condenar as acionadas ao pagamento de indenização a título de danos materiais, na forma de lucros cessantes, em quantia equivalente a 0,5 % sobre o valor do bem, por mês de atraso na entrega do imóvel, a partir de 27 de janeiro de 2015 (prazo final previsto com tolerância) até a efetiva devolução das quantias pagas por força da decisão liminar proferida nos autos; V) Condenar as acionadas ao pagamento do dano moral suportado pelos autores, que arbitro em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), para cada autor, sujeito a atualização monetária com base no INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) a partir da data de publicação do decisum, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação, até efetivo pagamento. VI) Reconhecer a responsabilidade exclusiva das rés pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU incidentes sobre as unidades 1.208 e 1.209, durante todo o período em que vigorou o contrato, ora extinto. Havendo a parte autora sucumbido em parte mínima do pedido (CPC, art. 86, parágrafo único), condeno a parte ré ao pagamento das despesas do processo e horários de advogado que arbitro em 20% (vinte por cento) sobre a soma das parcelas deferidas no presente decisum. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Arquivem-se oportunamente os autos, com as devidas anotações e baixa. Salvador(BA), data da assinatura digital. Joselito Rodrigues de Miranda Júnior Juiz de Direito