Processo Nº 0763254-57.2025.8.07.0001 - MONITÓRIA | Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios

Processo Nº 0763254-57.2025.8.07.0001 - MONITÓRIA | Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios | JusConsulta

2026

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Setembro 20261 evento

24 set 202600:00 · há 10 dias
Edital
E
Órgão
7ª Turma Cível
Classe
APELAÇÃO CÍVEL
Destinatários
JORDAN DE AVILA, EMANUELA PECORA PEDROZA LTDA
Advogados
DANIELA DE QUEIROZ PINHEIRO (OAB 20134/DF), ANDERSON RENY HECK (OAB 29701/PR), LUCIANA ROSA MEDEIROS MIRANDA (OAB 15039/DF)
35ª SESSÃO ORDINÁRIA VIRTUAL- 7TCV (PERÍODO DE 14/10 ATÉ 22/10)
De ordem da Excelentíssima Senhora Desembargadora FÁTIMA RAFAEL, Presidente da 7ª Turma Cível e, tendo em vista o disposto na Portaria GPR 359/2025 do TJDFT c/c artigo 123 do Regimento Interno do TJDFT, faço público a todos os interessados e aos que virem o presente EDITAL, ou dele conhecimento tiverem que, a partir das 13h30 (treze horas e trinta minutos) do dia 14 de Outubro de 2026 tem início a presente Sessão Virtual para julgamento dos processos eletrônicos constantes de pautas já publicadas, dos processos apresentados em mesa que independem de publicação e do(s) seguinte(s) processo(s) judicial(is) eletrônico(s) - PJ-e, abaixo relacionado(s), observando-se que os processos publicados nesta data e não julgados estarão expressamente adiados para julgamento na sessão virtual subsequente, independentemente de intimação, nos termos do art. 935 do CPC (art. 6º, § 5º, da Portaria GPR 359/2025 do TJDFT). Na modalidade julgamento virtual será admitida a realização de sustentação oral, nas hipóteses previstas no CPC e no RITJDFT. Os arquivos de áudio ou vídeo devem ser encaminhados por meio eletrônico, após a publicação da pauta e até 48 (quarenta e oito) horas antes do início do julgamento em ambiente virtual. Fica facultada aos membros da Procuradoria-Geral de Justiça, da Defensoria Pública do Distrito Federal, da Advocacia-Geral da União, da Procuradoria do Distrito Federal, que atuam no feito, e aos advogados(as), com procuração nos autos, a juntada do respectivo arquivo de áudio ou de vídeo. Para enviar a sustentação, deve-se acessar o formulário de sustentação oral na plataforma virtual respectiva, realizar a autenticação com os dados de acesso ao PJe e selecionar o tipo de arquivo (áudio ou vídeo) que será submetido ao colegiado, nos termos do artigo 11 da Portaria GPR 359/2025. As solicitações de retirada de pauta virtual, nos termos do art. 124 - A, II, do Regimento Interno do TJDFT, deverão ser realizadas mediante peticionamento eletrônico nos autos (PJE) em até 48 (quarenta e oito) horas antes do início da sessão. Quando o resultado da apelação não for unânime, o julgamento terá prosseguimento na mesma sessão virtual, caso estejam presentes outros julgadores integrantes da Turma, em número suficiente para garantir a inversão do resultado inicial, nos termos do art. 942, § 1º, CPC c/c do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios.
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Agosto 20261 evento

25 ago 202600:00 · há 1 mês
Intimação
D

Julho 20261 evento

23 jul 202600:00 · há 2 meses
Intimação
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Junho 20261 evento

24 jun 202600:00 · há 3 meses
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Maio 20261 evento

13 mai 202600:00 · há 4 meses
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Abril 20261 evento

9 abr 202600:00 · há 5 meses
Intimação
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2025

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Dezembro 20251 evento

11 dez 202500:00 · há 9 meses
Intimação
D

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 12VARCVBSB 12ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0763254-57.2025.8.07.0001 Classe judicial: MONITÓRIA (40) AUTOR: EMANUELA PECORA PEDROZA EIRELI REU: JORDAN DE AVILA

SENTENÇA

Trata-se de ação monitória ajuizada por EMANUELA PECORA PEDROZA EIRELI (Fire Consultoria Imobiliária) em face de JORDAN DE AVILA, partes qualificadas nos autos. Narra a autora que, em 14/03/2025, intermediou a negociação da unidade autônoma de cobertura nº 603, do Bloco I, da SQSW 500, no empreendimento Parque Itamaraty, culminando na celebração, naquela mesma data, do Pedido de Reserva e Proposta de Compra, do Contrato de Intermediação Imobiliária e do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, este último firmado entre o réu e a incorporadora Base Incorporações.

Sustenta que, nos referidos instrumentos, restou expressamente ajustado que a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, no percentual de 4,5% sobre o preço total do negócio, incumbiria com exclusividade ao réu, com destaque em relação ao valor do imóvel, tendo sido a comissão fixada em R$ 36.400,00, com vencimento em 30/03/2025. Alega, ainda, que, a despeito da clareza das disposições contratuais e do exaurimento do serviço de intermediação com a assinatura dos referidos instrumentos, o réu não adimpliu a obrigação no prazo avençado, o que atraiu a incidência dos encargos previstos na Cláusula 5.2 do Contrato de Intermediação Imobiliária.

Diante desses fatos, requer seja a parte ré condenada a adimplir montante total atualizado de R$ 39.000,36, correspondente ao débito atualizado até 24/11/2025, já com o acréscimo dos encargos contratuais aplicáveis ao caso. Custas iniciais recolhidas no ID 257825434. A representação processual da parte autora está regular, consoante ID 257824956. Citado, o réu opôs embargos monitórios no ID 271729214.

Sustenta, em síntese, que toda a negociação foi conduzida diretamente com prepostos da Base Incorporações, tendo EMANUELA PECORA PEDROZA atuado na condição de gerente da vendedora, e não como corretora autônoma. Alega, ainda, que o Contrato de Promessa de Compra e Venda formalizado em 17/03/2025 divergia da proposta inicial de 14/03/2025, com destaque indevido da comissão de corretagem e consequente redução artificial do valor do imóvel, o que inviabilizou o financiamento bancário pré-aprovado junto a diversas instituições.

Aduz também que a vendedora teria omitido informações relevantes acerca da alienação fiduciária ao Banco de Brasília S/A. Ademais, afirma que o negócio foi rescindido em 23/07/2025, mediante distrato sem ônus ao comprador. Defende, demais disso, que a corretagem consubstancia obrigação de resultado, não implementada no caso concreto. Requereu, em arremate, a improcedência da monitória e a condenação da parte autora em litigância de má-fé.

A representação processual está regular, consoante ID 257824956. Impugnação aos embargos juntada no ID 273639845, na qual a autora refuta as teses defensivas e reafirma o que foi posto na exordial. No ID 280881498, este Juízo determinou a intimação das partes para especificação de provas. O embargante manifestou-se sem interesse na produção de outras provas (ID 281416159). A autora, no ID 282508655, requereu a produção de prova oral, a fim de comprovar suas alegações.

É o relato do necessário. Vieram os autos conclusos. DO MÉRITO O processo comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, não sendo necessária maior dilação probatória, uma vez que os documentos acostados aos autos pelas partes são suficientes para a solução da lide. Destaco, nesse contexto, que a prova oral pretendida pela autora no ID 282508655 teria natureza meramente corroborativa em relação ao acervo documental já produzido, sem aptidão para agregar elementos novos à instrução, ao passo que o embargante, a quem competiria o ônus da prova quanto aos fatos extintivos por ele alegados, manifestou-se expressamente sem interesse na produção de outras provas.

Não existem questões preliminares a serem apreciadas, assim como não verifico a existência de nenhum vício que macule o andamento do feito. Desta forma, compreendo estarem presentes os pressupostos processuais de existência e validade da relação processual e as condições da ação, motivo pelo qual procedo ao julgamento do mérito da querela. A controvérsia gira em torno da exigibilidade da comissão de corretagem no valor de R$ 36.400,00, ajustada no Contrato de Intermediação Imobiliária firmado em 14/03/2025, juntado ao ID 257824983, em decorrência da intermediação da unidade autônoma de cobertura nº 603, do Bloco I, da SQSW 500, no empreendimento Parque Itamaraty.

A autora sustenta que prestou o serviço de intermediação, alcançando o resultado útil com a assinatura do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de ID 257824957, pelo que seria devida a comissão nos termos contratualmente ajustados. O embargante, por sua vez, opõe-se ao pagamento sob o argumento de que a autora atuou como mera preposta da vendedora Base Incorporações, e não como corretora autônoma, tendo ainda defendido que o negócio principal teria sido frustrado por culpa exclusiva da vendedora, o que descaracterizaria o resultado útil da corretagem.

O contrato de corretagem encontra disciplina nos arts. 722 a 729 do Código Civil. Nos termos do art. 722, "Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas". JÁ o art. 725 preceitua que "A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes".

Sobre a matéria, o STJ, no julgamento do Tema Repetitivo 938, pacificou que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

À luz desse regime jurídico, o primeiro ponto a ser enfrentado é a alegação do embargante de que a autora jamais teria atuado na condição de corretora autônoma, mas sim como gerente subordinada à Base Incorporações. Tal alegação, contudo, não encontra respaldo no acervo probatório produzido nestes autos. Ao contrário, os documentos revelam de forma inequívoca que a autora atuou como intermediadora do negócio, aproximando comprador e vendedor e conduzindo as tratativas comerciais.

Os e-mails juntados aos IDs 273639868, 273639869 e 273639871, anteriores à assinatura do contrato principal, evidenciam essa atuação, na medida em que a própria autora encaminha ao embargante três propostas comerciais estruturadas, esclarecendo os próximos passos da negociação (preenchimento de ficha cadastral, envio do pedido de reserva, assinatura digital do contrato e pagamento do sinal). Mais relevante ainda, a intermediação foi objeto de instrumento contratual próprio, o Contrato de Intermediação Imobiliária firmado em 14/03/2025, coligido ao ID 257824983, subscrito pelo próprio embargante e no qual restaram expressamente estipulados o valor devido a título de comissão de corretagem (R$ 36.400,00), o prazo de pagamento (30/03/2025) e os encargos aplicáveis em caso de inadimplemento (Cláusula 5.2).

A alegação de que o embargante desconhecia a existência da intermediação ou a cláusula de corretagem é, portanto, incompatível com a prova documental produzida pelas próprias partes. O segundo ponto diz respeito ao cumprimento do dever de informação e à validade da transferência do encargo da corretagem ao comprador, à luz do Tema Repetitivo 938 do STJ. Também nesse aspecto a documentação dos autos milita em favor da autora.

Com efeito, o Pedido de Reserva e Proposta de Compra (ID 257824984) traz, de forma destacada e transparente, o preço total do negócio (R$ 9.100.000,00), o valor do contrato de promessa de compra e venda (R$ 8.690.500,00) e o valor da comissão de corretagem (R$ 409.500,00, correspondente ao percentual de 4,5%). Na mesma linha, a Cláusula 6.1 do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda (ID 271729244) contém declaração expressa do comprador no sentido de que foi "prévia e expressamente" informado de que a obrigação de pagamento da comissão de corretagem é de sua "única e exclusiva responsabilidade".

Estão, portanto, integralmente atendidos os requisitos fixados no precedente vinculante do STJ, o que afasta a alegação de abusividade ou de transferência ilícita do encargo. Não merece guarida, tampouco, a tese de que o instrumento seria contrato de adesão engessado, imposto ao embargante sem possibilidade de negociação. A impugnação aos embargos logrou demonstrar, a partir de comunicação eletrônica de 20/03/2025, juntada ao ID 273639858, que o embargante teve acesso prévio à minuta contratual, foi assistido por advogado particular (ID 273639860) e solicitou alterações específicas em cláusulas do contrato, as quais foram levadas em consideração pela incorporadora.

A postura ativa da defesa técnica do comprador na fase pré-contratual é incompatível com o discurso de imposição unilateral e de desconhecimento das cláusulas pactuadas. Superadas essas questões, resta enfrentar o ponto nuclear da controvérsia, isto é, o alcance do resultado útil da corretagem e os efeitos do distrato posterior sobre o direito à comissão. O embargante sustenta que a corretagem consubstancia obrigação de resultado e que, tendo o negócio principal sido desfeito por culpa da vendedora, em razão da suposta manipulação do preço no contrato digital e da alegada omissão quanto à alienação fiduciária ao BRB, que teriam inviabilizado o financiamento bancário, não haveria direito à comissão.

O argumento, contudo, não merece ser acolhido, pelas razões que passo a explicar. Em primeiro lugar, o art. 725 do Código Civil é claro ao dispor que a remuneração é devida ao corretor ainda que o negócio não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Assim, o resultado útil da corretagem se aperfeiçoa com a aproximação eficaz das partes e a celebração do instrumento contratual principal, no caso, o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de 14/03/2025, não sendo o direito à comissão condicionado à consumação definitiva do negócio quando o desfazimento decorre de fato imputável ao próprio comprador.

Em segundo lugar, o embargante não se desincumbiu do ônus de comprovar os fatos extintivos que alegou, ônus que lhe competia por força do art. 373, II, do CPC. Com efeito, o embargante não trouxe aos autos qualquer documento das instituições financeiras no sentido de que teriam pré-aprovado o crédito imobiliário (Santander, CEF, PicPay, BPC Milenium, Banco Master e NuBank), tampouco qualquer comunicação bancária que atestasse a alegada negativa dos financiamentos em razão da divergência de valores no contrato.

Trata-se de circunstância cuja demonstração seria de simples produção documental, mas que, apesar de instada a especificar provas, a parte embargante optou por não produzir (ID 281416159). Por fim, e aqui reside o elemento mais decisivo do julgamento, os autos revelam causa distinta daquela invocada nos embargos para o desfazimento do negócio jurídico. Nas comunicações eletrônicas firmadas pela própria esposa do embargante, Sra.

ELISIANE CANTO DA SILVA ÁVILA, cuja autenticidade não foi impugnada, nos termos do art. 411, III, do CPC, resta expressamente reconhecido que o pedido de cancelamento decorreu de motivos de saúde do embargante e de opção financeira do casal, e não de qualquer conduta imputável à vendedora ou à corretora. No e-mail de 30/05/2025, juntado ao ID 273639863, a Sra. Elisiane pede o cancelamento da negociação por questões relacionadas à saúde do sr.

JORDAN DE AVILA. Essa declaração, além de confessar o real motivo da desistência, vai no sentido oposto da tese de dependência do financiamento bancário como causa da frustração do negócio, ao afirmar a existência de recursos próprios para pagamento à vista. Nesse cenário, o desfazimento posterior do negócio, cristalizado no distrato de ID 271729235, não pode ser oposto à autora como fator extintivo do seu direito à comissão.

A intermediação foi efetivamente prestada, o resultado útil foi alcançado com a celebração do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de ID 271729244, sendo que o desfazimento posterior decorreu de arrependimento do próprio comprador, motivado por circunstâncias pessoais e financeiras estranhas à atuação da corretora. Aplica-se ao caso, assim, a segunda parte do art. 725 do Código Civil.

Também não prospera a alegação de que a vendedora teria omitido informação relevante acerca da alienação fiduciária ao Banco de Brasília S/A. O gravame consta expressamente do próprio Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda (ID 271729244), instrumento este subscrito pelo embargante e revisado por seu advogado, o que afasta qualquer alegação de desconhecimento ou de vício informativo capaz de comprometer o direito da autora à comissão.

Por fim, quanto aos encargos aplicáveis, a Cláusula 5.2 do Contrato de Intermediação Imobiliária (ID 257824983) prevê expressamente, em caso de inadimplemento, a incidência de correção monetária pelo IGPM-FGV desde o vencimento, juros moratórios de 1% ao mês e multa contratual de 2% sobre o valor atualizado. Havendo previsão contratual expressa de índice de correção monetária e de taxa de juros moratórios, prevalecem os parâmetros pactuados pelas partes, em observância ao princípio da autonomia privada.

Assim, aplicam-se, na forma ajustada no contrato, o índice de correção monetária IGPM-FGV, a taxa de juros moratórios de 1% ao mês e a multa contratual de 2%, desde o vencimento de 30/03/2025. Presentes, portanto, todos os requisitos para a procedência da monitória e a consequente rejeição dos embargos monitórios. Consequentemente, indefiro o pedido voltado a condenar a parte autora em litigância de má-fé.

DISPOSITIVO

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na ação monitória, para o fim de condenar a parte ré a pagar à autora o valor nominal de R$ 36.400,00 (trinta e seis mil e quatrocentos reais), correspondente à comissão de corretagem ajustada no Contrato de Intermediação Imobiliária de ID 257824983. Havendo previsão contratual expressa de índice de correção monetária e de taxa de juros moratórios, prevalecem os parâmetros pactuados pelas partes, em observância ao princípio da autonomia privada e ao disposto no art. 406 do Código Civil, que reserva a incidência dos índices legais à ausência de estipulação convencional.

Assim, aplicam-se, na forma ajustada na Cláusula 5.2 do Contrato de Intermediação Imobiliária, o índice de correção monetária IGPM-FGV, a taxa de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, ambos a contar o vencimento em 30/03/2025. Deverá ainda ser acrescido ao montante a multa contratual de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito. Resolvo o mérito do processo, com fundamento no art. 487 do Código de Processo Civil.

Condeno o réu ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Após o trânsito em julgado, não havendo outros requerimentos, arquivem-se os autos. Ficam as partes intimadas. (datado e assinado digitalmente) 5

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DECISÃO

INTERLOCUTÓRIA Trata-se de ação monitória fundada em obrigação de pagar quantia não lastreada em título executivo. A representação processual está regular. As custas foram recolhidas. Os documentos de IDs 257824957 a 257824983 constituem prova escrita suficiente da probabilidade da existência da obrigação, pois demonstram que as partes ajustaram expressamente a existência da intermediação imobiliária, estabelecendo que a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem incumbiria exclusivamente à parte ré.

Cabível, no caso concreto, pois, o pedido monitório, na forma dos arts. 700 a 702, todos do CPC. Cite(m)-se, para cumprir(em) a obrigação referida na petição inicial ou oferecer(em) Embargos, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de revelia e de constituição automática do título executivo judicial. Cumprida a obrigação, no prazo de 15 (quinze) dias, ficará(ão) o(a)(s) Réu(é)(s) dispensado(a)(s) do pagamento de custas processuais (art. 701, § 1º do CPC) e serão fixados os honorários advocatícios em 5% do valor da causa (art. 701, "caput").

Advirta(m)-se o(a)(s) Réu(é)(s) de que, no prazo para embargos, reconhecendo o crédito da parte autora e comprovando o depósito de trinta por cento do valor cobrado, acrescido de custas e de honorários de advogado, poderá requerer que lhe seja permitido pagar o restante em até 6 (seis) parcelas mensais, acrescidas de correção monetária e de juros de um por cento ao mês (CPC, art. 701, § 5º c/c. art. 916).

Advirta(m)-se o(a)(s) Réu(é)(s) de que quaisquer manifestações nos autos dever(á)(ão) ser apresentadas por patrono regularmente constituído. DOS ATOS ORDINATÓRIOS Em caso de não localização da parte ré, autorizo, desde já, em homenagem ao princípio da cooperação e para atender ao disposto no art. 256, § 3º, do CPC, a realização de pesquisas de endereço nos sistemas informatizados à disposição deste juízo.

A fim de evitar pedidos futuros de novas pesquisas, esclareço à parte autora que a consulta aos sistemas implica no esgotamento dos meios ao alcance deste juízo para a localização do atual paradeiro da parte requerida. Expeça-se carta precatória, se necessário, competindo ao advogado da parte interessada promover sua distribuição, comprovando seu andamento nos autos. Esgotadas as possibilidades de localização nos endereços obtidos ou se NEGATIVO o resultado das diligências realizadas, intime-se a parte autora para promover o andamento do feito, a fim de viabilizar a citação da parte requerida, no prazo de 05 (cinco) dias.

Sem manifestação, aguarde o prazo de 30 (trinta) dias para que a parte requerente promova o andamento do feito. Transcorrido o prazo, intime-se a parte autora pessoalmente, para que atenda à intimação, no prazo de 5 (cinco) dias, a fim de que o feito não seja extinto por inércia, nos termos do art. 485, inciso III, do CPC. (datado e assinado digitalmente) 5

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