Procedimento Comum Cível 0054742-53.2021.8.06.0112 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0054742-53.2021.8.06.0112 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Autora: AUTOR: MOISES DA CRUZ CLEMENTE, CARINA DA SILVA LIMA CLEMENTE Parte Promovida: REU: VALESCA POLIANA SAMPAIO SANTANA, IMOBILIARIA E CONSTRUTORA MATIAS LTDA SENTENÇA I- RELATÓRIO PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Juazeiro do Norte - 3ª Vara Cível da Comarca de Juazeiro do Norte Rua Maria Marcionilia Pessoa Silva, Lagoa Seca - CEP 63046-550, Fone: (85) 98108-8533, Juazeiro do Norte-CE - E-mail: [email protected] Processo nº: 0054742-53.2021.8.06.0112 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Empreitada, Obrigação de Fazer / Não Fazer] Parte Trata-se de ação ajuizada por CARINA DA SILVA CLEMENTE e MOISÉS DA CRUZ CLEMENTE em desfavor de VS ENGENHARIA LTDA - ME e IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA MATIAS LTDA - ME. Alegam as partes autoras, em síntese, que firmaram contrato particular de promessa de compra e venda de bem imóvel e obrigação de construção na data de 07 de outubro de 2019, posteriormente ratificado em 12 de fevereiro de 2020, por meio de contrato de compra de terreno, mútuo para obras com obrigações e alienação fiduciária em garantia no Sistema de Financiamento de Habitação com utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS. Afirmam que a transação se deu pelo valor de R$ 158.106,53, pagos da seguinte forma: recursos próprios em moeda corrente no valor de R$ 39.694,74; recursos provenientes do FGTS no valor de R$ 2.411,79; e saldo de R$ 116.000,00 mediante financiamento concedido pela Caixa Econômica Federal, sendo R$ 25.000,00 destinados à compra do terreno. Sustentam que, com base no contrato, a construção da casa seria concluída no prazo máximo de 7 meses, conforme cláusula B8.2, página 20 do contrato da CEF, ou seja, por volta de junho de 2020. Contudo, afirmam que, passados mais de um ano e um mês do prazo final para conclusão, a obra ainda se encontra incompleta e não foi entregue. Relatam que realizaram várias reuniões com a empreiteira contratada, mas apenas serviram para protelar a entrega da obra. Alegam que a representante da VS Engenharia afirmou que a demora na entrega do imóvel se dava por conta da negativa de um alvará pela prefeitura, em relação ao terreno loteado, o que impediria a liberação do dinheiro por parte da Caixa. Ademais, narram que, em conversa por WhatsApp, a representante da VS Engenharia informou que faltava R$ 8.000,00 para finalização da obra, e caso os autores dessem R$ 6.000,00, a obra seria concluída e entregue. No entanto, o contrato elaborado pela empreiteira continha cláusulas abusivas, inclusive afirmando que a obra foi entregue no prazo, o que não corresponde à realidade. Por essas razões, os autores requerem: a) que seja julgada procedente a ação, condenando-se os requeridos à obrigação de fazer consistente em finalizar o imóvel conforme o memorial descritivo e entregá-lo aos autores com toda documentação regularizada; b) a concessão de tutela de evidência para que a empreiteira arque com aluguel no valor de 0,7% do valor do imóvel enquanto a obra não for concluída ou entregue; c) a condenação ao pagamento de lucros cessantes no valor correspondente a 0,7% por mês de inadimplência, tendo como base o valor contratual do imóvel; d) a condenação dos requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Em decisão interlocutória (Id. 108545861), o juízo recebeu a inicial, deferiu o pedido de gratuidade da justiça e indeferiu a tutela provisória de evidência, por entender que não estavam presentes os pressupostos legais para sua concessão, uma vez que não havia nos autos documento comprobatório da transferência ou depósito para a conta bancária da promovida, o que inviabilizava o conhecimento do termo inicial do prazo para conclusão da obra. Determinou também o encaminhamento dos autos ao CEJUSC para designação e realização de audiência de conciliação. Os autores apresentaram recurso de agravo de instrumento (Id. 108545865), argumentando que já havia comprovantes bancários dos valores iniciais pagos para a Construtora Matias, e que o termo inicial da obra se deu com o pagamento da primeira parcela referente à compra do terreno, em 18 de outubro de 2019. Alegaram também que, em 03 de novembro de 2020, foi liberado pelo Banco Caixa a quantia de R$ 37.420,76. Insistiram no pedido de tutela para pagamento de aluguel enquanto o imóvel não fosse entregue. Foi designada audiência de conciliação, realizada em 08/06/2022 (Id. 108548077), na qual compareceram as partes acompanhadas de seus respectivos advogados, mas não foi obtido acordo. A VS ENGENHARIA LTDA - ME apresentou contestação (Id. 108548081), alegando preliminarmente a extinção do feito por ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, por não identificar o imóvel objeto da lide, com base no art. 485, IV, do CPC. No mérito, afirmou que, embora existisse um negócio jurídico entre as partes, a empresa recebeu apenas R$ 36.000,00 da entrada mencionada pelos autores. Sustentou que não houve atraso na obra, que alcançou 87,45% de realização, mas teve que ser paralisada por meio de ato administrativo do Município de Juazeiro do Norte-CE, bem como através de ofício do Ministério Público. Alegou que a obra não foi entregue exclusivamente pelo embargo que o loteamento sofreu. A demandada juntou laudo de vistoria datado de 25 de janeiro de 2021, no qual o engenheiro da CEF atestou que a obra não estava em atraso e que não haveria repasse até a apresentação do alvará, objeto do embargo. Requereu a não aplicação do CDC, o indeferimento da tutela provisória de urgência e a improcedência dos pedidos. A IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA MATIAS LTDA - ME ofereceu contestação (Id. 108548082), arguindo preliminarmente sua ilegitimidade passiva, por não ter relação com a obrigação de fazer consistente na finalização e entrega do imóvel. Alegou que sua obrigação foi devidamente satisfeita com a entrega do terreno regular e próprio para edificação. Impugnou a gratuidade da justiça concedida aos autores e requereu a mesma benesse para si. Contestou o valor da causa, argumentando que os lucros cessantes deveriam ser apresentados de maneira líquida, requerendo sua correção para R$ 158.106,53. Quanto ao mérito, aduziu que sua obrigação limitava-se à transferência do domínio do terreno, o que foi cumprido, sendo a responsabilidade pela obra exclusiva da VS Engenharia. Mencionou que o empreendimento Belo Horizonte, onde está localizado o terreno, figura como parte no Inquérito Civil nº 06.2021.00000111-1, com autorizações de alvarás suspensas desde 18/11/2020, conforme notificação extrajudicial anexa. Defendeu que durante todo o período para construção do imóvel, o Desmembramento Belo Horizonte encontrava-se regular. Em réplica (Id. 108548104), os autores rebateram as alegações das demandadas, afirmando que a aplicação do CDC é cabível, pois as rés exercem atividade tipicamente empresarial e o contrato firmado é de adesão. Refutaram a alegação de falta de identificação do objeto, destacando que o imóvel está devidamente descrito nos documentos anexados à inicial. Esclareceram que não houve pedido de danos morais, apenas de lucros cessantes. Quanto à justiça gratuita impugnada, sustentaram que esta é presumida quando alegada por pessoa física. Em 17/08/2023, o juízo anunciou o julgamento antecipado da lide (Id. 108548108), por entender que o feito estava apto a receber apreciação de mérito, sendo desnecessária a realização de audiência de instrução, uma vez que a prova documental era suficiente para o julgamento. A IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA MATIAS LTDA - ME apresentou alegações finais em 13/09/2023 (Id. 108548113), reiterando sua ilegitimidade passiva e os demais argumentos de sua defesa, ressaltando que sua obrigação se limitava à transferência do terreno, o que foi devidamente cumprido. Em 01/07/2024, a VS ENGENHARIA LTDA - ME apresentou alegações finais (Id. 108548119), reiterando seus argumentos anteriores e juntando novo parecer técnico (Id. 108548121) indicando que a obra estava com 87,45% concluída, representando um valor aplicado atualizado de R$ 181.601,43, tendo sido pago à empresa apenas R$ 46.000,00. Solicitou o chamamento ao processo da Secretaria de Infraestrutura do Município de Juazeiro do Norte-CE, da Caixa Econômica Federal e do representante do Ministério Público da 9ª Promotoria de Justiça. É o relatório. II- FUNDAMENTAÇÃO Primeiramente, reconheço a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso, considerando que se trata de relação de consumo em que os autores são consumidores e as demandadas são fornecedoras, nos termos dos artigos 2º e 3º do CDC. A VS ENGENHARIA LTDA - ME atua como prestadora de serviços de construção civil, enquanto a IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA MATIAS LTDA - ME é fornecedora de produtos imobiliários, ambas desenvolvendo essas atividades profissionalmente. O ponto central da controvérsia é decidir se as empresas requeridas são responsáveis pela não entrega do imóvel objeto do contrato e, em caso positivo, se devem ser condenadas à obrigação de fazer consistente em concluir a obra e entregá-la aos autores, bem como ao pagamento de lucros cessantes pelo período de atraso. Em outras palavras, trata-se de verificar se houve inadimplemento contratual por parte das requeridas que justifique a condenação à obrigação de fazer e à indenização por lucros cessantes, ou se o atraso na entrega do imóvel decorreu de fato alheio à vontade das contratadas, como alegado em suas defesas. Preliminarmente, cumpre analisar as questões processuais suscitadas pelas partes. Quanto à preliminar de ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, deve ser trazido aos autos que o colendo Superior Tribunal de Justiça possui orientação firme de que não configura julgamento ultra petita ou extra petita o provimento jurisdicional inserido nos limites do pedido, "porquanto o pedido deve ser extraído a partir de interpretação lógico-sistemática de toda a petição inicial, sendo desnecessária a sua formulação expressa na parte final desse documento, podendo o Juiz realizar análise ampla e detida da relação jurídica posta em exame" (AgRg no AREsp n. 420.451/RJ, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/12/2013, DJe 19/12/2013). Conforme o Enunciado 286, do FPPC (Fórum Permanente de Processualistas Civis), "aplica-se o § 2º do art. 322 à interpretação de todos os atos postulatórios, inclusive da contestação e do recurso". Ou seja, verifico que, na verdade, a parte argui a inépcia da inicial por falta de identificação do objeto. A preliminar de inépcia não merece acolhimento. Da análise dos autos, verifica-se que o imóvel está devidamente identificado nos documentos que acompanham a petição inicial, especialmente no contrato firmado entre as partes (Id. 108548876), que descreve suas características e localização, além do memorial descritivo (Id. 108548886), que detalha os aspectos da construção. Inclusive, a própria demandada, em sua contestação, demonstra conhecer o objeto da demanda, tanto que junta relatório de acompanhamento de evolução da obra referente ao imóvel em questão. Rejeito, portanto, a preliminar. No que se refere à preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA MATIAS LTDA - ME, conforme se depreende dos contratos juntados aos autos, a responsabilidade desta demandada limita-se à transferência da propriedade do terreno, entretanto, sendo a obrigação de construir e entregar o imóvel ficou a cargo da VS ENGENHARIA LTDA - ME. Entretanto, com base na teoria da cadeia de consumo, que dispõe, em síntese, que todos os participantes da cadeia de consumo são solidariamente responsáveis pelos danos causados ao consumidor. Isso significa que, se houver um problema com a obra, todos os envolvidos podem ser responsabilizados. Preliminar rejeitada. Quanto à impugnação à justiça gratuita dos autores, não merece acolhimento, pois a declaração de hipossuficiência goza de presunção relativa de veracidade, não tendo a impugnante trazido elementos suficientes para afastá-la, devendo, pois, ser rechaçada a preliminar. No que tange à correção do valor da causa, acolho o pedido para fixá-lo em R$ 158.106,53, correspondente ao valor do contrato, uma vez que os lucros cessantes constituem pedido acessório que integra o valor principal. Passando ao mérito, cumpre analisar a relação jurídica estabelecida entre as partes. No caso em análise, restou comprovado que as partes firmaram contrato particular de promessa de compra e venda de bem imóvel e obrigação de construção, posteriormente ratificado, no qual a IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA MATIAS LTDA - ME se comprometeu a transferir a propriedade do terreno, enquanto a VS ENGENHARIA LTDA - ME se obrigou a construir e entregar o imóvel no prazo estipulado. De acordo com a cláusula 19ª do contrato (Id. 108548877 - Pág. 3), a VS ENGENHARIA LTDA - ME se obrigou a entregar o imóvel completamente pronto para habitação dos autores no prazo máximo de 180 dias, contados a partir do dia seguinte à transferência ou depósito da primeira parcela referente à aquisição do terreno. Conforme relatado pela própria demandada VS ENGENHARIA LTDA - ME em suas alegações finais (Id. 108548119), o contrato para aquisição do lote e construção do imóvel foi firmado em 07/10/2019, sendo finalizado o contrato com a Caixa Econômica Federal em 12/02/2020, com prazo de entrega previsto para 12/08/2020. Contudo, de acordo com o relatório de acompanhamento de evolução da obra (Id. 108548079), datado de 25/01/2021, a construção estava com 87,45% concluída, ainda pendente de finalização. A VS ENGENHARIA LTDA - ME justifica o atraso alegando que o imóvel não foi entregue exclusivamente pelo embargo que o loteamento sofreu, o que impediu a emissão do alvará de construção e, consequentemente, os repasses financeiros da Caixa Econômica Federal. De fato, consta dos autos notificação extrajudicial, recebida aos 18/11/2020 (Id. 108548088 - Pág. 3), notificando a IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA MATIAS LTDA - ME do Processo Administrativo instaurado pela Portaria nº 12.11.2020/01, de 12/11/2020. No entanto, observa-se que tal suspensão ocorreu após o prazo contratual para entrega do imóvel (agosto de 2020), o que afasta a tese de força maior ou caso fortuito alegada pela demandada para justificar o atraso na conclusão da obra. Ademais, como bem observado pela IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA MATIAS LTDA - ME em sua contestação, é de responsabilidade da empreiteira providenciar o licenciamento da obra e a emissão de alvará de construção junto ao município, conforme determinado pela lei municipal nº 2.571/2000 (art. 6º). Portanto, a VS ENGENHARIA LTDA - ME não pode se eximir de sua responsabilidade alegando a falta de alvará, quando era seu dever obtê-lo antes do início da construção. Quanto ao argumento de que a empreiteira executou parte substancial da obra (87,45%) e recebeu apenas uma pequena parte do valor contratado, entretanto, tal fato não afasta sua responsabilidade pela conclusão da obra. Isso porque, ao firmar o contrato, a demandada assumiu o risco do empreendimento, inclusive quanto à forma de pagamento vinculada às etapas da construção, conforme contrato com a Caixa Econômica Federal. No que se refere à responsabilidade da IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA MATIAS LTDA - ME, como já mencionado, esta se limitava à transferência da propriedade do terreno, entretanto, o embargo posterior do loteamento, ocorrido em novembro de 2020, pode ser atribuído a esta demandada, tendo em vista que, à época da venda, aparentemente o terreno não estava regularizado, sendo objeto do Inquérito Civil nº 06.2021.00000111-1, onde foi firmado o Termo de Ajustamento de Conduta nº 0002/2022/9ª PmJJDN (Id. 108548111 - Pág. 3), de modo que houve uma sucessão de eventos que atrasaram a entrega da obra, lesando, por consequência os autores. Ressalte-se que a jurisprudência dos tribunais superiores brasileiros, como o Superior Tribunal de Justiça (STJ), tem consolidado o entendimento de que não existe direito adquirido a poluir ou degradar o meio ambiente (REsp n. 1.714.536/RJ, relator Ministro Afrânio Vilela, Segunda Turma, julgado em 4/2/2025, DJEN de 10/2/2025.). Essa orientação se baseia no princípio da função social da propriedade, que subordina o exercício do direito de propriedade ao cumprimento de sua função social, incluindo a preservação ambiental. Ademais, conforme constato da cláusula 4ª do contrato de Id. 108548877, houve venda de lote irregular, indo de encontro ao disposto no art. 37, da Lei 6.766/79. De tal ato, nasce, em desfavor da parte autora, o impedimento do regular exercício da posse e da propriedade. Inclusive, caso análogo já foi objeto de análise pelo Egrégio Tribunal do Estado de Minas Gerais: EMENTA: APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO DE RESCISÃO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - VENDA E COMPRA COM RESERVA DE DOMÍNIO - LOTEAMENTO - ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA - INOVAÇÃO RECURSAL - CONFIGURADA - ARRAS/SINAL - RESTITUIÇÃO INTEGRAL - ATO ILÍCITO PASSÍVEL DE COMPENSAÇÃO - DANOS MORAIS - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NA RECONVENÇÃO - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - CONFIGURADA. Apenas constituirão objeto de exame e julgamento pelo tribunal as questões suscitadas e discutidas no processo, não se admitindo inovação recursal. É vedado ao empreendedor a venda ou promessa de venda de parcela de loteamento ou desmembramento sem que antes tenha havido todo o processo de regularização e o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 37 da Lei 6.766/79). Aquele que recebeu arras/sinal tem o dever de restituição em caso de inexecução do contrato por sua culpa. A não regularização da situação do imóvel negociado entre as partes tem potencial de causar imensuráveis transtornos e indignação ao comprovador e, ultrapassa a categoria de mero aborrecimento, de modo que deve ser condenado o vendedor ao pagamento de compensação por danos morais. Se o autor do pedido de reconvenção pratica ato contraditório, deixando transcorrer a instrução do processo para, somente afirmar ausência de interesse na sua apreciação depois de proferida sentença, e diante da determinação da parte contrária em apresentar defesa quanto à reconvenção, estabeleceu-se a lide, de modo que deve ser mantida a condenação ao pagamento da sucumbência. O artigo 86 do CPC estabelece que as despesas processuais devam ser proporcionalmente distribuídas entre os litigantes. (TJ-MG - Apelação Cível: 0022479-59.2018.8.13.0570 1.0000.23.104151-8/001, Relator.: Des.(a) José Augusto Lourenço dos Santos, Data de Julgamento: 19/04/2024, 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 23/04/2024) No tocante ao pedido de lucros cessantes, estes representam os ganhos que uma pessoa ou empresa deixou de obter devido a um dano ou evento prejudicial causado por terceiros. Em outras palavras, é a perda de oportunidades de lucro que a vítima teria tido se não fosse pelo ocorrido. Nos autos, é cabível a condenação, pois o atraso injustificado na entrega do imóvel gera presunção de dano material na modalidade de lucros cessantes. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento, no Tema 970 de recursos repetitivos, de que "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes." No caso em análise, não tendo sido estipulada cláusula penal específica para o atraso, é cabível a condenação ao pagamento de lucros cessantes, fixados em 0,7% ao mês sobre o valor do imóvel, como pleiteado pelos autores, percentual este que se mostra razoável e compatível com o valor locatício de mercado. Quanto ao termo inicial dos lucros cessantes, deve ser considerada a data prevista contratualmente para a entrega do imóvel (agosto de 2020), estendendo-se até a efetiva entrega do bem. Por oportuno, apesar de a ação ser intitulada de "AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS", não houve pedido certo e determinado de condenação de responsabilidade civil por dano extrapatrimonial atinente à personalidade dos autores. Por fim, quanto ao pedido de chamamento ao processo formulado pela VS ENGENHARIA LTDA - ME em suas alegações finais, este não merece acolhimento, por ser intempestivo, uma vez que deveria ter sido apresentado no momento da contestação, conforme art. 130 do CPC, além de não se enquadrar nas hipóteses legais do art. 131 do mesmo diploma. Sem mais ilações. III- DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: (i) Condenar ambas as promovidas, solidariamente, à obrigação de fazer consistente em concluir a obra do imóvel objeto do contrato, conforme o memorial descritivo, e entregá-la aos autores no prazo de 90 dias, com toda a documentação regularizada, sob pena de multa diária de R$ 500,00, limitada a R$ 10.000,00; (ii) Condenar ambas as promovidas, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes no valor correspondente a 0,7% (zero vírgula sete por cento) do valor do imóvel (R$ 158.106,53) por mês de atraso, a partir de setembro de 2020 (considerando o prazo contratual de entrega em agosto de 2020) até a efetiva entrega do bem, pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, CC) desde a data que deveria ter sido a entrega até a data citação, momento a partir do qual incidirá apenas a Taxa Selic de forma integral (art. 406, §1º, CC), a qual já engloba a correção monetária e os juros devidos a partir de então. Apesar de acolhida a preliminar de incorreção do valor da causa, trata-se de sucumbência mínima. Assim, condeno a Parte Promovida ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais, que arbitro no importe de 10% do valor da condenação, a ser apurada em liquidação de sentença. Advirta-se as Partes de que a oposição de Embargos de Declaração fora das hipóteses legais ou com postulação meramente infringente sujeitará a imposição de multa prevista no art. 1.026, §2º do CPC, bem como a antecedente preclusão consumativa proveniente da interposição de um recurso contra determinada decisão enseja a inadmissibilidade do segundo recurso, simultâneo ou subsequente, interposto pela mesma parte e contra o mesmo julgado, haja vista a violação ao princípio da unirrecorribilidade, pouco importando se o recurso posterior seja o adequado para impugnar a decisão e tenha sido interposto antes de decorrido, objetivamente, o prazo recursal (REsp n. 2.075.284/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 8/8/2023, DJe de 15/8/2023). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, não havendo requerimentos, arquivem-se os autos com baixa. Juazeiro do Norte, Ceará, 27 de março de 2025. MATHEUS PEREIRA JUNIOR Juiz de Direito

28/03/2025, 00:00

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Publicado Despacho em 07/08/2025. Documento: 167578707

Publicado Intimação em 07/08/2025. Documento: 167578707

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 06/08/2025 Documento: 167578707

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 06/08/2025 Documento: 167578707

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 06/08/2025 Documento: 167578707

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 06/08/2025 Documento: 167578707

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 167578707

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 167578707

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para decisão

Decorrido prazo de MOISES DA CRUZ CLEMENTE em 17/07/2025 23:59.

Juntada de Petição de Contra-razões

Juntada de Petição de Petição (outras)

Juntada de Petição de Petição (outras)

Decorrido prazo de CARINA DA SILVA LIMA CLEMENTE em 27/06/2025 23:59.

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