Apelação Cível 0115775-91.2018.8.06.0001 - TJCE

Apelação Cível 0115775-91.2018.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

25/04/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 25ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA ___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, setor Verde, nível 4, sala 403, Edson Queiroz, Fortaleza/CE, CEP 60811-690 (85) 3108-0786 - [email protected] ___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ SENTENÇA Vistos etc. Trata-se de Ação Anulatória de Escritura Pública e Registro Público C/C Indenização por Danos Morais e Materiais, Com Pedido de Antecipação de Tutela, proposta pelo ESPÓLIO DE ESTHER PARACAMPOS, representado por seu inventariante FRANCISCO JOSÉ FALCÃO PARACAMPOS, contra ALEXANDRE AUGUSTO DE OLIVEIRA LOPES, FRANCISCO GIOVANI PRADO MONTEZUMA, sua esposa MARIA CÉLIA PORTO MONTEZUMA e contra o CARTÓRIO EXTRAJUDICIAL DA COMARCA DE CARIDADE OFÍCIO DE NOTAS E DE REGISTROS, todos devidamente qualificados nos autos epigrafados, narrando em síntese, que em 07 de outubro de 2011, outorgou Procuração Pública, lavrada no 14.º Cartório de Notas da Comarca de São Paulo, em favor do 1º demandado, DR. ALEXANDRE AUGUSTO DE OLIVEIRA LOPES, Advogado, OAB-CE, Nº 14.841, com poderes "ad judicia", para acompanhar o Processo de Inventário Nº 0267026-89.2000.8.06.0001, concernente ao Espólio de Esther Paracampos, em curso perante o juízo da 4.ª Vara de Sucessões de Fortaleza, tendo como herdeiros o inventariante e sua irmã, Maria de Fátima Falcão Paracampos. Entre os bens do Espólio havia a casa situada à Rua Manuelito Moreira, nº 71, Centro, Fortaleza, locada ao demandado FRANCISCO GIOVANI PRADO MONTEZUMA, que se encontrava inadimplente com o pagamento dos alugueis, pelo que determinou ao Dr. ALEXXANDRE mover competente Ação de Despejo e Cobrança de Alugueis em Mora. Posteriormente, a dito causídico informou ao demandante, sobre o interesse do inquilino na aquisição do imóvel a ele alugado. Contudo, para que fosse possível, teria que ocorrer a respectiva autorização pelo juízo do inventário, bem como a desistência da Ação de Despejo e Cobrança, sendo tudo de acordo e autorizado pelo inventariante. O DR. ALEXANDRE fez as tratativas com o pretenso comprador GIOVANI e providenciou a Elaboração do Contrato de Compromisso de Compra e Venda e postulou em juízo a expedição do alvará, autorizando a venda do aludido imóvel. Em 23/07/2015, deu-se a expedição do ALVARÁ JUDICIAL, autorizando a negociação e venda daquele bem imóvel. Conforme tratativas por e-mail, foi elaborado o Contrato de Promessa de Compra e Venda enviado pera analise do demandante, na condição de inventariante, na data de 08/06/2015, tendo analisado e devolvido, demonstrando, assim, o normal encaminhamento da compra e venda. Em 28 de julho de 2015, o ALVARÁ, autorizando a venda do imóvel, foi recebido pelo DR. ALEXANDERE na 4ª Vara de Sucessões. A partir daquela data, este cessou os contatos com o promovente, não informando sobre a concretização da venda, muito menos repassou qualquer valor advindo da transação. Em outubro de 2016, foi surpreendido por meio da imprensa, com a notícia de que ele teria se apropriado de numerários de outro cliente. Diante daquela informação procurou obter uma cópia atualizada da matrícula do referenciado imóvel, como ocorreu neste caso, tomando conhecimento de que a venda efetivamente havia se concretizado, com a lavratura de escritura pública e respectivo registro, em favor dos demandados FRANCISCO GIOVANI PRADO MONTEZUMA e MARIA CÉLIA PORTO MONTEZUMA, a quem também atribui culpa, em razão do valor da negociação, abaixo do preço de mercado. Disse que o imóvel havia sido avaliado por R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais), constando na escritura pública que teria sido vendido por R$ 300.000,00 (trezentos mol reais), sem que tenha recebido qualquer valor. Questionou os poderes do procurador ALEXANDRE para assinar aquela escritura pública. Requereu, em, sede de tutela de urgência a restituição da posse do imóvel ao autor e sua intransferibilidade, mediante averbação na respectiva matrícula. No mérito, requereu que seja anulada a escritura pública de compra e venda, realizada no Cartório Cezar Cavalcante, localizado no Município de Caridade - Ce, para retornar a propriedade do imóvel ao Espólio Autor, na Matrícula Nº 94.759, do Registro de Imóveis da 1ª Zona de Fortaleza. Requereu amis a condenação dos promovidos FRANCISCO GIOVANI PRADO MONTEZUMA e MARIA CÉLIA PORTO MONTEZUMA no pagamento de indenização pela fruição. Também requereu a condenação dos promovidos em indenização por danos morais. Com a inicial vieram aos autos diversos documentos, dentre eles, Termo de Compromisso do Inventariante de ID 118376170; Escritura de Compra e Venda de ID 118377149 e respectivo registro de ID 118376173; Procuração de ID 118377127 e Alvará Judicial para venda do imóvel, ID 118376151. A fase de conciliação restou sem êxito, conforme termos de IDs 118370242 e 118374132. O cartório demandado compareceu à Audiência de Conciliação, todavia não contestou a ação. O promovido ALEXANDRE AUGUSTO DE OLIVEIRA LOPES foi citado por edital, manteve-se inerte, em virtude do que foi aberto vista ao Curador Especial de Ausentes, DR. JEAN BATISTA FREITAS FERREIRA para representá-lo no processo, o qual apresentou contestação no ID 118374858. Os demandados FRANCISCO GIOVANI PRADO MONTEZUMA e MARIA CELIA PORTO MONTEZUMA apresentaram contestação no ID 118376132, alegando em suma, que foram consultados pelo representante do espólio autor, se havia interesse deles em adquirir o imóvel, uma vez que nele já residiam, tendo respondido afirmativamente, iniciando-se a negociação de compra e venda. O respectivo Contrato de Compromisso de Compra e Venda, foi por eles assinado em 27 de maio de 2015 e enviado para assinatura assinatura do inventariante FRANCISCO JOSÉ FALCÃO PARACAMPOS, que de fato assinou, em 10 de junho de 2015, conforme comprova o reconhecimento de firma pelo 14º. Tabelionato de São Paulo. Diante da formalização do negócio, com as assinaturas dos contratantes, foi efetuado o pagamento ao representante do Espólio Vendedor, o advogado ALEXANDRE AUGUSTO DE OLIVEIRA LOPES, também demandado, a quem foram pagos os valores acertados, dando a devida quitação. Posteriormente foram acionados, com alegativa de que o procurador ALEXANDRE não teria feito o repasse dos valores da transação para o Espólio autor ou ao seu Inventariante. Fizeram consulta dos extratos bancários e confirmaram o recebimento dos valores pagos, através do dito procurador. Asseveraram os contestantes, que sempre agiram de boa fé, não podendo serem responsabilizados por possível falte desse repasse, uma vez que o ALEXANDRE tinha poderes para fazer o recebimento. Houve a devida combinação de vontades entre os contratantes. Pagaram os valores ajustados, sendo concretizada a compra e venda com a lavratura de escritura pública, sem qualquer mácula. Que perante a autoridade policial o Procurador ALEXANDRE confirmou o recebimento dos valores do pagamento do imóvel, afirmando que fez o devido repasse. Por fim, requereram a improcedência da ação. Anexaram à Contestação os Documentos: Contrato de Compromisso de Compra e Venda de ID 118374871; recibo de pagamento do bem em alusão e respectivos comprovantes de pagamento, nos IDs 118374866 e seguintes, Termo de Entrega de Alvará e Procuração no ID 118374863, entre outros. O autor apresentou réplicas no IDs 118376139 e 118376140, aduzindo que, ao analisar a cópia do Contrato de Compromisso de Compra e Venda que assinou em São Paulo, percebeu que houve alteração da cláusula destinada ao valor do imóvel, posto que esse valor não havia sido definido, haveria de ser apurado por corretores de imóveis. Também apontou divergência entre o valor da transação, R$ 330.000,00, constando na escritura apenas R$ 300.000,00. Voltou a dizer que o procurador ALEXANDRE não teria poderes para assinar a escritura definitiva. Na decisão de ID 118376142, foi facultado às partes especificarem outras provas a serem produzidas em juízo, com a advertência de julgamento no estado do processo, no caso de silenciarem. O autor manifestou-se no ID 118376146, requerendo a realização da audiência de instrução para a oitiva das partes e realização de perícia grafotécnica nas rubricas constantes no Contrato de Promessa de Compra e Venda, bem como na própria assinatura do inventariante, diante dos argumentos apresentados na Réplica. Os demandados FRANCISCO GIOVANI PRADO MONTEZUMA e MARIA CÉLIA PORTO MONTEZUMA peticionaram no ID 118376147, concordando com a realização de perícia quanto à assinatura do Inventariante no Contrato de Promessa de Compra e Venda, requerendo a quebra do sigilo bancário do réu ALEXANDRE, a fim de saber a destinação do dinheiro por ele recebido, arrolando testemunhas. É o breve relato. Passo a decidir: Analisando os argumentos das partes, os pedidos e o conjunto probatório já produzido, vejo como despicienda a realização da prova pericial postulada pelas partes, como também qualquer outra prova em juízo, tanto por terem como objetivo periciar documento irrelevante e sem relação com a causa de pedir, como também por já existir no bojo do processo farta prova documental, o suficiente para dar o convencimento judicial. Observa-se na petição inicial, que o pedido principal consiste na anulação da Escritura Pública de Compra e Venda de um Imóvel e o respectivo registro no Cartório da 1ª Zona de Registro de Imóveis de Fortaleza, alegando não ter recebido o valor proveniente da vendo do aludido imóvel, por ter o seu procurador e intermediário da transação desaparecido, desde quando devolveu o Contrato de Promessa de Compra e Venda. Somente por ocasião da apresentação da Réplica, no ID IDs 118376139, foi que o promovente fez questionamento sobre o valor do imóvel, que teria sido avaliado em R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais) através de corretores, sem comprovar essa avaliação. Ainda alegou que o valor ajustado seria R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil reais), constando naquela escritura apenas R$ 300.000,00 (trezentos mil reais). Quanto ao pedido de quebra do sigilo bancário do réu ALEXANDRE, a fim de saber a destinação do dinheiro por ele recebido, não é compatível com o interesse processual dos promovidos, pois, o que precisam provar é que efetuaram o pagamento do imóvel, de acordo com o preço ajustado e a quem tinha poderes para receber. Tendo ele agido por procuração, há de prestar contas com o outorgante e não com quem efetuou esse pagamento, que no caso foram os demandados. Compete ao juiz indeferir as diligências consideradas inúteis ao destrame processual, como assim prevê o art. 370, Parágrafo único do CPC. Já o art. 355, inciso I deste Código, dispõe que será julgado antecipadamente o peido, com resolução de mérito, quando não houver necessidade de produção de outras provas. A princípio é relevante destacar, que a escritura que o promovente pretende anular, trata-se de um documento público, elaborada com rígida formalidade, obedecendo a todos os critérios previstos em lei, pelo que goza de presunção de veracidade o que nele está contido, como também de validade, até prova em contrário. Portanto, embora seja esta presunção relativa, somente poderá ser desfeita com robusta prova de que padece de vícios insanáveis. No presente caso, a rigor, o único vício apontado quanto à validade da Escritura Pública discutida na lide, consiste na ausência de poderes do Procurador ALEXANDRE AUGUSTO DE OLIVEIRA LOPES para representar o Espólio Vendedor, pois, este autor admite que houve o acerto de vontades, para a realização da compra e venda do imóvel situado à Rua Manuelito Moreira, nº 71, centro de Fortaleza. Afirmou na peça exordial, que constituiu o DR. ALEXANDRE AUGUSTO DE OLIVEIRA LOPES como procurador, para patrocinar o processo de inventário do Espólio de ESTER PARACAMPOS, do qual era inventariante, como também para promover Ação de Despejo e Cobrança de Alugueis contra o inquilino daquele imóvel, cujo processo nº 013746-69.2015.8.06.0001, tramitou pela 19ª Vara Cível desta capital. Disse que no curso deste processo, o DR. ALEXANDRE informou a ele, inventariante, sobre o interesse do inquilino GIOVANE na aquisição do imóvel objeto da locação e respectiva Ação de Despejo. Também informou que para a concretização do negócio de compra e venda, era necessário conseguir autorização no juízo do inventário, por meio de ALVARÁ, além da desistência da ação de despejo. Asseverou o SR. FRANCISCO JOSÉ FALCÃO PARACAMPOS, que aquelas tratativas resultaram na elaboração de um Contrato de Promessa de Compra e Venda, que lhe foi enviado pelo DR. ALEXANDRE para a devida análise, em 08.06.2015. Portanto, "assim se deu o encaminhamento normal da compra e venda do imóvel em questão". Afirmou mais, que em 23.07.2015, em cumprimento à solicitação do requerente, foi autorizada a venda do imóvel pertencente ao Espólio de Ester Paracampos pela Juíza do Inventário, determinando a expedição do ALVARÁ JUDICIAL, que fora recebido pelo primeiro demandado, DR. ALEXANDRE AUGUSTO OLIVEIRA LOPES, nas data de 28.07.2015. Que a partir desses fatos o seu procurador desapareceu, vindo o promovente a ser informado pela imprensa, em outubro de 2016, que o DR. ALEXANDRE havia siso implicado em crime de apropriação indébita contra outros clientes. Após essa notícia, procurou verificar os processos e obter uma cópia da matrícula do referenciado imóvel do espólio, constatando que a venda tinha se efetivado, por R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), sem que tenha ocorrido o repasse desse valor para o inventariante. Tais argumentos do demandante são dissociados das provas carreadas ao processo, posto que existem comprovantes de todas tratativas nos curso da concretização do negócio de compra e venda, inclusive por frequentes e-mails, não havendo razoabilidade na afirmativa de que após todos encaminhamentos normais dos procedimentos para a finalização do contrato, inclusive com o recebimento do ALVARÁ JUDICIAL pelo procurador ALEXANDRE, em 23.07.2015, ele tenha ficado passivo, por mais de um ano, sem procurar contato formal com o seu procurador, somente tomando atitudes despois de se estarrecer com notícia circuladas na imprensa. Não há como reconhecer como existente o vício de irregularidade na Escritura de Compra e Venda que o autor pretende anular, considerando que houve a outorga de procuração pública ao DR. ALEXANDRE AUGUSTO OLIVEIRA LOPES para representar o ESPÓLIO DA SRA ESTER PARACAMPOS, então proprietário do imóvel objeto da transação de compra e venda, encontrando-se em plena vigência, para somente vir a ser revogada, mais de dois anos depois, conforme se vê no ID 118377127. Nesta Procuração Pública que tem cópia no ID 118377126, constam poderes gerais e especiais, outorgados pelo inventariante, podendo o outorgado firmar contrato, acordo, receber e dar quitação, entre outros poderes. Além dessa procuração, foi autorizada a venda daquele imóvel pela Juíza do Inventário, que fez expedir o respectivo ALVARÁ autorizatório como se infere do ID 118376151, legitimando a Lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda em tablado, dando absoluta segurança jurídica ao Tabelionato responsável pela Lavratura dessa escritura, como também consolidando a boa fé do comprador do imóvel, que efetuou o devido pagamento, sem nenhuma razão para levantar suspeita de alguma irregularidade. O inventariante representante do Espólio Promovente, admitiu expressamente, que recebeu o Contrato de Promessa de Compra e Venda no seu domicílio em São Paulo, em 08/06/2015, tendo analisado e devolvido, demonstrando, assim, o normal encaminhamento da compra e venda. Juntou cópia desse contrato no ID 118377151 e 118377152 que, embora tenha omitido a juntada de parte desse contrato, que não é aquele por ele assinado, consta em sua Cláusula Sétima que os pagamentos seriam em cheque a serem entregues ao Patrono ALEXANDRE AUGUSTODE OLIVEIRA LOPES. Por ocasião da Contestação, os promovidos acostaram cópia daquela Contrato de Compromisso de Compra e Venda, assinado pelo Promitente Vendedor conforme IDs 118374870 e 118374871, quando teve a sua firma reconhecida em 10 de junho de 2015, pelo 14º Tabelionato de Notas de São Paulo, cuja firma do Tabelião também foi reconhecida pelo 8º Tabelião de Notas de Fortaleza, CARTÓRIO AGUIAR. Neste contrato estão expressas todas condições de valor da transação R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil reais) e forma de pagamento, como sendo através de cheques entregues ao procurador. Isto é a prova insofismável, que o promitente vendedor reconhecia a existência de poderes suficiente do procurador ALEXANDRE para assinar a dita escritura pública e dar quitação aos promitentes compradores. Repita-se que o autor em momento algum negou que tenha assinado o Contrato de Compromisso de Compra e Venda, apenas veio a falar de suspeição de alteração de cláusulas e de possível conluio entre aqueles que finalizaram a transação, com possível substituição de páginas, quando apresentou réplica. Ainda assim, não apresentou cópia do contrato que assinou, para provar alguma divergência. Falou que o imóvel teria sido avaliado por R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais), sem exibir tal avaliação. Na verdade, o valor da compra e venda que consta na escritura definitiva, não seria a causa do vício apontado. Como já dito acima, o único vício seria a falta de poderes do procurador para assinar aquela escritura. Não há nos nos autos qualquer indício de ilicitude praticada pelos promovidos com relação ao referenciado negócio de Compra e Venda, muito menos na lavratura da Escritura Pública Definitiva da transação, tendo os compradores do imóvel em alusão, agido dentro da normalidade e com absoluta boa fé, efetuando o pagamento a quem estava habilitado para receber, não podendo sequer serem considerados culpados pelo possível desvio por parte do recebedor. Ainda que tenha ocorrido esse desvio dos valores pagos, sem que tenham chegado ao vendedor, não seria causa para macular ou anular a referenciada escritura pública. Isto posto, o mais que dos autos consta e ainda com fundamento nas disposições do art. 490 do CPC, JULGO IMPROCEDENTE a Ação, em todos os seus termos, por não vislumbrar a ocorrência de fato ou ato praticado por qualquer das partes promovidas que, de alguma forma, possa comprometer a validade da Escritura Pública de Compra e Venda em discussão. Em virtude da improcedência da ação, pode se dizer que já não há motivo aparente, para a manutenção da constrição de intransferibilidade do imóvel objeto da Matrícula Nº 94.759, do Cartório de Registro de Imóveis da 2ª Zona de Fortaleza, cuja cópia se encontra no ID 118376172. Por esta razão, fica revogada a Decisão Antecipatória da Tutela de Urgência objeto do ID 118370226, e determino que seja, de logo, providenciado o respectivo cancelamento da averbação pertinente, independentemente do trânsito em julgado desta decisão. Condeno o autor no pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios do causídico constituído pelos promovidos FRANCISCO GIOVANI PRADO MONTEZUMA e MARIA CÉLIA PORTO MONTEZUMA, estes arbitrados 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, ficando sobrestadas as suas exigibilidades, por até cinco anos, nos termos do § 3.º, do art. 98, do CPC, por ser aquele demandante beneficiário da Gratuidade Judiciária. P. R. I. Fortaleza, 21 de março de 2025. ANTONIO TEIXEIRA DE SOUSA Juiz de Direito

02/04/2025, 00:00

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Partes do Processo(6)

Advogados / Representantes(6)

Confirmada

Expedida/Certificada

Mero expediente

Publicação

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Conclusão (para decisão)

Redistribuição (incompetência; sorteio)

Expedida/Certificada

Incompetência

Conclusão (para decisão)

Redistribuição

Redistribuição

Documento

Recebimento

Distribuição (sorteio)

Todas as movimentações(18)