Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Processo: 0750419-08.2023.8.07.0001.
RECORRENTE: ASSOCIACAO DOS MORADORES E ADQUIRENTES DE LOTES DO RESIDENCIAL BOSQUE DOS IPES
RECORRIDO: ANDREIA PIRES SALES, THIAGO DE PAIVA SALES DECISÃO I -
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213)
Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: EMENTA. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. REJEIÇÃO. COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. CONDOMÍNIO DE FATO. PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS. POSSIBILIDADE. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONVENCIONAIS. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação interposto por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de cobrança para condenar os réus ao pagamento das taxas vencidas a partir de maio de 2024, além das vincendas, corrigidas monetariamente e acrescidas de juros moratórios de 2% ao mês. Excluiu a cobrança dos honorários advocatícios convencionais e reconhecendo sucumbência recíproca, com distribuição proporcional dos ônus, suspendendo a exigibilidade em relação aos réus devido à gratuidade de justiça. 2. A associação requer a reforma da sentença para estender a cobrança às taxas vencidas desde julho de 2022, bem como a condenação dos réus ao pagamento de honorários convencionais no percentual de 20%, ou, subsidiariamente, 10%, além da redistribuição integral dos ônus sucumbenciais a cargo dos réus. 3. Os réus/apelantes alegam nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, sustentam inexistência de vínculo jurídico que os obrigue ao pagamento das taxas associativas e pleiteiam a improcedência total da ação, invocando o Tema 882 do STJ. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Há cinco questões em discussão: (i) definir se há nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional; (ii) estabelecer se é válida a cobrança de taxas associativas em face de proprietários não associados em condomínio de fato;(iii) estabelecer o marco temporal da inadimplência passível de cobrança; e (iv) determinar a possibilidade de condenação dos réus ao pagamento de honorários advocatícios convencionais previstos em estatuto associativo; e (v) definir se houve sucumbência recíproca ou se deve prevalecer a regra da sucumbência mínima. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A sentença não incorre em negativa de prestação jurisdicional, pois apresenta fundamentação suficiente para demonstrar as razões da decisão, ainda que de forma sucinta, conforme os arts. 11 e 489, § 1º, do CPC e a jurisprudência consolidada do STJ. Preliminar rejeitada. 6. O Tema 882 do STJ não se aplica a condomínios irregulares do Distrito Federal, pois trata de associações voluntárias em bairros regularizados, diferentemente da hipótese dos autos. 7. O marco temporal da inadimplência fixado a partir de maio de 2024 é correto, pois somente a partir dessa data restou comprovada a realização de melhorias custeadas pela associação. 8. Os honorários advocatícios convencionais podem ser cobrados desde que previstos no Estatuto da associação devidamente registrado em cartório, ainda que ausente o percentual a ser cobrado. Sendo razoável neste caso a aplicar o percentual mínimo previsto no art. 85 do Código de Processo Civil de 10%. 9. O caso dos autos é de sucumbência recíproca, pois a autora teve reconhecido direito parcial ao valor cobrado, inviabilizando a aplicação do art. 86, parágrafo único, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recursos do autor parcialmente conhecido, e na parte conhecida parcialmente provido. Recurso dos réus não providos. Tese de julgamento: "1. A cobrança de taxas associativas em condomínio de fato é válida, ainda que o proprietário não tenha aderido formalmente à associação, desde que usufrua dos benefícios proporcionados pela coletividade."; "2. O Tema 882 do STJ e o Tema 492 do STF não se aplicam a condomínios de fato, cuja natureza se assemelha a condomínios edilícios, justificando a imposição de contribuições aos possuidores."; "3. O marco inicial da cobrança deve coincidir com a comprovação efetiva da realização de melhorias custeadas pela associação."; "4. A ausência de percentual fixado em estatuto não impede a condenação ao pagamento de honorários advocatícios convencionais, os quais podem ser arbitrados judicialmente nos limites legais."; "5. A existência de êxito parcial de ambas as partes justifica a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais, afastando a aplicação da regra da sucumbência mínima." _______________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 11, 85, §11, 86, parágrafo único, 98, § 3º, e 489, §1º; Lei 6.766/1979, art. 36-A; CC, art. 1.358-A, § 2º; Lei 8.906/1994, art. 22. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 882; TJDFT, Acórdão 1855473, Rel. Fábio Eduardo Marques, 5ª Turma Cível, j. 08.05.2024, DJe 14.05.2024; TJDFT, Acórdão 1754926, Rel. Gislene Pinheiro, 7ª Turma Cível, j. 06.09.2023, DJe 18.09.2023; TJDFT, Acórdão 1775313, Rel. Ana Cantarino, 5ª Turma Cível, j. 19.10.2023; TJDFT, Acórdão 1333585, Rel. Maria Ivatônia, 5ª Turma Cível, j. 22.04.2021; TJDFT, Acórdão 1809638, Rel. Fabrício Fontoura Bezerra, 7ª Turma Cível, j. 31.01.2024. A recorrente aponta violação aos artigos 36-A da Lei 6.766/1979, 371 e 489, § 1º, incisos IV e VI, do Código de Processo Civil, e 389, 395, 404, 884 e 1.358-A, § 2º, todos do Código Civil, sustentando que o acórdão vergastado condicionou o nascimento da obrigação à apresentação de comprovantes de execução e pagamento de obras antes do ajuizamento, afastando a própria lógica do regime jurídico aplicável. Aduz que o regime condominial não condiciona a exigibilidade à data do recibo da prestação de serviços, mas ao início do rateio regularmente instituído. Assevera que o órgão julgador não analisou que a arrecadação prévia era condição indispensável para a realização das obras e que a documentação de sua execução reflete, naturalmente, etapa posterior, tampouco considerou que as benfeitorias somente puderam ser implementadas porque os moradores adimplentes contribuíram antecipadamente; portanto, a exigibilidade da contribuição nasce com o início do rateio, e não com a emissão dos comprovantes da etapa final da execução. Alega que o aresto padece de omissão. Defende, por fim, que a exigibilidade das contribuições nasce com a deliberação e o início da arrecadação, não com a data da execução final das obras. Nas contrarrazões, o recorrido pede a fixação de honorários recursais. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 489, § 1º, incisos IV e VI, do Código de Processo Civil, pois “Conforme entendimento pacífico desta Corte: "O julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 veio confirmar a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida." EDcl no MS 21.315/DF, relatora Ministra Diva Malerbi (Desembargadora convocada TRF 3ª Região), Primeira Seção, julgado em 8/6/2016, DJe 15/6/2016”. (EDcl na AR n. 6.436/DF, relator Ministro Francisco Falcão, Primeira Seção, julgado em 4/9/2025, DJEN de 2/10/2025). Tampouco deve prosseguir o apelo em relação ao suposto malferimento aos artigos 36-A da Lei 6.766/1979, 371 do CPC, e 389, 395, 404, 884 e 1.358-A, § 2º, todos do Código Civil. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que (ID 75101386): No caso concreto, os documentos acostados (IDs 67653193 e 67653194) demonstram que os lotes pertencentes aos réus estão situados dentro da área administrada pela Associação dos Moradores e Adquirentes de Lotes do Residencial Bosque dos Ipês, localizado na DF 140, Km 3, Chácara 18-A, Rua 1, no Setor Habitacional Tororó/Jardim Botânico, Brasília/DF (CEP 72.500-000). Esse endereço consta no regimento interno da associação, registrado em 27/05/2022 (ID 67653185). Dessa forma, ainda que os réus tenham adquirido os lotes antes da constituição da associação, tal circunstância não os exime do pagamento das contribuições instituídas para melhoria da infraestrutura e serviços locais do condomínio de fato, do qual seus imóveis fazem parte. Por conseguinte, como possuidores de duas unidades em condomínio onde foi instituída a associação/autora, não podem pretender se eximir de uma responsabilidade que a todos é imposta, em virtude da melhoria e conservação do condomínio, sob pena de enriquecimento ilícito perante os possuidores das demais unidades. O proprietário de imóvel, que se beneficia da estrutura e benfeitorias custeadas pelo condomínio, não pode se furtar ao pagamento das taxas impostas aos vizinhos condôminos. (...) No caso em análise, as melhorias existentes antes do ajuizamento da ação antecedem a constituição da associação/autora, sendo que apenas após o ingresso da demanda foram realizadas benfeitorias custeadas por ela. Diante disso, o juiz de primeiro grau corretamente reconheceu a inadimplência dos réus quanto contribuição de rateio no valor de R$ 150,00 (cento e cinquenta reais) apenas a partir de maio de 2024, quando ficou comprovada a realização das melhorias que fundamentam a cobrança das citadas contribuições. Nesse passo, infirmar fundamento dessa natureza, como pretende a parte recorrente, é providência que encontra óbice no enunciado 7 da Súmula do STJ. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Com efeito, o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III -
Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROBERVAL CASEMIRO BELINATI Primeiro Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios no exercício da Presidência JO-F91