Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Processo: 0249597-11.2020.8.06.0001.
APELANTE: Thales Linhares Ferreira Gomes
APELADO: WAGNER SAMPAIO DE OLIVEIRA Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INEXECUÇÃO TOTAL DO CONTRATO POR PARTE DO FORNECEDOR. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INEXIGIBILIDADE DE TAXAS CONDOMINIAIS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença proferida nos autos de Ação Ordinária, que julgou procedente o pedido inicial para condenar o réu à restituição integral das quantias pagas a título de entrada no contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial e taxas condominiais, bem como ao pagamento de indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a relação jurídica entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor; (ii) apurar a responsabilidade pelo inadimplemento do contrato e o direito à devolução integral dos valores pagos; (iii) verificar a legitimidade da cobrança das taxas condominiais; e (iv) estabelecer se há configuração de danos morais indenizáveis. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Configura-se relação de consumo quando o réu exerce, de forma profissional e habitual, atividade de construção e venda de imóveis, enquadrando-se como fornecedor nos termos do art. 3º do CDC, enquanto o autor se qualifica como consumidor final, destinatário da unidade habitacional contratada. 4. A ausência de início das obras e a omissão do fornecedor em providenciar a documentação necessária para liberação de crédito consorcial inviabilizam a prestação principal contratada, caracterizando inadimplemento absoluto e essencial, que rompe a base objetiva do contrato e impõe a restituição integral das quantias pagas. 5. A celebração de distrato e posterior aditamento, com reconhecimento expresso da obrigação de devolução das quantias pelo fornecedor, elimina a possibilidade de retenção de arras ou alegação posterior de culpa do consumidor, em respeito à boa-fé objetiva e à vedação do comportamento contraditório (venire contra factum proprium). 6. A cobrança de taxas condominiais ao consumidor que não foi imitido na posse do imóvel é indevida, nos termos do Tema 886 do STJ, que estabelece a posse como marco inicial da responsabilidade pelo pagamento dessas despesas. 7. O dano moral configura-se em situações excepcionais, como na hipótese dos autos, em que o inadimplemento do fornecedor comprometeu integralmente o direito à moradia, violou a confiança legítima do consumidor e gerou frustração de projeto existencial, extrapolando o mero aborrecimento contratual. 8. A indenização por danos morais, arbitrada em R$ 5.000,00, observa os critérios de razoabilidade, proporcionalidade e dupla finalidade (compensatória e pedagógica), estando de acordo com precedentes do TJCE e do STJ para hipóteses de lesão grave à dignidade do consumidor. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à promessa de compra e venda de imóvel quando o fornecedor atua com habitualidade no mercado imobiliário. 2. O inadimplemento absoluto e essencial da obrigação de construir o imóvel impõe a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor. 3. A cobrança de taxas condominiais exige a imissão na posse do imóvel, sendo indevida se o consumidor não recebeu a unidade habitacional. 4. A frustração completa do projeto de moradia, aliada à retenção indevida de valores, justifica a condenação por danos morais, por atingir a dignidade e o planejamento existencial do consumidor. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 6º; CC, arts. 389, 406 e 418; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, 14, 20 e 39, V; CPC, art. 85, §11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.345.331/RS (Tema 886), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 10.12.2014; STJ, AgRg no AREsp 693.206/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 13.03.2018; TJCE, AC nº 0871546-52.2014.8.06.0001, Rel. Des. Durval Aires Filho, j. 01.06.2021; TJCE, AC nº 0109761-57.2019.8.06.0001, Rel. Des. Emanuel Leite Albuquerque, j. 14.05.2025. ACÓRDÃO
Apelante: Porto Freire Engenharia e Incorporação Ltda. - Em Recuperação Judicial.
Apelado: Elisiane Silva Pinto DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DO PRAZO DE ENTREGA. ABUSIVIDADE. FORTUITO INTERNO. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por PORTO FREIRE ENGENHARIA E INCORPORAÇÃO LTDA. contra sentença da 38ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza que, em Ação de Obrigação de Fazer c/c Pedido de Tutela Específica, Perdas e Danos e Danos Morais, movida por ELISIANE SILVA PINTO, julgou procedente o pedido para declarar nula cláusula contratual de prorrogação do prazo de entrega do imóvel, reconhecer o atraso injustificado e condenar a parte ré ao pagamento de danos materiais (lucros cessantes) e danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) verificar a validade da cláusula contratual que prevê prorrogação do prazo de entrega do imóvel por prazo indeterminado; (ii) definir se o atraso na entrega do imóvel justifica a condenação ao pagamento de lucros cessantes; (iii) estabelecer se há configuração de danos morais indenizáveis em razão do atraso. III. RAZÕES DE DECIDIR A cláusula contratual que prevê a prorrogação automática do prazo de entrega por tempo indeterminado, baseada em caso fortuito ou força maior, viola os arts. 51, IV e IX, do CDC, por impor desvantagem exagerada ao consumidor e é nula de pleno direito. Os motivos apresentados pela apelante, como inadimplência de terceiros, revisão orçamentária, greves e escassez de mão de obra, caracterizam-se como fortuitos internos inerentes ao risco da atividade empresarial, não eximindo a responsabilidade da construtora pelo inadimplemento. A jurisprudência consolidada do STJ reconhece que o atraso na entrega do imóvel enseja, por si só, o dever de indenizar a título de lucros cessantes, sendo desnecessária a comprovação do prejuízo, diante da presunção de renda frustrada pelo comprador. O atraso superior a dois anos ultrapassa o mero aborrecimento e caracteriza violação significativa aos direitos da personalidade da parte autora, justificando a condenação por dano moral no valor de R$ 12.000,00, conforme entendimento pacífico do TJCE e do STJ. A inércia da apelante quanto à produção de provas inviabiliza o acolhimento de suas alegações de fato, ensejando a preclusão. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: É nula a cláusula contratual que permite prorrogação indefinida do prazo de entrega de imóvel sob justificativa genérica de caso fortuito ou força maior. O inadimplemento por atraso na entrega do imóvel configura ilícito contratual, sendo os lucros cessantes devidos de forma presumida. O atraso substancial na entrega do imóvel pode gerar dano moral indenizável, a depender das circunstâncias do caso concreto. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e XXXII; CDC, arts. 6º, VI, 14, e 51, IV e IX; CPC, art. 98. Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 1.341.138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, j. 09/05/2018; STJ, AgInt no REsp 1862689/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 20/04/2020; STJ, AgInt no REsp 1693221/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 20/03/2018; TJCE, AC 0871546-52.2014.8.06.0001, Rel. Des. Durval Aires Filho, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 01/06/2021; TJCE, AC 0178020-41.2018.8.06.0001, Rel. Des. Maria de Fátima de Melo Loureiro, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 07/04/2021. ACÓRDÃO
Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer do Recurso de Apelação, mas para negar-lhe provimento, nos termos do voto do eminente Relator. Fortaleza/CE, data e hora da assinatura digital. DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Relator RELATÓRIO
Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por Thales Linhares Ferreira Gomes contra a sentença proferida pelo magistrado da 37ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE, que, nos autos de Ação Ordinária manejada por Wagner Sampaio de Oliveira em face do apelante, julgou procedente os pleitos da exordial, nos seguintes termos: "Em face do exposto, resolvo o mérito da vexata quaestio, o que faço com base no art. 487, I, do CPC, para JULGAR PROCEDENTE o pedido, nos seguintes termos: a) CONDENO o promovido ao pagamento de indenização, a título de danos materiais decorrentes das verbas devidas por força do distrato, no valor de R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais) corrigidos monetariamente a partir do efetivo prejuízo (aqui considerada a data do vencimento de cada parcela, conforme aditamento - fls. 12-13 do id 122282264), com base na variação do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), ante sua expressa previsão no distrato (fls. 12-13 do id 122282264) e tendo em vista o teor do parágrafo único do art. 389 do CC/02, e acrescidos de juros de mora que, por se tratar de responsabilidade contratual por obrigação líquida, serão calculados a partir da data do vencimento (aqui considerada a data do vencimento de cada parcela, conforme aditamento - fls. 12-13 do id 122282264), que obedecerão à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária. Caso a taxa legal apresente resultado negativo, este será considerado igual a 0 (zero) para efeito de cálculo dos juros no período de referência. (art. 406, do CC/02). b) CONDENO o promovido ao pagamento de indenização, a título de danos materiais decorrentes das cotas condominiais, no valor de R$ 10.252,98 (dez mil, duzentos e cinquenta e dois reais e noventa e oito centavos) corrigidos monetariamente a partir do efetivo prejuízo (aqui considerada a data do pagamento de cada cota condominial - id 122282258), com base na variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), da Fundação IBGE (art. 389 do CC/02), e acrescidos de juros de mora que, por se tratar de responsabilidade contratual por obrigação líquida, serão calculados a partir da data do vencimento (aqui considerada a data do pagamento de cada cota condominial - id 122282258), que obedecerão à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária. Caso a taxa legal apresente resultado negativo, este será considerado igual a 0 (zero) para efeito de cálculo dos juros no período de referência. (art. 406, do CC/02). c) CONDENO o promovido ao pagamento de indenização, a título de danos morais, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), corrigidos monetariamente a partir dessa data, com base na variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), da Fundação IBGE (art. 389 do CC/02), e acrescidos de juros de mora que, por se tratar de responsabilidade contratual por obrigação ilíquida, serão calculados a partir da data citação, que obedecerão à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária. Caso a taxa legal apresente resultado negativo, este será considerado igual a 0 (zero) para efeito de cálculo dos juros no período de referência. (art. 406, do CC/02). Condeno o promovido ao pagamento de custas processuais e de honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação, já observados os parâmetros do art. 85, § 2º, do CPC/15." Embargos de Declaração de ID nº 27170204, aos quais se negou provimento, conforme decisão constante do ID nº 27170210. Inconformado, Thales Linhares Ferreira Gomes interpôs o recurso de apelação, sustentando a inaplicabilidade do CDC à relação contratual, defendendo que se trata de uma relação cível entre particulares. O recorrente argumentou que o não cumprimento do contrato se deu pela ausência de obtenção do financiamento pelo autor, que impossibilitou a realização da obra, e igualmente contestou a devolução das arras, alegando o direito de retenção conforme o art. 418 do Código Civil. Também se posicionou contra a condenação referente às taxas condominiais, contestando a obrigação de cobranças enquanto proprietário do imóvel, e negou o cabimento de indenização por danos morais, argumentando que não houve prejuízo moral ao autor, apenas aborrecimentos ordinários decorrentes de inadimplemento contratual. Em contrarrazões, Wagner Sampaio de Oliveira defendeu a manutenção integral da sentença, argumentando a relação consumerista entre as partes, uma vez que o réu desenvolve atividade profissional na construção e venda de imóveis, com habitualidade e profissionalismo. O apelado sustentou que não foi iniciado nenhum procedimento de construção do imóvel, situação que impossibilitou a liberação de recursos do consórcio para a continuação do pagamento do valor devido. Além disso, enfatizou o reiterado descumprimento do distrato ajustado entre as partes, que resultou em sofrimento e frustração, caracterizando os danos morais. Argumentou que a cobrança das taxas condominiais se deu de forma indevida, uma vez que não houve imissão na posse do imóvel. A Contrarrazões destacam que, mesmo diante de acordos posteriores ao distrato, o recorrente não cumpriu com suas obrigações e não efetuou a devolução do valor inicialmente recebido. Defendem ainda a justo reconhecimento dos danos morais, vistos os abalos emocionais e a frustração dos sonhos de casa própria, pontos que merecem a devida reparação. É o Relatório. Decido. VOTO Recurso que preenche os requisitos de admissibilidade, por isso dele tomo conhecimento. Inicialmente o apelante sustenta ser aplicável exclusivamente o Código Civil, sob o argumento de que o contrato foi firmado entre dois particulares, sem caracterização de atividade empresarial ou habitualidade. Todavia, conforme se extrai dos instrumentos juntados ao processo - Contrato e Distrato elaborados em papel timbrado com identificação comercial de "Thales Gomes Arquitetura" -, a atividade desempenhada pelo réu não se limitou ao exercício eventual de profissão liberal, mas consistiu em oferta publicitária, negociação e compromisso de construção e venda de imóvel residencial para consumidor final, revelando prática profissional e habitual. De acordo com o art. 3º, caput, do CDC, é fornecedor "toda pessoa física ou jurídica que desenvolva atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços". O réu enquadra-se perfeitamente nessa definição. De igual modo, o apelado enquadra-se como destinatário final do serviço, nos termos do art. 2º, do CDC, uma vez que contratou moradia familiar, objetivo máximo de consumo, sem finalidade de incremento produtivo ou circulação econômica. Dessarte, não remanesce outra conclusão senão a de que a relação jurídica em exame encontra pleno enquadramento nas disposições do Código de Defesa do Consumidor, impondo-se, por conseguinte, a incidência integral de seus preceitos e efeitos jurídicos. No mérito, o cerne da controvérsia consiste em analisar se a rescisão contratual estabelecida entre as partes decorreu de inadimplemento imputável ao consumidor ou ao fornecedor, bem como verificar as consequências jurídicas desse fato quanto: (i) à devolução das parcelas pagas, inclusive à luz do distrato firmado posteriormente; (ii) à possibilidade ou não de retenção de arras; (iii) à legalidade da cobrança de taxas condominiais; e (iv) à caracterização de dano moral indenizável. No caso em análise, as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda para construção de imóvel residencial, no qual o autor pagou o valor de R$ 92.500,00 como entrada, sendo o restante do preço financiado por consórcio. Apesar disso, o réu não iniciou a obra nem apresentou a documentação necessária para liberação dos recursos, impossibilitando a continuidade do projeto. Diante da inércia do réu, as partes formalizaram distrato e aditamento, por meio dos quais o réu reconheceu a dívida e se obrigou a devolver integralmente o valor pago, de forma parcelada, mas deixou de cumprir o acordo. Além disso, o autor passou a arcar indevidamente com taxas condominiais, embora jamais tenha sido imitido na posse do imóvel. Em razão da retenção indevida dos valores pagos, da cobrança irregular e da frustração do projeto de moradia, o autor buscou indenização por danos materiais e morais. A sentença recorrida concluiu, com fundamento probatório idôneo, que o inadimplemento contratual é integral e exclusivamente imputável ao fornecedor, não apenas pelo descumprimento material da obrigação de construir o imóvel, mas também pela ausência de apresentação dos documentos técnicos indispensáveis à liberação do crédito consorcial, condição essencial para o adimplemento do contrato. Compulsando os autos, constata-se que o contrato firmado entre as partes possui natureza nitidamente híbrida, agregando, de um lado, a promessa de compra e venda do imóvel e, de outro, a obrigação de edificar a unidade habitacional. Não se tratava, pois, de simples expectativa de aquisição futura, mas de negócio jurídico cujo núcleo obrigacional residia na construção e entrega do bem, condição indispensável para viabilizar a fruição econômica e social do objeto pactuado. A inexistência da obra, em sua materialidade física, paralisa e esvazia a função econômica da avença, inviabilizando a realização de seu objeto e frustrando a finalidade prática que motivou a adesão do consumidor ao ajuste. Nesse cenário, o inadimplemento não pode ser compreendido como mera irregularidade parcial ou acessória, mas sim como descumprimento essencial, atingindo a causa do contrato e comprometendo a utilidade que justificou sua celebração. Desse modo, torna-se inexigível qualquer prestação remanescente por parte do consumidor, impondo-se, como consequência jurídica direta da inexecução do núcleo da obrigação, a restituição integral dos valores adimplidos, a fim de restaurar o equilíbrio contratual e impedir o enriquecimento indevido do fornecedor. O depoimento pessoal do autor, cujas afirmações não foram impugnadas de forma específica pelo réu, demonstrou que foi o próprio fornecedor quem tornou impossível a execução do negócio jurídico, criando obstáculo ao fluxo financeiro da contratação e tornando inviável o avanço da edificação. Assim, não houve inadimplemento involuntário ou "infortúnio comercial", mas descumprimento direto de obrigações essenciais, suficientes para caracterizar a violação do dever de prestação adequada, eficaz e segura do serviço contratado. O Código de Defesa do Consumidor, ao disciplinar a matéria nos arts. 14 e 20, impõe a responsabilidade objetiva ao fornecedor, que deve responder pela reparação integral dos danos materiais e morais causados pela falha na prestação do serviço, independentemente de culpa, bastando a comprovação do defeito e do nexo de causalidade. Acrescente-se que o comportamento subsequente do réu consolida sua responsabilidade civil de maneira incontornável. Ao reconhecer expressamente a obrigação de devolver os valores recebidos - mediante a celebração de Distrato e posterior Aditamento - o fornecedor confessou o inadimplemento e assumiu, de forma livre, consciente e juridicamente válida, o dever de restituir integralmente as quantias pagas. Esse reconhecimento contratual impede qualquer tentativa posterior de modificar unilateralmente a natureza jurídica da obrigação, especialmente mediante alegação de culpa da outra parte.
Trata-se de clara incidência do princípio da boa-fé objetiva, cuja dimensão normativa se concretiza na vedação ao venire contra factum proprium, que impede que determinado sujeito, após criar determinada expectativa legítima numa relação contratual, adote posteriormente conduta contraditória que negue ou torne inútil a confiança previamente gerada. Uma vez reconhecida a obrigação de restituição integral, torna-se juridicamente ineficaz qualquer argumentação posterior em favor de retenção de valores ou imputação de culpa ao consumidor, por absoluta incompatibilidade lógica e normativa. É exatamente sob essa ótica que se deve analisar a alegação de retenção das arras com fundamento no art. 418 do Código Civil. A norma invocada pelo apelante disciplina o regime sancionatório de arras penitenciais ou confirmatórias no momento prévio à ruptura contratual, aplicável somente quando não existe estipulação posterior modificativa. No entanto, no presente caso, a avença posterior - consubstanciada no Distrato e no Aditamento - alterou a natureza das arras de forma inequívoca, convertendo o valor originalmente destinado a assegurar o contrato em obrigação de restituição integral. Portanto, o negócio subsequente extinguiu a possibilidade jurídica de retenção das arras, afastando a incidência do art. 418, não por inaplicabilidade teórica, mas por incompatibilidade concreta, justamente por força do princípio da autonomia privada, que rege a modificação das obrigações entre as partes. A ilegalidade do comportamento do réu torna-se ainda mais evidente quando se examina a cobrança de taxas condominiais imputadas ao autor. Não houve construção de unidade habitacional, tampouco entrega, imissão na posse ou exercício de fruição do bem. A jurisprudência e a doutrina são uníssonas em afirmar que a obrigação condominial, apesar de ter natureza propter rem, pressupõe a possibilidade de uso e gozo do bem, pois decorre da comunhão de interesses e da manutenção da propriedade comum. Sem edificação, sem acesso e sem posse, inexiste a base fática do encargo. Segundo entende o STJ, "o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel" (AgRg no AREsp 693.206/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/03/2018, DJe 22/03/2018). Nesse velejar, o Tribunal da Cidadania editou o Tema Repetitivo nº 886, vejamos: Questão submetida a julgamento Controvérsia sobre quem tem legitimidade - vendedor ou adquirente - para responder por dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade, notadamente quando se tratar de compromisso de compra e venda não levado a registro. Tese Firmada a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. Com isso, exigir o pagamento de taxa condominial por unidade inexistente implica violação ao art. 39, V, do CDC, por impor vantagem manifestamente excessiva ao fornecedor em detrimento do consumidor. Nesse sentido, pacífica a Jurisprudência neste sodalício: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. IMISSÃO NA POSSE. ENTREGA DAS CHAVES. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR ATÉ A TRANSFERÊNCIA DA POSSE. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Favoritto Residence Clube contra sentença que julgou procedentes os embargos à execução opostos por Favoritto Incorporações SPE Ltda., declarando inexigível o débito cobrado a título de taxas condominiais e reconhecendo a responsabilidade da adquirente do imóvel. A recorrente alegou que a incorporadora é responsável pelas cotas condominiais relativas ao período anterior à entrega das chaves e que a cláusula contratual que prevê redução de 30% das taxas para unidades não comercializadas deve ser considerada abusiva. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) determinar a legitimidade da incorporadora embargante para responder pelas taxas condominiais relativas ao período anterior à entrega das chaves; (ii) verificar a possibilidade de apreciação, em grau recursal, da validade da cláusula de redução proporcional das taxas condominiais para unidades não comercializadas. III. RAZÕES DE DECIDIR A jurisprudência do STJ, consolidada no Tema Repetitivo 886 e reafirmada no Tema 731, estabelece que a obrigação pelo pagamento das taxas condominiais surge com a imissão na posse do imóvel, a qual ocorre com a entrega das chaves, sendo esse o marco temporal da responsabilidade do adquirente. No caso concreto, restou demonstrado nos autos que a entrega das chaves à adquirente Ana Rafaela Alencar Rocha ocorreu em 05 de outubro de 2016, razão pela qual a embargante, na qualidade de promitente vendedora, é responsável pelo pagamento das taxas condominiais até essa data, tornando exigível o débito até então. A análise da cláusula contratual que reduz o valor das taxas condominiais para unidades não comercializadas não foi enfrentada pelo juízo de primeiro grau, o que impede sua apreciação nesta instância, sob pena de supressão de instância. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A obrigação de pagar taxas condominiais é imposta ao titular da posse do imóvel, sendo a entrega das chaves o marco que transfere a responsabilidade ao adquirente. O promitente vendedor é responsável pelas cotas condominiais até a data da entrega das chaves, independentemente da celebração formal da compra e venda ou registro da transação. A análise de cláusulas contratuais não enfrentadas em primeiro grau configura supressão de instância e deve ser postergada à apreciação pelo juízo de origem. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.345; CPC/2015, art. 1.013, §1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.345.331/RS (Tema 886), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 10.12.2014; STJ, REsp nº 1.799.288/SP (Tema 731), Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 04.04.2022; STJ, AgRg no AREsp 693.206/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 13.03.2018. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, 14 de maio de 2025 EMANUEL LEITE ALBUQUERQUE Presidente do Órgão Julgador Exmo. Sr. EMANUEL LEITE ALBUQUERQUE Relator (Apelação Cível - 0109761-57.2019.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) EMANUEL LEITE ALBUQUERQUE, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 14/05/2025, data da publicação: 14/05/2025) DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TAXAS DE CONDOMÍNIO. UNIDADES IMOBILIÁRIAS OBJETO DE INSTRUMENTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMISSÃO NA POSSE DOS PROMITENTES COMPRADORES. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. FATO INCONTROVERSO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES. PROMITENTE COMPRADOR SOMENTE RESPONDERÁ APÓS O RECEBIMENTO DAS CHAVES. TEMA 886 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. O cerne recursal consiste na responsabilidade dos autores, ora apelados, por dívida proveniente de despesas e contribuições condominiais anteriores ao recebimento do imóvel, qual seja, no período de maio de 2014 até dezembro de 2015 (sala 1112) e maio de 2014 até abril de 2016 (sala 1113). 2. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recurso repetitivo (Tema 886) fixou as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; e c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador (Apelação Cível - 0142157-29.2015.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 01/02/2023, data da publicação: 03/02/2023). 3. Compulsando os autos, verifica-se que as duas unidades imobiliárias foram recebidos pelos apelados em 17.12.2015, em relação à sala 1112, e em 06.04.2016, no que tange à sala 1113 (fls. 14-15), quando houve a efetiva entrega das chaves, momento no qual surge a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais. Nesse sentido, sustentam os recorridos serem partes ilegítimas para responderem pelas taxas de condomínio anteriores às mencionadas datas. 4. In casu, de fato, os apelados demonstraram o fato constitutivo de seu direito (art. 373, I, do CPC), comprovando que as taxas condominiais relativas às unidades imobiliárias em tela, datadas de maio de 2014 a dezembro de 2015 quanto a sala 1112 e maio de 2014 a abril de 2016 quanto a sala 1113, venceram em data anterior à imissão de seus adquirentes na posse naquelas unidades. Ademais, vislumbra-se dos autos que inexiste qualquer valor a ser executado pelo condomínio em relação a período posterior à imissão na posse dos executados, ora apelados, nos referidos imóveis. 5. Destarte, mantém-se a sentença recorrida que exonerou os recorridos da obrigação de pagamento das taxas condominiais discutidas na demanda, tudo conforme a presente fundamentação. 6. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer do Apelo interposto para, contudo, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto da Relatora. (Apelação Cível - 0178407-56.2018.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 01/03/2023, data da publicação: 01/03/2023) Outrossim, o descumprimento reiterado, a retenção prolongada e injustificada de valores significativos, a cobrança indevida de encargos condominiais, a frustração completa do projeto de moradia - direito social fundamental previsto no art. 6º da Constituição Federal e componente da dignidade humana - e a submissão do consumidor à incerteza patrimonial e familiar são circunstâncias que amplificam o caráter lesivo da conduta do fornecedor. A lesão ultrapassa a esfera patrimonial e atinge a dimensão existencial do consumidor, afetando diretamente o planejamento familiar, a segurança econômica da entidade doméstica e a legítima expectativa de moradia digna. Desse modo, o dano moral não decorre automaticamente do inadimplemento, mas da gravíssima repercussão pessoal e prolongada que ele gerou, justificando plenamente a condenação imposta na sentença, que, além de compensar o sofrimento experimentado, cumpre função pedagógica relevante, desestimulando práticas abusivas comumente perpetradas no mercado imobiliário em desfavor de consumidores vulneráveis. Sobre o tema, o Tribunal de Justiça Alencarino tem reconhecido a configuração de danos extrapatrimoniais em situações nas quais há mero atraso na entrega de imóveis, isto é, hipóteses em que o empreendimento foi efetivamente construído, mas entregue em momento posterior ao convencionado.
Trata-se de cenário significativamente menos gravoso do que o presente, em que a unidade prometida sequer teve sua construção iniciada, circunstância que subverte completamente a natureza econômica e social do contrato. Essa distinção possui relevância jurídica evidente. No atraso, ainda que haja violação contratual, a prestação principal permanece possível, e o consumidor ainda nutre legítima expectativa de consumação futura da avença, permanecendo preservado o interesse útil do contrato. Já na hipótese dos autos, a inexistência absoluta da construção elimina qualquer perspectiva de entrega, transformando o contrato em promessa vazia, esvaziada de conteúdo patrimonial e frustradora da própria finalidade que justificou a contratação. Enquanto, no atraso, discute-se o tempo da prestação, aqui discute-se a própria existência da prestação. Não se trata de inadimplemento temporal -
trata-se de inadimplemento ontológico: a prestação principal jamais ingressou no plano da realidade material. Tal fato converte o contrato em injúria negocial, capaz de atingir a dignidade do consumidor, pois priva a família contratante não apenas do bem material (o imóvel), mas da expectativa concreta de moradia, de segurança existencial e de planejamento pessoal que dele decorrem, bens estes juridicamente tutelados pelo ordenamento. Dessa maneira, ao contrário da tese defensiva de que não haveria dano moral quando se está diante de inadimplemento contratual, a situação presente rompe com a regra geral e se enquadra nas hipóteses excepcionais de lesão à esfera existencial do consumidor, pois não há mera frustração econômica, mas violação de valores fundamentais associados à dignidade, ao direito social à moradia e à confiança legítima depositada pelo comprador no fornecedor profissional. A jurisprudência, nesse ponto, evoluiu para reconhecer que a lesão extrapatrimonial, em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, não surge apenas do inadimplemento, mas de sua capacidade de atingir direitos de personalidade correlatos ao núcleo familiar, à estabilidade econômica e ao planejamento existencial. O dano moral, portanto, decorre da desestruturação concreta do projeto de vida do consumidor, da perda continuada do acesso à moradia digna e do abalo emocional derivado da retenção abusiva de valores somados à completa ausência de obra, que transformaram o vínculo contratual em fonte de angústia, desgaste psicológico e insegurança prolongada. Nessas circunstâncias, a indenização extrapatrimonial configura não apenas compensação individual, mas mecanismo de tutela da confiança e de proteção da função social do contrato, que não pode ser esvaziada pela conduta irresponsável de fornecedores que atuam no mercado imobiliário e, ao mesmo tempo, pretendem se eximir das consequências jurídicas de sua atividade profissional. Nesta senda, trago arestos desta Corte de Justiça: Processo: 0894455-88.2014.8.06.0001 - Apelação Cível Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acorda a Turma Julgadora da Quarta Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por votação unânime, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao recurso apelatório interposto, na conformidade do voto proferido pelo Relator. Fortaleza, data e hora indicadas no sistema. DESEMBARGADOR FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE Relator APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO INEQUÍVOCO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO PELA RECORRENTE. INEXISTÊNCIA DE JUSTIFICATIVAS RAZOÁVEIS PARA A DEMORA. DANO MATERIAL INCABÍVEL QUANDO NÃO DEMONSTRADO. DANO MORAL RECONHECIDO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A teor da promessa de compra e venda celebrada pelas partes, a obra deveria ter sido concluída em 30 de junho de 2013 (cláusula 6), com prazo de tolerância de 180 dias, ou seja, até final de dezembro de 2013. 2. A cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega da construção não é, por si só, abusiva, sobretudo porque o recorrente teve acesso previamente ao contrato, e, quando o celebrou, era conhecedora dos termos do dita disposição e a ela anuiu. 3. Considerando o prazo de tolerância de 180 dias, o imóvel deveria ser sido entregue à recorrente até 31 de dezembro de 2013. Levando-se em conta que somente em agosto de 2014 a construtora comunicou à apelante do iniciou os trâmites para financiamento do saldo devedor e posterior entrega de chaves, inegável o atraso na entrega. 4. A suposta ocorrência de chuvas, greves e ausência de mão de obra não configuram hipóteses de caso fortuito ou força maior, porquanto são situações previsíveis e inerentes à atividade da recorrida, devendo a consumidora ser indenizada. 5. Quanto ao pedido de restituição pelos danos materiais suportados pela recorrente, inexiste nos autos qualquer comprovante ou recibo de pagamento de aluguel quanto ao período de atraso na entrega do bem, razão pela qual não merece prosperar a pretensão no ponto. 6. Quanto aos danos morais, acolhe-se o pedido da recorrente. Não se olvida que a compra do imóvel gerou expectativas e esperanças que acabaram frustradas. Ademais, a inércia da apelada em promover a entrega das unidades habitacionais excedeu o razoável e certamente afetou a dignidade da recorrente, que não conseguiu usufruir do bem adquirido e se viu, até então, privada das quantias desembolsadas. 7. Nessas circunstâncias, tem-se adequado fixar a compensação pecuniária em R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor que se adequa ao precedente do STJ. 8. Por fim, cumpre salientar ser descabido o pleito referente ao congelamento do saldo devedor no que se refere a atualização monetária pactuada contratualmente. Nesse sentido, é a orientação do Superior Tribunal de Justiça, verbis: (…) Dessa forma, a Terceira Turma do STJ possui precedente no sentido de que o fato de o promitente vendedor encontrar-se em mora no cumprimento da sua obrigação - entrega do imóvel - não justifica a suspensão da cláusula de correção monetária do saldo devedor, na medida em que inexiste equivalência econômica entre as obrigações das partes contratantes, porquanto o prejuízo decorrente do atraso na conclusão da obra não guarda correspondência como o valor da correção monetária do saldo devedor para o período de inadimplência. (...) (Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, 01/07/2016, AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 924.830 - MG (2016/0142970-2) 9. Recurso conhecido e parcialmente provido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, conhecer do recurso, para dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do relator. Fortaleza, 16 de novembro de 2016 CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Relator (Apelação Cível - 0911489-76.2014.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 16/11/2016, data da publicação: 16/11/2016) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO TRIENAL. REJEITADA. RESPONSABILIDADE CIVIL DA PARTE RÉ CONFIGURADA. ATO ILÍCITO. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS COMPROVADOS. DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. A controvérsia sob análise resume-se a verificar se houve atraso na entrega do imóvel do apelante, vez que a data final foi condicionada à realização do contrato de financiamento de modo unilateral por parte de MRV Engenharia e Participações S/A, ensejando a condenação da apelada ao pagamento de danos morais e materiais em seu favor. Quanto à preliminar trazida pela apelada em sede de contrarrazões, relativa à prescrição trienal das taxas de assessoria de contrato e juros de obra, não há como acolhê-la, tendo em vista que o presente recurso se insurge apenas quanto ao atraso na entrega do imóvel e aos seus consectários legais, referentes aos danos materiais e morais alegados na exordial. Inicialmente, verifica-se que a entrega do imóvel objeto da lide estava prevista para 25 (vinte e cinco) meses após o registro do contrato de financiamento firmado entre a promitente vendedora e a instituição financeira no registro de imóveis, conforme contrato colacionado pelo autor às fls. 47/50. Do documento de fls. 202/204 (Extrato do Cliente), acostado pela parte requerida, consta que o imóvel foi entregue ao requerente no dia 18/12/2015. Nesse cenário, extrai-se a entrega foi realizada antes da data prevista contratualmente. Nesse contexto, importa destacar o entendimento firmado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, que em julgamento sob a sistemática dos recursos repetitivos, no REsp nº 1.729.593/SP (Tema 996), em relação à vinculação do prazo de entrega à concessão do financiamento, impõe que ¿na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância¿. Assim, a data de conclusão da obra prevista no contrato de financiamento deve ser descartada ao se avaliar a mora da construtora, devendo-se levar em consideração o que foi pactuado pelas partes por ocasião do contrato de promessa de compra e venda, no caso, 25 (vinte e cinco) meses acrescidos mais o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, pois não apresentado qualquer motivação para tal, nos termos do instrumento contratual. De acordo com o autor, as chaves do imóvel somente lhe foram entregues pela construtora em março de 2016. Em que pese não ter comprovado essas alegações, visto que não há qualquer documento nos autos que possam corroborá-las, diante do contexto fático acima, observa-se que a data de entrega, se calculada conforme a data de assinatura do contrato avençado, qual seja, 05 de fevereiro de 2012, seria de 01 de setembro de 2014. Constatado, desse modo o atraso na entrega do imóvel. Descumprido o dever de entregar o bem na especificação descrita no contrato de compra e venda, destaca-se a jurisprudência do STJ, a qual orienta que "há prejuízo presumido do promitente comprador pelo descumprimento de prazo para entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, a ensejar o pagamento de danos emergentes e de lucros cessantes, cabendo ao vendedor fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável para se eximir do dever de indenizar" (STJ. AgInt no REsp 1.722.768/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe de 10/4/2019). Contudo, o requerente apenas colacionou aos autos o documento de fl. 51, que não possui o condão de justificar o valor requerido, pois não comprova a intenção de locar imóvel no período indicado na exordial, assim como as efetivas perdas supostamente sofridas. Desse modo, não há como acolher o pleito de indenização por danos materiais. O STJ admite que ¿em situações excepcionais é possível haver a condenação em danos morais, desde que devidamente comprovada a ocorrência de uma significativa e anormal violação a direito da personalidade do adquirente¿ (STJ. 3ª Turma. AgInt no REsp 1693221/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 20/03/2018), de modo que ¿pode ser cabível a condenação em danos morais, de acordo comas peculiaridades do caso concreto. Em outras palavras, deve ter o atraso e uma consequência fática que gere dor, angústia, revolta. Embora o atraso na entrega do imóvel possa gerar dano moral compensável, estes devem estar demonstrados e configurados, não podendo ser fundamentado somente no mero inadimplemento contratual.¿ (STJ. 3ª Turma. AgInt no AREsp 1126144/MA, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 13/03/2018.) Assim, entendo evidenciado claro abalo moral indenizável, consubstanciado em uma situação de vulnerabilidade e desrespeito ao consumidor pela empresa ré. Em razão disso, fixo a condenação dos danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), valor proporcional ao dano e que não representa possibilidade de enriquecimento ilícito do consumidor, além de reproduzir o caráter repressivo que se espera da condenação. Recurso conhecido e parcialmente provido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer e DAR PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, data da assinatura digital. CLEIDE ALVES DE AGUIAR Presidente do Órgão Julgador FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR Desembargador Relator (Apelação Cível - 0008012-37.2019.8.06.0117, Rel. Desembargador(a) FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 02/10/2024, data da publicação: 02/10/2024) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. JULGAMENTO DE PROCEDÊNCIA. PRETENSÃO DE REFORMA. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL. ATRASO DE MAIS DE 1 (UM) ANO PARA A ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. CASO FORTUITO OU DE FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURADO. LUCROS CESSANTES. PRESUMIDOS. DEVIDOS EM RAZÃO DOS ADQUIRENTES DEIXAREM DE FRUIR DO IMÓVEL. DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO DANO. PRECEDENTES DO STJ. DANO MORAL. CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA DE PRIMEIRA INSTÂNCIA MANTIDA. 1.
Cuida-se de Recurso de Apelação adversando sentença que julgou procedente o pedido autoral nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, condenando a promovida a indenizar a parte autora em lucros cessantes, a restituir os valores pagos pelos autores a título de "juros de obra" e danos morais. 2. ATRASO NA ENTREGA. Não prospera a alegação de caso fortuito ou força maior na hipótese dos autos, uma vez que as circunstâncias citadas pela apelante ¿ pandemia por COVID-19 e atraso na aprovação do financiamento pela Caixa Econômica Federal ¿ são inerentes à atividade empresarial desempenhada, integrando o risco natural do desempenho empresarial da imobiliária, não sendo capazes de afastar a responsabilidade da promovida pelo atraso na entrega da unidade. Ademais, quando do ajustamento em contrato da data provável para a entrega da obra, tais acontecimentos já são levados em consideração, não havendo que se falar em caso fortuito ou de força maior. 3. LUCROS CESSANTES. Segundo entendimento do Colendo STJ, é cabível a indenização do comprador em lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega da unidade imobiliária, inclusive dispensando-se a prova destes, uma vez que a pessoa privada de ingressar na residência na data almejada terá prejuízo econômico, seja em razão de deixar de alugar o imóvel, seja em razão de pagar o valor do aluguel enquanto não recebe o imóvel que adquiriu. Precedentes do STJ. 4. DANO MORAL. O descumprimento contratual, por si só, não gera o dever de indenizar, salvo quando os efeitos do inadimplemento, por sua gravidade, exorbitarem o mero aborrecimento diário, atingindo a dignidade da parte, situação que não ocorreu no caso dos autos. Contudo, in casu, o atraso na entrega da unidade imobiliária se estendeu por prazo exacerbado, o que, certamente, casou aos autores um sentimento de frustração, enganação, decepção, tristeza, angustia e constrangimento em virtude do não cumprimento das promessas feitas no momento da aquisição do imóvel residencial. 5. Na hipótese em apreço, a previsão para a entrega do imóvel era 31/12/2020, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, sendo o prazo final 30/09/2015. Entretanto, o imóvel foi entregue no dia 06/01/2022, ou seja, mais de 1 (um) ano depois, o que significa um atraso exagerado a ponto de geral abalo moral indenizável. 6. QUANTUM INDENIZATÓRIO. Em atenção às especificidades do caso em comento, tem-se que o valor arbitrado na origem em R$5.000,00 (cinco mil reais) se mostra adequado e suficiente à efetiva reparação do dano sofrido, sendo capaz de inibir a reiteração da conduta negligente por parte da ré, sem, contudo, promover o enriquecimento sem justa causa dos autores. 7. Recurso conhecido e desprovido. Sentença a quo confirmada. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer do recurso interposto, NEGANDO-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto da relatora. (Apelação Cível - 0057474-89.2021.8.06.0117, Rel. Desembargador(a) MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 16/10/2024, data da publicação: 16/10/2024) No tocante à fixação do quantum indenizatório, impõe-se que o arbitramento observe os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, levando-se em consideração as circunstâncias da conduta lesiva, a intensidade do dano causado, a gravidade da ofensa suportada, o grau de reprovabilidade do comportamento do fornecedor e a condição econômica das partes envolvidas. Tais parâmetros se projetam sobre a noção de equidade, permitindo ao julgador ajustar o valor da condenação a um patamar que seja justo, útil e adequado a compensar a afetação extrapatrimonial sofrida. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento segundo o qual o arbitramento do dano moral deve, necessariamente, seguir o critério bifásico, pelo qual, em um primeiro momento, fixa-se um valor-base fundado no interesse jurídico violado e em padrões jurisprudenciais já estabelecidos; e, em momento posterior, realiza-se o ajuste desse montante à luz das especificidades do caso concreto, sempre mediante decisão equitativa (REsp 1.152.541/RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 13/09/2011). Tal método impede arbitrariedades, harmoniza a jurisprudência e assegura respeito aos princípios da proporcionalidade e isonomia. Acresce que a indenização por dano moral cumpre dupla finalidade. De um lado, constitui forma de justiça corretiva e compensatória, apta a restabelecer o equilíbrio violado pelo ofensor; de outro, possui caráter sancionatório e pedagógico, destinado a desestimular práticas abusivas reiteradas, sobretudo quando oriundas de fornecedores que atuam de forma habitual no mercado imobiliário. A propósito, a doutrina de Maria Helena Diniz destaca que a fixação do quantum deve levar em consideração, entre outros elementos, a extensão do dano, a repercussão da ofensa, a posição econômica e social do lesado, bem como a capacidade financeira do ofensor (DINIZ, Maria Helena. Indenização por dano moral. Consulex, 1997, n. 3). No presente caso, não se está diante de mero atraso na entrega da obra, mas da total inexistência de construção, acompanhada de retenção indevida de valores expressivos, descumprimento do distrato e imputação abusiva de encargos condominiais. Tais circunstâncias importam gravidade acentuada do ilícito, com repercussão direta no direito social à moradia e na dignidade do consumidor, o que reforça a necessidade de reprimenda eficaz. Nesse contexto, considerando a repercussão lesiva da conduta, o desrespeito à boa-fé objetiva, o abalo causado ao planejamento familiar do consumidor, bem como o fato de o fornecedor atuar de forma profissional e habitual no mercado de construção e venda de imóveis, o valor arbitrado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) revela-se adequado. A quantia atende simultaneamente à finalidade compensatória e pedagógica da indenização, mostra-se condizente com precedentes desta Corte em hipóteses que envolvem comprometimento do direito à moradia e respeita os limites da proporcionalidade, sem ensejar enriquecimento sem causa. ISSO POSTO, conheço do Recurso de Apelação Cível, mas para negar-lhe provimento, mantendo integralmente a decisão vergastada. Honorários majorados para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. É como voto. Fortaleza (CE), data e hora da assinatura digital. DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA RELATOR