Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0716611-69.2024.8.07.0003.
AUTOR: SHIRLEI ALVES MACHADO DOS SANTOS, WARLEY ALVES MACHADO
REQUERIDO: SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS S.A SENTENÇA I – RELATÓRIO WARLEY ALVES MACHADO e SHIRLEI ALVES MACHADO ajuizaram ação ordinária em face de SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, qualificados nos autos, tendo por objetivo rescindir contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, com a restituição integral dos valores pagos (R$ 62.553,30), além da condenação da ré ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais. Na petição inicial, os autores narraram que, em 10 de novembro de 2018, firmaram contrato de compra e venda de unidade imobiliária na planta com a ré, referente ao apartamento “Bloco 2 – D109 – G, Laguna Resort Residence”, localizado na Avenida Cainho do Lago, Gleba 2, Fazenda Santo Antônio das Lages em Caldas Novas/GO. Esclareceram que o contrato previa a entrega do imóvel em 36 (trinta e seis) meses contados a partir da assinatura, com prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias caso houvesse atraso nas obras, prazo que se iniciou em 11.11.2021 e terminou em 11.05.2022, ou seja, transcorreu 22 (vinte e dois) meses após a tolerância. Ressaltaram que, mesmo diante de inúmeros contatos e solicitações, a parte ré não apresentou justificativa plausível para o descumprimento contratual, tampouco deu previsão concreta para a efetiva entrega do imóvel. Em diligência no local da construção, os autores se depararam com a obra parada e mato alto. Alegaram que o descumprimento contratual caracterizou danos morais, porquanto a família contava com o imóvel para entretenimento. Com base nesses fatos, requereram a rescisão contratual por culpa exclusiva da ré, com a devolução integral dos valores pagos, além de indenização por danos morais. Em decisão de ID 199342370, foi deferida a tutela de urgência para determinar que a ré suspendesse a cobrança das parcelas vincendas referentes ao contrato firmado, abstendo-se de promover qualquer ato de cobrança quanto as parcelas vencidas a partir da intimação, sob pena de multa. A conciliação restou frustrada (ID 206209618). Ao contestar (ID 208480135), a parte ré arguiu, prejudicialmente, a prescrição trienal para restituição das despesas com corretagem e administrativas. No mérito, argumentou que houve alteração do cronograma das obras por eventos alheios e imprevisíveis, a exemplo da escassez de mão de obra, alta dos preços dos materiais de construção e a deflagração da pandemia da COVID-19, o que afasta a responsabilidade da construtora/incorporadora por força maior. Alegou que é incabível a restituição da comissão de corretagem e do montante de sinal/arras, bem como que a ré tem direito à retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes. Destacou que os autores não comprovaram a existência de danos morais. Pugnou pela improcedência dos pedidos. Em réplica (ID 210250402), os autores refutam a prejudicial de prescrição; reiteram a culpa da ré pelo atraso das obras sem justificativa; e renovam todos os pedidos formulados na petição inicial. Na decisão de saneamento (ID 226609576), este Juízo considerou as questões fáticas esclarecidas pelos documentos juntados aos autos, determinando a conclusão para julgamento. Eis o que merece relato. Decido e fundamento. II – FUNDAMENTAÇÃO Promovo o julgamento antecipado do pedido, na forma do artigo 355, I, do CPC. A questão posta nos autos é, eminentemente, de direito e a prova documental já acostada é suficiente para a solução da controvérsia. Na inteligência do art. 4º do CPC, é dever de todos os atores do processo velar pela celeridade processual e razoável duração do feito e, portanto, quando presentes as condições para julgamento antecipado, sua realização é de rigor. Estão presentes os pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, bem como verifico a legitimidade das partes e o interesse de agir. Em caráter prejudicial, a parte ré argui a prescrição trienal das pretensões de restituição da comissão de corretagem e despesas administrativas, argumentando, em síntese, que o contrato foi firmado em 10.11.2018 e a demanda ajuizada em 29.05.2024. Sem razão, contudo. Do que emerge dos autos, as partes autoras buscam a rescisão do contrato por inadimplemento relativo (mora da entrega de imóvel), sendo certo que a relação jurídica firmada entre as partes é contratual, de tal forma que o prazo de prescrição é decenal (artigo 205, “caput”, do CC/02), consoante jurisprudência pacificada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, devendo ser ressaltado que a comissão de corretagem e outras despesas administrativas são acessórias ao pedido principal de rescisão do contrato, o que afasta o prazo de prescrição trienal suscitado pela parte ré. Rejeito a prejudicial. A relação jurídica existente entre as partes é de consumo, uma vez que requerentes e requerida se enquadram no conceito de consumidores e fornecedora de produtos e serviços, conforme preceituam os artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Embora o contrato tenha sido firmado antes do advento da Lei nº 13.786/2018 (denominada “Lei do Distrato”), a jurisprudência pacífica no âmbito do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que o consumidor poderia promover a resolução do contrato caso ultrapassado o prazo de tolerância para a entrega do imóvel, sem culpa do adquirente, com a devolução imediata dos valores pagos pelo consumidor. Eis o teor da Súmula nº 543 do C. STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Consta dos autos o instrumento de promessa de compra e venda de fração ou cota de unidade imobiliária no empreendimento Laguna Resort Residence, que opera sob o regime de multipropriedade, o qual foi assinado pelas partes em 10 de novembro de 2018 (ID 198534115). Embora o instrumento contratual tenha fixado um prazo de tolerância para a entrega do imóvel, observo que houve descumprimento contratual pela ré quanto aos prazos avençados para a entrega da unidade, considerando a data da venda (10.11.2018), o prazo 36 (trinta e seis) meses para a entrega somado aos 180 (cento e oitenta) dias adicionais. Incumbe à parte ré a comprovação efetiva de que a crise econômica no ramo imobiliário e contexto pandêmico impactaram sobremaneira a consecução do empreendimento habitacional, nos moldes do artigo 373, II, do CPC, mas de tal encargos ela não se desincumbiu satisfatoriamente. Outrossim, não vislumbro qualquer culpa dos adquirentes, os quais sequer atrasaram ou deixaram de pagar as mensalidades da compra e venda, tampouco foram responsáveis pelo atraso da obra. Pela teoria do risco do empreendimento, a construtora/incorporadora deve assumir os encargos de sua atividade empresarial, não sendo viável a transferência dos prejuízos ao consumidor. Nesse particular, a ré não apresentou qualquer prova documental que justificasse o atraso desarrazoado na entrega do imóvel. Diante desse cenário, não há falar em força maior e/ou caso fortuito aptos a ensejar o rompimento no nexo de causalidade. Reconhecida a culpa exclusiva da requerida, o retorno das partes ao “status quo ante” é medida que se impõe, com a devolução integral e imediata dos valores pagos pelos promissários compradores. De se ver, portanto, que a rescisão contratual se deu por inadimplemento contratual da parte ré pelo atraso na entrega do imóvel descrito na petição inicial, e não por desistência dos compradores, o que autoriza a devolução integral dos valores pagos (inclusive comissão de corretagem, arras/sinal e outras despesas administrativas), sob pena de enriquecimento ilícito da ré. Lado outro, não há se falar em retenção de qualquer importe em favor da ré, conforme estabelecido na Súmula nº 543 do C. STJ. Em contrapartida, não vislumbro gravidade suficiente para caracterizar danos morais. Isso porque o mero inadimplemento contratual, sem a demonstração de circunstâncias extraordinárias, não é suficiente para ensejar reparação por danos morais. O episódio vivenciado melhor se encaixa nas possíveis situações decorrentes da vida moderna que geram eventuais dissabores, aborrecimentos e prejuízos cotidianos que não configuram dano moral. A ocorrência dos danos morais é exceção e somente pode ser reconhecida nos casos que o ato ilícito atinja os atributos da personalidade ou causem desequilíbrio psicológico expressivo, segundo o padrão do homem médio e o que revela a experiência comum. Por tais razões, rejeito o pedido de indenização por danos morais. III – DISPOSITIVO
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVCEI 1ª Vara Cível de Ceilândia Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Ante o exposto, e com lastro nas razões e fundamentos mencionados, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, confirmando a tutela de urgência de ID 199342370, para RESCINDIR contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária firmado entre as partes (ID 198534115), condenando, por conseguinte, a parte ré a restituir aos autores todas as quantias pagas, integralmente, com juros de mora e correção monetária conforme índices previstos no respectivo instrumento contratual, a contar de cada desembolso. Por conseguinte, resolvo o mérito, na forma do artigo 487, I, do CPC. Em face da sucumbência recíproca, cada parte arcará com o pagamento de metade das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Nos termos do artigo 98, § 3º, do CPC, suspendo a exigibilidade das verbas de sucumbência em favor das partes autoras (ID 199342370). Após o trânsito em julgado, e, havendo requerimento das partes autoras, proceda-se na forma do artigo 523 do CPC. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. Ceilândia, DF, 02 de julho de 2025. ALEXANDRE PAMPLONA TEMBRA Juiz de Direito Substituto * Datado e assinado eletronicamente