Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VARCIVCEI 2ª Vara Cível de Ceilândia Número do processo: 0712176-18.2025.8.07.0003 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: CARLOS EDUARDO FONTENELE DOS SANTOS, RAIANY PEREIRA ALVES REU: ANOVA EMPREENDIMENTOS 03 SPE LTDA, MY BROKER IMOVEIS BRASILIA LTDA, MY BROKER IMOVEIS MARISTA LTDA, ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI, LINK SPE 01 LTDA, ANOVA EMPREENDIMENTOS 02 SPE LTDA, ANOVA EMPREENDIMENTOS 04 SPE LTDA, ANOVA EMPREENDIMENTOS 05 SPE LTDA, ANOVA EMPREENDIMENTOS 06 SPE LTDA, ANOVA EMPREENDIMENTOS 07 SPE LTDA, ANOVA EMPREENDIMENTOS 09 SPE LTDA, FLOW LTDA, I.CON PARTICIPACOES LTDA, A NOVA VENDAS LTDA, DANIEL DE CASTRO LACERDA, ROBERTA ASSIS LACERDA
SENTENÇA
I.
RELATÓRIO
Trata-se de ação de rescisão contratual c.c. pedido de tutela de urgência ajuizada por CARLOS EDUARDO FONTENELE DOS SANTOS e RAIANY PEREIRA ALVES em face de ANOVA EMPREENDIMENTOS 03 SPE LTDA E OUTROS, partes qualificadas nos autos. Alegam os autores, em suma, que celebraram contrato em 11/04/2023 para aquisição da unidade imobiliária APTO 510, Bloco A, com vaga de garagem nº 102, localizada na QNN 31, Ceilândia/DF, cuja previsão contratual de expedição do habite-se foi estipulada para 31/12/2025.
Sustentam que efetuaram diversos pagamentos referentes à entrada, parcelas mensais, corretagem e despesas administrativas, totalizando R$ 41.378,97, sem que a construtora tivesse iniciado qualquer obra no local. Aduzem que a empresa modificou reiteradamente os prazos de entrega sem comunicação formal, deixou de prestar informações claras e confiáveis, e responde a diversas ações judiciais semelhantes, circunstâncias que evidenciariam a impossibilidade de cumprimento contratual.
Para reforçar sua alegação, argumentam que a relação é de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, e que o inadimplemento da vendedora autoriza a resolução do contrato com restituição integral das quantias pagas. Sustentam, ainda, a perda da confiança na capacidade de entrega do empreendimento e a impossibilidade de continuidade dos pagamentos vincendos. Por fim, requerem a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos e demais consectários legais.
A petição inicial veio acompanhada de documentos. Por decisão de ID 233244556, a inicial foi recebida, tendo sido deferido o pedido de gratuidade de justiça e apreciado o pedido de tutela de urgência. Em sua contestação de ID 238567540, a ré MY BROKER IMÓVEIS MARISTA LTDA alegou ilegitimidade passiva, sustentando que atuou apenas como intermediária na negociação imobiliária, não possuindo qualquer responsabilidade pela construção ou entrega do empreendimento.
As rés ANOVA EMPREENDIMENTOS 03 SPE LTDA e ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA apresentaram contestação conjunta de ID 250267691, na qual suscitaram preliminar de ilegitimidade passiva e, no mérito, afirmaram que a eventual rescisão teria sido provocada pelo inadimplemento dos próprios autores. Os demais réus apresentaram contestações nas quais alegaram ilegitimidade passiva, sustentando inexistir relação jurídica direta com os autores ou participação no contrato firmado.
Houve apresentação de réplica pelos autores nos IDs 252031104, 252033627, 252038896, 252039810, 252088523, 252093336, 252189073 e 252215561, na qual impugnaram as preliminares e reiteraram os pedidos iniciais. Vieram os autos conclusos para sentença.
É o relatório.
DECIDO.
II. FUNDAMENTAÇÃO Procedo ao julgamento conforme o estado do processo, nos moldes do artigo 354 do CPC, pois não há a necessidade de produção de outras provas. Ademais, as partes não demonstraram interesse na produção de outras provas, motivo pelo qual julgo antecipadamente a lide, a teor do disposto no artigo 355, inciso I, do CPC. No mais, o Juiz, como destinatário final das provas, tem o dever de apreciá-las independentemente do sujeito que as tiver promovido, indicando na decisão as razões da formação de seu convencimento consoante disposição do artigo 371 do CPC, ficando incumbido de indeferir as provas inúteis ou protelatórias consoante dicção do artigo 370, parágrafo único, do mesmo diploma normativo.
A sua efetiva realização não configura cerceamento de defesa, não sendo faculdade do Magistrado, e sim dever, a corroborar com o princípio constitucional da razoável duração do processo – artigo 5º, inciso LXXVIII da CF c/c artigos 1º e 4º do CPC. Antes de descer às minudências do caso concreto, aprecio, por ordem de prejudicialidade, as questões preliminares e processuais suscitadas pelas partes e pendentes de exame.
As rés suscitaram ilegitimidade passiva sob diversos fundamentos. Contudo, no âmbito das relações de consumo, a responsabilidade é solidária entre todos aqueles que participam da cadeia de fornecimento do produto ou serviço. A análise dos documentos contratuais revela que a ré MY BROKER IMÓVEIS MARISTA LTDA participou diretamente da negociação e recebeu valores a título de corretagem, encontrando-se expressamente vinculada ao contrato de ID 233043744.
Assim, embora não responda pela construção do empreendimento, possui legitimidade para figurar no polo passivo quanto às obrigações decorrentes da intermediação. Quanto às rés ANOVA EMPREENDIMENTOS 03 SPE LTDA e ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, verifica-se que a primeira figura como vendedora do imóvel, enquanto a segunda atua como matriz e gestora do empreendimento, integrando a cadeia de fornecimento.
Em hipóteses de falha na entrega do imóvel, a legislação consumerista admite a responsabilização da matriz, inclusive mediante desconsideração da personalidade jurídica da SPE, quando necessário à proteção do consumidor. Também se mostra legitimada a ré A NOVA VENDAS LTDA, tendo em vista sua participação contratual comprovada pelo instrumento de ID 233043743, do qual decorreram pagamentos realizados pelos autores.
Por outro lado, os demais réus não demonstraram vínculo contratual ou participação efetiva no negócio jurídico, inexistindo prova de que tenham integrado a cadeia de fornecimento do empreendimento específico objeto da demanda. Assim, reconheço a ilegitimidade passiva dos demais corréus. Superadas as preliminares, passo ao mérito. Inexistindo questões prefaciais ou prejudiciais pendentes de apreciação, avanço ao exame do cerne da controvérsia.
Ao que se colhe, o sistema jurídico brasileiro tem como fundamento a proteção da confiança e da boa-fé objetiva nas relações contratuais, especialmente quando envolvem aquisição de imóvel para moradia. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, o fornecedor assume o dever de viabilizar a construção e a entrega da unidade no prazo ajustado, respondendo pelos riscos do empreendimento.
A relação estabelecida entre as partes é típica relação de consumo, na qual o adquirente se encontra em posição de vulnerabilidade técnica, econômica e informacional. Por essa razão, impõe-se ao fornecedor o dever de transparência, segurança e cumprimento fiel das obrigações assumidas. Outro princípio relevante é o da função social do contrato, que impede que a parte economicamente mais forte transfira integralmente ao consumidor os riscos do negócio.
A paralisação ou inexistência de obras, sem justificativa plausível e sem perspectiva concreta de entrega, configura inadimplemento grave. Além disso, a jurisprudência consolidou entendimento de que a ausência de início da construção evidencia a inviabilidade do empreendimento e autoriza a resolução contratual com restituição integral dos valores pagos, evitando enriquecimento sem causa do fornecedor.
No caso dos autos, restou demonstrado que os autores efetuaram pagamentos substanciais e que não há qualquer notícia de início da construção do imóvel adquirido. Por sua vez, as rés não comprovaram a execução das obras nem apresentaram cronograma confiável de entrega. Nesse passo, observa-se a existência de falha na prestação do serviço, caracterizada pela absoluta ausência de entrega do produto contratado.
Assim, impõe-se a rescisão contratual, com restituição integral das quantias pagas pelos autores. Além disso, o contrato de ID 233043744 prevê, na cláusula 8.1 (pág. 6), multa em caso de inadimplemento da vendedora, a qual deve ser aplicada diante da evidente mora. Quanto às responsabilidades específicas, as rés ANOVA EMPREENDIMENTOS 03 SPE LTDA e ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA respondem integralmente pela restituição, por serem as responsáveis diretas pela venda e gestão do empreendimento.
A ré MY BROKER IMÓVEIS MARISTA LTDA responde solidariamente apenas quanto ao valor recebido a título de comissão de corretagem, pois a remuneração perde causa com o desfazimento do negócio por ausência do produto. De igual modo, a ré A NOVA VENDAS LTDA responde solidariamente somente quanto aos valores por ela recebidos no âmbito do contrato de ID 233043743. No tocante ao pedido de indenização por danos morais, não se vislumbra situação excepcional apta a justificar sua concessão.
O inadimplemento contratual verificado nos autos, embora suficiente para ensejar a rescisão do ajuste e a restituição dos valores pagos, não ultrapassa a esfera do mero dissabor inerente às relações negociais, inexistindo demonstração de violação concreta a direitos da personalidade, exposição vexatória, abalo psíquico relevante ou circunstância extraordinária capaz de caracterizar dano extrapatrimonial indenizável.
A jurisprudência consolidou entendimento no sentido de que o simples descumprimento contratual, desacompanhado de repercussões anormais na esfera íntima do consumidor, não gera, por si só, direito à compensação moral, sob pena de banalização do instituto. Assim, ausente prova de prejuízo imaterial efetivo, afasto o cabimento de indenização por danos morais.
III.
DISPOSITIVO
Tecidas estas considerações, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido deduzido por CARLOS EDUARDO FONTENELE DOS SANTOS e RAIANY PEREIRA ALVES em face de ANOVA EMPREENDIMENTOS 03 SPE LTDA E OUTROS, oportunidade em que confirmo a liminar, para: a) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes; b) CONDENAR solidariamente as rés ANOVA EMPREENDIMENTOS 03 SPE LTDA e ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA à restituição integral dos valores pagos pelos autores, no montante de R$ 41.378,97, acrescido da multa prevista na cláusula 8.1 do contrato de ID 233043744, pág. 6; c) CONDENAR a ré MY BROKER IMÓVEIS MARISTA LTDA solidariamente apenas quanto ao valor recebido a título de comissão de corretagem; d) CONDENAR a ré A NOVA VENDAS LTDA solidariamente apenas quanto ao valor recebido em razão do contrato de ID 233043743; e) EXCLUIR do polo passivo os demais réus, reconhecendo sua ilegitimidade passiva. f) JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais.
CONDENO as rés responsáveis ao pagamento de indenização por danos materiais no valor devido, corrigido pelo IPCA desde cada desembolso até a citação, incidindo posteriormente, de forma exclusiva, a taxa SELIC, nos termos dos arts. 389 e 406 do
CC. Resolvo, por conseguinte, o mérito do processo na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Considerando a sucumbência mínima da parte autora, condeno solidariamente os réus ANOVA EMPREENDIMENTOS 03 SPE LTDA, ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, MY BROKER IMÓVEIS MARISTA LTDA e A NOVA VENDAS LTDA ao pagamento integral das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, observada, se for o caso, eventual suspensão de exigibilidade decorrente de gratuidade de justiça deferida a alguma das partes, conforme art. 98, § 3º, do mesmo diploma legal.
Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se via sistema. Após o trânsito em julgado, inertes as partes, dê-se baixa e arquivem-se. Brasília/DF (Sentença datada e assinada eletronicamente). Luciano dos Santos Mendes Juiz de Direito Substituto
