Procedimento Comum Cível 0188499-64.2016.8.06.0001 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0188499-64.2016.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0188499-64.2016.8.06.0001. AUTOR: ERASMO MARTINS DOS SANTOS, MARIANA CHAVES CARVALHO REU: CONDOMINIO ISLA JARDIN, MARQUISE-ISLA JARDIM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________ [] SENTENÇA INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 35ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, Edson Queiroz - CEP 60811-690, Fone: (85)3492-8279, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________ NÚMERO DO CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Anulação] Trata-se de ação anulatória de cobranças indevidas cumulada com repetição de indébito e reparação por danos morais, ajuizada por MARIANA CHAVES CARVALHO e ERASMO MARTINS DOS SANTOS em face de MARQUISE - ISLA JARDIM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e CONDOMÍNIO ISLA JARDIM, todos devidamente qualificados nos autos processuais. Os requerentes adquiriram da requerida a unidade 1401, situada na Torre 3 - Palmeira, no empreendimento Isla Jardin, conforme consta no Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Apartamento, contrato nº 023.003.1401 (ID 119930025). No dia 26 de agosto, a requerida informou aos autores sobre a averbação da construção do empreendimento e a instituição do condomínio, permitindo, a partir dessa data, a escrituração e registro do imóvel após a quitação do saldo devedor. Foi concedido um prazo para que os adquirentes pudessem buscar financiamento bancário para tal finalidade (ID 119929422). Os promoventes, então, providenciaram o financiamento, aprovado em 7 de setembro, estando pendente apenas a liberação do crédito devido aos trâmites burocráticos (ID 119929420). A requerida estabeleceu que os adquirentes deveriam quitar o saldo devedor até o final de setembro, sem a incidência de IGPM + 1% de juros, que passariam a ser aplicados a partir de outubro, em substituição ao INCC. No entanto, o financiamento dos autores não foi concretizado dentro do prazo por problemas relacionados à documentação a ser fornecida pela requerida. Apesar de o crédito ter sido aprovado no início de setembro, o agente financeiro não pôde liberar o valor, pois a documentação do empreendimento estava incompleta. Somente em 16 de setembro a "pasta mãe" foi aprovada pelo banco, mas verificou-se, em 26 de setembro, que a matrícula do empreendimento estava vencida, impedindo a conclusão do processo de financiamento. Na última semana de setembro, ao questionar a requerida sobre a pendência documental, os requerentes foram informados de que situações desse tipo eram comuns e sugeriu-se que quitassem o saldo à vista, caso não quisessem a incidência de encargos adicionais. Tal orientação foi considerada inadequada, uma vez que o financiamento era inviabilizado pela ausência de regularização documental por parte da requerida. Em 29 de setembro, faltando apenas um dia para o término do prazo, a documentação foi regularizada por iniciativa de outra adquirente, permitindo a liberação do primeiro contrato piloto. O contrato dos requerentes somente foi emitido em 6 de outubro, após o vencimento do prazo estipulado pela própria requerida. Além disso, os requerentes foram informados de que a entrega das chaves estava condicionada ao pagamento de R$ 6.596,36, valor relativo à atualização do saldo devedor pelo IGPM + 1%, em razão do atraso na quitação, embora tal atraso tenha decorrido exclusivamente da ausência de regularização documental pela requerida. Os autores realizaram o pagamento para obterem as chaves do imóvel. A posse do imóvel foi efetivada em 21 de outubro. Contudo, o condomínio passou a cobrar dos requerentes as taxas condominiais referentes aos meses de setembro e outubro, condicionando a emissão da declaração de "nada consta" ao pagamento desses valores, o que também foi realizado pelos requerentes. Diante desse cenário, os autores requereram: a) em sede de tutela de urgência, a imediata anulação das cobranças indevidas e a restituição, em dobro, dos valores pagos indevidamente, sendo R$ 13.192,72 (treze mil cento e noventa e dois reais e setenta e dois centavos) para a requerida e R$ 2.415,86 (dois mil quatrocentos e quinze reais e oitenta e seis centavos) para o condomínio réu, devidamente corrigidos e atualizados desde a data dos pagamentos até a data da efetiva restituição, sob pena de aplicação de multa diária pelo descumprimento, revertida em favor dos autores; b) alternativamente, a imediata anulação das cobranças indevidas e a restituição simples dos valores pagos indevidamente, sendo R$ 6.596,36 (seis mil quinhentos e noventa e seis reais e trinta e seis centavos) para a requerida e R$ 1.207,93 (um mil duzentos e sete reais e noventa e três centavos) para o condomínio réu, também corrigidos e atualizados desde a data dos pagamentos até a data da efetiva restituição, sob pena de aplicação de multa diária pelo descumprimento, revertida em favor dos autores; c) após procedida a anulação da cobrança das taxas condominiais e a devolução dos valores pagos indevidamente, a determinação de que o condomínio réu apresente o boleto referente à taxa condominial proporcional aos 11 (onze) dias do mês de outubro, para que os autores possam efetuar o pagamento devido, regularizando a obrigação que efetivamente lhes cabe; d) no mérito, que seja julgada procedente a presente ação em todos os seus termos, declarando-se nulas as cobranças indevidas e determinando a restituição dos valores pagos indevidamente, em dobro ou, alternativamente, de forma simples, confirmando-se a tutela provisória de urgência concedida; d.1) a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais); e por fim, e) a condenação da requerida ao pagamento dos honorários sucumbenciais. Os autores acostaram aos autos os seguintes documentos: instrumento particular de promessa de compra e venda de apartamento em Fortaleza/CE (ID 119930025); e-mails trocados com a empresa Marquise, com o título "Averbação da Obra Isla Jardín" (ID 119929422); e-mail com o título "Formulários de financiamento Bradesco - Isla Jardín" (ID 119930033); e-mails com o assunto "Data de financiamento Bradesco - Isla Jardín" (ID 119929420); e-mail com o assunto "Valor da diferença do financiamento - 1401 Palmeira" (ID 119929424); e-mail com o assunto "Cond. Isla Jardín - taxa condominial" (ID 119930040); boleto da taxa condominial no valor de R$ 1.174,31 (ID 119929419); comprovante de transação bancária, tendo como beneficiário o Isla Jardín, no valor de R$ 1.207,93 (ID 119930043). Foi proferida decisão (ID 119922802) indeferindo o pedido de tutela de urgência. Devidamente citada, a promovida MARQUISE - ISLA JARDIM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, apresentou contestação (ID 119928495), na qual sustentou que não praticou qualquer ato ilegal, limitando-se a emitir boletos referentes às taxas condominiais com base em lista fornecida pela construtora. Alegou que as cotas condominiais são obrigações propter rem, vinculadas à unidade imobiliária, e que qualquer controvérsia quanto ao período de cobrança deveria ser resolvida diretamente entre os autores e a construtora. Devidamente citada, a promovida CONDOMINIO ISLA JARDIM apresentou contestação (ID 119928506) defendeu que o atraso na liberação do financiamento decorreu de condutas atribuídas aos autores, incluindo o pagamento tardio de ITBI, custas cartorárias e parcela remanescente. Alegou que a aplicação de correção monetária pelo IGPM + 1% foi regular e está prevista no contrato. Rechaçou a responsabilidade por danos morais e requereu a improcedência total dos pedidos. Houve réplica (ID 119928507), oportunidade em que a parte autora rebateu todas as acusações e alegações feitas na contestação. A demandante refutou integralmente os argumentos das rés, reafirmando que o atraso na liberação do financiamento ocorreu exclusivamente por pendências documentais da construtora, em especial a expiração da matrícula necessária ao processo de financiamento junto ao agente financeiro. Sustentaram que as taxas condominiais de setembro e outubro de 2016 são indevidas, pois o imóvel estava na posse da construtora até 21/10/2016. Reiteraram os pedidos de restituição em dobro e condenação por danos morais. Eis o que importa relatar. Passo a fundamentar e a decidir o que se segue. O ponto central do caso diz respeito à atribuição de responsabilidade pelo atraso na quitação do saldo devedor e na formalização do financiamento bancário. Nos termos do art. 373, inciso I, do CPC, cabe ao autor o ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito. Os documentos acostados aos autos demonstram de forma inequívoca que a construtora foi a responsável pelo atraso na conclusão do financiamento. Consta dos autos que a "pasta mãe" do empreendimento somente foi aprovada pelo banco em 16 de setembro de 2016 (ID 119929420). Posteriormente, em 26 de setembro de 2016, verificou-se que a matrícula do empreendimento estava vencida, o que impediu a formalização do financiamento (ID 119929422). A regularização documental ocorreu apenas em 29 de setembro de 2016, momento em que foi possível a emissão do primeiro contrato de financiamento do empreendimento (ID 119930025). Diante desses fatos, resta evidente que o atraso na quitação do saldo devedor não pode ser imputado aos autores, uma vez que decorreu exclusivamente de pendências documentais sob a responsabilidade da construtora. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EMBARGOS À EXECUÇÃO. ATRASO NA LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE-VENDEDORA DEMONSTRADA. DEMORA NA ENTREGA A DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA. INVIABILIDADE DOS COMPRADORES DE CONCRETIZAR O CONTATO IMOBILIÁRIO EM RAZÃO DE FATOS QUE INDEPENDIAM DE SUA VONTADE. I. NO CASO, A FARTA PROVA DOCUMENTAL ACOSTADA AO FEITO É SUFICIENTE PARA DEMONSTRAR QUE O ATRASO NA OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO DECORRE, ESPECIALMENTE, NA DEMORA DA PARTE VENDEDORA NA ENTREGA DE DOCUMENTOS QUE DEMONSTRASSE O VALOR DA DÍVIDA ATUALIZADA QUE INCIDE SOBRE IMÓVEL.II. CUIDANDO-SE DE DÍVIDA QUE DERIVA DE DUAS OPERAÇÕES DE CÉDULAS BANCÁRIAS E NÃO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, AS QUAIS GRAVAM O IMÓVEL, OBJETO DA CONTRATAÇÃO, É DO VENDEDOR A RESPONSABILIDADE PELO FORNECIMENTO DO DOCUMENTO. III. NO CASO, CABIA AO VENDEDOR DEMONSTRAR QUE PROVIDENCIOU, NO PRAZO, O REFERIDO DOCUMENTO. NA AUSÊNCIA, NÃO SE PODE ATRIBUIR AO COMPRADOR A RESPONSABILIDADE PELO ATRASO NA PARCELA DO PREÇO A SER ADIMPLIDA COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. E, CONSEQUENTEMENTE, NÃO RESPONDE PELOS ENCARGOS MORATÓRIOS DECORRENTES DO ATRASO. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS A RESPEITO. APELAÇÃO PROVIDA. (TJ-RS - AC: 50005187720208215001 RS, Relator: Glênio José Wasserstein Hekman, Data de Julgamento: 11/08/2021, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: 17/08/2021) APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA REJEITADA - ATRASO NA ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA À EFETIVAÇÃO DO FINANCIAMENTO - CONSEQUENTE ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES - MORA DA CONSTRUTORA EVIDENCIADA - DANOS MATERIAIS - RESSARCIMENTO DE ALUGUEIS DEVIDO - IMPOSSIBILIDADE DE CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR EM RAZÃO DA MORA DA CONSTRUTORA - DANOS MORAIS - CARACTERIZAÇÃO - VALOR INDENIZATÓRIO - RAZOABILIDADE - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CARACTERIZADA - RECURSO DAS CONSTRUTORAS DESPROVIDO E PROVIDO PARCIALMENTE O APELO ADESIVO DOS AUTORES. Não há falar em ilegitimidade passiva 'ad causam' das requeridas, se todas integram o mesmo grupo econômico, fato que, por si só, as legitima para integrar a lide no polo passivo. A empresa que exerce atividade de construção responderá pelos danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega da documentação necessária à efetivação do financiamento do imóvel objeto de contrato de compra e venda, que resultou, por consequência, em atraso na entrega das chaves.Se a mora é imputada às empresas vendedoras, não é razoável impor aos compradores os seus efeitos, de maneira que o saldo devedor não poderá ser atualizado.O valor arbitrado a título de danos morais deve levar em conta tanto a capacidade econômica do ofensor quanto as condições do ofendido, além da observância ao princípio da razoabilidade. GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 20/02/2019, Publicado no DJE 20/02/2019) (TJ-MT - CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO: 00203545220148110041 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 20/02/2019, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 20/02/2019) Diante disso, não há justificativa para a incidência da correção pelo IGPM + 1% sobre o saldo devedor dos autores, devendo ser restituídos os valores pagos indevidamente a esse título. Outro ponto de controvérsia refere-se à cobrança de taxas condominiais antes da efetiva entrega das chaves aos adquirentes. A análise probatória também confirma que os autores apenas tomaram posse do imóvel em 21 de outubro de 2016, de modo que as taxas condominiais de setembro e outubro foram indevidamente exigidas. O STJ já firmou entendimento no sentido de que o comprador somente passa a responder por taxas condominiais após a efetiva entrega das chaves, conforme se extrai do seguinte julgado: CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. NECESSIDADE DE IMISSÃO NA POSSE PELO ADQUIRENTE. ENTREGA DAS CHAVES. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Consoante entendimento desta Corte, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é encargo do adquirente apenas a partir da posse, efetivada com a entrega das chaves. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1865155 SP 2020/0053403-0, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 28/09/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/10/2020) Dessa forma, a repetição do indébito deve ser realizada em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Por fim, com relação ao pedido de indenização por danos morais, há substrato para a sua procedência. O atraso injustificado na entrega da documentação essencial para a formalização do financiamento causou grave transtorno aos autores, impedindo-os de quitar o saldo devedor no prazo estipulado e resultando em cobranças indevidas, tanto de encargos financeiros quanto de taxas condominiais. Além do impacto financeiro, houve abalo psicológico e frustração legítima diante da incerteza gerada pela postura negligente da construtora. O sonho da casa própria, que deveria ser motivo de realização pessoal, foi transformado em um cenário de dificuldades burocráticas e financeiras impostas indevidamente aos adquirentes. No que concerne à mensuração, o dano moral detém uma dupla função: compensatória - em que se tem em conta a vítima e a gravidade do dano de que ela padeceu, buscando confortá-la, ajudá-la a sublimar as aflições e constrangimentos decorrentes do dano injusto - e punitiva - cujo objetivo, em síntese, é impor uma penalidade exemplar ao lesante, residindo esta na diminuição de seu patrimônio material e na transferência da quantia para a esfera jurídica patrimonial da vítima, de tal modo que a indenização represente advertência, sinal de que a sociedade não aceita seu comportamento. Assim, considerando as peculiaridades do caso concreto, bem como o grau da lesividade da conduta ofensiva e a capacidade econômica da parte pagadora, a fim de cumprir dupla finalidade: (a) amenização da dor sofrida pela vítima e (b) punição do causador do dano, evitando-se novas ocorrências, fixo os danos morais no montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor. Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE, nos termos do art. 487, I, do CPC, o pedido autoral, para: a) Declarar a nulidade da cobrança da correção pelo IGPM + 1% e condenar a requerida Marquise - Isla Jardim a restituir, em dobro, o valor pago indevidamente, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; b) Declarar indevida a cobrança das taxas condominiais e condenar o Condomínio Isla Jardim a restituir, em dobro, os valores pagos, com correção monetária desde o pagamento e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; c) Condenar solidariamente ambas as rés ao pagamento de R$ 5.000,00 para cada autor, totalizando R$ 10.000,00, a título de danos morais, corrigidos monetariamente e com juros de mora de 1% ao mês desde a citação; Todos os valores, sejam compensados ou devolvidos por força desta sentença, deverão ser corrigidos monetariamente segundo a tabela prática do TJCE, submetendo-se a juros simples de 1% ao mês. Após a vigência da L. 14.905 a 24, os valores devem ser corrigidos pela variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), ou do índice que vier a substituí-lo (art. 389, parágrafo único, do CC), desde seu desembolso, e com juros simples de mora respeitando-se a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389, do CC (IPCA), até o efetivo pagamento (art. 406, § 1º, do CC). Quanto aos juros, caso a taxa legal apresente resultado negativo, este será considerado igual a 0 (zero) para efeito de cálculo dos juros no período de referência (art. 406, §3°, CC) desde a citação. Sucumbente, condenar integralmente as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação. P.R.I. Fortaleza/CE, na data da assinatura digital. Maurício Fernandes Gomes JUIZ DE DIREITO

07/02/2025, 00:00

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Advogados / Representantes(7)

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Instância Superior

Alterado o assunto processual

Decorrido prazo de Hebert Assis dos Reis em 05/06/2025 23:59.

Decorrido prazo de THIAGO DE CASTRO PINTO LOPES em 05/06/2025 23:59.

Decorrido prazo de CLOVIS MACEDO MATOSO VILELA LIMA em 05/06/2025 23:59.

Decorrido prazo de JOSE FLAVIO MEIRELES DE FREITAS em 05/06/2025 23:59.

Decorrido prazo de ALLEX ATILLA COSTA DE OLIVEIRA em 05/06/2025 23:59.

Juntada de Petição de Contra-razões

Juntada de Petição de Petição (outras)

Publicado Intimação em 15/05/2025. Documento: 137907663

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 14/05/2025 Documento: 137907663

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 137907663

Proferido despacho de mero expediente

Decorrido prazo de THIAGO DE CASTRO PINTO LOPES em 06/03/2025 23:59.

Decorrido prazo de MARIANA CHAVES CARVALHO em 06/03/2025 23:59.

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