Cumprimento de sentença 8007105-86.2024.8.05.0113 - TJBA

Cumprimento de sentença 8007105-86.2024.8.05.0113 - TJBA | JusConsulta

15/11/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Autor: George Rodrigues Sa Advogado: Claudio Silva Matos (OAB:BA5802) Reu: Centro De Formacao De Condutores Futura Ltda - Me Advogado: Luiziane De Brito Vasconcelos (OAB:BA30987) Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 3ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CÍVEIS COMERCIAIS E ACID. TRAB. DE ITABUNA Processo: DESPEJO n. 8007105-86.2024.8.05.0113 Órgão Julgador: 3ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CÍVEIS COMERCIAIS E ACID. TRAB. DE ITABUNA AUTOR: GEORGE RODRIGUES SA Advogado(s): CLAUDIO SILVA MATOS (OAB:BA5802) REU: CENTRO DE FORMACAO DE CONDUTORES FUTURA LTDA - ME Advogado(s): LUIZIANE DE BRITO VASCONCELOS registrado(a) civilmente como LUIZIANE DE BRITO VASCONCELOS (OAB:BA30987) SENTENÇA GEORGE RODRIGUES SÁ ajuizou ação de despejo por infração contratual em desfavor de CENTRO DE FORMAÇÃO DE CONDUTORES FUTURA LTDA - ME, com o objetivo de obter a decretação do despejo do imóvel locado, bem como o pagamento dos aluguéis e encargos em atraso. Alega a parte autora que: a) firmou contrato de locação com a requerida, tendo por objeto imóvel comercial situado na Av. Juca Leão, nº 136, Térreo, Centro, Itabuna/BA; b) o contrato foi celebrado pelo prazo de 30 meses, com início em 14/11/2019 e término em 13/05/2022, sendo posteriormente prorrogado; c) o valor do aluguel foi fixado em R$ 2.300,00, com reajuste anual pelo IGP-M/FGV; d) a locatária se obrigou a pagar, além do aluguel, os encargos de água, energia e IPTU; e) a requerida encontra-se inadimplente com os aluguéis e a taxa de água referentes aos meses de maio, junho, julho e agosto de 2024. Em suas palavras, o autor afirma que "Os aluguéis em atraso objeto desta ação, refere-se aos meses de maio, junho, julho e agosto de 2024, vencidos no dia 13 de cada mês, perfazendo a quantia de R$9.960,00 (nove mil, novecentos e sessenta reais), acrescidos de multa contratual de 2% ao mês, totaliza-se R$10.159,20 (dez mil, cento e cinquenta e nove reais e vinte centavos) e taxa de água de R$142,00 (cento quarenta e dois reais) de cada mês acima citado, importa-se na quantia de R$568,00 (quinhentos sessenta e oito reais)." Para reforçar sua alegação, argumenta que o réu cometeu grave infração à lei e ao contrato, ensejando a sua rescisão, conforme cláusulas contratuais (VII, VIII e XII, letra a) do contrato de locação. Sustenta ainda que a locatária está no efetivo exercício de sua atividade, ininterruptamente, desde o início da locação. Por fim, requer a decretação do despejo por infração contratual, bem como a condenação da ré ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos até a prolação da sentença, custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais. Em sua contestação, a parte requerida CENTRO DE FORMAÇÃO DE CONDUTORES FUTURA LTDA - ME alegou, preliminarmente, a ocorrência de coisa julgada em relação ao processo nº 0003836-15.2023.8.05.0113, em trâmite no Juizado Especial de Itabuna-Bahia. No mérito, argumentou que o locador estaria dificultando o recebimento dos aluguéis e que não foram apresentados comprovantes da conta de terceiro para comprovar o inadimplemento. Em reforço, argumentou que as contas de água e luz estariam quitadas, e que o IPTU seria obrigação do proprietário do imóvel. Sustenta ainda que, por se tratar de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo poder público, a lei define o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano para a desocupação. Por fim, requer a improcedência da ação, a concessão de assistência judiciária gratuita e a autorização para depósito em juízo dos valores que entende devidos. A parte autora se manifestou em réplica, afirmando que não há que se falar em coisa julgada, uma vez que o objeto e a causa de pedir da presente ação são distintos daqueles discutidos no processo mencionado pela ré. Reiterou os termos da inicial e pugnou pela procedência dos pedidos. Nesse contexto, vieram-me conclusos os autos. É o relatório. Decido. A suficiente elucidação da matéria fática e a desnecessidade de produção de outras provas determinam o julgamento antecipado do mérito, a teor do que dispõe o art. 355, I, do Código de Processo Civil. Saliente-se que o Superior Tribunal de Justiça assentou que, “Segundo o princípio da livre persuasão racional, a dilação probatória destina-se ao convencimento do julgador. Assim, pode o juiz rejeitar a produção de determinadas provas por entendê-las irrelevantes para a formação de sua convicção ou meramente protelatórias ao andamento do processo, em desrespeito ao princípio da celeridade processual. Com isso, pode o magistrado julgar antecipadamente a lide quando concluir que a questão controvertida é unicamente de direito ou que as provas já apresentadas com a exordial e com a peça de defesa são suficientes para o deslinde da controvérsia” (AgInt no AREsp 1205281/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/03/2018, DJe 26/03/2018-grifou-se). Inicialmente, cumpre analisar as questões preliminares suscitadas pela parte ré. A alegação de coisa julgada não deve ser acolhida. O processo mencionado pela ré (nº 0003836-15.2023.8.05.0113) trata de ação de cobrança de aluguéis, com objeto e causa de pedir distintos da presente ação de despejo por infração contratual. Embora aquela sentença tenha condenado a ré ao pagamento dos aluguéis até abril de 2024, a presente demanda versa sobre período posterior, além de ter como pedido principal o despejo. Portanto, não há identidade de ações que possa configurar a coisa julgada. No que tange ao pedido de assistência judiciária gratuita formulado pela ré, entendo que não foram apresentados elementos suficientes para comprovar a alegada hipossuficiência financeira, razão pela qual o PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 3ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CÍVEIS COMERCIAIS E ACID. TRAB. DE ITABUNA SENTENÇA 8007105-86.2024.8.05.0113 Despejo Jurisdição: Itabuna indefiro. Superadas as questões preliminares, passo à análise do mérito. O ponto central da controvérsia consiste em decidir se estão presentes os requisitos para a decretação do despejo por infração contratual e se a ré está, de fato, inadimplente com os aluguéis e encargos locatícios. Em outras palavras, cabe analisar se a conduta da locatária configura infração contratual grave a ponto de ensejar a rescisão do contrato de locação e o consequente despejo. O sistema jurídico brasileiro tem como princípio e fundamento a ideia de que os contratos devem ser cumpridos (pacta sunt servanda), ressalvadas as hipóteses legalmente previstas de revisão ou resolução. No âmbito das locações imobiliárias, a Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) estabelece as hipóteses em que é cabível a ação de despejo, dentre as quais se inclui a infração legal ou contratual. No caso dos autos, GEORGE RODRIGUES SÁ demonstrou, por meio do contrato de locação juntado aos autos, a existência da relação locatícia entre as partes. O instrumento contratual prevê expressamente, em suas cláusulas VII, VIII e XII, letra "a", a possibilidade de rescisão em caso de inadimplemento das obrigações assumidas pela locatária, incluindo o pagamento dos aluguéis e encargos. Importante ressaltar que, conforme a cláusula IV do contrato celebrado entre as partes (id 457819603, pág. 03), a locatária assumiu expressamente a obrigação de pagar o IPTU. Portanto, não procede a alegação da ré de que tal encargo seria de responsabilidade do proprietário do imóvel. Por sua vez, CENTRO DE FORMAÇÃO DE CONDUTORES FUTURA LTDA - ME alegou que as contas de água e luz estariam quitadas, mas não trouxe aos autos comprovantes de pagamento que pudessem afastar a mora alegada pelo autor. A ré também não comprovou o pagamento dos aluguéis referentes aos meses de maio a agosto de 2024, limitando-se a afirmar que o locador estaria dificultando o recebimento. Neste ponto, é importante observar que, embora a parte acionada tenha alegado a recusa do credor em receber os valores devidos, não ajuizou a competente ação de consignação em pagamento. Tal medida seria o meio processual adequado para afastar a mora caso o locador, de fato, estivesse se recusando a receber os aluguéis. A mera alegação, desacompanhada da respectiva ação, não tem o condão de afastar a inadimplência. Além disso, é importante salientar que a parte acionada não purgou a mora no prazo legal. Na ação de despejo por falta de pagamento, o prazo para purgação da mora é de 15 (quinze) dias, contados a partir da juntada aos autos do mandado de citação ou do aviso de recebimento devidamente cumprido, conforme previsto no artigo 62, II, da Lei nº 8.245/1991. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a purgação da mora deve ser feita sem a discussão do mérito da ação de despejo. Nesse sentido, o AgInt no REsp 1738800 estabelece que o locatário não pode apresentar contestação ao mesmo tempo em que busca purgar a mora. Ademais, o REsp 1624005/DF esclarece que a contestação de parte do débito é incompatível com a purgação da mora. No caso em tela, a ré optou por apresentar contestação discutindo o mérito da ação, sem efetuar o depósito integral dos valores cobrados. Tal conduta é incompatível com a purgação da mora e, consequentemente, não tem o condão de afastar o inadimplemento alegado pelo autor. Confrontando os argumentos das partes e analisando as provas dos autos, entendo que assiste razão ao autor. A inadimplência dos aluguéis e encargos locatícios, quando injustificada, configura infração contratual grave, capaz de ensejar a rescisão do contrato e o consequente despejo do locatário. No caso em tela, a ré não logrou êxito em comprovar o pagamento das parcelas cobradas, tampouco apresentou justificativa plausível para o inadimplemento. Cumpre ressaltar que o ônus da prova quanto ao pagamento dos aluguéis e encargos incumbe ao locatário, nos termos do art. 373, II, do CPC. Ao alegar que efetuou os pagamentos ou que o locador estaria dificultando o recebimento, cabia à ré apresentar os respectivos comprovantes ou ajuizar a competente ação de consignação em pagamento, o que não ocorreu no caso em análise. No que tange ao pedido de concessão de prazo mínimo de seis meses para desocupação, por se tratar de estabelecimento de ensino, observo que tal prerrogativa, prevista no art. 63, § 2º da Lei nº 8.245/91, aplica-se aos casos de despejo por denúncia vazia, e não às hipóteses de despejo por infração contratual, como é o caso dos autos. Em resumo, conclui-se que: (a) existe relação locatícia entre as partes, formalizada por meio de contrato escrito; (b) a ré está inadimplente com os aluguéis e encargos referentes aos meses de maio a agosto de 2024; (c) a locatária não comprovou o pagamento dos valores cobrados, não ajuizou ação de consignação em pagamento e não purgou a mora no prazo legal; (d) a inadimplência injustificada configura infração contratual grave, autorizando a rescisão do contrato e o despejo da locatária. Posto isso, de acordo com as provas carreadas aos autos, e por tudo o mais que consta, JULGO PROCEDENTE o pedido, no sentido de: a) DECRETAR o despejo de CENTRO DE FORMAÇÃO DE CONDUTORES FUTURA LTDA - ME do imóvel situado na Av. Juca Leão, nº 136, Térreo, Centro, Itabuna/BA, fixando o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária, nos termos do art. 63, caput, da Lei nº 8.245/91; b) CONDENAR a ré ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos até a efetiva desocupação do imóvel, no valor mensal de R$ 2.490,00, acrescidos de correção monetária pelo INPC a partir de cada vencimento e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; c) CONDENAR a ré ao pagamento das taxas de água vencidas e vincendas até a efetiva desocupação do imóvel, no valor mensal de R$ 142,00, acrescidas de correção monetária pelo INPC a partir de cada vencimento e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; d) CONDENAR a ré ao pagamento do IPTU referente ao período da locação, cujos valores deverão ser apurados em liquidação de sentença. Por força da sucumbência, condeno a sucumbente no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Com fundamento no art. 85, §2º do CPC/15, fixo o valor dos honorários advocatícios em quinze por cento do valor da condenação, considerando o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa e o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço. Sentença proferida com observância da ordem cronológica de conclusão (art. 12, CPC), publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se via sistema. Itabuna (BA), 19 de outubro de 2024. André Luiz Santos Britto Juiz de Direito

28/10/2024, 00:00

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Conclusos para despacho

Juntada de Petição de petição

Decorrido prazo de GEORGE RODRIGUES SA em 17/04/2026 23:59.

Juntada de Petição de petição

Publicado Despacho em 25/03/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #(data)

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Proferido despacho de mero expediente

Decorrido prazo de GEORGE RODRIGUES SA em 06/02/2026 23:59.

Decorrido prazo de GEORGE RODRIGUES SA em 06/02/2026 23:59.

Conclusos para despacho

Juntada de Petição de petição

Publicado Despacho em 30/01/2026.

Disponibilizado no DJEN em 29/01/2026

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Todas as movimentações(116)

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