Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Requerente: AUTOR: FORT MOTOS LTDA
Requerido: REU: MUNICIPIO DE FORTALEZA - PROCURADORIA GERAL DO MUNICIPIO - PGM SENTENÇA
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA 5ª VARA DA FAZENDA PÚBLICA DA COMARCA DE FORTALEZA Processo nº: 0249085-28.2020.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis] Vistos em sentença. FORT MOTOS LTDA ajuizou ação de repetição de indébito em face do MUNICÍPIO DE FORTALEZA, pelos fatos e fundamentos a seguir delineados. Alega, em síntese, ter adquirido, em 04 de julho de 2019, imóvel situado na Av. Rogaciano Leite, em Fortaleza/CE, pelo valor de R$ 8.000.000,00 (oito milhões de reais), mediante financiamento junto ao Banco Bradesco, no qual o bem teria sido avaliado em R$ 7.800.000,00 (sete milhões e oitocentos mil reais). Sustenta que, para fins de cobrança do ITBI, o Município atribuiu unilateralmente ao imóvel o valor de R$ 13.500.000,00 (treze milhões e quinhentos mil reais), resultando no recolhimento de R$ 270.000,00 (duzentos e setenta mil reais). Aduz que a avaliação municipal foi excessiva e destoante do valor real do bem, razão pela qual requereu a restituição do indébito. Como fundamento jurídico do pedido, sustenta a parte autora que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor venal do imóvel em condições normais de mercado, conforme o art. 38 do Código Tributário Nacional (CTN), e que o ente público exorbitou sua competência ao estipular valor superior ao de mercado sem fundamentação idônea, razão pela qual pugnou pela restituição do montante de R$ 195.965,51, tomando por base o valor venal indicado pelo Município, e, subsidiariamente, a restituição de R$ 114.000,00, considerando como base de cálculo o valor de mercado de R$ 7.800.000,00. A inicial de ID 37947042 veio instruída com os documentos de ID 37947043/37947062. Despacho de ID 37946815 determinando a emenda à inicial para comprovar o recolhimento das custas, sob pena de cancelamento da distribuição. Manifestação da parte autora de ID 37947037 pugnando pela juntada dos comprovantes relativos à quitação das custas (IDs 37947038/37947040). Despacho de ID 37946824 determinando a citação do demandado. Regularmente citado, o Município de Fortaleza apresentou contestação (ID 37947035), defendendo a legalidade do lançamento, sob o argumento de que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor de mercado do imóvel, nos termos do art. 38 do CTN e do art. 303 da Lei Complementar Municipal nº 159/2013, sustentando, ainda, que o Fisco não estaria vinculado ao valor declarado pelo contribuinte, podendo proceder ao arbitramento na forma do art. 148 do CTN. Ao final, requer a improcedência da ação. A parte autora apresentou réplica de ID 37946813, reiterando a alegação de supervalorização do imóvel e impugnando a utilização do valor de R$ 13.500.000,00 como base de cálculo do imposto. Despacho de ID 37947025 determinando a intimação para se manifestarem sobre eventual interesse na produção de novas provas. Manifestação do ente demandado de ID 37947033 defendendo que o ônus da prova compete à parte autora, e que não houve comprovação de vício na metodologia ou na atividade do lançamento realizada pelo fisco. Por sua vez, a parte autora pugnou pela produção de prova pericial, formulado nas petições de IDs 37947036 e 37946818. Instado a se manifestar, o membro do Parquet, em parecer de ID 79294287, deixou de opinar quanto ao mérito por entender ausente o interesse público que justifique sua intervenção. Decisão de ID 128354560 anunciando o julgamento antecipado da lide. Embargos de declaração de ID 133407644, combatendo a decisão que anunciou o julgamento antecipado da lide e insistindo na produção de prova pericial. A decisão de ID 156897528 apreciou embargos de declaração opostos contra a decisão de ID 128354560, no sentido de determinar o afastamento da decisão vergastada, bem como determinou a reabertura da fase de instrução processual. Ato contínuo, por meio da decisão de ID 195028545, foi indeferida a perícia, com fundamento nos arts. 370 e 464, §1º, do CPC, por se entender suficiente a prova documental constante dos autos, bem como foi anunciado o julgamento antecipado da lide. O Ministério Público, em manifestação de ID 203999313, ratificou manifestação anterior pela prescindibilidade de sua intervenção. É o relatório. Decido. A controvérsia instaurada nos autos cinge-se à legalidade do arbitramento promovido pelo Município na fixação da base de cálculo do ITBI incidente sobre a aquisição do imóvel descrito na inicial, bem como ao consequente direito de restituição do valor alegadamente recolhido a maior. Sobre o tema, insta pontuar que a Carta Magna, em seu artigo 156, II, outorgou competência ao ente político municipal para instituir o ITBI, cuja base de cálculo encontra disciplina nos arts. 35 e 38 do Código Tributário Nacional. Vejamos: CF/88. Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição; CTN. Art. 35. O Imposto sobre a Transmissão Inter vivos, por Ato Oneroso, de Bens Imóveis e de Direitos a Eles Relativos, de competência dos Municípios e do Distrito Federal, tem como fato gerador: (Redação dada pela Lei Complementar nº 227, de 2026) I - a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil; (Redação dada pela Lei Complementar nº 227, de 2026) II - a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia; (Redação dada pela Lei Complementar nº 227, de 2026) III - a cessão inter vivos, por ato oneroso, de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II deste caput. (Redação dada pela Lei Complementar nº 227, de 2026) Parágrafo único. (Revogado). (Redação dada pela Lei Complementar nº 227, de 2026) [...] Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. § 1º Considera-se valor venal, para fins do caput deste artigo, o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado. (Incluído pela Lei Complementar nº 227, de 2026) § 2º O valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado, a que se refere o § 1º deste artigo, será estimado por meio de critérios técnicos, considerando pelo menos um dos seguintes: (Incluído pela Lei Complementar nº 227, de 2026) I - análise de preços praticados no mercado imobiliário; (Incluído pela Lei Complementar nº 227, de 2026) II - informações prestadas pelos serviços notariais e registrais e por agentes financeiros; (Incluído pela Lei Complementar nº 227, de 2026) III - localização, tipologia, destinação, padrão e área de terreno e construção, entre outras características do bem imóvel; e (Incluído pela Lei Complementar nº 227, de 2026) IV - outros parâmetros técnicos usualmente observados na avaliação de imóveis. (Incluído pela Lei Complementar nº 227, de 2026) § 3º As administrações tributárias dos Municípios e do Distrito Federal deverão divulgar os critérios utilizados para estimar o valor venal a que se refere o caput deste artigo, o qual poderá ser contestado pelo contribuinte mediante a apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico, nos termos da legislação específica municipal ou distrital. (Incluído pela Lei Complementar nº 227, de 2026) § 4º Os serviços registrais e notariais deverão compartilhar as informações das operações realizadas com bens imóveis com as administrações tributárias dos Municípios e do Distrito Federal, sob pena de multa prevista em lei específica municipal ou distrital. (Incluído pela Lei Complementar nº 227, de 2026) O art. 38 do Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. Embora o CTN utilize a mesma expressão "valor venal" para o IPTU e para o ITBI, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a apuração desse elemento quantitativo não se confunde, pois distintos são os fatos geradores e a sistemática de lançamento de cada tributo. No ITBI, o valor venal corresponde ao valor do imóvel em condições normais de mercado no momento da transmissão, e não ao valor venal cadastral utilizado para fins de IPTU. Além disso, o valor de mercado pode ou não coincidir com o valor da operação. Em princípio, presume-se que o valor declarado pelo contribuinte na transmissão corresponde ao valor do imóvel em condições normais de mercado e será adotado como base de cálculo do ITBI, com esteio no princípio da boa-fé, mas o ente competente pode afastar tal presunção e desconsiderar o referido valor, caso entenda que está aquém do valor venal em condições normais de mercado, desde que o faça nos termos do artigo 148 do CTN, que assim dispõe: Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial. (Destaquei) No âmbito municipal, o art. 303 da Lei Complementar Municipal nº 159/2013 dispõe que a base de cálculo do ITBI será o valor de mercado do imóvel ou dos direitos a ele relativos. A questão, contudo, deve ser interpretada à luz do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113 dos recursos repetitivos, segundo o qual: TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido. (STJ - REsp: 1937821 SP 2020/0012079-1, Relator.: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 24/02/2022, S1 - PRIMEIRA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 03/03/2022) A ratio decidendi do precedente consiste no reconhecimento de que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade, em prestígio ao princípio da boa-fé objetiva, que informa as relações jurídico-tributárias, incumbindo ao fisco demonstrar eventual inconsistência, na forma da lei. No caso concreto, a parte autora demonstrou que adquiriu o imóvel pelo valor de R$ 8.000.000,00, havendo avaliação bancária no montante de R$ 7.800.000,00. O Município, por sua vez, adotou como base de cálculo do ITBI o valor de R$ 13.500.000,00, o que resultou na cobrança de R$ 270.000,00. Embora seja legítimo ao Fisco afastar o valor declarado pelo contribuinte quando existirem elementos concretos que evidenciem sua incompatibilidade com o valor de mercado do bem transmitido, essa providência exige a instauração de procedimento administrativo específico, com observância do contraditório e da ampla defesa, nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional. Não se admite, portanto, a substituição automática do valor declarado ou efetivamente praticado na operação por montante unilateralmente fixado pela Administração Tributária. Com efeito, a norma é expressa ao condicionar o arbitramento da base de cálculo à prévia instauração de procedimento regular, assegurando ao contribuinte o direito de impugnar os critérios e os elementos utilizados pela Administração. Não se trata de mera formalidade procedimental, mas de garantia fundamental inerente ao devido processo legal (art. 5º, LIV, da Constituição Federal), ao contraditório e à ampla defesa (art. 5º, LV, da Constituição Federal), bem como ao princípio da legalidade tributária (art. 150, I, da Constituição Federal), os quais limitam o exercício do poder de tributar e impedem a constituição unilateral do crédito tributário à margem do procedimento legalmente previsto. Nesse contexto, a presunção de legitimidade do ato administrativo não dispensa o Município de demonstrar que o arbitramento da base de cálculo observou procedimento regular. Ao contrário, diante da orientação vinculante do STJ, cabia ao ente público comprovar que a base de R$ 13.500.000,00 resultou de procedimento específico, motivado e submetido ao contraditório do contribuinte, o que não se verifica nos autos. Por outro lado, também não merece acolhimento o pedido principal da parte autora, que pretende a adoção do valor venal utilizado para fins de IPTU. O Tema 1.113/STJ afasta expressamente a vinculação da base de cálculo do ITBI ao valor utilizado para lançamento do IPTU, razão pela qual não se mostra juridicamente adequada a restituição pretendida com base no valor de R$ 3.701.724,97. Nessa perspectiva, a adoção, pelo Município, de base de cálculo arbitrada unilateralmente, à margem do procedimento previsto no art. 148 do Código Tributário Nacional, revela-se incompatível com o ordenamento jurídico, comprometendo a validade do lançamento tributário. Reconhecida a ilegalidade da exação na parcela exigida a maior, impõe-se a restituição do indébito, nos termos do art. 165, inciso I, do Código Tributário Nacional. A correção monetária deverá incidir desde o desembolso indevido, e os juros de mora a partir do trânsito em julgado, nos termos do art. 167, parágrafo único, do CTN e da Súmula 188 do STJ, observando-se, quanto aos índices aplicáveis, o Manual de Cálculos da Justiça Federal, a legislação de regência e, a partir de sua vigência, o art. 3º da EC nº 113/2021, mediante aplicação da taxa SELIC, sem cumulação com outros índices de correção monetária ou juros.
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por FORT MOTOS LTDA em face do MUNICÍPIO DE FORTALEZA, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) declarar a ilegalidade da adoção unilateral da base de cálculo de R$ 13.500.000,00 para fins de cobrança do ITBI discutido nestes autos; b) reconhecer como base de cálculo do ITBI o valor de R$ 8.000.000,00, correspondente ao valor da transação imobiliária; c) condenar o Município de Fortaleza a restituir à parte autora o indébito correspondente ao montante recolhido a maior, apurado com base no valor da transmissão reconhecido nesta sentença, devidamente atualizado na forma da fundamentação. Em razão da sucumbência, condeno a parte ré ao pagamento de honorários advocatícios, cujo percentual será fixado por ocasião da liquidação do julgado, na forma do art. 85, §4º, II, do CPC. Deixo de condenar o Município ao pagamento das custas processuais, em razão da isenção prevista na Lei Estadual nº 16.132/2016, sem prejuízo do reembolso das despesas eventualmente antecipadas pela parte autora, conforme procedimento administrativo indicado no sítio eletrônico deste Tribunal. Sentença não sujeita ao reexame necessário, nos termos do art. 496, § 3º, III, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Expedientes necessários. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os presentes autos com a devida baixa. Fortaleza/CE, data da assinatura digital. RICARDO DE ARAÚJO BARRETO Juiz de Direito