Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
Processo: 3000001-38.2023.8.06.0016.
Intimação - DECISÃO
Trata-se de Ação de Execução de Título Executivo Extrajudicial ajuizada por EDIFICIO JULES BRETON em desfavor de FAVO S A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES, por inadimplência de taxa condominial, com fundamento no art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil. No ID 168380155, a empresa executada apresentou manifestação arguindo matéria de ordem pública, sustentando sua ilegitimidade passiva para figurar no polo da presente execução. Requereu, ainda, a condenação do exequente ao pagamento de multa por litigância de má-fé, bem como a imediata baixa dos bloqueios e gravames efetivados nos autos. Com sua manifestação, juntou instrumento de cessão de direitos, decorrente de contrato particular de promessa de compra e venda (ID 168381433), matrícula atualizada do imóvel (ID 168381437) e demais certidões correlatas. Por sua vez, o exequente sustenta que os documentos apresentados não afastam a legitimidade da cobrança promovida pelo condomínio, especialmente diante da ausência de regularização da transferência registral do imóvel. Ressaltou, ainda, que as taxas condominiais possuem natureza propter rem, sendo legítima a cobrança em face do proprietário registral enquanto não houver comprovação da efetiva transferência da titularidade perante o cartório competente. Aduz, ainda, que a cessão de direitos foi celebrada em favor de FELIPE FÉLIX SOUZA, identificado como cessionário da unidade objeto da presente demanda. Por fim, requereu a retificação do polo passivo para inclusão de FELIPE FÉLIX SOUZA, bem como a manutenção da FAVO S A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES no polo passivo da demanda, tendo em vista que a empresa ainda figura como proprietária registral do imóvel. É o breve relatório. Decido. Embora o feito tenha tramitado regularmente até a presente fase processual em desfavor da executada, verifica-se, da análise detida dos elementos constantes nos autos, a ausência de legitimidade passiva da executada FAVO S A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES para responder à presente execução. Com efeito, em consulta ao sistema eletrônico PJe, constatou-se a existência de uma execução fiscal movida pelo Município de Fortaleza, processo nº 3004095-74.2023.8.06.0001, em face de JOSE NILSON FARIAS SOUSA, que possuía como objeto a cobrança de débitos de IPTU decorrentes do imóvel localizado na Rua da Paz, 269, apto. 401, Fortaleza/CE. Verificou-se, igualmente, a existência de execuções movidas pelo condomínio exequente, em face de JOSE NILSON FARIAS SOUSA, decorrentes dos débitos do mesmo apartamento 401. Inicialmente, localizou-se o processo nº 3000671-18.2019.8.06.0016, que tramitou neste Juizado Especial, em que o condomínio buscou a execução de taxas ordinárias e extraordinárias, tendo requerido a desistência do feito. Naqueles autos, foi anexada a matrícula nº 19.468, em que constam diversas averbações de intransferibilidade no apartamento 401, todas decorrentes de processos em que o Sr. JOSE NILSON FARIAS SOUSA consta como requerido. Posteriormente, ingressou com ação de execução na Comarca de Sobral, que tramitou sob o nº 3000133-35.2020.8.06.0167, referente aos mesmos débitos, e, naqueles autos, constou informação do Oficial de Justiça, que o Sr. JOSE NILSON FARIAS SOUSA seria pessoa incapaz, uma vez que acometido de doença de Alzheimer, consoante certidão acostada no ID 24599853 daqueles autos. O referido processo foi extinto, por se tratar de parte incapaz. Ainda mais recente, verificou-se a existência do processo nº 3000426-94.2025.8.06.0016, que também tramitou neste Juizado Especial, em que o condomínio exequente ingressou, novamente, com ação de execução de débitos decorrentes do apartamento 401, movendo em face do Sr. JOSE NILSON FARIAS SOUSA. Os autos foram extintos pela incapacidade do executado, uma vez que foi detectada prevenção com o processo nº 3000133-35.2020.8.06.0167. Todo esse contexto processual evidencia que o próprio condomínio exequente, em demandas pretéritas, reconheceu terceiro como responsável pelas obrigações vinculadas ao imóvel, promovendo sucessivas execuções em face de pessoa distinta da ora executada, circunstância que enfraquece a pretensão de manutenção da FAVO S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES no polo passivo apenas em razão da ausência de regularização registral. Embora as obrigações condominiais possuam natureza propter rem, não se mostra razoável admitir a permanência da executada no polo passivo da presente demanda, sobretudo diante da inexistência de elementos concretos que demonstrem a manutenção da posse, fruição ou administração do imóvel pela empresa executada. Verifica-se, ainda, que a executada demonstrou documentalmente que a unidade 401 foi alienada à empresa SQUADRUS IMPERMEABILIZANTES LTDA., ainda em 21/01/2004, conforme documento acostado no ID 168381431. Posteriormente, em 28/04/2004, a referida empresa, na condição de adquirente da unidade, celebrou instrumento de cessão dos direitos decorrentes do contrato de compra e venda em favor de FELIPE FÉLIX SOUZA, documento juntado sob o ID 168381433, no qual este figura como cessionário, constando a executada na qualidade de anuente. Embora o condomínio exequente afirme que desconhecia a cessão de direitos formalizada em favor de FELIPE FÉLIX SOUZA, tal circunstância não afasta a relevância jurídica do documento apresentado pela executada. De fato, os elementos constantes dos autos revelam que a executada não mais exercia a posse direta do imóvel há longo período, tendo anuído à cessão dos direitos decorrentes do contrato de compra e venda em favor de terceiro. Assim, considerando os documentos acostados aos autos e o requerimento formulado pelo exequente, revela-se pertinente a inclusão de FELIPE FÉLIX SOUZA no polo passivo da demanda, por figurar como cessionário dos direitos relativos à unidade imobiliária.
Ante o exposto, reconheço a ilegitimidade passiva da executada FAVO S A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES e determino sua exclusão do polo passivo da presente execução. Intime-se a parte executada para, no prazo de 10 (dez) dias, informar a conta do beneficiário a fim de ser diligenciado o alvará judicial, dos valores penhorados via sistema SISBAJUD, ID 58618524. Cumprida a diligência supra, expeça-se o alvará judicial, do valor em conta judicial, em favor da executada. Igualmente, proceda-se ao levantamento da restrição junto ao RENAJUD (ID 56266758). Na sequência, deverá a Secretaria proceder à inclusão de FELIPE FÉLIX SOUZA, inscrito no CPF sob o nº 615.369.383-00, no polo passivo da ação, conforme indicado na petição de ID 182995307. Intime-se o exequente para, no prazo de 10 (dez) dias, apresentar planilha atualizada do débito da ação, observando o teto financeiro permitido no Sistema dos Juizados Especiais Cíveis. Apresentada a planilha, venham os autos conclusos para análise e prosseguimento da execução. Por fim, em consonância com o entendimento dos tribunais pátrios, a alegação de litigância de má-fé suscitada pela executada deve ser afastada, não tendo restado caracterizado o dolo processual, mostrando-se incabível a aplicação da respectiva penalidade em desfavor do exequente. Proceda-se a Secretaria às devidas retificações no cadastro da ação. Intimem-se. Exp. Nec. Fortaleza/CE, 13 de junho de 2026. ICLÉA AGUIAR ARAÚJO ROLIM Juíza de Direito