Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S/A
APELADO: ALEX JOSÉ SILVA FREITAS RELATOR: DES. ANTÔNIO ABELARDO BENEVIDES MORAES EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE (PANDEMIA). NÃO CONFIGURAÇÃO. FORTUITO INTERNO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ. PRAZO PARA RESTITUIÇÃO. 60 (SESSENTA) DIAS. ART. 43-A, § 1º, DA LEI Nº 4.591/1964. CUMULAÇÃO DE MULTAS CONTRATUAIS. POSSIBILIDADE. FATOS GERADORES DISTINTOS. DANO MORAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE PROVA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL. AFASTAMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1.Apelação Cível interposta pela promitente vendedora em face de sentença que, integrada por decisão em embargos de declaração, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual. O juízo de origem declarou a resolução de contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária (multipropriedade) por culpa exclusiva da vendedora, em razão de atraso na entrega do empreendimento. A condenação abrangeu a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo comprador, a aplicação de duas multas contratuais cumuladas (uma moratória e outra compensatória) e o pagamento de indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.Há cinco questões em discussão: (i) verificar a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica; (ii) examinar a caracterização da pandemia de Covid-19 como evento de força maior apto a excluir a responsabilidade da vendedora pelo atraso; (iii) aferir a legalidade da condenação à restituição integral dos valores pagos e o prazo para cumprimento da obrigação; (iv) analisar a possibilidade de cumulação das multas contratuais aplicadas; e (v) aferir a configuração de dano moral indenizável decorrente do atraso na entrega da obra. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.A relação jurídica entre adquirente de unidade imobiliária, ainda que em regime de multipropriedade, e a construtora/incorporadora caracteriza-se como relação de consumo, sujeitando-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, dada a vulnerabilidade técnica e econômica do comprador frente à expertise da fornecedora. 4.A alegação de caso fortuito ou força maior decorrente da pandemia de Covid-19 não se sustenta para justificar o atraso na entrega da obra. O contrato foi celebrado em agosto/2020, quando a crise sanitária já era de conhecimento público, e eventuais dificuldades com insumos ou mão de obra configuram fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial da construção civil, não sendo oponíveis ao consumidor. 5.Reconhecida a culpa exclusiva da promitente vendedora pela rescisão contratual, a restituição das parcelas pagas pelo comprador deve ser integral, em conformidade com o entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. 6.Todavia, em relação ao prazo para a devolução, deve ser observado o disposto no art. 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964 (com redação dada pela Lei nº 13.786/2018), que estabelece o prazo de até 60 dias corridos para a restituição da integralidade dos valores pagos em caso de resolução por atraso da incorporadora, conforme precedentes recentes desta Corte. 7.É admitida a cumulação da multa moratória, que visa penalizar o atraso no cumprimento da obrigação, com a cláusula penal compensatória, que tem por finalidade prefixar as perdas e danos decorrentes da rescisão do contrato, desde que ambas possuam previsão contratual e fatos geradores distintos, como ocorre no caso concreto. 8.Consoante julgados deste Tribunal de Justiça em casos análogos envolvendo a mesma parte apelante, o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega de imóvel, embora gere frustração e dissabor, não configura, por si só, dano moral indenizável. A reparação extrapatrimonial exige a demonstração de circunstâncias excepcionais que atinjam de forma significativa os direitos da personalidade do adquirente, o que não foi comprovado nos autos. IV. DISPOSITIVO E TESE 9.Recurso conhecido e parcialmente provido, para reformar a sentença em parte a fim de excluir a condenação ao pagamento de indenização por danos morais e fixar o prazo de 60 dias corridos para a restituição dos valores. Tese de julgamento: "1. O atraso na entrega de unidade imobiliária, configurando inadimplemento contratual, não enseja, por si só, a condenação por danos morais. 2. Nos contratos submetidos à Lei nº 13.786/2018, a restituição integral por culpa do vendedor deve observar o prazo de até 60 dias do art. 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964." ____________ Dispositivos relevantes citados: CDC: art. 2º, art. 3º - Lei nº 4.491/1964: art. 43-A, §1º. Jurisprudência relevante citada: STJ: Súmula nº 543 - TJCE: AC nº 0250211-11.2023.8.06.0001; AC nº 0210068-43.2024.8.06.0001 e AC nº 0210915-79.2023.8.06.0001. ACÓRDÃO ACORDA a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO CEARÁ, por uma de suas turmas julgadoras, à unanimidade, em conhecer do recurso para dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do relator, parte deste. Fortaleza, data do sistema. Antônio Abelardo Benevides Moraes Desembargador Relator RELATÓRIO
Intimação - PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO PROCESSO Nº 0241727-70.2024.8.06.0001 APELAÇÃO CÍVEL COMARCA: FORTALEZA - 39ª VARA CÍVEL
Cuida-se de apelação cível interposta contra sentença prolatada pelo juízo da 39ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza (Id. 31316886), ajustada em julgamento de embargos de declaração (Id. 31316899). O magistrado que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e reparação por danos morais, nos seguintes termos: "Ante o exposto, CONHEÇO do recurso de embargos de declaração, para DAR-LHES parcial provimento, CONFERINDO-LHES EFEITOS INFRINGENTES, no sentido de que passe a integrar a sentença de ID 159540024 a fundamentação constante no presente decisum, bem como para que o dispositivo da sentença recorrida passe a ter a seguinte redação: "Ante o exposto, EXTINGO O FEITO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, com fundamento no art. 487, I do CPC/2015, julgando PARCIALMENTE PROCEDENTE o pleito autoral em relação à Venture Capital Participações e Investimentos S/A para, confirmando a tutela de urgência deferida nos IDs 119693298 e 119693276: a) declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, condenando a promovida, na forma do art. 43-A, §1º da Lei nº 13.786/2018, a restituir de forma integral o valor pago pelo promovente, no montante de R$ 45.212,43 (quarenta e cinco mil duzentos e doze reais e quarenta e três centavos), acrescido de correção monetária pelo IPCA a partir da data do desembolso, pois o valor pleiteado já está atualizado, e de juros pela taxa SELIC, com a dedução prevista no art. 406, parágrafo 1º do CC (redação dada pela Lei nº 14905/2024) desde a citação; b) condenar o promovido ao pagamento de multa, no percentual de 1% sobre o valor pago pelo autor, a ser corrigido pelo INCC, nos termos da Cláusula Vigésima Terceira do contrato de compra e venda, devendo o seu termo inicial ser a data imediatamente posterior ao fim do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias), ou seja, 30/7/2022 e o termo final a data de requerimento da rescisão contratual, ou seja, 5/1/2024; c) condenar o promovido ao pagamento de multa, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado estabelecido para a venda, nos termos da Cláusula Vigésima Primeira, Parágrafo Único, "b" e Campo 6.2 do QUADRO RESUMO do contrato firmado entre as partes; d) condenar a parte ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescido de juros equivalentes à taxa SELIC, a partir da citação, excluído o componente referente ao IPCA, e correção pelo IPCA a partir do arbitramento (art. 406, §1º c/c art. 389, parágrafo único, do Código Civil e Súmula nº 362 do STJ); d) INDEFERIR o pedido de indenização por lucros cessantes. Considerando a sucumbência recíproca, condeno o promovido ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, e condeno o autor ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do pedido e indeferido a título de lucros cessantes.", mantendo os demais termos da sentença inalterados." (destaque no original) Inconformada, só a construtora recorre (Id. 31316902), defendendo a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a ocorrência de caso fortuito e força maior (pandemia de Covid-19) como excludente de sua responsabilidade pelo atraso, a impossibilidade de restituição imediata e integral dos valores, pleiteando a aplicação de retenções legais. Sustenta haver ilegalidade da cumulação das multas aplicadas, por configurarem bis in idem, bem como inexistência de dano moral indenizável, tratando-se de mero aborrecimento contratual. Pugna, ao final, pela reforma integral da sentença. Em sede de contrarrazões (Id. 31316909), o apelado refuta os argumentos recursais, apontando a correta aplicação do CDC, a inexistência de fortuito externo, a culpa exclusiva da empresa pelo atraso da obra, a legalidade da cumulação das multas contratuais e a insubsistência das alegações quanto aos danos morais. É o relatório, no essencial. VOTO Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do apelo. A controvérsia reside na análise da responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega de unidade imobiliária em regime de multipropriedade e na validade das condenações decorrentes da rescisão contratual decretada. Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor Afasto a tese da inaplicabilidade do CDC. Isso porque o contrato de multipropriedade, embora regulado pela Lei nº 13.777/2018, não afasta a incidência das normas consumeristas quando as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor (CDC, arts. 2º e 3º), restando patente a vulnerabilidade do adquirente diante da empresa incorporadora. Do atraso na obra e da alegação de caso fortuito A apelante atribui o atraso aos impactos da pandemia. Entretanto, o contrato foi firmado em agosto/2020, quando a crise sanitária já era fato notório, o que afasta a imprevisibilidade. Ademais, dificuldades com insumos ou mão de obra configuram fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, não servindo para afastar a culpa da incorporadora pelo inadimplemento. Da restituição dos valores e do prazo legal Configurada a culpa exclusiva da promitente vendedora, a devolução dos valores pagos deve ser integral, conforme a Súmula nº 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." Não obstante a determinação de restituição imediata contida na referida súmula, este Tribunal tem entendido que, para contratos celebrados sob a égide da Lei nº 13.786/2018, deve-se observar o prazo específico do art. 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964. Nesse sentido, em recente julgado de relatoria do e. Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, foi estabelecido o seguinte: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO POR JUSTA CAUSA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO. APLICABILIDADE DO CDC COMO REGIME JURÍDICO DE DIREITO MATERIAL INCIDENTE AO CASO. ALEGAÇÃO DE FORTUITO EXTERNO. PANDEMIA DE COVID 19. REJEITADA. RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELA PROMITENTE COMPRADORA. SÚMULA 543 DO STJ. CABIMENTO DE MULTA CONTRATUAL. PRAZO DE RESTITUIÇÃO. 60 (SESSENTA) DIAS, CONFORME PREVISÃO DA LEI 13.786/2018. RECURSO PROVIDO EM PARTE. I) CASO EM EXAME: 1. Recurso de Apelação Cível interposto pela promovida em face da sentença prolatada pelo Juízo da 13ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE, que julgou parcialmente procedente a Ação Ordinária de Resolução de Contrato por Justa Causa c/c Indenização de Danos Morais. II) QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. A questão central a ser decidida consiste em verificar se a sentença deve ser reformada no que diz respeito à responsabilidade da parte ré pelo atraso na conclusão da obra, resultando na rescisão do contrato, e se é necessário o pagamento da cláusula penal e a restituição integral dos valores pagos pelo adquirente. III) RAZÕES DE DECIDIR: (...) 5. Aplica-se ao caso vertente o Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o contrato de compra e venda da unidade imobiliária tem natureza de consumo, conforme artigos 2º e 3º do CDC. 6. A alegação de fortuito externo devido à pandemia de Covid-19 é insuficiente para configurar a excludente de responsabilidade para o atraso na entrega da obra, considerando que a atividade de construção civil foi classificada como essencial durante aquele período e, por isso, não houve restrição de funcionamento. Ademais, a suposta escassez de mão de obra ou de materiais de construção não configura, por si só, motivo idôneo para justificar o atraso na conclusão do empreendimento, pois essas circunstâncias se inserem no âmbito dos riscos do negócio, os quais devem ser suportados pela própria incorporadora, não sendo oponíveis ao consumidor. 7. No que tange à restituição dos valores, em casos de atraso na entrega do empreendimento, assiste ao consumidor o direito de requerer a resolução do contrato com restituição total dos valores pagos, desde que não tenha contribuído para a mora, conforme dispõe o art. 43-A, §1º, da Lei 4.591/64. Tal entendimento também encontra respaldo na Súmula 543 do STJ. No presente caso, restou amplamente demonstrado o atraso na entrega do empreendimento por culpa da promovida/apelada, de forma que se impõe a restituição de todos os valores pagos pelo adquirente. 8. No caso concreto, incabível a pretensão da apelante em reter 25% dos valores pagos pelo comprador, além da taxa de corretagem correspondente a 6% sobre o valor total do contrato, vez que, sendo caso de resolução por culpa da incorporadora, a restituição deve ser integral, conforme pacífico entendimento jurisprudencial. 9. Por outro lado, o pedido de concessão de prazo de 60 (sessenta) dias para a restituição dos valores pagos e pagamento da cláusula penal deve ser acolhido. Nos termos do artigo 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964, com a redação conferida pela Lei nº 13.786/2018 (após a criação do enunciado 543 do STJ), nos casos de resolução contratual por inadimplemento imputável ao vendedor, o prazo para devolução dos valores pagos pelo adquirente poderá ser de até 60 (sessenta) dias corridos, contados da formalização da resolução contratual. IV) DISPOSITIVO: 10. Recurso conhecido e parcialmente provido.1 (destaquei) Portanto, acolho o pleito subsidiário da apelante para fixar citado prazo. Das multas contratuais A sentença condenou a apelante ao pagamento da multa moratória (Cláusula 23ª) e da multa compensatória (Cláusula 21ª), conforme consta no Id. 31316631. A cumulação é legítima, pois derivam de fatos geradores distintos: o atraso na entrega (mora) e o desfazimento definitivo do negócio (rescisão), inexistindo bis in idem. Dos Danos Morais Neste ponto, assiste razão à apelante. O entendimento adotado nesta e. Corte e no STJ é de que o mero inadimplemento contratual por atraso na entrega de imóvel não gera, por si só, dano moral indenizável. É necessária a comprovação de circunstância excepcional que atinja os direitos da personalidade, o que não ocorreu nos autos, onde o pedido se baseou apenas no decurso do tempo. Alinho-me à compreensão firmada nesta Primeira Câmara de Direito Privado: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELA PROMITENTE COMPRADORA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSOS DESPROVIDOS. I) CASO EM EXAME 1.
Trata-se de recursos de apelação cível interpostos por HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S/A, anteriormente conhecida como Venture Capital Participações e Investimentos S/A, e Ana Cláudia Barreto e Silva contra sentença proferida pelo Juízo da 19ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza. A sentença julgou procedente em parte o pedido de rescisão contratual, declarou a rescisão do contrato por culpa da ré e condenou-a à restituição dos valores pagos pela autora, acrescidos de multa prevista contratualmente. II) QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão central a ser decidida consiste em verificar se a sentença deve ser reformada no que diz respeito à responsabilidade da parte ré pelo atraso na conclusão da obra, resultando na rescisão do contrato, e se é necessário o pagamento da cláusula penal e a restituição integral dos valores pagos. Além disso, pretende-se verificar a necessidade de aplicação de indenização por danos morais em favor da autora. III) RAZÕES DE DECIDIR (...) 4. A primeira apelante, HRH Fortaleza, argumenta que a sentença desconsiderou a força maior associada à pandemia de COVID-19, pedindo a nulidade do julgamento sob alegação de cerceamento de defesa por ausência de instrução. Aponta que houve inequívoco cerceamento ao direito de defesa, visto que o pedido para produção de prova testemunhal foi desconsiderado. Ademais, a empresa sustents que a relação não é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, e que deveria ser permitido reter percentuais dos valores pagos a título de comissões e multa contratual. A apelante requisita reapreciação sobre a aplicação dos dispositivos legais que ressaltam a garantia de atuação estadual que reconhece a aplicação de força maior durante a pandemia para justificar a extensão nos prazos. Já a segunda apelante, Ana Cláudia Barreto e Silva, alega que o atraso na entrega do imóvel causou sofrimento emocional que justificaria indenização por danos morais. 5. Vale destacar que o Código de Defesa do Consumidor se aplica ao caso, uma vez que o contrato de compra e venda da unidade imobiliária tem natureza de consumo, conforme artigos 2º e 3º do CDC. Em relação à pretendida nulidade por cerceamento de defesa, como havia elementos documentais suficientes nos autos, revelava-se desnecessária a produção de prova testemunhal, conforme o artigo 355 do CPC, o que autoriza o julgamento antecipado da lide quando os documentos são suficientes para o convencimento do juiz. 6. Quanto à alegação de força maior devido à pandemia, é insuficiente para configurar a excludente de responsabilidade para o atraso na entrega da obra, considerando que a atividade de construção civil foi classificada como essencial durante a pandemia. 7. Descabe o ressarcimento por danos morais, considerando que o inadimplemento contratual, por natureza, não implica dano moral, conforme estabelecido pela jurisprudência, sendo o atraso na entrega um dissabor decorrente do risco contratual, mas insuficiente para justificar reparação psicológica. IV) DISPOSITIVO 8. Recursos conhecidos e desprovidos.2 (destaquei) Na mesma toada, cito o julgamento extraído da AC nº 0210915-79.2023.8.06.0001, que também afasta a indenização extrapatrimonial em caso similar envolvendo a mesma incorporadora, por se tratar de dissabor decorrente de risco contratual. ISSO POSTO, conheço e dou parcial provimento ao apelo para reformar a sentença em parte, exclusivamente para: (i) excluir a condenação ao pagamento de indenização por danos morais; e (ii) fixar o prazo de até 60 dias corridos para a restituição integral dos valores pagos e da multa. Estabelecer que, em face da sucumbência recíproca (CPC, art. 86), a ré/construtora fica responsável pelo adimplemento do percentual de 70%, e o autor 30%, das custas processuais e dos honorários advocatícios, que ora arbitro em 10% sobre o valor atualizado da causa (CPC, art. 85, §2º). A sentença permanece inalterada nos demais capítulos. É como voto. Fortaleza, data do sistema. Antônio Abelardo Benevides Moraes Desembargador Relator 1APELAÇÃO CÍVEL - 02502111120238060001, Relator: Desembargador RICARDO PATROCINIO, 1ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 21/01/2026. 2APELAÇÃO CÍVEL - 02100684320248060001, Relator: RICARDO PATROCINIO, 1ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 29/05/2025.