Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: CONSTRUMAX - CONSTRUTORA E INCORPORADORA MAXIMO LTDA..
REU: MUNICIPIO DE FORTALEZA - PROCURADORIA GERAL DO MUNICIPIO - PGM __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ SENTENÇA __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - Estado do Ceará Poder Judiciário Fórum Clóvis Beviláqua 3ª Vara da Fazenda Pública da Comarca da Fortaleza-CE __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 0032131-03.2011.8.06.0001 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) [Desmembramento] Vistos etc.
Trata-se de ação ordinária movida por CONSTRUMAX - CONSTRUTORA MÁXIMO LTDA em face do MUNICÍPIO DE FORTALEZA. Na inicial, em síntese, a empresa narra que atua no ramo imobiliário desde o ano de 2007. Afirma que é proprietária do imóvel descrito nas matrículas nº 029.991 e nº 030.350, registradas junto ao 6º Ofício de Registro de Imóveis. Afirma que, encontrando-se em dificuldades financeiras, "apostou todas as fichas" na construção de um condomínio residencial em área de sua propriedade, conforme matrículas supracitadas. Afirma que se dirigiu à Secretaria Executiva Regional V de Fortaleza, e, através do processo nº 138708/2010, obteve autorização para proceder com o remembramento e desmembramento de lotes para fins de construção. Afirma que deu início às obras, enquanto aguardava a finalização do trâmite dos processos administrativos. Afirma que, após de estar com cerca de 80% do projeto concluído, soube que a Prefeitura, por meio da Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Controle Urbano - SEMAM, a priori, não iria emitir o alvará de construção para a finalização do empreendimento, sob a alegação de que o desmembramento autorizado pela SER V infringia a legislação em vigor. Afirma que, na data do ajuizamento da ação, os processos administrativos seguiam sem resolução definitiva, aguardando parecer da ASSJUR da SEMAM. Afirma que o não recebimento do alvará de construção inviabiliza a futura expedição de CND e Habite-se. Afirma que já comercializou todos os imóveis. Afirma que a falta de licença por parte da Administração impossibilita os adquirentes das casas de conseguirem financiamento junto à CEF. Requereu, em suma, a concessão de tutela antecipada, determinando que a Prefeitura de Fortaleza expeça os alvarás de construção e Habite-se referentes às casas construídas na Quadra 37 do Loteamento Jardim Cearense, no bairro da Maraponga, e, ao final, a procedência da ação, reconhecendo o direito da autora de receber os alvarás de construção e Habite-se. Despacho de ID 37581211 postergou a apreciação do pedido de liminar para após a formação do contraditório. Contestação no ID 37580324 e seguintes. Em resumo, o Município de Fortaleza afirma que a parte autora não demonstrou ter atendido às exigências previstas nas leis que disciplinam o parcelamento e o uso e ocupação do solo, para obtenção dos alvarás pleiteados. Afirma que, em 17/11/2010, a autora protocolou junto à SEMAM os processos nº 112893/2010, 112894/2010, 112895/2010 e 112896/2010, solicitando a aprovação de projetos e a concessão de alvarás de construção para edificação de 8 casas, em parte do terreno de sua propriedade, objeto da matrícula nº 030.350 do 6º Ofício de Registro de Imóveis. Afirma que foi constatado que o terreno objeto da matrícula nº 030.350, constituídos por parte dos lotes nº 8 a 14 da Quadra 37 do Loteamento Jardim Cearense, havia sido remembrado ao imóvel objeto da matrícula nº 029.991, constituídos pelos lotes nº 1 a 7, da mesma Quadra e Loteamento, e desmembrado em 26 terrenos (lotes) e 1 servidão (rua interna). Afirma que o desmembramento da Quadra 37 do Loteamento Jardim Cearense, com abertura de via local interna com 13m de largura e quadra com 25m de largura, infringe as normas da Lei Complementar nº 062/2009 e da Lei nº 7.987/1996. Afirma que se tem configurado o parcelamento irregular do terreno da Quadra 37 do Loteamento Jardim Cearense. Requereu, em suma, o indeferimento do pedido de antecipação de tutela e, ao final, a improcedência da ação. Decisão interlocutória de ID 37580315 indeferiu a antecipação de tutela. A autora interpôs Agravo de Instrumento (processo nº 0130151-95.2012.8.06.0000), ao qual foi negado provimento (ID 37581277). Parecer do Ministério Público no ID 37581381, pugnando pela realização de prova pericial. Em petições de ID 37581216 e ID 37581209, o Município de Fortaleza e a empresa autora, respectivamente, requereram o julgamento do feito no estado em que se encontra. Decisão de ID 68839545 anunciou o julgamento antecipado do mérito. Novo parecer do Ministério Público no ID 70577175, manifestando-se pela improcedência da ação. É o relatório. Decido. O Município de Fortaleza tem competência constitucional para legislar sobre assuntos de interesse local, e para executar política de ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano, tudo nos moldes do art. 30, inc. I e VIII, da Constituição Federal de 1988. Assim, é constitucional e legítimo o exercício do poder de polícia administrativa para garantir que o uso do solo urbano se adeque à política de ordenamento territorial. Nesse sentido, a Lei nº 5.530/81, que dispõe sobre o Código de Obras e Posturas do Município de Fortaleza, dispõe, em seu art. 15, sobre a necessidade de prévio licenciamento de obra pelo Poder Público Municipal: Art. 15. Em todo o Município de Fortaleza, as obras particulares ou públicas, de construção ou reconstrução, de qualquer espécie, acréscimos, reformas, demolições, obras ou serviços nos logradores públicos em sua superfície, subterrâneos ou aéreos rebaixamento de meios-fios, sutamento em via, aberturas de gárgulas para o escoamento de águas pluviais sob os passeios, aterros ou cortes, canalização de cursos d'água ou execução de qualquer obra nas margens dos recursos hídricos, só poderão ser executados em conformidade com as disposições desta Lei e da Legislação de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo e com a prévia licença da Prefeitura, ressalvado o disposto no artigo 19 desta Lei. De acordo com Hely Lopes Meirelles, Para propiciar segurança, higiene, saúde e bem-estar à população local o Município pode regulamentar e policiar todas as atividades, coisas e locais que afetem a coletividade de seu território. Mas este policiamento administrativo se endereça precipuamente ao ordenamento da cidade, por sua maior concentração populacional e o conflito das condutas individuais com o interesse social da comunidade. (Direito municipal brasileiro. 16. ed. atualizada por Márcio Schneider Reis e Edgard Neves da Silva. São Paulo: Malheiros, 2008. p. 492) Quando o Município realiza o controle técnico funcional da edificação do particular, visa não só às exigências de segurança, higiene e funcionalidade da obra de acordo com sua destinação, mas também ao ordenamento urbanístico da cidade, expresso por normas de zoneamento, uso e ocupação do solo urbano (op. cit., p. 495). Na hipótese, verifico que a autorização dada pelo Município de Fortaleza, através da SER V, limitou-se ao "remembramento e desmembramento dos imóveis objeto das matrículas nº 029.991 e 030.350", como se extrai do documento de ID 37581288. Não há, pois, autorização para construção no mencionado documento, o que já permite inferir que, ao dar início às obras, a autora não dispunha da necessária autorização do Poder Público. De fato, a própria autora reconhece que construiu sem dispor da autorização devida, pois "achou por bem dar início as obras até que o tramite dos processos administrativos junto à Prefeitura (nºs 1128932010, 1128942010, 1128952010 e 1128962010- duas casas cada - iniciados em maio de 2010) fossem finalizados" (sic), justificando-o sob o argumento de que "é de praxe do setor imobiliário a inicialização das obras após autorização das respectivas regionais, posto que são estas que dão o 'ponta pé inicial' para a regularização dos empreendimentos" (págs. 2 e 3 da petição inicial). É incontroverso, portanto, que a construção prosseguiu sem autorização municipal para tanto, de modo que a obra estava irregular. A propósito do tema, eis a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará (TJCE): DIREITO ADMINISTRATIVO MUNICIPAL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PLEITO DE ANULAÇÃO DE AUTO DE EMBARGO. ACERVO PROBATÓRIO QUE COMPROVA A ILEGALIDADE DA CONSTRUÇÃO, SEM ALVARÁ E COM ACRÉSCIMOS NÃO AUTORIZADOS PELO MUNICÍPIO DE FORTALEZA. AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE NA NOTIFICAÇÃO QUE DETERMINOU O EMBARGO DA OBRA. PREVISÃO NA LEI MUNICIPAL N. 5.530/81. DEFESA ASSEGURADA NA VIA ADMINISTRATIVA. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO DEVIDO PROCESSO LEGAL, CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS. 1. O cerne da insurgência consiste em averiguar o acerto/desacerto da sentença que julgou improcedente a pretensão autoral de anular a penalidade imposta pelo Município por suposta construção irregular, por entender que a atitude unilateral do autor (realização de obra sem alvará), mesmo sob o argumento de inércia do Estado, não confere legalidade a construção, uma vez que o alvará de construção, como ato administrativo vinculado e unilateral de observância obrigatória, não pode ser ignorado pelo proponente por mera conveniência. 2. Em suas razões recursais, os Apelantes aduzem que não pode a Administração Pública vir a embargar a obra e multar os promoventes por fato que ela própria deu causa ao silenciar quanto ao requerimento de alvará de construção. Outrossim, defendem que a Prefeitura de Fortaleza não só não deu resposta a solicitação dos requerentes como também não oportunizou que fosse instaurado o devido processo legal e em seguida que os requerentes se defendessem ou regularizassem a construção. 3. Acerca da temática, no âmbito do Município de Fortaleza, a Lei nº. 5.530/81, que dispõe sobre o Código de Obras e Posturas do Município de Fortaleza e da outras providências, prevê no art. 15, que as obras particulares ou públicas, de qualquer espécie, só poderão ser executadas em conformidade com as disposições da citada Lei e da Legislação de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo e com a prévia licença da Prefeitura, ressalvado o disposto no artigo 19 desta Lei, devendo permanecer no local da obra, o Alvará respectivo ou a autorização da Prefeitura, bem como as plantas do projeto aprovado. 4. Ocorre que, extrai-se da análise dos autos, ser incontroverso que a construção prosseguiu sem a autorização municipal para tanto, conforme depreende do documento de p. 136, a despeito da notificação dos promoventes acerca das inconsistências verificadas. Além de que, o argumento dos recorrentes de que o ente público se despiu do dever de analisar de forma célere o pedido de concessão do alvará de construção também não convence, posto que o respectivo processo administrativo recebeu impulsos oficiais a fim de averiguar a adequação da obra aos ditames legais, verbi gratia, nas datas de 27.05.2010, 04.06.2010, 28.09.2010 e 07.10.2010 (fls. 122/ss). 5. Desse modo, não se vislumbra que a demora no desfecho processual tenha sido culpa da edilidade. Em verdade, contata-se que foi decorrente das inconsistências verificadas na definição exata da real destinação do bem, uma vez que o Município de Fortaleza verificou que o projeto de arquitetura indicava que a ocupação seria para uso misto do imóvel (residencial e comercial), e não apenas residencial, como havia sido informado anteriormente pelo requerente à p. 133, o que ocasionou na Notificação n. 55389 (por reforma com acréscimo sem autorização da PMF), em 13.09.2010 (p. 146) e na Notificação de Embargo de Obra n. 55899, em 07.10.10, por obra em execução sem autorização, com fundamento no art. 742 e 15 da Lei Municipal n. 5.530/81 (p. 137). 6. Assim, é possível observar que o Município de Fortaleza agiu de acordo com a legislação municipal que regula a matéria, de modo que não poderia os autores terem prosseguido com a obra em questão sem antes aguardar a conclusão do processo n. 5063/2010 (processo de alvará de construção). Nessas circunstâncias, constata-se que o embargo da obra irregular decorreu estritamente do direito/dever constitucional do ente público de exercer seu poder de polícia na fiscalização da política urbana, revelando-se, portanto, legítimo e adequado nos termos dos arts. 15, 742 e 743 da Lei n. 5.530/81. 7. Por fim, acerca da tese de violação ao contraditório e ampla defesa, essa não merece acolhimento, tendo em vista que o ato de embargo da obra, dado sua essência e objetivos, pode ocorrer de forma imediata, obviamente facultando-se ao interessado apresentar defesa posterior, o que foi precisamente obedecido no presente caso, a teor da documentação de p. 137, 146 e 147 colacionada nos autos em epígrafe. Ademais, é possível averiguar que apesar da ausência de prazo no Auto de Notificação n. 55389, não houve violação à defesa dos recorrentes na via administrativa, tendo em vista que foi protocolado por Drauzio C. Linhares, na SER II o processo sob o nº 124769/2010, objetivando o cancelamento do auto de infração, com manifestação técnica de indeferimento da mesma (p. 142/169). 8. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados. (TJCE, Apelação Cível - 0122619-38.2010.8.06.0001, Rel. Desembargadora LISETE DE SOUSA GADELHA, 1ª Câmara Direito Público, data do julgamento: 19/02/2024, data da publicação: 21/02/2024) Cumpre ressaltar que a expedição de alvará de construção e a concessão do certificado de conclusão de obra, conhecido como "Habite-se", são atos administrativos vinculados, praticados no exercício do controle urbanístico pela municipalidade, que se limita a verificar o atendimento dos pressupostos estabelecidos pela lei. Nessas circunstâncias, constata-se que a não expedição de alvará de construção e Habite-se decorreu do poder-dever constitucional do ente público municipal de exercer poder de polícia na fiscalização da política urbana, o que é, portanto, legítimo e adequado. Ademais, conquanto o princípio da inafastabilidade da jurisdição, inserto no art. 5º, inc. XXXV, da Constituição Federal, permita a revisão judicial de qualquer ato administrativo, o Poder Judiciário não está autorizado a ingressar no exame do mérito administrativo propriamente dito, devendo ater-se ao exame da sua regularidade, ressalvadas as hipóteses de evidente abuso de poder, arbitrariedade ou ilegalidade perpetrada pela Administração Pública - o que não verifico no caso em exame. Por esses motivos, a improcedência da ação é medida que se impõe, nos termos da jurisprudência do TJCE: APELAÇÃO E REMESSA NECESSÁRIA CONHECIDA. AÇÃO CIVIL DE OBRIGAÇÃO DE FAZER AJUIZADA COM VISTAS A OBTER EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO E HABITE-SE DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO CONSTRUÍDO EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. DANO AMBIENTAL COMPROVADO EM PERÍCIA. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA TEORIA DO FATO CONSUMADO. MANIFESTA OFENSA À LEGISLAÇÃO AMBIENTAL, AO CÓDIGO DE OBRAS E POSTURAS DO MUNICÍPIO, PLANO DIRETOR MUNICIPAL E À LEI DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO URBANO. EDIFICAÇÃO ERGUIDA A DESPEITO DE EXPRESSA DESAPROVAÇÃO DA SECRETARIA MUNICIPAL DO MEIO AMBIENTE. IMPROCEDÊNCIA QUE SE IMPÕE. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO E REEXAME NECESSÁRIO CONHECIDOS E PROVIDOS. 1. Cuidam os autos de apelação e remessa necessária contra sentença proferida que condenou o Município de Fortaleza a expedir o alvará de construção e o habite-se de condomínio edilício supostamente construído em Área de Preservação Permanente. 2. Constatado em perícia o dano ambiental decorrente da construção em Área de Preservação Permanente, com aterramento de lago natural e leve alteração do curso de rio, impõe-se a improcedência do pedido de expedição do alvará de construção e habite-se, sobretudo, porque houve manifesta desaprovação da Administração municipal, de modo que a construtora assumiu o risco da infração ambiental e do desrespeito à decisão da Secretaria do Meio Ambiente. 3. O fato de as unidades habitacionais terem sido alienadas implica que o dano ambiental causado pela promovida se estendeu a terceiros, afetando uma coletividade de consumidores. A alienação do imóvel a terceiros não infirma, porém, a infração à legislação ambiental, nem a torna fato consumado, ainda que sob o pretexto do direito à moradia (art. 6º, da CRFB/88), na medida em que o direito à moradia não pode ser obtido à revelia da lei e mediante degradação do meio ambiente. De mais a mais, conforme exposto no processo de nº 0211556-19.2013.8.06.0001, caberá ao requerente ressarcir e realocar os adquirentes. 4. É digno de nota que a requerente alegou, mas não provou (art. 373, inciso I, do CPC), que a comercialização das unidades teria o aval do programa "Minha Casa, Minha Vida", o que evidencia que a venda dos apartamentos foi inequivocamente irregular. 5. Em suma, a Administração municipal não pode ser compelida, senão mediante grave ofensa à legalidade (art. 37, caput, da Constituição Federal), a expedir o alvará de construção e o habite-se em favor da parte autora, já que a construção ofende o art. 4º, inciso II, do Código Florestal, o art. 66, § 1º, do Plano Diretor do Município de Fortaleza (Lei Complementar Municipal nº 062/2009), o art. 15 do Código de Obras e Posturas do Município de Fortaleza, que prevê a necessidade de adequação das obras particulares ou públicas e a necessidade de prévia licença da Prefeitura, bem como o art. 13 da Lei de Uso e Ocupação do Solo (Lei municipal nº 7.987/96), que coíbe práticas ensejadoras de poluição. 6. Apelação e remessa necessária conhecidas e providas. (TJCE, Apelação / Remessa Necessária - 0218674-46.2013.8.06.0001, Rel. Desembargador WASHINGTON LUIS BEZERRA DE ARAUJO, 3ª Câmara Direito Público, data do julgamento: 16/05/2022, data da publicação: 16/05/2022) ADMINISTRATIVO. CONSTITUCIONAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONCESSÃO DE CARTA DE HABITE-SE. NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS ESTIPULADOS PELA ADMINISTRAÇÃO. ATO VINCULADO. INDEFERIMENTO MOTIVADO. POSSIBILIDADE. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. DECISÃO MANTIDA. I.
Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido urgente de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto em face da decisão que, nos autos da Ação Ordinária, indeferiu liminar a qual tinha a pretensão de determinar que Prefeitura Municipal de Fortaleza expeça a competente Carta de HABITE-SE requerida pela Associação recorrente, em virtude de todas as condicionantes para tanto terem supostamente sido atendidas quando de seu requerimento. II. A concessão do certificado de conclusão de obra, conhecido como "habite-se", é ato administrativo vinculado, praticado no exercício do controle urbanístico pela municipalidade, depois da atuação do particular. Nesse caso, a atuação da Administração Pública Municipal restringe-se à verificação dos pressupostos estabelecidos pela lei, ou seja, aspectos de regularidade da construção e da obra, não lhe sendo facultado deferir ou indeferir o alvará de "habite-se" por critérios de conveniência e oportunidade. Ademais, é obrigatório que a Administração Pública indique os fundamentos de fato e de direito de suas decisões, conforme exige o princípio da motivação. III. Compulsando detidamente os autos, verifica-se que a parte autora não comprovou cumprimento de todas as exigências impostas à época de construção da obra, pois a própria Associação admite em sua exordial que não cumpriu a doação avençada no Termo de Compromisso 039/2016 firmado com a Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente - SEUMA, no qual a compromissária assumiu de forma clara e patente a obrigação de apresentar à SEUMA nos autos do processo administrativo, até a expedição do "habite-se", a doação da faixa necessária à complementação do sistema viário, cuja área é de 408,10m²", sob pena de cessação do Alvará de Construção emitido, conforme se verifica nos itens 2.2 e 2.3 do referido Termo. IV. Dessa forma, o ato administrativo para negativa da expedição da Carta de Habite-se foi devidamente motivado, pois o autor não cumpriu todas as exigências necessárias feitas pela Administração para autorizar a utilização da edificação, de modo que o Município agravado agiu em estrita obediência ao princípio da vinculação dos atos administrativos, não se vislumbrando a probabilidade do direito no presente caso. V. Agravo de Instrumento conhecido e não provido. (TJCE, Agravo de Instrumento - 0621961-08.2020.8.06.0000, Rel. Desembargador INACIO DE ALENCAR CORTEZ NETO, 3ª Câmara Direito Público, data do julgamento: 29/06/2020, data da publicação: 29/06/2020)
Diante do exposto, com fulcro no art. 487, inc. I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTE a ação, extinguindo o processo com resolução do mérito. Condeno a autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em R$ 2.000,00 (dois mil reais), nos termos do art. 85, §§ 2º e 8º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o decurso do prazo legal, certifique-se o trânsito em julgado e arquivem-se os autos. Fortaleza/CE, data digital. Francisco Eduardo Fontenele Batista Juiz de Direito respondendo Portaria nº 1241/2024