Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0834117-51.2014.8.06.0001.
APELANTE: MD CE PARQUE DE FÁTIMA CONSTRUÇÕES LTDA.
APELADO: THIAGO AUGUSTO LOPES MARTINS. Ementa: Direito civil e processual civil. Recurso de Apelação cível. Ação ordinária de repetição de indébito. Devolução dos valores pagos a título de corretagem. Sentença de procedência. Prejudicial de prescrição. Decurso do prazo de três anos antes do ajuizamento da ação. Preliminar acolhida. Incidência REsp. repetitivo nº 1551956/SP. Multa por embargos protelatórios. Descabimento. Não se vislumbra o intuito protelatório dos embargos de declaração opostos pela ré, na medida em que a parte apenas exerceu seu direito processual de pleitear o saneamento de omissão quanto à possível ocorrência de prescrição. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada integralmente. ACÓRDÃO
Intimação - ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DO DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO - APELAÇÃO CÍVEL (198) Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os membros da Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade de votos, em conhecer do recurso para DAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do eminente Relator. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Presidente/Relator RELATÓRIO
Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por MD CE PARQUE DE FÁTIMA CONSTRUÇÕES LTDA., adversando sentença proferida pelo Juízo da 34ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, que, nos autos da ação ordinária com repetição de indébito, manejada por THIAGO AUGUSTO LOPES MARTINS em desfavor da ora recorrente, julgou a demanda procedente, declarando a nulidade da cláusula 8.1 da "Escritura Particular de Compra e Venda", condenando a ré à restituição simples dos valores pagos indevidamente pelo requerente, a título de comissão de corretagem (id. 23321576). Opostos Embargos de Declaração pela empresa ré, foram rejeitados, tendo a promovida sido condenada no pagamento de multa de 2% sobre o valor atualizado da causa, em razão do caráter manifestamente protelatório dos embargos interpostos. Em suas razões, a recorrente sustenta preliminar de ilegitimidade passiva, aduzindo que "não pode a Apelante figurar no polo passivo da demanda, relativo à cobrança relacionada à taxa de corretagem, tendo em vista que esta foi realizada pela empresa MEIRELES NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA." Argumenta que, conforme disposto no art. 206, parágrafo 3º, inciso V, do Código Civil, prescreve em três anos a pretensão de reparação civil, de modo que se encontra prescrita a pretensão objeto da lide, eis que a parte apelada realizou o pagamento em 06/08/2010 e ajuizou a presente demanda somente em 23/01/2014. No mérito, sustenta a validade da taxa de corretagem paga pelo comprador, posto que "foi reconhecida pelo STJ a validade da transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem, conforme REsp 1599511, submetido ao regime de recursos repetitivos, os quais são de observância obrigatória pelos juízes e tribunais, conforme art. 927, III, CPC", de modo que a improcedência é medida que se impõe. Por fim, pugna pelo afastamento da multa prevista no art. 1.026, §2º, do CPC, sob o fundamento de que "sua aplicação exige fundamentação mínima, na qual o órgão jurisdicional deve demonstrar de forma clara a inexistência de justificativa para os embargos". Alega que a construtora mencionou apenas, em seus embargos, a omissão relacionada à prescrição da pretensão de ressarcimento da comissão de corretagem, de modo que não há que se falar em embargos protelatórios. Contrarrazões apresentadas (id. 23321603). É o relatório. VOTO Conheço do recurso, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade. Cinge-se o recurso em aferir o acerto da sentença que condenou a ré à restituição simples dos valores pagos indevidamente pelo requerente, a título de comissão de corretagem. A análise inicial da prejudicial de prescrição deve ser feita antes de qualquer outra preliminar arguida e do mérito, posto a prescrição extingue o direito de ação, impedindo que a causa seja julgada em seu fundo. Essa análise preliminar é fundamental e, se acolhida, impede a análise de outros pedidos. Argumenta a recorrente que, conforme disposto no art. 206, parágrafo 3º, inciso V, do Código Civil, prescreve em três anos a pretensão de reparação civil, de modo que se encontra prescrita a pretensão objeto da lide, eis que a parte apelada realizou o pagamento da taxa de corretagem em 06/08/2010, somente vindo a ajuizar a presente demanda em 23/01/2014, quando já decorridos mais de três anos. Como relatado, a ação versa tão somente acerca do pedido de devolução dos valores pagos a título de taxa de corretagem. Sustenta o autor que, no dia 17/07/2010, adquiriu da ré o apartamento nº 1005, da Torre 01, do Condomínio Edifício Jardins de Fátima, em Fortaleza. Alega que, no dia 06/08/2010, pagou a quantia de R$ 6.945,00 (seis mil novecentos e quarenta e cinco reais), a título de intermediação na compra e venda de bem imóvel futuro do empreendimento, tendo sido o respectivo negócio jurídico (promessa de compra e venda de imóvel na planta) ocorrido no próprio plantão de vendas da construtora (compra direta) MD CE PARQUE DE FÁTIMA CONSTRUÇÕES LTDA. e, por esta razão, a empresa não devia ter repassado os custos de suas atividades ao consumidor; que, neste caso, a obrigação de arcar com os custos de corretagem da empresa seria da vendedora; que, ao efetuar o pagamento pelo serviço de intermediação imobiliária, o comprador custeou um serviço prestado à construtora, ou seja, realizou um pagamento indevido. Pugna: i) pela declaração de nulidade da cláusula 8.1 do "Resumo de elementos variáveis" da escritura particular de promessa de compra e venda do "Edifício Jardins de Fátima Condomínio 01", apartamento n. 1005, Bloco 01; ii) pela repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou indevidamente, perfazendo o montante de R$ 13.890,00 (treze mil oitocentos e noventa reais) acrescido de correção monetária e juros legais, nos termos do art. 42 do CDC; iii) Subsidiariamente, caso não seja concedida a repetição do indébito em dobro, a devolução simples do valor pago indevidamente, R$ R$ 6.945,00 (seis mil novecentos e quarenta e cinco reais), acrescido de correção monetária e juros legais. Pois bem. O reconhecimento da prescrição do fundo de direito é medida que se impõe. Isso porque, conforme precedente do Superior Tribunal de Justiça, em sede de repetitivo, nos casos em que se formule pedido de ressarcimento por cobrança de comissão de corretagem, há de se reconhecer a prescrição, caso tenha transcorrido três anos desde a celebração do contrato. Transcreve-se, por oportuno, a ementa do aludido julgado: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC). 1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato. 2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (STJ. REsp 1551956/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016). Destarte, tendo o contrato de compra e venda do imóvel (Apartamento nº 1005, Torre 1, do Condomínio Edifício Jardins de Fátima, em Fortaleza), sido concretizado, tendo o autor realizado o pagamento da taxa de corretagem, no valor de R$ 6.945,00, em 06/08/2010 (id's. 23320705 e 23320706), conforme apontado na petição inicial, bem como considerando que a presente ação somente foi distribuída em 24/01/2014, é de se concluir pelo transcurso do prazo prescricional trienal da pretensão relativa à restituição do valor pago a título de comissão de corretagem. Observe-se que o Tema Repetitivo nº 938 do STJ foi firmado a partir da análise e julgamento de questão análoga a este feito. Vejamos: Questão submetida a julgamento: (i) prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor; (ii) validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI). Tese Firmada (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP). ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP). [Grifei]. Portanto, deve ser reconhecida a prescrição da pretensão autoral. Para fins persuasivos, seguem-se precedentes pátrios que reconhecem a incidência da prescrição trienal, a partir da data do pagamento da taxa de corretagem: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. SÚMULA 284/STF. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. TERMO INICIAL. PAGAMENTO. SÚMULA 83/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CULPA DO COMPRADOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, por incidência da Súmula 284/STF. Reconsideração. 2. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que "o termo inicial da prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos parceladamente a título de comissão de corretagem é a data do efetivo pagamento (desembolso total)" (REsp 1.724.544/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/10/2018, DJe de 08/10/2018). 3. Conforme estabelecido no Tema 938/STJ, ocorre a "incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC)" ( REsp 1.551.956/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016). 4. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 2239994 MS 2022/0346485-0, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 15/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/05/2023). [Grifei]. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. JULGADO DE IMPROCEDÊNCIA COM FUNDAMENTO NA PRESCRIÇÃO TRIENAL. PRETENSÃO DE REFORMA. DESCABIMENTO. TESE FIRMADA EM JULGAMENTO DE RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. (REsp 1551956/ SP). TERMO INICIAL. DATA DO PAGAMENTO MEDIANTE CHEQUE NOMINAL À CORRETORA. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1.
Trata-se de Recurso de Apelação adversando sentença que julgou improcedente o pedido autoral nos autos da Ação Ordinária, afastando a pretensão de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem com base na prescrição trienal. 2. O Superior Tribunal de Justiça, para fins do artigo 1.040 do Código de Processo Civil, fixou a seguinte tese, em sede de julgamento de recurso repetitivo: ¿Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC).¿ 3. No caso concreto, a promitente compradora tomou ciência da cobrança ao emitir cheque nominal, pagando a comissão diretamente à corretora por sua livre e espontânea vontade (fl. 53). Assim, o início do prazo prescricional é a data do pagamento do valor da comissão de corretagem, haja vista que, nesta data, a promovente tinha plenas condições de avaliar se abusiva ou não a taxa. Uma vez que o pagamento foi efetuado no dia 30/05/2010 e a presente ação foi proposta em 17/12/2013, imperioso o reconhecimento da prescrição trienal. 4. No que tange ao dever de indenizar, é sabido que a responsabilidade civil tem fundamento no fato de que ninguém pode lesar interesse ou direito de outrem. Essa é a inteligência do artigo 927 do Código Civil, o qual diz que ¿aquele que, por ato ilícito (artigos 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo¿. 5. In casu, não é possível presumir potencialidade ofensiva do fato ocorrido, tendo em vista inexistir evidência de que a cobrança de comissão de corretagem tenha ofendido o patrimônio moral da recorrente. Assim, ausente qualquer ofensa à intimidade ou honra da adquirente, não há que se falar em indenização por danos morais. 6. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida. (TJ-CE - Apelação Cível: 0218050-94.2013.8.06.0001 Fortaleza, Relator.: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 08/02/2023, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 08/02/2023). [Grifei]. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGOS À TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. TEMA 938 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA 1. A pretensão referente ao ressarcimento dos valores pagos a título de corretagem fica condicionada à verificação da ocorrência da prescrição que, no caso, é trienal, conforme entendimento firmado no Tema 938 pelo STJ. 2. Transcorrido mais de três anos entre o desembolso de valores, alegadamente pagos a título de comissão de corretagem, e o ajuizamento da ação, deve ser reconhecida a prescrição da pretensão à restituição da quantia paga. 3. Recurso desprovido. (TJ-DF 00080883320158070001 DF 0008088-33.2015.8.07.0001, Relator.: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, Data de Julgamento: 04/12/2019, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 21/01/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada). [Grifei]. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO EM DOBRO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. Em se tratando de contrato de comissão de corretagem, incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, nos termos do art. 206, § 3º, IV, do CC. Prescrição confirmada. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70078500428, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Nelson José Gonzaga, Julgado em 21/03/2019). (TJ-RS - AC: 70078500428 RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Data de Julgamento: 21/03/2019, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 25/03/2019). COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DEVOLUÇÃO DA TAXA SATI E COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. A prescrição para o pedido de restituição de comissão de corretagem e SATI é trienal. Na hipótese dos autos os pagamentos foram realizados em 2007 e a ação distribuída somente em 2012. Consequentemente, imperioso o reconhecimento da prescrição sobre a pretensão de restituição dos valores pagos pelo serviço de comissão de corretagem e serviço de assistência técnico-imobiliária. RECURSO PROVIDO para reconhecer a prescrição. (TJ-SP 01946996520128260100 SP 0194699-65.2012.8.26.0100, Relator.: Elói Estevão Troly, Data de Julgamento: 15/01/2018, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/01/2018). [Grifei]. Multa por Embargos Protelatórios. Não vislumbro, na espécie, intento protelatório, por ter sido a embargante, ora apelante, efetivamente objetivo quanto ao ponto que considerava omisso, uma vez que a prescrição é matéria de ordem pública e deveria ter sido analisada de ofício pelo Julgador. Dito isso, afasta-se a multa de 2% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa, imposta à recorrente em sede de embargos de declaração na primeira instância.
Diante do exposto, conheço do recurso, para DAR-LHE PROVIMENTO, de modo a julgar improcedente a ação, nos termos do art. 487, inciso II, do CPC, por reconhecer a ocorrência da prescrição da pretensão autoral, bem como afastar a multa imposta à recorrente no julgamento dos embargos de declaração. Em vista do provimento do apelo, inverte-se o ônus sucumbencial, restando a parte autora condenada a arcar com as custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor atualizado da causa, suspensa, no entanto, a exigibilidade, por ser o promovente beneficiário da gratuidade judiciária. É o voto. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Relator