Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2927546/DF (2025/0161915-0)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: CHARLES KELDAY CONSTRUTORA COMERCIO E REPRESENTACOES LTDA
ADVOGADO: EDUARDO NAVARRO PEREIRA - DF029655
AGRAVADO: JONAS RICARDO E SILVA CAMPOS
ADVOGADO: DOUGLAS WALLISON DOS SANTOS - DF055068
DECISÃO Trata-se de agravo interposto por Charles Kelday Construtora Comércio e Representações Ltda contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base na alínea “a” do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (fl. 1120): APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO DE ENTREGA. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. LUCROS CESSANTES. I – Diante do inadimplemento culposo da Incorporadora-ré quanto à obrigação de entregar o imóvel, o pedido de rescisão contratual com devolução integral do valor pago procede. II – Os direitos à rescisão contratual e à indenização pelo atraso na entrega do imóvel não são excludentes, pois, se cumprido o prazo ajustado entre as partes, o comprador poderia usufruir do bem, por isso não há incompatibilidade entre os pedidos. III – São devidos lucros cessantes ao comprador a contar do termo final para a conclusão da obra até a data do trânsito em julgado da r. sentença que declarou a rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora. IV – Apelação desprovida. Os embargos de declaração opostos pela Charles Kelday Construtora Comércio e Representações Ltda foram rejeitados. Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega violação dos arts. 108, 475, 884 e 885 do Código Civil; art. 299 do Código Civil; art. 427 do Código Civil; art. 506 do Código de Processo Civil; art. 337, inciso XI, do Código de Processo Civil; art. 1.022 do Código de Processo Civil; e art. 29 da Lei 9.514/1997. Sustenta, de um lado, que, sendo a escritura pública o instrumento essencial para a validade da transferência de direitos reais sobre o imóvel, a resolução do contrato particular não poderia ser deferida sem o cancelamento da escritura e a presença da Caixa Econômica Federal no polo passivo, sob pena de violação dos arts. 108 e 475 do Código Civil e do art. 506 do Código de Processo Civil, além de gerar enriquecimento sem causa do recorrido, em afronta aos arts. 884 e 885 do Código Civil. Defende, ainda, que o acórdão recorrido teria imposto assunção ou transferência de dívida sem anuência da credora fiduciária, contrariando o art. 299 do Código Civil e o art. 29 da Lei 9.514/1997, ao admitir que a credora fiduciária retifique a escritura para constar a recorrente como titular dos direitos, apesar de a recorrente afirmar não ser fiadora na escritura. Narra que a existência de financiamento e alienação fiduciária no bojo da Escritura Pública, sua retificação para constar a Construtora como detentora dos direitos sobre o imóvel implicará a consequente alteração do polo passivo das obrigações do devedor fiduciante, com a Construtora passando a ser a devedora fiduciária, o que ocorreria sem anuência da credora fiduciária. Sustenta que a resolução do contrato de promessa de compra e venda, tal como indicado na sentença e confirmado no acórdão, não implicará a alteração da Escritura Pública firmada, haja vista o disposto no art. 108 do CC. Argumenta, também, com base no princípio da relatividade dos efeitos do contrato, que não pode ser compelida a devolver valores pagos a terceiro, a Construtora anterior (Concretiva Construções e Incorporações Ltda.), por relação contratual da qual não participou, apontando violação do art. 337, inciso XI, do Código de Processo Civil c/c art. 427 do Código Civil. Aponta, por fim, negativa ou deficiência de prestação jurisdicional, por suposta omissão quanto à inexistência de fiança da recorrente na escritura pública e ao erro material, alegando violação do art. 1.022 do Código de Processo Civil. Contrarrazões às fls. 1.224-1.234, na qual a parte recorrida alega incidência das Súmulas 5/STJ e 7/STJ, inexistência de negativa de prestação jurisdicional, adequação da valoração probatória e correção da redução da cláusula penal segundo o art. 413 do Código Civil, além de defender preclusão lógica quanto à prova testemunhal e a suficiência da fundamentação. Contrarrazões às fls. 4.164-4.200, na qual a parte recorrida alega incidência da Súmula 7/STJ, não comprovação de violação à lei federal, ausência de prequestionamento e impugnação específica, inexistência de negativa de prestação jurisdicional e no mérito direito à rescisão contratual e ao pagamento de lucros cessantes. A não admissão do recurso na origem ensejou a interposição do presente agravo. Impugnação às fls. 1269-1270. Assim delimitada a questão, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço, passando à análise do recurso especial. Originariamente, trata-se de ação sob o rito ordinário proposta por Jonas Ricardo e Silva Campos contra Charles Kelday Construções e Comércio Ltda (após substituição da Concretiva) e com indicação da Caixa Econômica Federal como terceira interessada, em que narra a celebração, em 28/11/2012, de promessa de compra e venda do apartamento 1204 do Residencial Asmir, pelo valor de R$ 115.444,47, com financiamento no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida; a rescisão do primeiro contrato com a Concretiva em 28/5/2014; a celebração de novo contrato com a recorrente em 31/5/2014; e o inadimplemento da obrigação de entrega do imóvel no prazo avençado. Pede a resolução do contrato, a restituição integral dos valores pagos (R$ 11.556,97), indenização por lucros cessantes (1% ao mês sobre o valor do imóvel), danos materiais (aluguéis pagos) e danos morais. O Juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos para: declarar rescindido o contrato por inadimplemento da ré; condenar à restituição integral dos valores desembolsados, com correção e juros de mora; e condenar ao pagamento de lucros cessantes a partir de 120 dias após 31/5/2016, até o trânsito em julgado, no percentual de 0,5% ao mês sobre os valores totais desembolsados, com atualização e juros de mora de 1% ao mês, reconhecendo sucumbência recíproca. Embargos de declaração da ré foram rejeitados. O Tribunal de origem negou provimento à apelação da incorporadora, assentando: relação de consumo regida pelo Código de Defesa do Consumidor; inadimplemento culposo da incorporadora quanto ao prazo de entrega; dever de restituição integral dos valores pagos, inclusive entrada paga à anterior incorporadora, por integrar o preço do imóvel; compatibilidade entre resolução contratual e indenização por atraso; termo inicial dos lucros cessantes fixado no prazo contratual de 24 meses contado da assinatura do contrato (31/5/2014), somado à tolerância de 120 dias, por inexistirem provas de caso fortuito ou força maior aptos a prorrogar o prazo da escritura; e possibilidade, com anuência da credora fiduciária, de transmissão/retificação dos direitos do fiduciante, à luz do art. 29 da Lei 9.514/1997. Manteve-se a sucumbência e majoraram-se honorários em 2%. Os embargos de declaração foram rejeitados, com a fundamentação de ausência de vícios do art. 1.022 do Código de Processo Civil e reconhecimento do prequestionamento ficto. Pretende a agravante com o recurso especial; ( i) a reforma do acórdão recorrido julgando improcedente o pedido de resolução do contrato firmado entre as partes, por impossibilidade jurídica do pedido sem a presença da Caixa Econômica Federal no polo passivo da lide e, por consequência, da devolução de valores pagos ao Recorrido; (ii) reformar o acórdão recorrido julgando improcedente o pedido de resolução do contrato firmado entre as partes, visto a impossibilidade de ser promovida a assunção de dívida e alteração do polo passivo da dívida fiduciária sem o consentimento do credor e concordância sua, fato que gerará enriquecimento sem causa do recorrido, em violação aos arts. 884 e 885 do CC; (iii) a reforma do acórdão para limitar a devolução de valores pela Recorrente quanto os valores decorrentes que recebeu. Inicialmente, verifico que não merece prosperar o recurso especial interposto, por suposta violação ao artigo 1022 do CPC, uma vez que as questões mencionadas pela empresa agravante, relativas à suposta omissão quanto à inexistência de fiança da recorrente na escritura pública e a erro material, foram devidamente enfrentadas pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada sobre a matéria, ainda que em sentido contrário à sua pretensão. Esclareça-se que não se exige do julgador a análise de todos os argumentos das partes, para fins de convencimento e julgamento. Para tanto, basta o pronunciamento fundamentado acerca dos fatos controvertidos, o que se observa no presente caso, em que os motivos tanto do acórdão recorrido, quanto do que julgou os embargos de declaração, encontram-se objetivamente fixados nas razões do acórdão recorrido, não havendo omissão, obscuridade ou contradição. Nesse sentido: EDcl no AgRg nos EREsp 1.483.155/BA, Rel. Ministro OG FERNANDES, CORTE ESPECIAL, DJe 3/8/2016. Registro, também, que não se traduz em omissão a motivação contrária ao interesse da parte ou que deixe de se pronunciar acerca de pontos considerados irrelevantes, sobretudo por adotar fundamentos outros suficientes ao julgamento da lide. Observe-se, ainda, que "A jurisprudência é firme no sentido de que os embargos de declaração, ainda que opostos com o objetivo de prequestionamento visando à interposição de recursos nos Tribunais Superiores, não podem ser acolhidos quando inexistente omissão, contradição ou obscuridade na decisão recorrida (EDcl no AgInt no AREsp 156.220/PR, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20.2.2018, DJe 27.2.2018). Nota-se que, quanto à matéria apontada como omissa, o Tribunal de origem se manifestou expressamente, nos embargos de declaração, afastando a existência de erro material ou contradição, ratificando o decidido no julgamento da apelação seguintes termos (fl. 1188): 7. Com relação ao registro na matrícula do imóvel, em que consta o embargado-autor como comprador e devedor fiduciante, não se constata erro material e contradição no acórdão, que foi expresso ao fundamentar que, em razão da rescisão do contrato de compra e venda com a embargante-ré, é admitida a transmissão dos direitos do fiduciante sobre o imóvel, nos termos do art. 29 da Lei 9.514/1997: in verbis “15. Nesse ponto, embora conste da matrícula do imóvel o nome do apelado-autor como devedor fiduciante, a Incorporadora-apelante figura como fiadora na escritura pública de compra e venda firmada com a Caixa Econômica Federal, o que permitirá, diante da apresentação do título judicial de rescisão contratual, que a credora fiduciária retifique a escritura pública para constar a Incorporadora-apelante como titular dos direitos incidentes sobre o imóvel, entendimento que não contraria os arts. 108, 475, 884 e 885 do CC. 16. A propósito, prevê o art. 29 da Lei 9.514/1997 que, com a anuência da credora fiduciária, é admitida a transmissão dos direitos do fiduciante sobre o imóvel.” (id. 64013387, pág. 6). 8. Embora a cláusula vigésima quarta da escritura pública de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações disponha sobre a garantia fidejussória prestada pela Entidade Organizadora Associação dos Moradores e Inquilinos de Brasília e Redondezas – Asmir – (id. 61850262, pág. 17), constata-se que a embargante-ré está qualificada no referido documento como “ ” (id. 61850262, pág. interveniente-construtora-e-fiadora 2), o que corrobora o entendimento de ausência de erro material no acórdão. No tocante a alegada violação aos arts. art. 337, inciso XI, do Código de Processo Civil c/c art. 427 do Código Civil e impossibilidade de devolver o que não recebeu, destaco que ficou esclarecido que “Diante da substituição da Incorporadora Concretiva Ltda. pela Incorporadora-apelante em 22/3/2013 (id. 61850218, pág. 3), o apelado-autor celebrou termo de rescisão contratual com a Incorporadora Concretiva Ltda. em 28/5/2014 e, em seguida, firmou contrato particular de promessa de compra e venda referente ao mesmo imóvel com a Incorporadora-apelante, em 31/5/2014 (id. 61850213)” (fl. 1107). Bem como que “Quanto ao montante a ser restituído, é certo que o pagamento da entrada de R$ 9.330,03 em favor da anterior Incorporadora, Concretiva Ltda., integra o preço do imóvel, conforme consta da cláusula 3 do contrato particular de promessa de compra e venda firmado com a Incorporadora-apelante, por isso o retorno das partes ao estado anterior pressupõe a restituição de todos os valores pagos pelo comprador, visto que o imóvel retornará ao patrimônio jurídico da vendedora. ” Ademais, considerando que houve rescisão com a Concretiva e a celebração de novo contrato com a agravante é certo que houve repasse de valores e acerto de contas entre a Concretiva e agravante, de forma que esta assume as responsabilidades da anterior Concretiva. No que concerne a alegação de que a resolução do contrato particular não poderia ser deferida sem o cancelamento da escritura e a presença da Caixa Econômica Federal no polo passivo, sob pena de violação dos arts. 108 e 475 do Código Civil e do art. 506 do Código de Processo Civil, além de gerar enriquecimento sem causa do recorrido, em afronta aos arts. 884 e 885 do Código Civil, destaco que a CEF suscitou a incompetência do juízo, tendo havido decisão de declínio de competência em favor de uma das Varas Federais da Seção Judiciária do DF, em razão de possível interesse jurídico Caixa Econômica Federal na lide. Foi proferida decisão pelo juízo da 4ª Vara Federal Cível da SJDF, excluindo a Caixa Econômica Federal do polo passivo da lide, em razão de sua ilegitimidade passiva e os autos retornaram 1 ª Vara Cível do TJDF. Quanto à alegação que o acórdão recorrido teria imposto assunção ou transferência de dívida sem anuência da credora fiduciária, contrariando o art. 299 do Código Civil e o art. 29 da Lei 9.514/1997, ao admitir que a credora fiduciária retifique a escritura para constar a recorrente como titular dos direitos, apesar de a recorrente afirmar não ser fiadora na escritura, sustenta a agravante a existência de financiamento e alienação fiduciária no bojo da Escritura Pública e que sua retificação para constar a Construtora como detentora dos direitos sobre o imóvel implicará na consequente alteração do polo passivo das obrigações do devedor fiduciante, com a Construtora passando a ser a devedora fiduciária, o que ocorreria sem anuência da credora fiduciária. É preciso ter presente que com a celebração do contrato de financiamento com alienação fiduciária entre o adquirente do imóvel e a CEF, a incorporadora-vendedora recebeu da CEF o valor financiado, conforme as cláusulas previstas na Escritura Pública de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Programa Nacional de Habitação Urbana – PNHU – Imóvel na Planta Associativo – Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, tendo havido a liberação dos valores referentes a cota do terreno e o crédito referente a parcela da construção, o qual conforme previsão foi sendo liberado mensalmente de acordo com o cronograma físico. Com a mora da Construtora e a rescisão do contrato de compra e venda, a mesma deve devolver ao comprador-autor o que este lhe pagou a título de sinal e o bem imóvel voltará para o seu patrimônio. Remanesce também outra relação jurídica considerando que foram repassados valores do financiamento pela CEF à Construtora. Desfeito o contrato principal, por culpa da vendedora caberá a esta devolver a CEF o que recebeu, podendo dar ao imóvel que retornará ao seu patrimônio o destino que bem entender. O acerto de contas entre a CEF e a Construtora é res inter alios acta que não afeta o direito da compradora a rescindir o contrato por culpa da vendedora, objeto da presente lide. Cabendo a Construtora avaliar se devolverá tudo de uma só vez, hipótese em que não assumirá o financiamento, ou não. Não sendo esta questão objeto da presente lide, ainda que exista certa relação de prejudicialidade, no sentido de que desfeito o contrato de compra e venda do imóvel, por via de consequência, há impacto no contrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia, necessidade de devolução do que foi pago pelo comprador, do que foi repassado pela instituição financeira em razão do financiamento da compra do imóvel e retorno do imóvel ao patrimônio da vendedora. Na presente lide foi aduzido pleito de resolução do contrato de compra e venda com a construtora -vendedora sem que tivesse sido cumulado pleito de resolução do contrato de alienação fiduciária em garantia com a CEF pela parte autora, o que poderia ter sido efetuado. De forma que tais aspectos são estranhos a presente lide. Observo que a CEF remanesce nos autos tendo ciência dos provimentos judiciais (fl. 1174). E como ressaltado acima, considerando os pleitos concretamente aduzidos foi proclamada a ilegitimidade passiva da CEF e a incompetência da Justiça Federal, nos termos da Súmula 150 do STJ, com consequente retorno dos autos à Justiça Estadual, de modo que não deve prosperar a insurgência. Por fim, destaque-se que a agravante apenas pretende que seja julgado improcedente o pleito de rescisão contratual a despeito de sua inequívoca culpa no atraso na entrega da obra, o que não pode prosperar. Em face do exposto, conheço do agravo em recurso especial e nego-lhe provimento. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI