Número do processo: 0719081-16.2023.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
REQUERENTE: VILLE BRAZIL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
REQUERIDO: VIACRED EMPRESA SIMPLES DE CREDITO LTDA
SENTENÇA
Trata-se, originariamente, de TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE ajuizada por VILLE BRAZIL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em desfavor de CAPITY EMPRESA SIMPLES DE CRÉDITO LTDA, partes qualificadas. O propósito era obter provimento cautelar de suspensão de leilão de bem imóvel, individualizado nos autos, onerado por alienação fiduciária. Destaco a exposição: “Em 24 de agosto de 2022 a parte autora firmou com a instituição financeira requerida o “Contrato de Empréstimo nº 0048” com garantia de alienação fiduciária (Anexo
01) no valor de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais), que deveria ser pago por meio de 23 (vinte e três) parcelas mensais de R$29.250,00 (vinte e nove mil, duzentos e cinquenta reais), além de uma parcela final no valor de R$679.250,00 (seiscentos e setenta e nove mil, duzentos e cinquenta reais. Contudo, a requerente sofreu uma drástica redução em seu faturamento e em decorrência de dificuldades financeiras, não conseguiu adimplir as parcelas do aludido contrato.
Por consequência, o atraso dos pagamentos das prestações mensais pela requerente resultou na malfadada e drástica consolidação da propriedade do imóvel oferecido em garantia de alienação fiduciária em favor da requerida, em 17 de abril de 2023, conforme a averbação AV3.37.414 contida na Certidão de Ônus da Matrícula (Anexo 02). Ocorre que a parte autora jamais foi intimada pessoalmente para purgar a mora.
Assim, sequer pode realizar uma tentativa de readequação das prestações à sua nova condição socioeconômica. Em seguida, houve a designação do Leilão Extrajudicial (Anexo
03) para 08 de maio de 2023 (1º Leilão) às 11h30min, e 09 de maio de 2023 (2º Leilão) às 11h00min, sendo definido como valor mínimo de lance no 1º Leilão, valor igual ou superior a R$ 2.200,000,00 (dois milhões e duzentos mil reais), enquanto que o valor mínimo de lance no 2º Leilão que foi designado para o dia 09 de maio de 2023, às 11h00min deveria ser igual ou superior a R$ 1.196.000,00 (um milhão, cento e noventa e seis mil reais).
Acontece que, mais uma vez, a parte autora também não foi intimada pessoalmente acerca do leilão que está previsto, o que é causa de nulidade absoluta dos atos preparatórios e do próprio edital.” O pedido veio grafado nos seguintes termos: “a) Determinar que, por ora e até o advento do julgamento final desta demanda, sejam suspensos os efeitos dos atos de consolidação da propriedade e, principalmente, suspenso o leilão designado, sendo oficiado o CAPITAL LEILÕES acerca da suspensão no endereço SRTV-SUL QUADRA 701, BLOCO A, SALA 527, CENTRO EMPRESARIAL BRASÍLIA, BRASILIA-DF, TELEFONES: (61) 3552-4847 / (61) 9968-6566;” O pedido de tutela de urgência foi improvido (id.
Num. 157777556 - pág. 1-2). Destaco os fundamentos da decisão: “No caso, os documentos apresentados pela autora indicam, em juízo de cognição sumária, que o procedimento de notificação para purgar a mora observou as exigências legais (Lei 9514/97), tendo o prazo decorrido sem manifestação da devedora. Assim, se a credora procedeu conforme a lei de regência, não se verifica a probabilidade do direito invocado pela autora.
Ademais, a autora tinha pleno conhecimento da situação de inadimplência e das consequências jurídicas dela decorrentes, de modo que, se não dispunha de condições para pagar as prestações que foram vencendo desde outubro/2022, pode-se presumir que não não teria condições de purgar a mora, mesmo porque a autora sequer suscitou tal possibilidade, nem demonstrou que buscou regularizar a mora.” Pedido de reconsideração em relação à precitada decisão sob o id.
Num. 157895017, com decisão de improvimento, id. Num. 157878369, pág. 1-2, e abertura de prazo para aditamento da petição inicial. A parte autora manejou recurso de agravo de instrumento em relação ao decisum (id. Num. 158300378), com indeferimento do pedido de tutela recursal (id. Num. 158300379 - pág. 5). O agravo foi julgado prejudicado sob o fundamento da “perda superveniente do interesse de agir” (id.
Num. 167185191 - pág. 50). Decisão proferida sob o id. Num. 159506518 - pág. 2, em relação ao recurso de embargos de declaração (id. Num. 158873869), não provido. Petição de aditamento apresentada sob o id. Num. 162509934, pág. 1-13, com o propósito de obter a declaração de nulidade do leilão. Destacou, como fundamentos do pedido, a ausência de intimação para purgar a mora, a presença de irregularidades quanto ao ato de alienação (ausência de notificação da realização do ato e descrição do bem) e a arrematação por preço vil.
O pedido de mérito tem a seguinte grafia: “4. Seja ao fim declarada a nulidade do leilão, bem como anulada a arrematação;” Foi deferido o pedido de gratuidade em favor da parte autora (id. Num. 162702973 - pág. 1). Citação sob o id. Num. 164432222 - pág.
1. A parte requerida apresentou contestação. Arguiu defesa preliminar, a necessidade de correção do polo passivo, com a inclusão do arrematante do bem. No mérito, anota, em síntese, a regularidade do leilão extrajudicial, a considerar que fora realizado em conformidade com o teor da lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária em coisa imóvel.
Não houve manifestação em réplica, conforme certidão de id. Num. 168787233 - pág.
10. O pedido de produção de provas foi improvido. A parte requerida informou que teve o nome empresarial alterado, fazendo constar a correção para CAPITY EMPRESA SIMPLES DE CRÉDITO LTDA. É o relato do necessário.
DECIDO. O deslinde da controvérsia jurídica pode ser feito à luz da prova documental, não havendo controvérsia fática a exigir a abertura de fase instrutória, razão pela qual promovo o julgamento antecipado da lide, na forma do art. 355, I, do CPC. Analiso a tese preliminar, que diz respeito à necessidade de correção do polo passivo, para o fim incluir o arrematante no polo passivo da demanda. Vigora no ordenamento processual civil a primazia dos julgamentos do mérito, e da economia processual, de forma que deve o julgador desacolher requerimento, de quaisquer das partes, suscetível de ensejar contraditório inócuo, tal qual a hipótese em comento, uma vez que o arrematante, dentro do desdobramento fático-causal, não teria, sequer, interesse no ato anulatório, objeto do pedido inicial, o que revela a desnecessidade de tal providência.
Ademais, se fosse o caso, deveria o arrematante buscar, juridicamente, proteção judicial, mesmo porque, na forma do artigo 18 do CPC, "ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico." REPILO tal arguição. Examino o mérito. As partes entabularam contrato de empréstimo, no valor de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta e mil reais) conforme instrumento apresentado pela própria parte autora, com pagamento parcelado, e termo final em 24/08/2024.
Foi ofertado bem imóvel em garantia, destacado em escritura pública de alienação fiduciária, e com reconhecimento de dívida no valor de R$ 1.352.000,00 (um milhão, trezentos e cinquenta e dois mil reais). A escrituração apresentada sob o id. Num. 157750633 - pág. 1-7, regulou a hipótese de descumprimento da avença, com aplicação dos termos da lei 9.514/97, inclusive, para a hipótese de ocorrência de venda do bem ofertado em garantia, a estimativa de preço do imóvel em R$ 2.200.000,00 (dois milhões e duzentos mil reais).
HÁ o reconhecimento da parte autora, conforme petição inicial, do inadimplemento do contrato. A discussão, portanto, está centrada em premissas fáticas que dizem respeito ao procedimento de alienação, a ausência de intimação para purgar a mora, a presença de irregularidades quanto ao ato de alienação (ausência de notificação da realização do ato e descrição do bem) e a arrematação por preço vil. Destaco que, em relação ao procedimento do ato de alienação, o conteúdo da decisão inicial que improveu o pedido de tutela de urgência, consignou, ainda que em juízo sumário, a regularidade do procedimento.
Como fundamento para decidir, registro o conteúdo da precitada decisão, no ponto de interesse: “De acordo com o documento ID 157750639, foram realizadas 4 tentativas de intimação da autora/devedora para purgar a mora. A autora não foi encontrada no endereço indicado no contrato e não foi possível a notificação por hora certa, ante a recusa de terceiro em receber a notificação. Desse modo, considerou-se que a devedora se encontrava em local ignorado, conforme prevê o §4º do art. 26 da Lei 9514/97.
O referido dispositivo autoriza a notificação por edital com prazo para purgar a mora. Os editais de notificação foram publicados nos dias 22, 23 e 24 de fevereiro de 2023, no Jornal de Brasília (ID 157750635, p. 3). As tentativas de notificação ocorreram no mês de janeiro/2023 e, conforme planilha das parcelas vencidas, a inadimplência se iniciou em outubro/2022, já na segunda parcela do financiamento. ...
No caso, os documentos apresentados pela autora indicam, em juízo de cognição sumária, que o procedimento de notificação para purgar a mora observou as exigências legais (Lei 9514/97), tendo o prazo decorrido sem manifestação da devedora. Assim, se a credora procedeu conforme a lei de regência, não se verifica a probabilidade do direito invocado pela autora. Ademais, a autora tinha pleno conhecimento da situação de inadimplência e das consequências jurídicas dela decorrentes, de modo que, se não dispunha de condições para pagar as prestações que foram vencendo desde outubro/2022, pode-se presumir que não não teria condições de purgar a mora, mesmo porque a autora sequer suscitou tal possibilidade, nem demonstrou que buscou regularizar a mora.” Destaco que foram realizadas quatro tentativas de intimação da parte autora/devedora, a qual não foi encontrada no endereço indicado no contrato, conforme documento de id. 157750639.
Tal atitude, alheia à relação contratual, quando já ciente da sua condição de inadimplente, implica falta de cuidado, ou desinteresse, em apresentar o seu novo endereço para o envio de comunicações, situação ensejadora da aplicação da regra do parágrafo 4º do artigo 26 da lei 9.514/97. Eis o teor do texto legal, com o registro de que a arrematação ocorreu sob a regência da norma derrogada, contudo, sem implicações legais capazes de macular o procedimento de consolidação da propriedade e posterior alienação extrajudicial: “Art.
26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)” (Destaques acrescidos).
Destaco, ainda, o teor da decisão que desacolheu o pedido de tutela recursal, id. Num. 158300379, que referencia a regularidade do procedimento desenvolvimento, seja em relação à consolidação da propriedade ou do ato de disposição em hasta pública. Observe-se: “Apesar de o autor agravante ressaltar que a intimação pessoal foi encaminhada para endereço do imóvel dado em garantia, e que, por não ser o endereço do devedor, não seria mesmo recebida, não se pode desconsiderar que tal intimação também foi encaminhada para o endereço onde está sediada a pessoa jurídica devedora, qual seja, Rod.
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08 - Tororó, como se observa da cópia da intimação pessoal (ID 46441578), a qual informa que houve duas tentativas de intimação pessoal do representante legal da empresa naquele endereço. Cabe destacar que esse é o mesmo endereço que consta no cartão CNPJ da pessoa jurídica devedora (ID 46441579), no contrato social (ID 46441583), bem como na escritura pública de alienação fiduciária do imóvel (ID 46441575).
Desse modo, prima facie, mostra-se irrelevante que a intimação também tenha sido encaminhada para o endereço do imóvel dado em garantia e que lá não tenha sido encontrado o devedor, pois, como visto, houve tentativa de intimação pessoal no endereço da sede da pessoa jurídica devedora. ... Como se vê, o edital indicou o endereço, a metragem da área construída e a matrícula imobiliária. Considerando que tais informações permitem a adequada individualização do imóvel alienado fiduciariamente, não se vislumbra, nesse momento de cognição inicial, que eventual ausência de detalhes descritivos do imóvel pudesse eivar o ato de nulidade.” No que diz respeito à alegação de preço vil, qualifica-se quando o valor da arrematação é muito abaixo do valor de mercado.
O Código de Processo Civil, no parágrafo único do artigo 891, estabeleceu parâmetros para a consideração do que possa ser considerado preço vil, como exemplo, o inferior a 50% do valor da avaliação: “Art. 891. Não será aceito lance que ofereça preço vil. Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.” Ainda, a lei destacada - nº 9.514/97 - determina parâmetro legal (dispositivos com a redação dada pela lei nº 14.711/2023) de valor para fins alienação em hasta: Art. 26-A.
Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)" No caso, a arrematação ocorreu pelo preço de R$ 1.466.000,00 (um milhão, quatrocentos e sessenta e seis mil reais), conforme carta de arrematação, valor que não se qualifica como vil, como antes exposto.
Diante do exposto, não comprovada a existência de vícios capazes de macular o procedimento de alienação, em hasta pública, do bem descrito na petição inicial, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos. Declaro resolvido o mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), observando-se a natureza da causa, trabalho desempenhado e complexidade da questão de direito material encampada na lide.
Sentença registrada eletronicamente.
Publique-se. Intimem-se. Transitada em julgado, arquivem-se os autos com o devido registro de baixa. - Brasília - DF, data e horário conforme assinatura eletrônica. Documento assinado eletronicamente pelo(a) Magistrado(a), conforme certificado digital.
