Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0053310-96.2021.8.06.0112.
APELANTE: AUJO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
APELADO: CARLOS ANDRÉ BEZERRA SILVA Ementa: Direito civil e do consumidor. Recurso de apelação cível. Ação Rescisão de Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda. Sentença de parcial procedência. Culpa do comprador. Devolução de 80% da quantia paga pelo promovente. Pleito da ré/recorrente de retenção integral do valor pago a título de arras. Ausência de previsão contratual de que o valor pago a título de sinal/entrada se refere à despesa com corretagem/ou comissão. Incidência do Resp. 1.599.511/SP, julgado sob o rito repetitivo. Impossibilidade de retenção, a título de comissão de corretagem. Montante dado como sinal de pagamento efetivamente foi incorporado ao preço convencionado do imóvel, constituindo, assim, em arras confirmatórias, as quais devem ser computadas ao valor pago para fins de devolução, conforme súmula nº 543 do STJ, não havendo que se falar em direito à retenção integral. Precedentes stj. Recurso conhecido, todavia, desprovido. Sentença mantida na íntegra. ACÓRDÃO
Intimação - ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DO DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO - APELAÇÃO CÍVEL (198) Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acordam os membros da Primeira Câmara de Direito Privado, à unanimidade de votos, em conhecer do recurso, todavia, para NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Desembargador Relator. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Presidente/Relator RELATÓRIO
Trata-se de Recurso de Apelação, interposto por AUJÓ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., adversando sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Juazeiro do Norte, que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda, manejada por CARLOS ANDRÉ BEZERRA DA SILVA em desfavor da ora recorrente, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na exordial, declarando rescindido o contrato tabulado entre as partes, condenando o requerido ao pagamento de 80% dos valores pagos referente as parcelas quitadas do contrato (id. 22842077). Opostos Embargos de Declaração pelas partes, foram acolhidos os aclaratórios interpostos pelo autor, para alterar o dispositivo sentencial acrescentando que o valor a ser devolvido pela promovida deve sofrer acréscimo de correção monetária pelo INPC, a partir de cada desembolso, bem como de juros de mora de 1% ao mês, contado do trânsito em julgado (id. 22842085), e os da promovida para integrar a sentença que "o sinal dado em entrada entra no cômputo dos valores totais dispendidos pelo comprador" (id. 22842081). Em suas razões, a promovida/apelante argui que o sinal dado em entrada não entra no cômputo dos valores totais dispendidos pelo comprador e, portanto, não deve ser objeto de restituição. Sustenta que "o promovente afirma categoricamente haver pago à empresa CLARA URBANISMO, no valor de R$ 7.649,00 (sete mil, seiscentos e quarenta e nove reais), de maneira que é inviável a restituição de tal valor pela recorrente, simplesmente porque não o recebeu"; que "tal fato é corroborado pela documentação de fls. 26, que noticia que a citada quantia foi paga pelo recorrido à empresa CLARA, e não à recorrente". Alega que é fato inconteste, até pela própria narrativa da peça de ingresso, que a desistência do contrato se deu por iniciativa do apelado, fato reconhecido na sentença, de maneira que é devida a retenção do valor pago pelo recorrido relativo ao sinal, no valor de R$ 7.649,00 (sete mil, seiscentos e quarenta e nove reais), posto que deve perder o sinal em favor da recorrente. Destaca, ainda, que "tal quantia destinou-se à comissão do corretor responsável pela venda, tanto é que foi pago a pessoa jurídica distinta da peticionante, no caso Clara Urbanismo"; que deve assim ser retido tal verba posto que, no entendimento dos tribunais pátrios, a desistência do comprador, em negócios já concretizado, não enseja a devolução da Comissão de corretagem; que, ademais, a quantia alusiva à comissão de corretagem encontra-se atingida pela PRESCRIÇÃO; que "o dies a quo da prescrição do direito de reaver o valor pago a título de comissão de corretagem é a data da celebração do contrato"; que, "in casu, considerando que o contrato objeto da lide foi assinado em 14/02/2014, inegavelmente o direito de ação do promovente em relação ao ressarcimento dos valores pagos a título de comissão de corretagem encontra-se atingido pela prescrição". Pugna pelo provimento do recurso, no sentido de reformar integralmente a decisão repudiada, autorizando a retenção do valor pago a título de sinal, sob a ótica do artigo 418 do CCB. Subsidiariamente, requer que seja considerado o pagamento do sinal como comissão de corretagem e, nesse cenário, que seja autorizada sua retenção e/ou o reconhecimento da prescrição do direito de cobrança. Contrarrazões apresentadas (id. 228421007). É o relatório. VOTO Conheço do recurso eis que presentes os pressupostos de admissibilidade. Como relatado,
cuida-se de recurso de apelação, interposto em face de sentença proferida nos autos da ação de Rescisão de Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda, movida por CARLOS ANDRÉ BEZERRA DA SILVA contra AUJÓ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., que julgou parcialmente procedente o pedido autoral, "declarando rescindindo o contrato tabulado entre as partes, condenando o requerido ao pagamento de 80% dos valores pagos referente às parcelas quitadas do contrato, determinando a imediata devolução dos 80%, com a incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado". Inconformado com o pronunciamento da primeira instância, a promovida ingressou com embargos de declaração, aduzindo que "a sentença foi omissa quanto à possibilidade de retenção/não restituição do valor alusivo ao sinal, em que pese esse douto judicante, no relatório da sentença, tenha feito menção a tal tese". Os aclaratórios não reconheceram a omissão, todavia, restou afirmado que "o sinal dado em entrada entra no cômputo dos valores totais dispendidos pelo comprador" (id. 22842081). Em suas razões apelatórias, a ré, ora apelante rememora que a culpa pelo desfazimento do negócio foi da parte autora, que alegou na exordial, ausência de condições financeiras. Sustenta ser devida a retenção do valor pago a título de sinal, e, subsidiariamente, requer que seja considerado o pagamento do sinal como comissão de corretagem e, nesse cenário, que seja autorizada sua retenção e/ou o reconhecimento da prescrição do direito de cobrança. Pois bem. Nos contratos de promessa de compra e venda o comprador pode pedir a rescisão contratual e reaver parte dos valores pagos. Assim, as partes devem voltar ao status quo ante, cumprindo a parte ré a devolução parcial do valor correspondente às parcelas pagas pela parte autora (art. 475, do Código Civil). Devido a culpa do autor/comprador pelo desfazimento do negócio, a sentença condenou a ré a reter 20% dos valores pagos, inclusive a quantia paga a título de sinal, sendo esta última o motivo da irresignação da promovida. Como se observa, a parte promovida, em um momento, alega que o valor pago pelo autor de R$ 7.649,00 (sete mil, seiscentos e quarenta e nove reais), à empresa Clara Urbanismo, foi a título de sinal e princípio de pagamento, devendo ser retido integralmente, diante da desistência voluntária do contrato pelo apelado, nos termos do artigo 418 do Código Civil. Em sequência, requer, em pedido subsidiário, que "seja considerado" o sinal como "comissão de corretagem", devendo a quantia ser retida e/ou reconhecida a prescrição do direito de cobrança, considerando o decurso do prazo prescricional trienal entre a data da contratação (10/02/2014) e a data do ajuizamento da ação (16/06/2021). O recurso não prospera. Para que seja considerada válida a transferência do encargo da comissão de corretagem ao consumidor é necessário que conste no contrato informação clara e destacada de que o valor pago a título de sinal/entrada se refere à despesa com corretagem/ou comissão. A matéria em análise foi apreciada pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial nº 1.599.511/SP, sob o rito das demandas repetitivas, cuja ementa transcrevo: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico- imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II. CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (STJ, 2a Seção, REsp nº 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe de 06/09/2016). Observando cuidadosamente os autos, nota-se que, no Contrato particular de promessa de compra e venda dos lotes 30,31 e 32 da Gleba C do lugar Sítio Lagoa, Barbalha/CE, não há cláusula contratual no sentido de que o valor pago a título de sinal/entrada equivale à despesa com corretagem/comissão (id's. 22833720 e 22833721), de modo a não ser possível a retenção do R$ 7.649,00 (sete mil, seiscentos e quarenta e nove reais), a título de comissão de corretagem, muito menos considerar o referido montante como tal, diante da ausência total de previsão contratual. Destarte, não há que se falar em prescrição do autor de exigir a devolução da comissão de corretagem. Nesse sentido, segue-se jurisprudência do STJ: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS DE FORMA EXCEPCIONAL. OFENSA A DIREITOS DA PERSONALIDADE QUE EXASPERAM MERO DISSABOR. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO NO CONTRATO. SÚMULA 5/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O Tribunal de origem consignou a ocorrência de danos morais na espécie, tendo em vista que a demora na entrega do imóvel adquirido na planta, excepcionalmente neste caso, gerou significativa e anormal violação do direito da personalidade do promitente-comprador, em razão de transtornos que ocasionaram angústia, apreensão, intranquilidade e dificuldades. 2. A modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório. 3. Na hipótese, o eg. Tribunal estadual, com arrimo nas peculiaridades do caso concreto, concluiu pela inexistência de previsão no contrato quanto à cobrança de comissão de corretagem, assim como o valor não fora transcrito na cláusula descritiva do montante devido, não sendo possível a retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Para modificar esse entendimento, seria necessário analisar as cláusulas contratuais, providência incompatível com o recurso especial, a teor da Súmula 5/STJ. 4. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2042494 MA 2021/0397276-0, Data de Julgamento: 29/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/09/2022). [Grifei]. Assim, o valor de R$ 7.649,00 (sete mil, seiscentos e quarenta e nove reais) foi pago pelo autor a título de sinal e princípio de pagamento e, como tal, deve ser retido na proporção de 20% como determinado na sentença, conforme farta jurisprudência. Isso porque o valor dado como sinal de pagamento efetivamente foi incorporado ao preço convencionado do imóvel, constituindo, assim, em arras confirmatórias, as quais devem ser computadas ao valor pago para fins de devolução, conforme súmula nº 543 do STJ, não havendo que se falar em direito à retenção integral. Colho da fonte jurisprudencial do STJ outras decisões nesse sentido: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA COMBINADA COM INDENIZATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STJ. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL RETIDO. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. 1.Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 3. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, do dispositivo apontado como violado no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula nº 282 do Supremo Tribunal Federal. 4. A jurisprudência desta Corte permite a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 5. Para rever a conclusão da corte local, de que mostra-se razoável a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelos recorridos, seria necessária a incursão nos aspectos fático-probatórios dos autos, o que é inviável no recurso especial pelo óbice da Súmula nº 7/STJ. 6. As arras confirmatórias não podem ser objeto de retenção no caso de resolução contratual por inadimplemento do comprador, pois servem como garantia do negócio e são início de pagamento. 7. A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. 8. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1645384 RJ 2020/0002103-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 25/10/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2021). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. INCAPACIDADE FINANCEIRA. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato. 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Tem aplicação, na espécie, a Súmula nº 83 do STJ. 3. O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. No caso em exame, os valores a serem repassados pela recorrente aos recorridos, bem como a quantia a ser retida pela resilição do contrato, só surgiram com a prolação da sentença. Dessa forma, constata-se que o posicionamento do Tribunal estadual também está em sintonia com a jurisprudência desta Corte Superior, o que atrai a aplicação da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2018173 RJ 2021/0347036-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 11/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/04/2022) Destarte, a sentença não merece reproche.
Diante do exposto, conheço do recurso de apelação, todavia, para NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo irretocável a sentença de 1º grau. Em vista do desprovimento do recurso, majoro em R$ 500,00 os honorários sucumbenciais fixados na origem, em prol do patrono da parte promovente. É o voto. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Relator