Procedimento Comum Cível 0195782-36.2019.8.06.0001 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0195782-36.2019.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0195782-36.2019.8.06.0001. AUTOR: ANA VALDA BARROSO DA SILVA REU: MRV MAGIS IX INCORPORACOES SPE LTDA SENTENÇA INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 34ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA E-mail: [email protected] Telefone: (85) 3108-0830 Número do Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Compra e Venda] Trata-se de ação de indenização por danos morais e materiais por atraso na entrega de imóvel que move Ana Valda Barroso da Silva contra MRV MAGIS IX Incorporações SPE Ltda. Narra a autora que celebrou junto a requerida contrato particular de compra e venda do apartamento 502, Bloco 03, do Bonavita Condomínio Clube, pelo valor de R$117.719,48, sendo pago o sinal de R$2.380,00; R$16.363,31 em diversas parcelas e o restante de R$101.356,17 mediante financiamento habitacional Minha Casa Minha Vida com alienação fiduciária em garantia com início em 2014 e término em 2044. Menciona a autora que adquiriu o imóvel para residência familiar, sendo sonho obter casa a própria para sair do aluguel, trabalha como empregada doméstica, é pessoa de poucos recursos financeiros, possui renda mensal próxima de um salário mínimo e anexa carteira de trabalho e previdência social. Segundo a promovente, a entrega do imóvel estava prevista para maio de 2014. Consta no contrato particular de compra e venda firmado entre as partes, na cláusula quinta e no quadro resumo, que a entrega do imóvel está prevista para 29 meses após a averbação do financiamento habitacional junto ao cartório de registro de imóveis, além do prazo de tolerância de 180 dias, caso não haja outra data estipulada no contrato de financiamento habitacional a ser firmado posteriormente. Já no contrato de financiamento habitacional, item C.10, a data prevista para a entrega do apartamento é 16/6/2014. O apartamento foi entregue para a autora somente em 26/11/2015, perfazendo o total de 20 meses de atraso. Menciona a autora que nesse período foi necessário pedir dinheiro emprestado para familiares e amigos para permanecer adimplente com as parcelas do financiamento habitacional Minha Casa Minha Vida e do aluguel residencial durante todo esse período sem expetativa de entrega do apartamento pela construtora, o que causou-lhe transtornos de ordem financeira e emocional. Autora pede a gratuidade judiciária e no mérito que a requerida seja condenada a indenizá-la por danos materiais e morais pelo descumprimento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel. Despacho recebe a inicial, concede a gratuidade judiciária a parte autora, determina a designação de audiência de conciliação, citação e intimação do réu. Em contestação, requerido alega em preliminar a ausência de documentos indispensáveis à propositura da ação, quais sejam, carteira de identidade, CPF e comprovante de endereço e pede a inépcia da inicial. O requerido argumenta que as pretensões da parte autora são indenizatórias (lucros cessantes e danos morais) e sujeitas ao prazo prescricional de 3 (três) anos em 5/12/2019. Segundo o réu, o prazo para entrega do imóvel tem como termo inicial a averbação do financiamento no registro de imóveis e que a partir desta data inicia-se a contagem do prazo de 29 meses, acrescido da cláusula de tolerância de 180 dias, que referida averbação ocorreu em 3/4/2013, a data final para entrega da unidade com o prazo de tolerância em 1/3/2016 e, como a unidade foi entregue em 26/11/2015, não houve atraso e requer que sejam julgados improcedentes os pedidos. Em réplica, autor refuta a preliminar de inépcia da inicial, alega que os fatos foram dispostos de forma ordenada, os documentos e as informações são pertinentes a resolução do caso e o pedido resulta de uma conclusão lógica da narrativa. Menciona que o interesse de agir não está condicionado a requerimento administrativo prévio, com fundamento no princípio do acesso à Justiça, alega, ainda, que não incidiu a prescrição alegada. No mérito, autora reitera que a requerida não cumpriu com a obrigação contratual de entregar o imóvel no prazo estipulado, infringiu as cláusulas contratuais de finalização da obra e entrega das chaves do imóvel, o que faz emergir o direito a indenização por lucros cessantes durante o período de mora, danos morais, perdas e danos e reitera os pedidos vindicados na inicial. Decisão determina às partes que especifiquem as provas que entendam necessárias, fundamentadamente, ficando as partes advertidas de que nada sendo requerido o juízo poderá julgar antecipadamente os pedidos, sem prévio anúncio. Em resposta, autor e réu pedem o julgamento antecipado dos pedidos. É o relatório. Fundamento e decido. A controvérsia consiste na existência ou não de mora do vendedor quando da entrega do imóvel ao comprador e a configuração de danos morais, materiais, lucros cessantes e cláusula penal postulados em razão do descumprimento contratual pela requerida. Sobre a preliminar de inépcia da inicial, a ausência de documento de identidade do autor foi suprida pela cópia da carteira de trabalho e previdência social e declaração de imposto de renda, sendo foi possível identificá-lo. Além disso, o réu não negou a compra e venda e acostou cópia do contrato que confirma a autora como promitente compradora do imóvel. Portanto, rejeito a preliminar de inépcia da inicial. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que em contrato de compra e venda de imóvel com atraso na entrega da obra, aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil (respeitada a regra de transição do art. 2.028 do CC/02) com natureza de inadimplemento contratual: RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 458 E 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E DANO MORAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO PRESCRICIONAL. ART. 205 DO CC. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. 1. Afasta-se a ofensa aos arts. 458 e 535 do CPC quando a Corte de origem examina, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia. 2. Aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do CC nas pretensões indenizatórias decorrentes de inadimplemento contratual. 3. Não se conhece de recurso especial fundado em dissídio jurisprudencial quando não realizado o cotejo analítico entre os arestos confrontados. 4. Recurso especial parcialmente conhecido e desprovido. (STJ - REsp: 1591223 PR 2012/0096991-7, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 02/06/2016, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/06/2016 RB vol. 634 p. 49). O caso se amolda à situação prevista na jurisprudência, pois o autor deseja ser indenizado pelo descumprimento contratual da requerida que não entregou o imóvel no prazo estipulado, assim incide o prazo prescricional de 10 anos. Sobre o termo final para a entrega do imóvel, o contrato particular de compra e venda firmado entre as partes estipula na "cláusula quinta: da entrega e imissão na posse": A PROMITENTE VENDEDORA se compromete a concluir as obras do imóvel objeto deste contrato no prazo estipulado no item 5 do quadro resumo, salvo se outra data for estabelecida no contrato de financiamento com instituição financeira. Nesta hipótese, deverá prevalecer, para fins de entrega das chaves, a data estabelecida no contrato de financiamento. No contrato de financiamento habitacional Minha Casa Minha Vida firmado entre as partes e o Banco do Brasil consta de forma expressa o prazo final para término da construção em 16/6/2014, conforme "cláusula C - item C.10", conforme exposto a seguir: B - VALOR DE AQUISIÇÃO DA UNIDADE HABITACIONAL, VALOR DE VENDA E COMPRA DO TERRENO, DESTINAÇÃO DA OPERAÇÃO, PRAZO PARA CONCLUSÃO DAS OBRAS: (...) B.4 prazo para execução das obras: o prazo para o término da construção será 24 (vinte e quatro) meses. Os prazos e etapas para as medições e conclusões das obras serão aqueles previstos no cronograma físico-financeiro e não poderão ultrapassar o estipulado nos atos normativos do conselho curador do FGTS, do Sistema Financeiro da Habitação e do BB. C - FINANCIAMENTO/RESGATE/PRESTAÇÕES/DATAS/DEMAIS VALORES E CONDIÇÕES: (...) C.9 - Prazo restante para a conclusão da obra: 17 (dezessete) meses. C.10 - Data prevista para o término do prazo da construção: 16/06/2024. C.11 - Prazo de carência: corresponde ao "Prazo restante para a conclusão da obra". A construtora se comprometeu junto à instituição financeira que o empreendimento imobiliário seria entregue no máximo até 16/6/2014 (sem cláusula de tolerância) e perante a autora se comprometeu a cumprir o prazo estipulado no contrato de financiamento habitacional. Dessa forma, para o cálculo da prescrição decenal, considero como termo final para entrega do imóvel a data constante do contrato de financiamento, como sendo em 16/6/2014, neste momento o réu é constituído em mora e nasce para a autora a sua pretensão, o ajuizamento da ação ocorreu em 29/11/2019 (após 5 anos e 5 cinco meses aproximadamente), inferior aos dez anos. Passo a análise do mérito. A posse da autora no imóvel ocorreu em 26/11/2015. Portanto, configurado o atraso superior a 1 ano e 5 meses do prazo final para entrega do imóvel (16/6/2014), resta demonstrado o inadimplemento contratual pela ré. O incorporador e o construtor, deve cumprir o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizar pelos prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra, conforme art. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e art. 927 do Código Civil. Ao contrário do que alega o autor as greves na construção civil não são hipóteses extraordinárias a afastar a responsabilidade do vendedor, são comuns próximo a data do dissídio, aparecem com regularidade e devem ser contabilizadas quando a construtora se compromete com a entrega, além do mais a ré não foi capaz de indicar quais teriam sido os dias de greve ou se eles extrapolariam a tolerância de 180 dias admitida nos precedentes. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplicam o Código de Defesa do Consumidor sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. Reconhecida a mora do promitente vendedor, é devida a multa contratual. No caso sob análise, o contrato particular há cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente que passa a ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." (STJ - REsp 1614721/DF, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019). Assim, aplico de forma recíproca em desfavor da construtora as penalidades da "cláusula 4 - item 4.2) Atraso do pagamento", quais sejam, a) juros de 1% ao mês; e b) multa de 2% calculada sobre o valor da prestação em atraso atualizado e já acrescido dos juros citados na alínea "a" supra. A aplicação da multa contratual de 2% sobre o valor do imóvel e juros de 1% ao mês deve incidir no período de mora compreendido entre 16/6/2014 à 26/11/2015, com atualização monetária pelo INPC, a contar do efetivo prejuízo e com juros de 1% ao mês a partir da citação. Sobre o pedido de perdas e danos cumulado com cláusula penal moratória, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Tema 970/STJ). Nos casos em que há cláusula penal moratória prevista no contrato é estabelecida em valor inferior ao equivalente do locativo, o STJ entende que é possível a cumulação de cláusula penal moratória com os lucros cessantes, quando a multa contratual não apresenta equivalência com os locativos, sem que tal proceder caracterize afronta ao Tema Repetitivo 970/STJ. No caso concreto, a cláusula penal moratória de 2% (dois por cento) sobre o valor pago se mostra proporcional ao valor do locativo, tido normalmente entre 0,5% (meio por cento) a 1% (um por cento) do valor do bem, motivo pelo qual não é possível a pretensão de ressarcimento de lucros cessantes cumulada com a cláusula penal. O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configura-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes compradores (AgInt nos Edcl no REsp 1725543/SP, DJe 20/10/2020). O atraso de mais 1 (um) ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais, sem satisfação da construtora incorporadora aos adquirentes para expor e dividir com eles o ônus da espera gera dano moral passível de indenização. A quantificação do valor do dano moral deve sempre observar os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, o poder econômico do ofensor, a condição econômica do ofendido, a gravidade da lesão e sua repercussão, não se podendo olvidar a moderação, para que não haja enriquecimento ilícito ou mesmo desprestígio ao caráter punitivo e pedagógico da indenização. Assim, o valor de R$10.000,00 (dez mil reais) por ano ou fração superior a seis meses de atraso da data limite de entre da obra parece atender a pretensão de indenizar sem causar enriquecimento ilícito. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos, para: a) Declarar a data de 16/6/2014 como termo final para entrega do imóvel pelo vendedor ao comprador, confirmar a entrega em 26/11/2015 e reconhecer o atraso na entrega do imóvel superior a 1 (um) ano; b) Aplicar a multa contratual de 2% sobre o valor total do imóvel em desfavor da requerida, a incidir no período compreendido entre 16/6/2014 à 26/11/2015, com atualização monetária pelo IPCA, a contar do efetivo prejuízo e juros moratórios de 1% ao mês, contados da citação, estes últimos pela taxa Selic; e c) Condenar a requerida a indenizar a autora por danos morais pelo descumprimento contratual no valor de R$10.000,00 (dez mil reais) por ano ou fração superior a seis meses de atraso da data limite de entre da obra, com correção monetária pelo IPCA a partir do arbitramento (art. 389, p. ú., do Código Civil e Súmula 362 do STJ) e juros moratórios a partir do vencimento da obrigação em 16/6/2014 (art. 397 do Código Civil). Extingo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Condeno a requerida nas custas processuais e nos honorários advocatícios sucumbenciais, estes últimos em 10% sobre o valor atualizado da causa. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, cumpridas as formalidade legais quanto ao pagamento das custas, arquivem-se os presentes autos. Fortaleza/CE, 25 de novembro de 2024. JORGE DI CIERO MIRANDA Juiz

09/12/2024, 00:00

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Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Instância Superior

Alterado o assunto processual

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para despacho

Juntada de Petição de Contra-razões

Confirmada a comunicação eletrônica

Confirmada a comunicação eletrônica

Juntada de Petição de Apelação

Juntada de certidão de custas - guia quitada

Juntada de certidão de custas - guia gerada

Publicado Decisão em 12/06/2025. Documento: 159528723

Publicado Intimação em 12/06/2025. Documento: 159528723

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 11/06/2025 Documento: 159528723

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 11/06/2025 Documento: 159528723

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 159528723

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