Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2998184/DF (2025/0272687-5)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: EMPLAVI INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS: DANIEL SANTOS GUIMARAES - DF018795
JULIO CESAR CAVALCANTE AIRES - DF018960
ANA PAULA CHEDID DE OLIVEIRA LIMA - DF026089
AGRAVADO: LEONARDO HENRIQUE CARNEIRO
ADVOGADO: FELIPE TEIXEIRA VIEIRA - DF031718
DECISÃO Trata-se de agravo interposto por EMPLAVI INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base nas alíneas “a” e “c” do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (fls. 381-382): APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI DO DISTRATO (LEI 13.786). DIÁLOGO DAS FONTES. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. DIREITO DE RETENÇÃO. CULPA DO CONSUMIDOR. REVISÃO JUDICIAL. EXCEPCIONAL. CLÁUSULA CONTRATUAL. ABUSIVA. ÔNUS SUCUMBENCIAL. CAUSALIDADE. 1. O Código de Defesa do Consumidor-CDC traz disciplina normativa, no art. 53, acerca dos contratos de compra e venda de imóvel mediante pagamento em prestações: “Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.” 2. O caput trata especificamente de cláusula penal compensatória para contratos que envolvem pagamento de prestações e alienação fiduciária. A preocupação é evidente: evitar enriquecimento sem causa do fornecedor que, além de ter a posse novamente do bem, receberia de volta tudo que o consumidor pagou. 3. A cláusula penal compensatória está prevista no art. 408 e seguintes do Código Civil-CC. Tem incidência em face de inexecução do contrato. Sua função é estabelecer previamente o valor das perdas e danos decorrentes da resolução do contrato. Na maior parte das vezes, como o valor indenizatório é estabelecido unilateralmente pela parte mais forte, a cláusula se mostra abusiva. 4. No próprio Código Civil, que disciplina relações de pessoas que estão em maior nível de igualdade, há previsão de possibilidade de redução judicial do valor da cláusula. Quer-se evitar o enriquecimento sem causa do credor. Após estabelecer que a cláusula penal não pode ser superior ao valor da obrigação principal, o art. 413 do CC dispõe que “a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”. 5. Nas relações de consumo, o propósito em evitar enriquecimento sem causa do fornecedor já decorre do disposto no art. 51, IV, o qual considera abusiva a cláusula que coloque o consumidor em desvantagem exagerada. O tema gerou amplo debate no Superior Tribunal de Justiça-STJ, particularmente na definição do limite máximo do valor que a empresa de incorporação imobiliária (venda de imóveis em construção) pode reter, em face de inadimplemento do consumidor. Tal disposição contratual é denominada por alguns de cláusula de decaimento. Sua natureza é de cláusula penal compensatória, ou seja, prefixação de perdas e danos a ser paga pelo consumidor com a resolução do contrato. 6. Como, em regra, o imóvel está em construção, o fornecedor, com a resolução do contrato, realiza a promessa de venda do imóvel para outro consumidor. Em outras palavras, ao lado da retenção de parte do valor pago, a título de cláusula penal compensatória, o incorporador “recebe de volta” o imóvel, o que permite nova comercialização da unidade imobiliária. 7. Em agosto de 2005, o STJ editou a Súmula 543: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. 8. No final de 2018, foi promulgada a Lei 13.786, que ficou conhecida como Lei do Distrato. A norma altera parcialmente a Lei 4.591/1964 (incorporação imobiliária) e, também, a Lei 6.766/1979 (parcelamento do solo) para estabelecer os limites da multa para resolução e contratos de compra de imóvel em construção e lotes decorrentes de parcelamento de solo urbano, bem como os prazos de devolução dos valores pagos pelo consumidor. 9. Com relação à incorporação imobiliária, restou estabelecido no art. 67-A da Lei 4.591/1964 que, “em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I – a integralidade da comissão de corretagem; II – a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga”. 10. Na hipótese de a incorporação estar submetida ao regime do patrimônio de afetação, a pena convencional poderá ser estabelecida até o limite de 50% da quantia paga (§ 5º). 11. O advento da Lei do Distrato inaugura novo paradigma acerca da previsão da cláusula penal compensatória. A definição do teto de retenção não afasta possibilidade de revisão judicial diante das circunstâncias do caso concreto para verificar onerosidade excessiva e enriquecimento sem causa do fornecedor (art. 51, IV, do CDC). 12. No caso, há previsão expressa do contrato celebrado ao regime de patrimônio de afetação e à cláusula penal de 50% que, em face das circunstâncias, deve ser reduzida para 25%. A retenção de 50% dos valores pagos pelo consumidor representa comprometimento acentuado do investimento realizado, notadamente quando se verifica que o imóvel, após o distrato, retomará à condição de negociável pela incorporadora. O simples inadimplemento do consumidor não deve ser considerado como causa suficiente para imposição da cláusula penal no patamar máximo. O empreendimento está em construção, a unidade será devolvida e comercializada novamente. 13. Recurso conhecido e não provido. Honorários sucumbenciais majorados. Os embargos de declaração opostos pela EMPLAVI INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. foram rejeitados, com aplicação de multa de 0,5% sobre o valor atualizado da causa (fls. 455-457). Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 104, 422 e 462 do Código Civil; o art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64; e o art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil, além de apontar dissídio jurisprudencial (fls. 472-496). Defende que, aplicando a regra do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/64, com a redação dada pela Lei n. 13.786/2018, a cláusula penal convencionada em 50% sobre os valores pagos em incorporação submetida ao patrimônio de afetação é válida e exigível, sustentando a legalidade da cláusula 12.2 e a observância da autonomia privada e do equilíbrio econômico-financeiro do empreendimento, por ter sido o contrato celebrado após a vigência da Lei do Distrato e com afetação averbada (fls. 482-488). Para reforço, cita entendimento desta Corte em abono à sua tese. Sustenta, ainda, que os embargos de declaração não tiveram caráter protelatório, pugnando pelo afastamento da multa com base na utilidade dos embargos para prequestionamento e esclarecimento de contradição (fls. 495-496). O recurso também aponta divergência jurisprudencial sobre a validade da retenção de 50% em empreendimentos afetados, afirmando interpretação divergente do art. 67-A da Lei 4.591/1964 (fls. 489-495). Contrarrazões às fls. 568-594, nas quais a parte recorrida sustenta inadmissibilidade por ausência de prequestionamento, óbice das Súmulas 5/STJ e 7/STJ, manutenção da revisão judicial da cláusula penal por abusividade, inexistência de dissídio válido e correção da multa aplicada nos embargos. A não admissão do recurso na origem ensejou a interposição do presente agravo. Impugnação às fls. 628-650. Assim delimitada a questão, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço, passando à análise do recurso especial. O recurso merece prosperar. Originariamente, cuida-se de ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas ajuizada por LEONARDO HENRIQUE CARNEIRO contra EMPLAVI INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., em que o autor narra falha no envio de boletos, pede a rescisão do contrato, a declaração de nulidade da cláusula 12.2 e a fixação da retenção em 25% com restituição de R$ 103.061,77 (fls. 2-8). A sentença julgou procedentes os pedidos, para declarar a rescisão do contrato, condenar a ré à restituição dos valores pagos com retenção de 25%, correção pelo INCC desde cada desembolso e juros de mora de 1% desde a citação, além de custas e honorários fixados em 10% (fl. 252). O Tribunal de origem conheceu e negou provimento à apelação, mantendo a redução da cláusula penal para 25% e reconhecendo a possibilidade de revisão judicial à luz do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e do art. 413 do Código Civil (fls. 374-379). Na via integrativa, os embargos de declaração da incorporadora foram rejeitados, com aplicação de multa de 0,5% por caráter manifestamente protelatório (fls. 455-457). Na espécie, o acórdão recorrido manteve a redução da cláusula penal, em contrato submetido ao regime de afetação, sob os seguintes fundamentos (e-STJ, fls. 376-378): Na hipótese de a incorporação estar submetida ao regime do patrimônio de afetação, a pena convencional poderá ser estabelecida até o limite de 50% da quantia paga (§5º). O advento da Lei do Distrato inaugura novo paradigma acerca da previsão da cláusula penal compensatória. Anteriormente, a delimitação do percentual foi definida pelo Poder Judiciário. Atualmente, a definição do teto de retenção é prevista expressamente, o que não afasta, porém, a possibilidade de revisão judicial diante das circunstâncias do caso concreto para verificar onerosidade excessiva e enriquecimento sem causa do fornecedor (art. 51, IV, do CDC). (...) No caso, as partes celebraram instrumento particular de promessa de compra e venda para negociação da unidade 207, garagens 103 e 104 do Residencial Parque das Castanheiras, em 18/04/2022, no valor de R$ 2.003.827,00, a ser pago com sinal, 36 parcelas mensais – a partir de maio de 2022, 3 parcelas intermediárias e parcela de "habite-se" no momento da expedição da carta. (ID 63155546). Consignem-se as previsões contratuais relativas ao patrimônio de afetação e à cláusula penal, respectivamente: "3.2. Patrimônio de Afetação: Em conformidade com as Leis Federais 4.591/1964, 10.931/2004 e 12.844/2013, a presente Incorporação Imobiliária é realizada sob o regime de Patrimônio de Afetação, averbado no competente Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis do DF, sob o no Av. 12/131440. (...) 12.2. Em caso de desfazimento do presente Contrato, antes da assinatura da Escritura Pública de Compra e Venda, seja mediante distrato ou resolução por inadimplemento das obrigações pelo(s) COMPRADOR(ES), fica estipulada a pena convencional de 50% (cinquenta por cento) do valor atualizado efetivamente pago à VENDEDORA." Adicionalmente, consta na matrícula imobiliária a previsão de que a incorporação foi submetida ao regime de afetação, nos termos do art. 31-A, Lei 4.591/64 (ID 63156265). O consumidor deixou de pagar as prestações a partir de abril de 2023 (11 meses depois da celebração da promessa), o que deu causa ao distrato (ID 63156264). Não houve demonstração de conduta que desabone o comportamento da empresa nem que evidencie culpa recíproca pelo inadimplemento do consumidor. Este deixou de adimplir com obrigação que lhe pertencia (cláusula 8.1, ID 63156261, p. 6). Todavia, como já apontado, a edição da Lei do Distrato não afasta a incidência simultânea do Código de Defesa do Consumidor-CDC, particularmente no que concerne à análise de cláusulas que, em ultima análise, ensejam o enriquecimento sem causa do fornecedor (art. 51, IV). Diante disso, é possível o reconhecimento da abusividade da cláusula em caso de estipulação de cláusula que deixe o consumidor em desvantagem exagerada, bem como enseja a revisão judicial do percentual da cláusula penal. A retenção, portanto, de 50% dos valores pagos pelo consumidor representa comprometimento acentuado de parte de poupança popular do consumidor, notadamente quando se verifica que o imóvel, após o distrato, retomará à condição de negociável pela incorporadora. Ademais, como bem pontuado pelo juízo: "Com efeito, ausente comprovação de perda financeira da ré e considerando o tempo da relação contratual, reputo abusivo o percentual fixado no contrato. Por conseguinte, declaro a nulidade da Cláusula 12.2, a fim de que a multa convencional seja aplicada no equivalente a 25% do valor pago pelo autor no negócio." O simples inadimplemento do consumidor não deve ser considerada como causa suficiente para imposição da cláusula penal no patamar máximo. O empreendimento se encontrava na fase de construção e em condições de ser comercializado com terceiros. A sentença deve ser mantida quanto a esse ponto. Quanto à questão relativa à retenção de valores pagos pelo adquirente decorrente do desfazimento do contrato por sua culpa, registro que, antes mesmo do advento da Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência do STJ já se orientava no sentido de que, nesses casos, o promitente vendedor poderia reter percentual de valores por ele pagos, conforme se verifica da leitura da Súmula 543 deste Tribunal: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Diante da grande dispersão de critérios e percentuais pelos tribunais, estabeleceu-se, no âmbito da Segunda Seção, que, em caso de resolução por culpa exclusiva do consumidor, se não houvesse nenhuma previsão contratual em sentido diverso ou circunstância excepcional, o percentual de 25% dos valores pagos seria valor suficiente para compensar os prejuízos do incorporador, não havendo abusividade da pactuação dentro desse limite. Confira-se o precedente: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.) Com a edição da Lei 13.786/2018, foi consolidada a orientação jurisprudencial citada sobre o limite de 25% para a pactuação de cláusula penal nos contratos de incorporação imobiliária e o § 5º do art. 67-A definiu que a cláusula penal convencionada pode ser de até 50% sobre os valores pagos no caso de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação. Leia-se: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. § 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. § 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato. § 3º Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída. § 4º Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel. § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. No caso concreto, conforme se verifica nos excertos acima transcritos, o acórdão recorrido reconheceu a abusividade da cláusula penal com base em alegações gerais sobre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e do art. 413 do Código Civil; no comprometimento acentuado da poupança do consumidor pela retenção de 50%; inexistência de demonstração de perda financeira relevante pela incorporadora; no fato de o imóvel, após o distrato, retornar ao incorporador e poder ser novamente comercializado; de o empreendimento ainda se encontrar em fase de construção; e de o simples inadimplemento do consumidor não ser suficiente para impor o patamar máximo da cláusula penal (fls. 377-378). Ocorre que a cláusula penal é a prefixação das perdas e danos decorrentes do desfazimento do negócio e o § 1º do art. 67-A prevê expressamente que não é necessário que o incorporador alegue prejuízo para exigir a pena convencional. Na realidade, os apontamentos do acórdão recorrido para justificar a redução da cláusula convencionada não são excepcionais e fazem parte do cenário típico da atividade de incorporação imobiliária, já considerado pelo legislador na fixação do referido limite percentual para a modalidade contratual. Note-se que, não havendo inconstitucionalidade no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018 - o que sequer foi alegado pela parte ou cogitado pelo acórdão recorrido - não pode órgão fracionário de tribunal simplesmente afastar suas disposições. A propósito, dispõe a Súmula Vinculante 10 do STF: Viola a cláusula de reserva de plenário (CF, artigo 97) a decisão de órgão fracionário de tribunal que, embora não declare expressamente a inconstitucionalidade de lei ou ato normativo do poder público, afasta sua incidência no todo ou em parte. Assim, com a expressa previsão legal, a estipulação dentro dos limites propostos enseja respeito à vontade dos contratantes, se observados os direitos à informação clara e adequada ao consumidor assegurados pela legislação de regência (CDC). Desse modo, não é pertinente a aplicação dos dispositivos legais que autorizam a revisão judicial de cláusula que imponha desvantagem exagerada ao consumidor e penalidade manifestamente excessiva (arts. 51, IV, do CDC e 413 do CC) em acordo de vontades que observa limite legalmente expresso (art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964). Anoto, em acréscimo, verifico que o acórdão recorrido diverge da orientação firmada na jurisprudência desta Corte, para a qual, em contratos de incorporação celebrados na vigência da Lei n. 13.786/2018 desfeitos por culpa do comprador, o percentual de retenção dos valores pagos pode chegar a 50% (cinquenta por cento) nos casos submetidos ao regime de patrimônio de afetação. Confiram-se sobre o tema os seguintes julgados: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamento decisório. Reconsideração. 2. O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão da Presidência e, em novo exame, conhecer do agravo para dar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.890.019/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1/9/2025, DJEN de 8/9/2025.) AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE CONTRÁRIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DO REQUERENTE. 1. "Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018." (AgInt no REsp n. 2.110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.). 2. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.145.090/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 7/10/2024, DJe de 10/10/2024.) AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18. RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. ABUSO NÃO CARACTERIZADO NO CASO CONCRETO. 1. Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.110.077/SP, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.) A retenção de 50% (cinqüenta por cento) dos valores pagos, portanto, está de acordo com a lei e com previsão expressa em cláusula constante do contrato celebrado pelas partes, razão pela qual deve prevalecer no caso concreto. Finalizando, procede a apontada violação do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil, visto que, a teor da Súmula 98/STJ, embargos de declaração manifestados com propósito de prequestionamento não têm caráter protelatório. Em face do exposto, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial. mantendo a cláusula penal conforme pactuada e afastando a multa aplicada nos embargos de declaração. Em razão da sucumbência mínima, arcará a parte recorrida com o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que ora fixo em 10% (dez por cento) do benefício econômico pretendido, que, no caso corresponde à redução pretendida no valor a ser retido. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI