0712465-65.2023.8.07.0020

Órgão

1ª Vara Cível de Águas Claras

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

CARLOS EDUARDO BATISTA DA SILVA, EVIAN RESIDENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

Advogados

DANIEL SARAIVA VICENTE (OAB 35526/DF), DIEGO MARTINS SILVA DO AMARAL (OAB 29269/GO), RODRIGO VEIGA DE OLIVEIRA (OAB 24821/DF), RAQUEL DINIZ RAMOS (OAB 37235/DF), JULIANA FIGUEREDO DE FRANCA (OAB 48598/DF)

Órgão

1ª Vara Cível de Águas Claras

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

CARLOS EDUARDO BATISTA DA SILVA

Advogados

DANIEL SARAIVA VICENTE (OAB 35526/DF), RODRIGO VEIGA DE OLIVEIRA (OAB 24821/DF), RAQUEL DINIZ RAMOS (OAB 37235/DF), JULIANA FIGUEREDO DE FRANCA (OAB 48598/DF)

Órgão

1ª Vara Cível de Águas Claras

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

CARLOS EDUARDO BATISTA DA SILVA

Advogados

BENJAMIM BARROS (OAB 37795/DF), DANIEL SARAIVA VICENTE (OAB 35526/DF), RODRIGO VEIGA DE OLIVEIRA (OAB 24821/DF), WILLIANNE JESSIKA DA CRUZ RODRIGUES (OAB 57984/DF), RAQUEL DINIZ RAMOS (OAB 37235/DF), GERALDO LISBOA LIMA JUNIOR (OAB 65016/DF), CAMILA ARAUJO LIMA (OAB 47304/DF), JULIANA FIGUEREDO DE FRANCA (OAB 48598/DF), CARLOS CARVALHO ROCHA (OAB 36214/DF), HELETICIA DE ALMEIDA LARA (OAB 53516/DF)

Órgão

1ª Vara Cível de Águas Claras

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

CARLOS EDUARDO BATISTA DA SILVA

Advogados

DANIEL SARAIVA VICENTE (OAB 35526/DF), ANA CRISTINA DE SOUZA DIAS FELDHAUS (OAB 17251/GO), DIEGO MARTINS SILVA DO AMARAL (OAB 29269/GO), WILLIANNE JESSIKA DA CRUZ RODRIGUES (OAB 57984/DF), GERALDO LISBOA LIMA JUNIOR (OAB 65016/DF), CAMILA ARAUJO LIMA (OAB 47304/DF), CARLOS CARVALHO ROCHA (OAB 36214/DF), HELETICIA DE ALMEIDA LARA (OAB 53516/DF)

Órgão

1ª Vara Cível de Águas Claras

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

EVIAN RESIDENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

Advogados

DANIEL SARAIVA VICENTE (OAB 35526/DF), ANA CRISTINA DE SOUZA DIAS FELDHAUS (OAB 17251/GO), DIEGO MARTINS SILVA DO AMARAL (OAB 29269/GO), WILLIANNE JESSIKA DA CRUZ RODRIGUES (OAB 57984/DF), GERALDO LISBOA LIMA JUNIOR (OAB 65016/DF), CAMILA ARAUJO LIMA (OAB 47304/DF), CARLOS CARVALHO ROCHA (OAB 36214/DF), HELETICIA DE ALMEIDA LARA (OAB 53516/DF)

Órgão

1ª Vara Cível de Águas Claras

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

CARLOS EDUARDO BATISTA DA SILVA

Advogados

WILLIANNE JESSIKA DA CRUZ RODRIGUES (OAB 57984/DF), GERALDO LISBOA LIMA JUNIOR (OAB 65016/DF), CAMILA ARAUJO LIMA (OAB 47304/DF), CARLOS CARVALHO ROCHA (OAB 36214/DF), HELETICIA DE ALMEIDA LARA (OAB 53516/DF)

Órgão

1ª Vara Cível de Águas Claras

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

EVIAN RESIDENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

Advogados

ANA CRISTINA DE SOUZA DIAS FELDHAUS (OAB 17251/GO), DIEGO MARTINS SILVA DO AMARAL (OAB 29269/GO), WILLIANNE JESSIKA DA CRUZ RODRIGUES (OAB 57984/DF), GERALDO LISBOA LIMA JUNIOR (OAB 65016/DF), CAMILA ARAUJO LIMA (OAB 47304/DF), CARLOS CARVALHO ROCHA (OAB 36214/DF), HELETICIA DE ALMEIDA LARA (OAB 53516/DF)

Órgão

1ª Vara Cível de Águas Claras

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

EVIAN RESIDENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

Advogados

DANIEL SARAIVA VICENTE (OAB 35526/DF), ANA CRISTINA DE SOUZA DIAS FELDHAUS (OAB 17251/GO), DIEGO MARTINS SILVA DO AMARAL (OAB 29269/GO), RODRIGO VEIGA DE OLIVEIRA (OAB 24821/DF), VITORIA VAZ ATHAYDE (OAB 73847/DF)

Órgão

1ª Vara Cível de Águas Claras

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

CARLOS EDUARDO BATISTA DA SILVA

Advogados

DANIEL SARAIVA VICENTE (OAB 35526/DF), RODRIGO VEIGA DE OLIVEIRA (OAB 24821/DF), VITORIA VAZ ATHAYDE (OAB 73847/DF)

Da preliminar de cláusula de eleição de foro. Conforme estabelecido nos artigos 2º e 3º, § 2º, do Código de Defesa do Consumidor (CDC), existe uma relação de consumo entre as partes, originada do contrato de compra e venda que celebraram. A parte demandada, atuando como incorporadora e envolvida na comercialização de unidades imobiliárias, está sujeita às disposições do CDC como fornecedora de produtos/serviços.

Por sua vez, a parte autora é considerada consumidora, uma vez que é a destinatária final dos produtos/serviços oferecidos pela requerida. Assim, a alegação de preliminar de incompetência com base na cláusula de eleição de foro em Caldas Nova deve ser rejeitada. Em casos de relação de consumo, a eleição de foro é desconsiderada para favorecer a posição de hipossuficiência do consumidor na disputa e assegurar-lhe a facilidade na defesa de seus direitos em juízo, conforme preconizado no artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor.

Conclui-se, nesse contexto, que por se tratar de um contrato de adesão no âmbito de uma relação de consumo, a cláusula de eleição de foro que busca impedir o acesso do consumidor ao Poder Judiciário em seu domicílio é considerada nula, razão pela qual rejeito a preliminar. Do mérito. Inexistindo outras preliminares ou requerimentos a apreciar, passo ao exame do mérito. A matéria ventilada nos autos está relacionada ao direito de resolução contratual do negócio jurídico do contrato de compra e venda acordado entre as partes.

Observa-se que não há disputa quanto à celebração do contrato entre as partes, bem como ao fato de que o autor foi responsável pela iniciativa de resolução do acordo. A controvérsia gira em torno da legalidade (possível abusividade) da cláusula contratual que estipula uma multa de 20% sobre o valor total do contrato. Na realidade, os fundamentos apresentados pelo autor questionam se a abusividade deveria incidir sobre o valor total do contrato ou se deveria se restringir às parcelas já pagas.

O autor pleiteia que a base de cálculo seja as parcelas pagas, e tal requerimento não é contestado pela ré. Isso se deve ao fato de que, como será detalhado adiante, a redação da cláusula contratual menciona o "valor total do contrato a ser restituído". Apesar de o texto contratual gerar alguma ambiguidade com a expressão "valor total do contrato a ser restituído", ao considerar que o que será restituído são as parcelas pagas, a interpretação mais apropriada parece ser a de que o percentual não incide sobre o valor total do bem, mas sim sobre o valor efetivamente pago.

Assim, o foco da decisão nesta demanda recai unicamente sobre o percentual da multa. Além disso, o autor incluiu em seu pedido, ainda que tenha abordado outros pontos na fundamentação, os seguintes requerimentos: a) declarar a extinção do contrato; b) declarar a abusividade da cláusula oitava, IV, reduzindo o percentual da multa para 10% sobre o montante pago; c) condenar a requerida a restituir 90% dos valores pagos de uma só vez, acrescidos de juros e correção monetária.

Desse modo, em conformidade com o princípio da congruência ou adstrição, cabe a esse juízo se manifestar apenas a respeito desses pedidos. Quanto ao primeiro pedido, as partes concordam com o desfazimento do negócio jurídico de compra e venda, sendo desnecessárias maiores delongas sobre o direito de desistência. Em suma, para os contratos voltados à aquisição de bens móveis ou imóveis, nos quais o pagamento é realizado de forma parcelada, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) estabelece, ainda que implicitamente, o direito de desistência.

Isso é evidenciado pela proibição de cláusulas que resultem na perda integral das parcelas pagas pelo consumidor em favor do credor, conforme previsto nos artigos 51, II, e 53 da Lei 8.078/90. Assim, é imperativo reconhecer que, seja por concordância da parte ré ou por disposição legal, a parte autora possui o direito à resolução do contrato, devendo as partes retornar ao "status quo ante", possibilitando a aplicação de multa prevista em contrato, desde que esta não resulte na retenção integral do valor pago.

Ao examinar o contrato apresentado, verifica-se que em situações de rescisão do contrato devido à culpa do comprador, estabelece-se que os valores efetuados serão reembolsados, sujeitos à dedução de 20% do montante correspondente, conforme documento sob id. 163888679 dispõe na Cláusula Oitava, IV: Rescindido o contrato por inadimplência ou culpa da PROMITENTE COMPRADORA Compradora ficarão à sua disposição as importâncias que pagou, atualizadas e devolvidas da mesmo forma e na mesma quantidade de parcelas pagas, deduzidas as despesas vinculadas ao imóvel, relativas à taxa condominial e IPTU, e a importância equivalente a 20% do valor total do contrato a ser restituído a título de pré-fixação dos impostos e taxas administrativas, independentemente de comprovação das mesmas e, também, o sinal de negócio já consignado na Proposta de Compra e Venda, na forma prevista do art. 418 do Código Civil, a fim de cobrir custos de comercialização, publicidade, comissões de vendedores e outros custos assumidos pela PROMITENTE VENDEDORA.

O argumento do autor, que sugere a ausência de disposições para desfazimento do contrato por desistência, carece de pertinência. Isso se deve ao fato de que a utilização da expressão "culpa do comprador" implica que a desistência não resultou de qualquer ato por parte da vendedora, ficando o comprador sujeito às disposições contratuais estabelecidas. Nesse contexto, considerando a desistência do autor do negócio, conforme os termos contratuais, é estipulado que a vendedora deve reembolsar os valores pagos, ajustados e restituídos da mesma maneira.

A modalidade de atualização desses valores está especificada na cláusula sexta do contrato, que determina o reajuste do saldo devedor pelo INCC, seguido, após a obtenção do habite-se, pelo IGPM, acrescido de 1% de juros mensais. Logo, essa é a abordagem de atualização conforme estipulado no contrato a ser seguida. Quanto à taxa de retenção, o contrato fixa em 20% sobre o valor total a ser restituído, ou seja, sobre os montantes já pagos a serem devolvidos, conforme mencionado anteriormente.

Nesse contexto, percebo como razoável o percentual estabelecido, inclusive, encontra-se em conformidade com o que o legislador considerou razoável pela Lei nº 13.786/18, que alterou o art. 67-A da Lei nº 4591/64, limitando a penalidade convencional a não ultrapassar 25% da quantia paga, aqui referido como mera referência da razoabilidade. Igualmente são diversos julgados deste tribunal a exemplo do seguinte precedente.

APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PEDIDO DE CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO ATIVO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MULTIPROPRIEDADE. LEI Nº 13.786/2018. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO "A QUO". DATA DO EFETIVO DESEMBOLSO. ÍNDICE A SER ADOTADO. OBSERVÂNCIA AOS TERMOS DO CONTRATO.

JUROS MORATÓRIOS. CITAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NÃO OBSERVÂNCIA AO DEVER DE INFORMAÇÃO. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. PROPORCIONALIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA, MAS NÃO PROPORCIONAL. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.

1. Eventual pedido de concessão de efeito suspensivo deve ser formulado por petição autônoma, dirigida ao tribunal, no período compreendido entre a interposição da apelação e sua distribuição, ou ao relator, se já distribuída, nos termos do §3º do art. 1.012 do CPC.

2. A controvérsia recursal cinge-se à análise da rescisão do contrato de compra e venda de unidade imobiliária em sistema de multipropriedade firmado entre as partes litigantes na vigência da Lei n. 13.786/2018. Não há discussão sobre o fato de os promitentes compradores terem dado causa ao desfazimento do negócio jurídico. As partes concordam com a rescisão contratual.

3. Em caso de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em sistema de multipropriedade, as partes enquadram-se nos conceitos de consumidor e de fornecedor, nos termos dos artigos 2º e 3º do CDC.

4. A cláusula contratual que versa sobre retenção de valores pagos pelo promitente comprador, por si só, não é abusiva. No entanto, o percentual deve ser proporcional e razoável, entre 10% e 25%, incidindo sobre o valor pago, não sobre o valor total do imóvel, sob pena de favorecer o enriquecimento indevido do promitente vendedor às custas do consumidor. Na hipótese, a retenção de 20% (vinte por cento) do valor pago e previsto em cláusula contratual se mostra adequada, considerando-se a natureza e o conteúdo do contrato, o interesse das partes e as circunstâncias peculiares ao caso.

5. O termo inicial da correção monetária dos valores a serem restituídos ao comprador é a data do efetivo desembolso. Mantém-se a utilização do índice IGP-M para a correção das parcelas pagas, conforme estabelecido no contrato firmado pelas partes.

6. "Nas ações de resolução imotivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel ajuizada pelo comprador, quando inexiste mora anterior da vendedora, com ou sem alteração da cláusula penal, os juros de mora deverão incidir a partir da citação (art. 405 do CC)." (IRDR, Acórdão 1031564, 20160020487484IDR, Relator: CARMELITA BRASIL, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 26/6/2017, publicado no DJE: 18/7/2017.

Pág.: 269)

7. Conforme o Tema Repetitivo 938, o colendo Superior Tribunal de Justiça assentou a validade da cláusula contratual que transfere ao promissário comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma e com o destaque do valor da comissão de corretagem, requisito inexistente no caso em apreço.

8. A taxa de fruição do imóvel, prevista em cláusula contratual, deve incidir apenas sobre os dias efetivamente utilizados pelo promitente comprador.

9. A despeito de a pretensão autoral ter sido parcialmente acolhida, a hipótese requer a devida equalização percentual entre os ganhos e perdas, levando-se em consideração o resultado do julgamento do presente recurso, fato que configura a sucumbência recíproca, mas não proporcional, entre demandantes e demandado.

10. Apelação conhecida e parcialmente provida. (Acórdão 1745351, 07135588220218070004, Relator: MAURICIO SILVA MIRANDA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 16/8/2023, publicado no DJE: 29/8/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Em consonância com o precedente acima, também mantenho o trecho da Cláusula Oitava, IV, ora questionado, que dispõe que será descontado do valor a se restituir o sinal do negócio que se destinou aos custos da comercialização como comissões de vendedores.

Se a desistência é do comprador, este que deve arcar com tais custos, os quais não é possível retornar ao status quo anterior à celebração do contrato. Igualmente, cabe a quem deu causa à extinção do contrato, no caso o comprador, arcar com as despesas de fruição do imóvel, seja IPTU durante o período no qual esteve de posse do imóvel, sejam as referidas taxas condominiais. Por fim, o contrato estipula, no item V da Cláusula Oitava, como consequência do item IV, que o comprador em posse da fração/cota deve indenizar o vendedor com uma taxa de fruição de 1% ao mês sobre o preço atualizado da fração/cota do imóvel.

A princípio, esse percentual pode parecer excessivo, especialmente considerando o pagamento de mais de 60 parcelas e a retenção de 20%. No entanto, diante da disposição contratual que prevê a aplicação de juros de 1% na correção de cada parcela, além da correção monetária, o percentual é considerado apropriado. Caso contrário, permitir o desfazimento do contrato sem a incidência da taxa de fruição prevista em contrato e com a correção por meio de juros (no mesmo percentual além da atualização monetária) poderia representar um benefício substancial para o comprador que decidisse desistir do negócio.

Vale ressaltar que a data para a correção de cada parcela, tanto em relação à atualização monetária quanto à aplicação de juros, fica estabelecida pela data do desembolso de cada uma delas. Feitas as considerações acima, a procedência parcial dos pedidos da parte autora, nos termos estabelecidos, é medida que se impõe.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pleito autoral para:

1) DECRETAR a resolução do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes (ID. 163888679), por culpa da requerente, restituindo as partes ao status quo ante.

2) CONDENAR a requerida a restituir, em uma só parcela, os valores pagos a título de sinal e de prestações mensais e intermediárias, atualizados desde o desembolso e acrescidos de juros de 1%, conforme previsão contratual, descontados os valores previstos no instrumento, e nos termos desta sentença. Resolvo o mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC. Ante a sucumbência recíproca, condeno a autora e requerida nas custas e nos honorários sucumbenciais em favor do patrono da parte contrária, estes quantificados em 10% sobre o valor da causa, nos termos dos artigos 85, § 2º, do CPC, rateados no proporção de 50%.

Após o trânsito em julgado, proceda-se baixa na distribuição e remetam-se os autos para o arquivo.

Publique-se. Intimem-se. Sentença registrada eletronicamente. Águas Claras, DF, 31 de janeiro de 2024 14:14:16. MARCIA ALVES MARTINS LOBO Juíza de Direito

Órgão

1ª Vara Cível de Águas Claras

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

CARLOS EDUARDO BATISTA DA SILVA

Advogados

DANIEL SARAIVA VICENTE (OAB 35526/DF), RODRIGO VEIGA DE OLIVEIRA (OAB 24821/DF)

Órgão

1ª Vara Cível de Águas Claras

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

CARLOS EDUARDO BATISTA DA SILVA

Advogados

DANIEL SARAIVA VICENTE (OAB 35526/DF), RODRIGO VEIGA DE OLIVEIRA (OAB 24821/DF)