Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Processo: 0050727-20.2021.8.06.0119.
Apelante: T&N Empreendimentos imobiliários Ltda
Apelado: Antonio Edipo Moliterni Lima Ementa: Civil e consumidor. Apelação cível. Ação de resilição de contrato de compra de lote não edificado. Iniciativa do comprador. Retenção de valores. Percentual de 25%. Precedentes do STJ. Aplicação do tema 1.022/STJ. Recurso conhecido e provido. I. Caso em exame 1. Apelação Cível interposta pela empresa promovida contra a sentença de parcial procedência da Ação de Resilição Contratual e Restituição de Valores. Na decisão, o juízo reconheceu como abusivo o percentual de retenção de 50% previsto no contrato. Determinou, ainda, que a promovida devolva 80% do valor pago, com abatimento dos impostos e das taxas devidos sobre o bem durante o período de usufruto. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) definir o percentual adequado de retenção dos valores pagos em caso de resilição contratual por iniciativa do comprador; (ii) estabelecer a aplicabilidade do Tema 1.002 do STJ quanto aos juros de mora incidentes sobre a restituição. III. Razões de decidir 3.1. O autor informou, na petição inicial, que, em 14/10/2013, firmou contrato de promessa de compra e venda do lote 32, quadra 33, do Loteamento Novo Maranguape. Afirmou, ainda, que pagou 50 das 120 parcelas previstas, totalizando R$ 24.379,48. Contudo, por crise financeira, requereu a resilição do contrato e foi surpreendido com a tentativa de retenção de 50% dos valores pagos, percentual que considerou abusivo. 3.2. Reconhece-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor nas relações entre consumidor e loteadora/incorporadora, afastando-se a aplicação da Lei nº 13.786/2018 aos contratos celebrados antes de sua vigência. 3.3. Verifica-se que a rescisão contratual ocorreu por iniciativa do comprador, sendo incontroverso o direito à restituição parcial dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ. 3.4. Adota-se o entendimento consolidado do STJ de que, em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, é adequada a retenção de 25% das parcelas pagas para indenizar despesas administrativas e prejuízos do vendedor, independentemente das peculiaridades do caso concreto. 3.5. Mantém-se a possibilidade de abatimento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel durante o período de fruição pelo comprador. 3.6. Aplica-se o Tema 1.002 do STJ para fixar que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, momento em que se torna exigível a restituição. IV. Dispositivo 4. Recurso conhecido e provido, a fim de possibilitar a retenção de 25% dos valores pagos e a aplicação do Tema 1.002/STJ. ACÓRDÃO Visto(s), relatado(s) e discutido(s) o(s) Recurso(s) acima indicado(s), acorda a Sexta Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Ceará, por unanimidade, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao Recurso, em conformidade com o voto da eminente relatora. Fortaleza, data e hora da assinatura digital. JANE RUTH MAIA DE QUEIROGA Desembargadora Relatora RELATÓRIO
Intimação - Órgão Colegiado: 6ª Câmara de Direito Privado * Órgão Julgador: 4º Gabinete da 6ª Câmara de Direito Privado Relatora: Jane Ruth Maia de Queiroga - Apelação Cível
Trata-se de Apelação Cível interposta por T&N Empreendimentos imobiliários Ltda contra sentença proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Maranguape, nos autos da Ação de Resilição Contratual e Restituição de Valores proposta por Antonio Edipo Moliterni Lima. Colhe-se dispositivo do julgado (id 26598246).
Ante o exposto, pelos fundamentos elencados e com esteio no art. 487, I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido autoral para: (I) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes, por culpa exclusiva da parte autora/compradora; (II) determinar que o promovido restitua à parte autora 80% (oitenta por cento) das quantias por ela pagas em razão do negócio rescindido, corrigido pelo IPCA e acrescido de juros à taxa da SELIC, desde o pagamento; (III) condenar a requerente ao pagamento dos impostos e taxas devidos e incidentes sobre o bem durante o tempo que usufruiu do imóvel, admitindo a compensação com o valor a ser devolvido a título de restituição. Sem custas judiciais, face à gratuidade judiciária. Em razão da sucumbência recíproca condeno ambas as partes ao pagamento de honorários advocatícios no importe referente a 10% (dez por cento) sobre valor da causa. Fica, contudo, suspensa a exigibilidade com relação à parte autora em razão da gratuidade de justiça deferida, nos termos do § 3º do art. 98 da Lei Adjetiva Civil. Apelação Cível do promovido, alegando que: 1) como a rescisão se deu por culpa do comprador, deve ser respeitado o percentual de retenção disposto no contrato (50% dos valores pagos); e 2) subsidiariamente, a retenção deve ser de 25%, conforme precedentes do STJ. Ao final, requereu o conhecimento e provimento do recurso (id 26598253). Contrarrazões recursais pugnando pelo não conhecimento do recurso por ofensa ao princípio da dialeticidade (id 26598258). Parecer da Procuradoria-Geral de Justiça opinando pelo conhecimento, mas deixando de tecer manifestação quanto ao mérito da causa (id 30744064) Feito concluso. É em síntese o relatório. VOTO 1. Admissibilidade É cediço que, segundo o princípio da dialeticidade, o recurso deve conter os fundamentos de fato e de direito que consubstanciam as razões do inconformismo com a decisão objeto da impugnação, ou seja, o recurso deve se voltar contra o fundamento e as conclusões da decisão recorrida. Com efeito, de acordo com os requisitos previstos no art. 1.010, II e III do CPC/15, caberá ao recorrente, ao pleitear a reforma da decisão, apresentar expressamente a impugnação especificada dos fundamentos de fato e de direito pelos quais não se conforma com o provimento infirmado, sob pena de não conhecimento do recurso. No caso dos autos, a empresa promovida buscou comprovar a necessidade de redução do percentual de devolução dos valores do contrato de compra e venda de terreno, considerando a iniciativa do comprador acerca da resilição contratual, não havendo que se falar em ofensa ao princípio da dialeticidade. Preliminar rejeitada. Presentes os pressupostos recursais de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, conhece-se do recurso e passa-se à análise do mérito. 2. Mérito Apelação Cível interposta pela empresa promovida contra a sentença de parcial procedência da Ação de Resilição Contratual e Restituição de Valores. Na decisão, o juízo reconheceu como abusivo o percentual de retenção de 50% previsto no contrato. Determinou, ainda, que a promovida devolva 80% do valor pago, com abatimento dos impostos e das taxas devidos sobre o bem durante o período de usufruto. As questões em discussão são: i) o percentual de retenção devido no caso concreto; e ii) a aplicabilidade do Tema 1.002 do STJ. O autor informou, na petição inicial, que, em 14/10/2013, firmou contrato de promessa de compra e venda do lote 32, quadra 33, do Loteamento Novo Maranguape. Afirmou, ainda, que pagou 50 das 120 parcelas previstas, totalizando R$ 24.379,48. Contudo, por crise financeira, requereu a resilição do contrato e foi surpreendido com a tentativa de retenção de 50% dos valores pagos, percentual que considerou abusivo. Pois bem. A presente demanda deve ser analisada à luz do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de relação contratual firmada entre consumidor e incorporadora/loteadora, sendo inaplicáveis, ao caso concreto, as disposições da Lei nº 13.786/2018, uma vez que o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado em 14/10/2013, anteriormente à vigência da referida legislação. Trata-se, portanto, de hipótese regida pelo entendimento jurisprudencial consolidado à época da contratação. No mérito, é fato incontroverso que a rescisão contratual decorreu por iniciativa do promitente comprador, que, na própria petição inicial, reconhece ter demonstrado o interesse em razão de dificuldades financeiras, limitando-se a insurgência ao percentual de retenção dos valores pagos. Nessa linha, conforme dispõe a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a restituição das parcelas pagas, de forma parcial, quando a rescisão se der por culpa exclusiva do comprador, in verbis: SÚMULA 543/STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de admitir a retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, sendo que a Segunda Seção, ao julgar o REsp nº 1.820.330/SP sob o rito dos recursos repetitivos, fixou a tese de que, nos contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, a retenção de 25% das parcelas pagas mostra-se adequada e suficiente para indenizar o vendedor pelas despesas administrativas e prejuízos decorrentes da resilição por culpa do consumidor, independentemente das peculiaridades do caso concreto. A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DOS COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO. SÚMULA 7 DO STJ. 1. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. 2. A Corte de origem analisou a controvérsia dos autos levando em consideração os fatos e provas relacionados à matéria, concluindo pela impossibilidade da realização do leilão extrajudicial, haja vista a ciência do recorrente da pretensão de rescisão contratual por parte do promissário comprador. Assim, para se chegar à conclusão diversa seria necessário o reexame fático-probatório, o que é vedado pelo enunciado n. 7 da Súmula do STJ. 3. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (AgInt no AREsp n. 2.051.509/RJ, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 20/3/2023, DJe de 23/3/2023.) Nesse sentido tem se posicionado o Tribunal de Justiça do Estado do Ceará: APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. INICIATIVA DOS COMPRADORES. JULGAMENTO DE PROCEDÊNCIA. PRETENSÃO DE REFORMA. SENTENÇA ULTRA PETITA EM RELAÇÃO AOS DANOS MORAIS. DECOTE DO CAPÍTULO CORRESPONDENTE. NULIDADE DO DISTRATO. ABUSIVIDADE E INADIMPLEMENTO DAS RÉS. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS QUANTIAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. RETENÇÃO DE 25%. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. TEORIA DA APARÊNCIA. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. Os recursos de Apelação interpostos visam à reforma da sentença que afastou a promovida CONSTRUTORA MAGIS do polo passivo da lide, e, em seguida, julgou procedente o pedido autoral em relação à promovida L'ACQUA DI FÁTIMA SPE, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda, determinando a devolução imediata dos valores efetivamente pagos pelos autores, com retenção de 15% (quinze por cento), em 27 (vinte e sete) parcelas mensais, com abatimento das parcelas já pagas, bem como todos seus acessórios, juros, multa e correção monetária, incidentes a partir do descumprimento contratual. 2. PRELIMINAR DE INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL. Consoante o art. 330 do Novo CPC, a inépcia da inicial está relacionada aos pedidos e à causa de pedir, assim como à falta de liame lógico entre a narração e a conclusão. In casu, observa-se que, no que tange aos danos morais, inexiste o pedido e a causa de pedir, restringindo-se a menção aos mesmos tão somente na nomenclatura da ação. Entretanto, em todo o texto da petição inaugural, não há sequer uma linha que fundamente o pedido de indenização por danos morais, nem mesmo na parte destinada aos pedidos finais. Nesse contexto, tem-se que a petição inicial é inepta no que tange aos danos morais e, por via reflexa, ultra petita a sentença que condenou a ora apelante a pagar aos autores a quantia de R$5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais, na medida em que foi além do pedido dos autores. Todavia, é possível decotar do julgado apenas a parte em que extrapolou os pedidos, afastando a condenação. Preliminar acolhida. 3. DISTRATO. O Colendo Superior Tribunal de Justiça entende ser possível a revisão do distrato quando existente cláusula abusiva que preveja a perda total ou substancial das prestações pagas, posto que viola os direitos do consumidor e os princípios da boa-fé contratual e do equilíbrio contratual. In casu, o distrato se revela abusivo na medida em que estabeleceu a restituição das parcelas pagas em 27 (vinte e sete) meses, em dissonância com o firme posicionamento do Colendo STJ, no sentido de que a restituição das parcelas pagas deve se operar de forma imediata e em parcela única. Ademais, a primeira, que deveria ter sido paga em 6 (seis) meses (dezembro/2019), só foi adimplida em abril/2019, não havendo comprovação de nenhum pagamento depois disso. Contrato nulo. 4. RESTITUIÇÃO. A Segunda Seção do Colendo STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 5. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial representativo da controvérsia n. 1.300.418/SC Tema 577), sob o rito do art. 1.040 do CPC/2015 (CPC/1973, art. 543-C), também concluiu pela abusividade da cláusula do contrato que determine a devolução parcelada de valores na hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda do imóvel. 6. Sobre os valores a serem restituídos aos demandantes, pela rescisão por iniciativa dos compradores, devem incidir juros de mora a partir do trânsito em julgado (Tema 1.002 do STJ) e correção monetária a partir de cada desembolso. Precedentes do STJ. 7. LEGITIMIDADE PASSIVA. As sociedades que participam da cadeia de consumo têm legitimidade para integrar o polo passivo da demanda, nos termos do art. 18 do Código de Defesa do Consumidor. No caso concreto, aplica-se a Teoria da Aparência. Observa-se da documentação juntada aos fólios que as promovidas são integrantes do mesmo grupo econômico, haja vista que a MAGIS INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA. é uma das sócias que representa a totalidade do capital social da L¿ACQUA DI FÁTIMA INCORPORAÇÕES SPE LTDA. (fls. 89-98 e 100-107). Ademais, o sócio C. A. S. G. N. assina como sócio de ambas as sociedades. Frise-se que, muito embora as rés tenham personalidades distintas, apresentam-se para o público como uma única empresa, o que gera confusão entre as sociedades e torna extremamente difícil para o consumidor identificar com quem contratou. Ressalte-se que os autores, em sede de réplica, afirmaram que ¿todas as negociações e contatos, inclusive após o desinteresse das partes em continuar com o pagamento do imóvel, foram realizados com a empresa Magis, em sua sede¿ (fl. 213), o que não foi impugnado pelas promovidas. Preliminar de legitimidade acolhida. Responsabilidade solidária. 8. Recursos conhecidos e parcialmente providos. Sentença reformada em parte. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer e dar parcial provimento aos recursos interpostos, nos termos do voto da relatora. (Apelação Cível - 0150150-84.2019.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 28/02/2024, data da publicação: 28/02/2024) Dessa forma, impõe-se a parcial reforma da sentença para reconhecer a possibilidade de retenção de 25% dos valores pagos, autorizando-se, ainda, o abatimento de encargos incidentes sobre o imóvel durante o período de fruição, como tributos e taxas, conforme já fixado na sentença. No que se refere aos consectários legais, aplica-se o entendimento firmado no Tema nº 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual os juros de mora, em casos como o presente, devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, momento em que se torna exigível a restituição dos valores ao consumidor. 3. Dispositivo Sob tais fundamentos, vota-se por conhecer do recurso e dar-lhe provimento, a fim de possibilitar a retenção de 25% dos valores pagos e a aplicação do Tema 1.002/STJ. Sem majoração de honorários. É como voto. Fortaleza, data e hora da assinatura digital. JANE RUTH MAIA DE QUEIROGA Desembargadora Relatora