Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Processo: 0211007-62.2020.8.06.0001.
APELANTE: ANGELA BEATRIZ GOES DE SOUSA e outros
APELADO: GTR HOTEIS E RESORT LTDA Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. PUBLICIDADE ENGANOSA. MODIFICAÇÕES ESTRUTURAIS NO EMPREENDIMENTO. DESCUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAÇÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS INDEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação rescisória de contrato de compra e venda, declarando rescindido o contrato de aquisição de fração em empreendimento turístico em regime de multipropriedade, com restituição de 75% dos valores pagos, rejeição de pedido de danos morais e multa contratual, além de reconhecimento de sucumbência recíproca. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a fornecedora incorreu em conduta que justifique a rescisão contratual por inadimplemento; (ii) estabelecer se é cabível a restituição integral das quantias pagas; (iii) verificar a possibilidade de inversão da cláusula penal em favor dos consumidores; (iv) apurar a existência de dano moral indenizável; e (v) determinar se deve ser redistribuída a sucumbência fixada na sentença. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação contratual está submetida ao regime de proteção do Código de Defesa do Consumidor, sendo a incorporadora responsável pelo dever de informação e pela vinculação à publicidade veiculada. 4. A ausência de águas termais no empreendimento, ao contrário do que foi anunciado, configura publicidade enganosa e frustração de elemento essencial da oferta, violando os arts. 6º, III, 30 e 37 do CDC. 5. A inclusão de área de preservação permanente (APP) e modificações substanciais no projeto, sem ciência ou anuência prévia dos adquirentes, compromete a equivalência contratual e infringe os princípios da transparência e boa-fé objetiva. 6. A alteração do regime de exploração econômica do empreendimento, mediante constituição de SCP em substituição ao pool hoteleiro originalmente pactuado, representa modificação unilateral relevante e impõe obrigações e riscos não contratados, violando a legítima expectativa dos consumidores. 7. A cláusula mandato foi utilizada de forma abusiva, sem participação efetiva dos multiproprietários, para promover alterações que impactaram negativamente a posição contratual dos consumidores. 8. Comprovada a responsabilidade da fornecedora pela frustração do objeto contratual, é devida a restituição integral das quantias pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ. 9. Conforme o Tema 971 do STJ, a cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador pode ser aplicada inversamente em desfavor da vendedora inadimplente, como forma de assegurar o equilíbrio contratual. 10. A penalidade de 2% sobre os valores pagos é proporcional e compatível com a estipulação contratual, devendo ser aplicada conforme sua função compensatória. 11. Não se configura dano moral indenizável, por ausência de demonstração de violação a direitos da personalidade, humilhação, sofrimento psíquico relevante ou exposição vexatória. O inadimplemento contratual, por si só, não é suficiente para gerar reparação extrapatrimonial. 12. A teoria do desvio produtivo do consumidor não se aplica ao caso, por inexistência de conduta abusiva que imponha ônus excessivo ou injustificado aos autores. 13. A sucumbência recíproca fixada na sentença deve ser mantida, pois parte dos pedidos formulados foi rejeitada, não havendo alteração substancial do panorama processual quanto à proporção de êxito e insucesso de cada parte. IV. DISPOSITIVO E TESE 14. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A ausência de atributos essenciais do empreendimento, quando anunciados como parte da oferta, autoriza a resolução contratual por inadimplemento da fornecedora. 2. É devida a restituição integral das quantias pagas pelo consumidor quando a rescisão do contrato decorrer de culpa exclusiva da fornecedora. 3. A cláusula penal estipulada apenas contra o consumidor pode ser aplicada inversamente contra a fornecedora inadimplente, nos termos do Tema 971 do STJ. 4. A configuração do dano moral exige demonstração concreta de abalo relevante a direitos da personalidade, não sendo presumível em hipóteses de inadimplemento contratual. 5. A cláusula mandato não pode ser utilizada de forma abusiva para impor alterações contratuais substanciais sem a participação efetiva dos adquirentes. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 421, 422 e 475; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, III, 30, 37, 39 e 51; CPC, arts. 85, §2º, e 98, §3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1498484/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 13.12.2018 (Tema 971); STJ, AgInt no AREsp 1431243/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 29.04.2019; TJCE, ApCív nº 0049730-74.2016.8.06.0034, Rel. Des. Carlos Alberto Mendes Forte, j. 06.11.2024. ACÓRDÃO
Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer do Recurso de Apelação para, no mérito, dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do relator. Fortaleza, data e hora da assinatura digital. DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Relator RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta por ANGELA BEATRIZ GOES DE SOUSA e NAYRTON FERNANDES FONTINELE em face da sentença (ID 20504944) proferida pelo douto juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE, que, nos autos de Ação Rescisória de Contrato ajuizada pelos apelantes em face de GTR HOTEIS E RESORT LTDA., julgou parcialmente procedente o feito, nos seguintes termos: "Posto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para declarar rescindido o compromisso de compra e venda entabulado entre as partes, e extintas as obrigações dele decorrentes, liberando-se o imóvel para nova alienação pela promovida, bem como condenar a ré a restituir 75% (setenta e cinco por cento) de todas as quantias pagas pelos autores em decorrência do negócio rescindido, de forma imediata. A quantia a ser ressarcida será acrescida de correção monetária pelo INCC a partir do desembolso e juros de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação. Julgo improcedentes os pedidos de indenização por danos morais, e de imposição de multa contratual. Declaro extinto o processo, com resolução do seu mérito, o que faço com arrimo no artigo 487, I, do NCPC. Em face da sucumbência recíproca, as custas processuais deverão ser rateadas meio a meio entre as partes (CPC, art. 86). Fixo os honorários advocatícios à razão de 10%(dez por cento) para cada um dos litigantes, incididos sobre o respectivo proveito econômico obtido pela parte adversa, ou seja, no montante que restou vencido cada uma das partes. Destarte que, em razão da gratuidade da justiça concedida nos autos (art. 98, §3º do CPC), deverá ser suspensa, contudo, a exigibilidade de pagamento do ônus de sucumbência pela parte autora." Os Embargos de Declaração de ID 20504948 foram conhecidos e parcialmente providos, com o objetivo de integrar a sentença para fins de aclaramento. Constatou-se que o decisum originário carecia de explicitação acerca do critério de atualização monetária aplicável, o que justificou a complementação ora realizada. Dessa forma, altera-se o parágrafo constante do dispositivo da sentença, que passa a vigorar com a seguinte redação: "Ante o exposto, dou parcial provimento aos embargos de declaração para esclarecer o critério de atualização monetária, devendo ser analisada a aplicabilidade da previsão contratual que determina a correção pelo IGP-M acrescido de 0,945% após a entrega do imóvel, alterando-se o parágrafo contido no dispositivo, nos seguinte termos: "A quantia a ser ressarcida será acrescida de correção monetária pelo INCC até a entrega do imóvel e pelo IGP-M acrescido de 0,945% após a entrega do imóvel, a partir de cada desembolso e juros de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação." Inconformados, os autores alegam que houve afronta à boa-fé objetiva, à função social e econômica do contrato, à autonomia privada e ao princípio do pacta sunt servanda devido a diversas alterações unilaterais no contrato de compra e venda da fração imobiliária. Argumentam que o empreendimento foi vendido com a promessa de águas termais, mas não as possui, oferecendo apenas acesso restrito a um parque conveniado, configurando publicidade enganosa. Afirmam que a inclusão de uma extensa área de preservação permanente (APP) no empreendimento foi feita sem anuência dos adquirentes, resultando em ônus ambiental indevido e violando o dever de informação. Sustentam que a sentença aplicou indevidamente a Lei nº 13.777/2018, que não se aplica ao contrato firmado em 2014, anterior à sua vigência. Alegam ainda que a cláusula mandato foi utilizada abusivamente pela incorporadora para aprovar alterações prejudiciais aos consumidores, como o aumento de taxas condominiais e perpetuação de poder na administração. Contestam a modificação do sistema de pool hoteleiro com a criação de Sociedade em Conta de Participação (SCP), em contrariedade ao contrato original, impondo novas taxas e responsabilidades. Requerem a devolução integral dos valores pagos, a inversão da cláusula penal em seu favor e indenização por danos morais e desvio produtivo. Nas contrarrazões, GTR Hotéis e Resort LTDA. defende que não houve aplicação da Lei nº 13.777/2018 ao caso, apenas menção ao significado de multipropriedade e aos artigos inseridos no Código Civil por essa lei. Argumenta que a cláusula penal não pode ser invertida, pois os recorrentes buscam o distrato contratual, sendo injustificável o recebimento de multa por um negócio do qual não mais desejam participar. Em relação à redução da área, alega que os recorrentes adquiriram uma fração de tempo em regime de multipropriedade, adequada ao uso hoteleiro, não havendo alteração de valores nem prejuízo para os adquirentes. Defende que as alterações de áreas, incluindo a inclusão de APP, foram benéficas e não causaram danos. No tocante aos danos morais, sustenta que não houve comprovação de qualquer abalo moral, pressão psicológica ou coação capazes de justificar indenização. Por fim, argumenta que a sucumbência recíproca foi corretamente reconhecida e que não há necessidade de redistribuição dos honorários sucumbenciais. A ré, em suas contrarrazões, também requer a condenação dos recorrentes ao pagamento dos honorários sucumbenciais fixados em 20% sobre o valor da diferença entre o montante pretendido e a condenação, conforme o artigo 85 do CPC, defendendo a manutenção integral da sentença impugnada. O Ministério Público, ao apreciar o recurso, manifesta-se pelo conhecimento do presente recurso de apelação devido à presença dos pressupostos de admissibilidade. No entanto, opta por não adentrar no mérito da questão por considerá-la de natureza patrimonial e não envolver interesse público, social ou individual indisponível. É o relatório. Decido. VOTO Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço da Apelação Cível interposta. A controvérsia recursal cinge-se à extensão da responsabilidade da incorporadora e à adequação da solução adotada na sentença, que reconheceu a necessidade de rescisão do contrato de multipropriedade, mas limitou a restituição a 75% dos valores pagos, rejeitou o pedido de danos morais e afastou qualquer consequência jurídica das alegadas irregularidades imputadas à fornecedora. No caso em tela, os autores adquiriram fração imobiliária em regime de multipropriedade no empreendimento "Gramado Termas Resort & Spa", anunciado como resort de alto padrão estruturado em torno de águas termais, ampla área de lazer e modelo de rentabilidade via pool hoteleiro. Contudo, o produto entregue não teria correspondido ao pactuado. Desde logo, é importante reconhecer que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. A incorporadora promove empreendimento imobiliário de uso turístico mediante regime de multipropriedade e os adquirentes se inserem na categoria de destinatários finais, sendo-lhes assegurada a proteção reforçada quanto à informação pré-contratual, à transparência, à boa-fé objetiva e à equivalência material do contrato. Essa moldura é decisiva, porque confere centralidade à análise da oferta, da publicidade e da evolução do empreendimento ao longo da execução contratual. A discussão acerca da responsabilidade pelo desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel encontra-se consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça, especialmente a partir da Súmula n.º 543, que disciplina o modo de restituição dos valores pagos pelo adquirente: Súmula nº 543, STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Conforme entendimento sumulado, a restituição deve ocorrer de forma imediata, sendo integral quando a resolução decorrer de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor e parcial quando atribuída ao comprador. O STJ, ademais, firmou orientação no sentido de que, quando o comprador der causa à rescisão, é válida a cláusula de retenção situada entre 10% e 25% dos valores pagos. Vejamos: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 2. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO FIXADA EM 10%. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. REVISÃO DO ENTENDIMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. 3. HONORÁRIOS RECURSAIS NO AGRAVO INTERNO. DESCABIMENTO. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo se falar em negativa de prestação jurisdicional. 2. A jurisprudência consolidada nesta Corte Superior dispõe no sentido de que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos. 3. O Tribunal a quo, com base na análise das peculiaridades da presente demanda, fixou a retenção em 10% dos valores adimplidos, de modo que o reexame é medida inadmissível nesta instância extraordinária, nos termos da Súmula n. 7 do STJ. 4. Não cabe a condenação ao pagamento de honorários advocatícios recursais no âmbito do agravo interno, conforme os critérios definidos pela Terceira Turma deste Tribunal Superior - nos EDcl no AgInt no REsp 1.573.573/RJ, desta relatoria, julgado em 4/4/2017, DJe de 8/5/2017. 5. Agravo interno desprovido. (STJ, AgInt no AREsp 1431243/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/04/2019, DJe 06/05/2019) A partir dessas premissas, passa-se à análise da responsabilidade contratual no caso concreto. Os autos revelam que o empreendimento foi amplamente divulgado como resort com águas termais, característica apresentada como diferencial competitivo e elemento atraente da proposta negocial. A prova documental das campanhas publicitárias e das descrições fornecidas aos adquirentes reforça a percepção de que a experiência termal seria componente intrínseco do produto comercializado. Entretanto, a realidade efetivamente entregue indica que o empreendimento não dispõe de águas termais próprias, oferecendo apenas acesso restrito a parque externo conveniado, solução que não corresponde, nem funcional nem qualitativamente, àquilo que foi anunciado no momento da contratação. O descompasso entre oferta e entrega, em matéria sensível à decisão de compra, representa violação direta dos artigos 6º, III, 30 e 37 do CDC, que vinculam o fornecedor à publicidade veiculada e vedam práticas enganosas ou omissivas. A alteração desse atributo essencial não pode ser tratada como simples variação operacional, pois interfere na própria natureza do empreendimento turístico e na fruição do bem adquirido. Somam-se a essa constatação as alegações de alterações unilaterais no projeto, sobretudo quanto à inclusão de extensa área de preservação permanente (APP), a qual reduz de modo relevante o espaço útil disponível aos adquirentes, restringe o uso das áreas comuns e impõe ônus ambientais decorrentes da limitação administrativa incidente sobre o imóvel. A informação acerca de APP não é detalhe acessório, mas elemento essencial do dever de informação, por impactar diretamente a utilidade e a valorização da fração imobiliária. Ainda que APPs sejam matérias de ordem pública, a incorporadora tinha o dever de esclarecer de forma ostensiva sua existência, extensão e repercussões, sob pena de violar o princípio da transparência e frustrar expectativas legítimas do consumidor. A introdução posterior de tal área, ou a ausência de informação clara no momento da contratação, compromete a validade da manifestação de vontade e reforça a tese de desequilíbrio contratual em favor da fornecedora. O conjunto probatório também evidencia que houve modificações na configuração física e administrativa do empreendimento, com acréscimo de unidades, alteração das áreas comuns e mudanças no modelo de gestão. Embora a evolução de empreendimentos desse tipo possa exigir ajustes estruturais, tais alterações devem observar o artigo 43 da Lei 4.591/1964, que condiciona modificações relevantes à anuência dos adquirentes. Quando tais mudanças alteram o número de usuários, a densidade de ocupação, os custos condominiais e o acesso às áreas e serviços originalmente ofertados, deixam de ser meras adequações construtivas e passam a configurar verdadeira reestruturação do modelo negocial, impondo ao consumidor riscos e ônus que não integravam sua decisão de compra. Nesse contexto, ganha relevo a alegação de uso abusivo da cláusula-mandato. Esse tipo de cláusula, embora admissível em empreendimentos complexos, encontra limite no controle de abusividade previsto nos artigos 39 e 51 do CDC. A incorporadora não pode valer-se de mandato irrevogável ou de poderes excessivamente amplos para aprovar medidas que onerem os adquirentes, aumentem taxas, modifiquem substancialmente o projeto ou perpetuem sua hegemonia na gestão, sem participação efetiva dos multiproprietários. Outra questão central diz respeito à alteração do modelo econômico de exploração da unidade, inicialmente estruturado sob regime de pool hoteleiro e posteriormente reconduzido à criação de Sociedade em Conta de Participação (SCP). Essa mudança modifica a natureza jurídica da relação, transfere riscos empresariais, altera a forma de remuneração e impõe obrigações não previstas no contrato original. A substituição de um modelo simplificado de cessão para hospedagem por um arranjo societário mais complexo afeta de modo substancial a expectativa dos multiproprietários e não poderia ter sido realizada sem ampla ciência e anuência. Sob a ótica consumerista, essa alteração viola o núcleo da oferta e desnatura a função econômica da multipropriedade, ampliando custos e reduzindo a previsibilidade financeira, elementos fundamentais para adesão ao empreendimento. Todos esses aspectos convergem para a conclusão de que a rescisão contratual, reconhecida pela sentença, decorre de fato imputável preponderantemente à fornecedora. Quando o desfazimento do contrato ocorre por culpa exclusiva da incorporadora, a jurisprudência superior é firme no sentido de que a restituição deve ser integral, porquanto a retenção de percentual só se justifica quando a iniciativa da ruptura advém do adquirente ou quando o fornecedor não concorre significativamente para o resultado danoso. A limitação da restituição a 75%, como fixada na origem, não se harmoniza com os princípios da reparação integral e da vedação ao enriquecimento sem causa, tampouco com o regime protetivo do CDC. Se o consumidor suportou um produto diverso daquele prometido, arcou com alterações substanciais do projeto e enfrentou ônus não contratados, não é razoável impor-lhe perda patrimonial adicional. Constatado que a rescisão decorreu de conduta imputável à empresa ré, e não de mora ou desídia da parte autora, que, ao revés, adimpliu integralmente todas as parcelas contratadas, impõe-se reconhecer que a vendedora deve suportar os efeitos jurídicos de sua mora. Assim, é devida a restituição integral das quantias pagas, com o retorno das partes ao status quo ante, nos moldes já delineados. No que tange à discussão acerca da aplicabilidade da cláusula penal compensatória em favor do consumidor, quando o inadimplemento é imputável à construtora, deve ser examinada à luz da orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 971 dos recursos repetitivos. Transcrevo o tema: Tema Repetitivo 971 - No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. A ratio decidendi do Tema 971 parte do reconhecimento de que a cláusula penal não pode operar como instrumento de desequilíbrio, devendo cumprir sua função de prefixação de perdas e danos e de estímulo ao adimplemento, sempre de forma bilateral, quando assim o exigir a boa-fé. O STJ compreende que, se o contrato contém penalidade para a hipótese de inadimplemento do comprador, tal disposição reflete a intenção das partes de atribuir àquele comportamento um custo econômico previamente ajustado. Nada impede, portanto, que, havendo inadimplemento do vendedor, a lógica sancionatória seja igualmente aplicada em seu desfavor, sob pena de transformar o contrato em via de mão única e de violar o equilíbrio econômico-jurídico da avença. No presente caso, as provas demonstram que o rompimento do vínculo decorreu de condutas atribuíveis à fornecedora, tais como divergência entre a publicidade e a realidade entregue, alterações estruturais relevantes no empreendimento, inclusão de áreas de preservação permanente sem ciência adequada, modificação do modelo de exploração econômica e uso abusivo da cláusula-mandato. As circunstâncias evidenciam que a incorporadora frustrou a legítima expectativa dos multiproprietários e modificou substancialmente o objeto contratado, ocasionando a resolução do negócio por inadimplemento a ela imputável. A boa-fé objetiva impõe que a cláusula penal seja aplicada conforme sua finalidade, isto é, desestimular condutas inadimplentes e prefixar os prejuízos decorrentes da ruptura contratual. Seria manifestamente incompatível com tal princípio permitir que o fornecedor, responsável pelo inadimplemento, permanecesse imune à penalidade que ele próprio instituiu contra o consumidor. A aplicação simétrica da penalidade se mostra, portanto, medida necessária para restabelecer a equivalência das prestações, sobretudo quando se observa que o contrato foi estruturado de modo a prever apenas ônus ao comprador, evidenciando disparidade excessiva de direitos. Importa destacar que o Superior Tribunal de Justiça, ao fixar a tese do Tema 971, deixou claro que a possibilidade de inversão não constitui abuso ou inovação contratual, mas sim adequação da cláusula ao regime jurídico da boa-fé. De igual modo, o Tribunal ressalvou que a penalidade somente pode ser aplicada inversamente quando houver inadimplemento imputável ao vendedor - exatamente o que se verifica no caso em julgamento. Dessarte, estando caracterizada a culpa da vendedora pela resolução contratual e havendo cláusula penal previamente fixada apenas em desfavor do adquirente, impõe-se reconhecer, em coerência com o entendimento vinculante do STJ, que tal disposição deve ser aplicada em desfavor da incorporadora, ajustando-se o contrato à realidade dos fatos e aos princípios que o regem. A inversão da cláusula penal, nesses termos, não constitui privilégio indevido, mas expressão do equilíbrio contratual e da função sancionatória pactuada. Sobre o tema, veja-se a jurisprudência desta corte de justiça: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA ARBITRAL. NULIDADE. RELAÇÃO CONSUMERISTA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA E OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. RESPONSABILIDADE DAS CONSTRUTORAS E AGENTE FINANCEIRO. LUCROS CESSANTES. MULTA MORATÓRIA. SÚMULA Nº 308/STJ. TEMA 970 E 971 VINCULANTES DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL MANTIDO. RECURSOS CONHECIDOS MAS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME: 1. Apelações interpostas por Banco Bradesco S.A, Favo S/A Empreendimentos e Participações, Construtora Colmeia S.A., Consórcio GolfVille II, Brisa Empreendimentos Imobiliários Ltda., e apelo adesivo por Flávio Gleyton Teixeira Lima e Ingrid Cavalcante Moreira Lima, contra sentença que, em ação de obrigação de fazer cumulada com revisão contratual, cancelou hipoteca sobre imóvel, declarou a nulidade de cláusulas contratuais e condenou as rés ao pagamento de multa por atraso na entrega da obra e na outorga de escritura definitiva. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se o Banco Bradesco deve ser excluído do polo passivo por alegada ilegitimidade; (ii) se é válida a cláusula arbitral inserido no contrato de adesão; (iii) estabelecer se é cabível a inversão da cláusula penal em favor dos compradores e a condenação das construtoras pelo atraso; (iv) determinar se cabe a cumulação da multa moratória com lucros cessantes; e (v) verificar a validade das cláusulas contratuais que estipulam penalidade somente ao comprador, excluindo as construtoras. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. O Banco Bradesco é parte legítima no polo passivo, pois integrou a cadeia de fornecimento e participou do contrato, sendo responsável pela hipoteca incidente sobre o imóvel, configurando-se a sua responsabilidade solidária decorrente das relações de consumo (cadeia de fornecimento). 4. A cláusula compromissória de arbitragem é inaplicável, considerando-se a hipossuficiência dos consumidores e a nulidade desta previsão em contrato de adesão, conforme o art. 51 do CDC e entendimento jurisprudencial do TJCE. 5. A inversão da cláusula penal em favor dos adquirentes é cabível, conforme entendimento do STJ (Tema 971), aplicando-se a multa de 2% sobre o valor do imóvel cumulada com juros de 1% ao mês pelo atraso na entrega da obra e outorga da escritura (fato incontroverso). 6. Não é permitida a cumulação de multa moratória com lucros cessantes, conforme entendimento do STJ (Tema 970), por configurarem "bis in idem". 7. A cláusula penal que estipula penalidade apenas ao comprador é nula, devendo ser invertida em prol dos adquirentes, conforme precedentes do STJ. 8. A fixação de indenização complementar a título de lucros cessantes somente é possível se a cláusula penal não servir para reparar o prejuízo suportado pela parte adquirente. In casu, não restou comprovada a desproporção dos valores atribuídos a título de cláusula penal, situação que acarreta a rejeição do pleito formulado pelos adquirentes. 9. A hipoteca existente não pode ser oposta aos adquirentes de boa-fé, sendo aplicável ao caso o teor da Súmula nº 308 do STJ. 10. Distribuição do ônus sucumbencial realizado em sentença mantida, mormente a comprovação da sucumbência recíproca na proporção de 10% do ônus para os promoventes/apelantes e 90% do ônus para as promovidas/apelantes. IV. DISPOSITIVO E TESE: 11. Recursos conhecidos mas desprovidos. Tese de julgamento: 1. O agente financeiro que participa da cadeia contratual pode ser responsabilizado solidariamente em relações de consumo. 2. Cláusulas compromissórias de arbitragem em contratos de adesão consumeristas são nulas quando não há paridade entre as partes, em especial em relações de consumo. 3. A cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do comprador pode ser invertida para penalizar a construtora em caso de inadimplemento. 4. A cumulação de multa moratória com lucros cessantes é vedada por configurarem "bis in idem". 5. A fixação de indenização complementar a título de lucros cessantes não é possível quando não se comprova inadequação do valor atribuído à cláusula penal fixada em favor dos adquirentes. 6. A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não tem eficácia contra o adquirente do imóvel. ____________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 421, 422, 475; CDC, art. 14; Súmula 308 do STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1635428/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 13.12.2018 (Tema 970); STJ, REsp 1498484/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 13.12.2018 (Tema 971); TJCE, Proc. 0144247-73.2016.8.06.0001, Rel. Des. Heráclito Vieira de Sousa Neto, j. 10.08.2022. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer dos presentes recursos, mas para negar-lhes provimento, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, 06 de novembro de 2024. EVERARDO LUCENA SEGUNDO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Relator (Apelação Cível - 0049730-74.2016.8.06.0034, Rel. Desembargador(a) CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 06/11/2024, data da publicação: 06/11/2024) EMENTA: APELAÇÃO EXCLUSIVA DA PARTE REQUERIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS PARA DECLARAR A RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DISCRIMINADO NA EXORDIAL, ATRIBUINDO ÀS REQUERIDAS A CULPA PELA RESCISÃO; BEM COMO CONDENAR AS PROMOVIDAS, SOLIDARIAMENTE, À DEVOLUÇÃO AOS AUTORES, DE UMA SÓ VEZ, DO VALOR INTEGRAL DESPENDIDO PARA O ADIMPLEMENTO DAS PARCELAS DO REFERIDO CONTRATO, QUAL SEJA, R$13.098,31 (TREZE MIL E NOVENTA E OITO REAIS E TRINTA E UM CENTAVOS), COM CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INCC A PARTIR DO DESEMBOLSO DE CADA UMA DELAS, JUROS DE 1% AO MÊS A CONTAR DA CITAÇÃO; AINDA, INVERTER A CLÁUSULA PENAL EM RAZÃO DE INADIMPLEMENTO E CONDENAR AS RÉS AO PAGAMENTO DA MULTA EM FAVOR DOS CONSUMIDORES, NEGADA A INDENIZAÇÃO MORAL. ALEGAÇÃO DE INCOMPETÊNCIA JUÍZO CÍVEL PARA PROCESSAR A PRESENTE DEMANDA PELA EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE FORO DE ELEIÇÃO, ILEGITIMIDADE PASSIVA E IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA: REJEIÇÕES. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA BÁSICA DO LOTEAMENTO SUPERIOR À TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. FLAGRANTE CONDIÇÃO DE EXTREMA DESVANTAGEM PARA A PARTE CONSUMIDORA. DEVOLUÇÃO/RESTITUIÇÃO (S. 543, STJ). RETENÇÃO: POSSIBILIDADE APENAS NOS CASOS DE RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL E POSSIBILIDADE DE INVERSÃO (TEMA 971, STJ). LUCROS CESSANTES e CLÁUSULA PENAL: INACUMULÁVEIS (TEMA 970, STJ). TESE RECURSAL DE APLICAÇÃO DOS JUROS NOS VALORES A SEREM RESTITUIDOS - INÍCIO DO TRÂNSITO EM JULGADO. TERMO A QUO PARA INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA: TESE JURÍDICA (TEMA Nº 1.002/STJ). REVISITAÇÃO DOS FUNDAMENTOS CONSIGNADOS NO VOTO PARA FIXAÇÃO DA TESE JURÍDICA: (RESP 1740911/DF, REL. MINISTRO MOURA RIBEIRO, REL. P/ ACÓRDÃO MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, JULGADO EM 14/08/2019, DJE 22/08/2019). O CONTRATO SUBJACENTE AOS AUTOS FOI ASSINADO AOS 17 DE MAIO DE 2013 (ANTERIOR A PUBLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018). INCONTÁVEIS PRECEDENTES DO STJ E DO TJCE. PROVIMENTO PARCIAL. 1. ALEGAÇÃO DE INCOMPETÊNCIA JUÍZO CÍVEL PARA PROCESSAR A PRESENTE DEMANDA PELA EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE FORO DE ELEIÇÃO, ILEGITIMIDADE PASSIVA E IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA: REJEIÇÕES. 2. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA BÁSICA DO LOTEAMENTO SUPERIOR À TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS: A rescisão do contrato em comento teve como fundamento, conforme a demandada, o fato do comprador ter deixado de realizar os pagamentos após quase dois anos da data de entrega do empreendimento. Nessa linha, precedentes do egrégio TJCE e do colendo STJ: TJCE AC Nº 0051095-10.2012.8.06.0001 - Relator: DES. FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE; Comarca: Fortaleza; Órgão julgador: 4ª Câmara Direito Privado; Data do julgamento: 04/02/2020; Data de registro: 04/02/2020; TJCE; Apelação nº 0005312-39.2005.8.06.0001; Relator Desembargador FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE; Órgão julgador: 4ª Câmara Direito Privado; Data do julgamento: 05/02/2019; Data de publicação: 06/02/2019 e (STJ - REsp: 1582318 RJ 2015/0145249-7, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/09/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/09/2017. 3. FLAGRANTE CONDIÇÃO DE EXTREMA DESVANTAGEM PARA A PARTE CONSUMIDORA: Não se pode olvidar que a Parte Consumidora está em extrema desvantagem, em flagrante afronta ao art. 51, IV, CDC, pois que, diante do extremo atraso da construção. 4. DEVOLUÇÃO/RESTITUIÇÃO (S. 543, STJ): O tópico não comporta grandes digressões. O aspecto já foi pacificado no âmbito do STJ, inclusive, com a edição de súmula, observe: Súmula 543, STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. In casu, constata-se que a culpa pela rescisão do contrato se deu em razão da inadimplência da promitente vendedora, que descumpriu com o prazo previsto contratualmente para a entrega do empreendimento, de modo que surge para o Autor o direito de ser ressarcido integralmente de todo o valor que investiu na compra. Repita-se: A Restituição de valores é IMEDIATA e INTEGRAL em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. 5. RETENÇÃO: POSSIBILIDADE APENAS NOS CASOS DE RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR: E mais, acerca da aferição do percentual de retenção, jurisprudência consolidada no colendo STJ dispõe no sentido de que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos. Confira-se: (...) 2. A jurisprudência consolidada nesta Corte Superior dispõe no sentido de que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos. (...) (STJ, AgInt no AREsp 1431243/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/04/2019, DJe 06/05/2019). 6. CLÁUSULA PENAL E POSSIBILIDADE DE INVERSÃO (TEMA 971, STJ): De fato, a cláusula penal tem como uma de suas funções a pré-estipulação das perdas e danos, dispensando o outro contratante de comprovar os danos sofridos. A matéria está decantada no âmbito do STJ, a saber: Tema 971: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." (REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019) 7. No caso, é possível a inversão da cláusula penal para a aplicação de multa às Requeridas em favor do Consumidor, posto que a cláusula 6 é a que trata acerca de multa por inadimplemento. 8. LUCROS CESSANTES e CLÁUSULA PENAL: INACUMULÁVEIS (TEMA 970, STJ): No mesmo julgamento, também no rito dos repetitivos, o colegiado definiu que não é possível cumular a cláusula penal por atraso na entrega do imóvel com lucros cessantes. Veja: Tema 970: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes." 9. TESE RECURSAL DE APLICAÇÃO DOS JUROS NOS VALORES A SEREM RESTITUIDOS - INÍCIO DO TRÂNSITO EM JULGADO: No ponto, constata-se que a Decisão Singular decretou que, na devolução, os Juros de Mora devem ser contados a partir de citação. 10. TERMO A QUO PARA INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA: TESE JURÍDICA (TEMA Nº 1.002/STJ): Incialmente, impõe-se-me consignar que conheço, reverencio e sigo a Tese Jurídica firmada pelo colendo STJ, no âmbito do REsp 1740911/DF (Tema 1002, STJ). 11. A propósito, segue o respectivo Acórdão: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido. (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019) 12. REVISITAÇÃO DOS FUNDAMENTOS CONSIGNADOS NO VOTO PARA FIXAÇÃO DA TESE JURÍDICA: (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019). 13. O CONTRATO SUBJACENTE AOS AUTOS FOI ASSINADO AOS 7 DE NOVEMBRO DE 2013 (ANTERIOR A PUBLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018): Sendo assim, a par do julgamento do Recurso Especial Repetitivo pinçado como parâmetro de julgamento, sobressai, por evidente, uma dicotomia jurídica. De um lado, estão os contratos de compra e venda de imóvel não regidos pela Lei nº 13.786/2018 (assinados antes da Lei), para os quais os juros de mora sobre os valores a serem restituídos, portanto, devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão. D'outra banda, os pactos novo (assinados depois da lei) e abarcados pela Lei nº 13.786/2018 devem seguir a regra geral para obrigação de origem contratual com a fluência dos juros de mora a partir da citação, nos termos dos artigos 397 e 405 do Código Civil. 14. IN CASU, EM SUBMERSÃO PROFUNDA DOS AUTOS, PERCEBE-SE QUE O CONTRATO SUBJACENTE ESTÁ DATADO DE 7 DE NOVEMBRO DE 2013. POR CONSECTÁRIO, É ANTERIOR A LEI, CE FORMA QUE NÃO INCIDE À ESPÉCIE A LEI Nº 13.786/2018. ENTÃO, POR SIMPLES ILAÇÃO LÓGICO-JURÍDICA, OS JUROS DE MORA SOBRE OS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS DEVEM INCIDIR A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. Eis o ponto de reforma. 15. PROVIMENTO PARCIAL do Apelo da Parte Requerida apenas e tão somente para dispor que os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir do trânsito em julgado desta decisão, consagradas as demais disposições sentenciais, por irrepreensíveis, assegurada a majoração dos honorários recursais, em mais 10% (dez por cento) sobre o valor fixado na origem, observados o limite percentual previsto no art. 85, § 2º, CPC/15, de vez que o Autor sucumbiu em parte mínima do pedido. (APELAÇÃO CÍVEL - 01788844520198060001, Relator(a): PAULO DE TARSO PIRES NOGUEIRA, 3ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 18/06/2025) EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO EXACERBADO NA ENTREGA. AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. DANO MORAL DEVIDO. VALOR FIXADO QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE, BEM COMO A JURISPRUDÊNCIA EM CASOS ANÁLOGOS. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por Moita Vasconcelos Construção LTDA contra sentença da 34ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza que julgou procedente ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por perdas e danos, proposta por Sílvia Lemos Martins, em razão de atraso na entrega de imóvel adquirido por contrato de promessa de compra e venda firmado em outubro de 2016. A sentença condenou a ré ao pagamento de indenização por danos morais, multa contratual e lucros cessantes, além de honorários advocatícios e custas processuais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) determinar se o atraso na entrega do imóvel justifica a condenação da construtora ao pagamento de indenização por danos morais; (ii) definir se há responsabilidade da ré pelo pagamento de lucros cessantes; (iii) verificar a possibilidade de aplicação da cláusula penal prevista contratualmente apenas contra o comprador também em desfavor da vendedora inadimplente; e (iv) avaliar a existência de causa excludente de responsabilidade por força maior (chuvas e pandemia da Covid-19). III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A responsabilidade da construtora é objetiva, nos termos do art. 14 do CDC, aplicando-se a legislação consumerista à relação contratual estabelecida entre as partes. 4. A pandemia de Covid-19, invocada como força maior, não se configura, por si só, como excludente de responsabilidade pelo inadimplemento, especialmente quando o prazo contratual de entrega, mesmo com a tolerância de 180 dias, expirou antes do início da crise sanitária. 5. O atraso na entrega do imóvel, mesmo sem previsão contratual expressa de penalidade contra a vendedora, justifica a inversão da cláusula penal com base no Tema Repetitivo 971 do STJ, assegurando o equilíbrio nas relações de consumo e prevenindo cláusulas abusivas. 6. O pagamento de lucros cessantes é devido, nos termos do Tema Repetitivo 996 do STJ, uma vez que o inadimplemento contratual ocasiona a privação do uso do bem, sendo o prejuízo presumido, independentemente de prova efetiva da intenção locatícia. 7. A indenização por dano moral é cabível em razão do atraso significativo na entrega do imóvel, que ultrapassou o prazo contratual e de tolerância, gerando frustração legítima de expectativas e angústia à adquirente, o que extrapola o mero aborrecimento cotidiano. 8. O valor da indenização por danos morais arbitrado em R$ 10.000,00 mostra-se proporcional e adequado aos parâmetros jurisprudenciais, não se justificando sua redução. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, ainda que parcialmente justificado por eventos extraordinários como a pandemia de Covid-19, não afasta a responsabilidade da construtora quando o prazo contratual já estava vencido. 2. A cláusula penal estipulada apenas contra o comprador pode ser invertida e aplicada em desfavor da construtora inadimplente, nos termos do Tema 971 do STJ. 3. É presumido o prejuízo decorrente da mora na entrega de imóvel, sendo devidos lucros cessantes ao adquirente mesmo sem prova efetiva da destinação locatícia do bem. 4. A indenização por danos morais é devida quando o atraso na entrega do imóvel ultrapassa o razoável, frustrando expectativas legítimas do consumidor e causando-lhe angústia relevante. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e XXXII; CC, arts. 402, 421 e 475; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VI, e 14; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 971; STJ, Tema Repetitivo nº 996; STJ, AgInt no REsp 1881482/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 06/02/2024, DJe 02/05/2024; TJCE, Apelação Cível nº 0185125-69.2018.8.06.0001, Rel. Des. Emanuel Leite Albuquerque, j. 05/03/2025; TJCE, Apelação Cível nº 0227629-17.2023.8.06.0001, Rel. Desa. Maria Regina Oliveira Câmara, j. 11/12/2024. (APELAÇÃO CÍVEL - 02385709420218060001, Relator(a): EMANUEL LEITE ALBUQUERQUE, 1ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 14/08/2025) EMENTA: DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. TEMA REPETITIVO 971/STJ. CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM DANOS EMERGENTES. POSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE DO TEMA 970/STJ. NULIDADE DA CONDENAÇÃO POR DANOS MORAIS. INCONGRUÊNCIA DA FUNDAMENTAÇÃO COM A CAUSA DE PEDIR. POSSÍVEL A APLICAÇÃO DA TEORIA DA CAUSA MADURA. ARTIGO 1013, §3º DO CPC. AMPLIAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. CONSTRUÇÃO DE MAIS DUAS TORRES DE APARTAMENTOS. UTILIZAÇÃO DA MESMA ÁREA COMUM. FALTA DE INFORMAÇÃO NO MOMENTO DA ASSINATURA DO CONTRATO. DANOS MORAIS DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA EM PARTE REFORMADA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação em ação de indenização decorrente de contrato de compra e venda de imóvel na planta. Pedido de condenação em cláusula penal moratória, danos materiais e morais. Sentença de procedência, com recurso da construtora quanto à inversão da multa, cumulação de indenizações e condenação em danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) a possibilidade de inversão da cláusula penal em favor do comprador em caso de atraso na entrega da obra; (ii) se há possibilidade de cumular cláusula penal com indenização por danos materiais; (iii) a partir de qual data incidem a cláusula penal e os danos materiais; (iv) se há direito à indenização por danos morais em razão de falta de informação sobre a ampliação do empreendimento e compartilhamento da área de lazer. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O CDC aplica-se à relação contratual, permitindo a inversão da cláusula penal em favor do consumidor em caso de atraso, conforme Tema 971/STJ. 4. Os danos materiais demonstrados por comprovantes de aluguel pagos durante o atraso configuram danos emergentes, não se confundindo com lucros cessantes, sendo possível sua cumulação com a cláusula penal, afastando o Tema 970/STJ. 5. O termo inicial para incidência da cláusula penal e da indenização por danos emergentes é o dia seguinte ao término do prazo de tolerância contratual. 6. Restou configurada a violação do dever de informação pelas rés, ao omitirem detalhes relevantes sobre a ampliação do empreendimento e o uso compartilhado da área de lazer da publicidade divulgada, gerando frustração à legítima expectativa dos consumidores e caracterizando o dano moral. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso parcialmente provido para ajustar o termo inicial da cláusula penal e da indenização por danos emergentes para 16/07/2012. Reconhecimento da procedência do pedido de indenização por danos morais, fixados em R$ 5.000,00 para cada autor, corrigidos e acrescidos de juros legais. Tese de julgamento: "1. A cláusula penal prevista apenas em desfavor do comprador em contrato de adesão pode ser invertida em seu favor em caso de atraso na entrega de imóvel. 2. É cabível a cumulação de cláusula penal moratória com indenização por danos emergentes comprovados pelo consumidor. 3. O termo inicial para a incidência da cláusula penal e dos danos emergentes é o dia seguinte ao término do prazo de tolerância contratual. 4. O descumprimento do dever de informação sobre a ampliação de empreendimento e o uso compartilhado da área de lazer gera direito à indenização por danos morais." (APELAÇÃO CÍVEL - 00450603420128060001, Relator(a): CLEIDE ALVES DE AGUIAR, 3ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 30/07/2025) Portanto, na hipótese, arbitro a cláusula penal em 2% sobre os valores pagos, percentual que se mostra compatível com o estipulado contratualmente e plenamente alinhado ao entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 971. A fixação desse índice preserva a proporcionalidade da penalidade, respeita a lógica econômica originalmente pactuada e assegura a aplicação simétrica da multa diante do inadimplemento imputável à vendedora, evitando-se enriquecimento indevido e restabelecendo-se o equilíbrio contratual. No tocante ao pedido de indenização por danos morais, cumpre destacar que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem adotado postura restritiva quanto à caracterização de abalo extrapatrimonial em hipóteses de inadimplemento contratual, sobretudo em relações de consumo envolvendo aquisição de unidades imobiliárias ou frações de multipropriedade. O entendimento predominante é no sentido de que o mero descumprimento contratual, ainda que cause frustração e aborrecimentos, não configura, por si só, dano moral indenizável, exigindo-se demonstração concreta de violação a direitos de personalidade, constrangimento relevante ou sofrimento psíquico de intensidade superior ao dissabor ordinário da vida civil. No caso em debate, embora se reconheça que os autores foram submetidos a situação desconfortável, marcada por divergência entre a oferta e o produto entregue, alterações no empreendimento e necessidade de judicializar a controvérsia, não há, no conjunto probatório, qualquer elemento que revele violação a atributos íntimos da personalidade, humilhação, exposição vexatória, angústia relevante ou repercussão psíquica grave apta a justificar a condenação em danos morais. O quadro narrado, ainda que repreensível e suficiente para ensejar a responsabilização patrimonial da vendedora, não ultrapassa o limite do mero inadimplemento contratual qualificado, situação que deve ser solucionada pela via reparatória patrimonial - como, de fato, ocorre com a devolução integral das quantias e com a aplicação da cláusula penal. A tese de desvio produtivo do consumidor, embora acolhida em alguns precedentes doutrinários e jurisprudenciais, exige demonstração de comportamento abusivo do fornecedor que imponha ao consumidor gasto anormal de tempo, energia e recursos para solucionar problema criado exclusivamente pelo fornecedor, revelando-se como forma autônoma de dano moral quando presente a excepcionalidade do caso. Todavia, a jurisprudência tem recomendado cautela na aplicação dessa teoria, a fim de que não se converta em espécie de dano moral automático pela simples necessidade de adoção de medidas administrativas ou judiciais. Com isso, tendo em vista os elementos colhidos nos autos não evidenciam quadro excepcional apto a justificar a incidência dessa modalidade indenizatória. Embora os autores tenham despendido tempo na tentativa de solucionar administrativamente a controvérsia e posteriormente na propositura da ação judicial, tal circunstância não extrapola o ônus normal do exercício de direitos e da própria dinâmica de resolução de conflitos, não existindo comprovação de que tenham enfrentado resistência injustificada, conduta dolosa ou deliberada obstrução por parte da incorporadora que configurasse abuso apto a ensejar reparação extrapatrimonial. A solução já conferida nesta decisão - com o reconhecimento da culpa da vendedora, a restituição integral das quantias pagas e a aplicação da cláusula penal - é suficiente para compensar o prejuízo patrimonial e restaurar o equilíbrio contratual, não havendo fundamento jurídico para estender a reparação à esfera moral. À luz desses elementos, o pleito indenizatório não encontra amparo na jurisprudência consolidada nem na prova dos autos. A situação vivenciada pelos autores, embora desconfortável e frustrante, não alcança a intensidade necessária para caracterizar dano moral indenizável, razão pela qual o pedido deve ser indeferido. No que concerne aos honorários sucumbenciais, importa observar que a sentença reconheceu a existência de sucumbência recíproca, determinando a divisão proporcional dos encargos entre as partes, com fixação dos honorários advocatícios em 10% sobre o respectivo proveito econômico obtido pela parte adversa, determinando-se, ainda, a suspensão de sua exigibilidade em relação aos autores, em razão da gratuidade da justiça. A despeito das conclusões ora firmadas, especialmente no tocante à devolução integral das quantias pagas e à aplicação inversa da cláusula penal, verifica-se que a redistribuição da sucumbência não se mostra necessária, pois a solução final do litígio não altera substancialmente o panorama estabelecido na sentença quanto ao grau de êxito e insucesso de cada parte. Embora parte das pretensões recursais tenha sido acolhida, a rejeição do pedido de danos morais e a manutenção da improcedência de outras pretensões formuladas pelos autores preservam um contexto de parcial procedência que justifica a manutenção da repartição adotada pelo juízo de primeiro grau. Ademais, o artigo 85, §§ 2º, do Código de Processo Civil confere ao julgador margem de apreciação para fixação da verba honorária quando presentes peculiaridades do caso concreto, sendo certo que a sentença observou adequadamente os critérios legais, a complexidade da causa e a natureza da demanda. Não se evidencia, portanto, qualquer necessidade de modificação do critério adotado, tampouco razão para majoração ou redução da verba honorária. Por essa razão, mantêm-se integralmente os honorários fixados na sentença, inclusive quanto à suspensão de sua exigibilidade em favor dos autores, conforme art. 98, § 3º, do CPC, inexistindo justificativa para alteração dessa disciplina. ISSO POSTO, conheço do recurso de apelação e dou-lhe parcial provimento, para reformar a sentença exclusivamente nos seguintes pontos: 1. Determinar que a devolução das parcelas adimplidas pelos autores ocorra de forma integral dos valores pagos, corrigidos na forma estabelecida na sentença; 2. Condenar o promovido ao pagamento da multa correspondente a 2% sobre o valor pago pelo autor, devidamente corrigida monetariamente desde cada desembolso pelo IPCA até a data do efetivo pagamento, acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta decisão, devendo, contudo, ser observada, a partir do início de sua vigência, a disciplina introduzida pela Lei nº 14.905/2024. Ficam mantidos todos os demais termos da decisão recorrida que não colidam com a presente reforma. É como voto. Fortaleza/CE, data e hora da assinatura digital. DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA RELATOR