Número do processo: 0742663-45.2023.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
AUTOR: INTERLAGOS AGROPECUARIA E COMERCIO LTDA - ME REU: SUELI BARROS LIMA, JONAS MEDEIROS LIMA
SENTENÇA
Cuida-se de ação de conhecimento ajuizada por INTERLAGOS AGROPECUARIA E COMERCIO LTDA – ME em desfavor de SUELI BARROS LIMA e JONAS MEDEIROS LIMA, partes qualificadas, na qual pretende o recebimento do valor histórico de R$11.900,00. Para tanto, sustenta ter sido contratada pelo Condomínio Belvedere Green para a prestação de serviços voltados à adequação ambiental e trabalhos técnicos realizados para a regularização e registro do loteamento.
Relata que os réus são cessionários do lote 17, conjunto 05 e que os moradores do citado condomínio anuíram com o auxílio financeiro que seria fornecido pela autora e restituiriam os valores antecipados, sendo que o total gasto com a regularização do loteamento seria dividido entre os 479 condôminos. Apresenta narrativa histórica do nascimento até a regularização das terras, discorre sobre a validade do contrato verbal e a vedação do enriquecimento sem causa.
Requer o pagamento da cota parte dos requeridos e em tutela de urgência, a averbação da existência da presente ação na matrícula do imóvel. Indeferida a tutela de urgência, id. 175196103. Os réus foram citados em id. 177812222 e 177812226 e apresentaram contestação, na qual alegam que a autora, enquanto empreendedora/incorporadora/loteadora/vendedora dos lotes que compõem o Condomínio Belvedere Green, tem a responsabilidade exclusiva no custeio das obrigações contidas na Lei n. 6.766/79, além de não haver no processo administrativo de regularização fundiária, na lei ou no contrato celebrado qualquer menção à obrigação dos moradores em arcar com as despesas da regularização.
Discorre sobre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, a ausência de previsão no contrato de cessão de direitos originário cláusula que respalde a cobrança futura de qualquer valor, seja a que título for ou referente ao ressarcimento do custeio operacional de sua própria atividade empresarial, e o trâmite do processo de regularização do loteamento. Impugna as atas de assembleia apresentadas por não apresentarem expressamente a responsabilidade dos moradores assumirem o custeio da atividade empresarial da autora e destaca a ata da 68ª Assembleia Geral Extraordinária, na qual os condôminos não aceitaram com a obrigação de ressarcir a requerente.
Pugnam pela improcedência do pedido. Réplica com apresentação de documentos, id. 185347676. Manifestação dos réus em id. 187114241. Vieram os autos conclusos.
É o relatório.
Decido. O feito comporta julgamento antecipado, à luz das disposições insertas no art. 355, I, CPC, uma vez que embora a questão em análise seja de direito e fato, não há a necessidade de produção de novas provas, além das que já constam nos autos. Presentes as condições da ação e os pressupostos processuais ao desenvolvimento válido e regular do feito, bem como ausentes irregularidades e outras questões processuais pendentes, passo ao exame meritório.
Cinge-se a controvérsia à existência do direito de ressarcimento à autora. A relação jurídica havida entre as partes está demonstrada por meio da cadeia de cessões de direitos de id. 175162222. Além disso, é inconteste que a autora arcou com os custos necessários à regularização do loteamento, seja porque consta o registro do loteamento na certidão de matrícula do imóvel, id. 175162224, seja porque os réus não impugnaram objetivamente tal fato.
Os requeridos alegam, em suma, que o ônus com o pagamento das despesas necessárias para a criação e regularização do loteamento é da demandante, não podendo ser transferida aos moradores, especialmente, porque não houve anuência nesse sentido. A questão fundiária no Distrito Federal possui notoriedade, haja vista o nascimento desenfreado de diversos loteamentos, condomínios ou associações por meio de parcelamento irregular de terras públicas e particulares e a sua manutenção, em grande parte, por falha na fiscalização exercida pelo Poder Público.
É cediço, ainda, que diante do crescimento desordenado, com violação a normas de edificação e vulneração do meio ambiente, o Distrito Federal entendeu por bem admitir a regularização dos loteamentos, desde que observadas algumas regras legais. Destaco que a citada regularização veio ao encontro da vontade dos moradores que, mesmo sabedores das condições precárias das posses que dispunham, optaram por assumir o risco de, muitas vezes, despenderem a integralidade de seus recursos financeiros na construção de sua habitação ou de especularem e auferirem altos lucros com a revenda dos direitos.
É neste cenário que a parte autora, proprietária da área loteada, realizou o pagamento antecipado pelo serviço voltado à conclusão da regularização do Condomínio. Assim, os réus não podem agora, reais beneficiados com a infraestrutura, adequação ambiental e trabalhos técnicos realizados para a regularização e registro do loteamento, se eximirem da obrigação de ressarci-la pelos gastos antecipados. Saliento que, além dessa obrigação ser oriunda da vedação ao enriquecimento sem causa, conforme art. 884 do CC, e do princípio da boa-fé objetiva, segundo o qual os sujeitos da relação jurídica devem portar-se com lealdade, cooperação e probidade, também está prevista na cláusula sexta da cessão de direitos de id. 175162222 - Pág. 3, in verbis: “Cláusula sexta – Das obrigações da Promitente Compradora.
Parágrafo Primeiro: Pagar todos os impostos, taxas de condomínio, taxas extras de Condomínio devidamente aprovadas em assembleias e tarifas obrigatória, que incidirem sobre sua fração a partir da data do presente contrato, eximindo de quaisquer encargos anteriores reconhecidos como de responsabilidade exclusiva da promitente vendedora”. Ainda que assim não fosse, verifico que na cessão de direitos de id. 175162222 - Pág. 5, realizada entre os corréus, há indicação expressa de que os dois são responsáveis pelas despesas com a regularização do condomínio.
Vejamos: “Cláusula quarta – O Outorgado cessionário, a partir da data deste contrato, fica imitido na posse, direito, uso, gozo, ação e servidão do imóvel objeto do presente instrumento e localizado no CD BELVEDERE GREEN CONJ. 5 LOTE 17, e por isso mesmo, passa a correr, por conta de ambas as partes, todas as taxas, impostos, emolumentos, despesas com sua regularização, escrituras, registros, as averbações e outras que incidam ou que tenham incidido sobre o referido imóvel ou a quem de direito mesmo que cobradas e/ou lançadas em nome da Outorgada Cedente, bem assim com a atualização cadastral do imóvel junto a órgãos do Governo, notadamente na Secretaria de Estado de Fazenda do DF, esta para efeito de lançamento de IPTU/TLP, inscrição: 4875111”.
Além disso os documentos de ids. 185347683 – págs. 21, 24, 26 e 185347685 – págs. 1 e 19 dão conta de que a regularização do parcelamento e seu custo sempre esteve em pauta nas reuniões do condôminos. Saliento que a ata da 68ª Assembleia Geral Extraordinária, id. 179985015) não afasta a conclusão acima, uma vez que, além de realizada após o gasto efetivado pela requerente, é tendenciosa, sobretudo o questionamento contido no item 2º, o qual induz o morador a tomar como correta a afirmação de que os custos da infraestrutura do loteamento são de responsabilidade exclusiva do proprietário/empreendedor.
Nesse contexto, tenho por descabida a alegação dos requeridos de que não tinham conhecimento ou mesmo não anuíram com a cobrança ora efetuada. Consigno, também, que, ao contrário do sustentado pelos demandados, não há previsão de que apenas o proprietário, tido como empreendedor por aqueles, tenha a obrigação de arcar com os custos de obras de infraestrutura do loteamento. Isso porque, diante da especificidade do caso em tela e do registro constante na matrícula do bem – R.1/167338 – (id. 175162224), entendo não ser aplicável o §3º do art. 1.358 do Código Civil, cujo objetivo é a equiparação dos condomínios de fato aos edilícios.
Na espécie, o parcelamento tem amparo legal da Lei n. 6.766/79, na qual não há qualquer determinação impondo ao proprietário o ônus de arcar com os custos da regularização e infraestrutura. Por fim, no que diz respeito à compensação ambiental, de igual maneira, não há como se dar guarida à adução dos réus de que o dano ambiental foi ocasionado pela autora e, por isso, a despesa com a sua recuperação não pode ser transferida aos moradores.
Observa-se do acervo probatório que também moradores do loteamento estavam praticando dano ambiental e, mesmo que assim não fosse, é certo que um dos requisitos para a regularização do Condomínio é a preservação do meio ambiente e, em caso de dano, a sua reparação, devendo, portanto, o seu custo estar inserido no valor cobrado pela autora.
Ante o exposto, com esteio no art. 487, I, do CPC, julgo procedente o pedido e condeno os réus ao pagamento da quantia nominal de R$11.900,00, atualizada pelo INPC e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, ambos a contar do vencimento. Custas e honorários, que fixo em 10% do valor da condenação, conforme art. 85, §2º, do CPC, pelos requeridos. Transitada em julgado e nada sendo requerido, arquivem-se com as cautelas de praxe.
Sentença registrada nesta data.
Publique-se. Intimem-se. MARCIA REGINA ARAUJO LIMA Juíza de Direito Substituta Núcleo de Justiça 4.0 (datada e assinada eletronicamente)
