Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0721695-28.2022.8.07.0001.
AUTOR: THAIS DA SILVA DE ANDRADE RECONVINTE: BALTAZAR COSTA BANDEIRA, JOANA ANGELICA PORTELA BANDEIRA
REU: BALTAZAR COSTA BANDEIRA, JOANA ANGELICA PORTELA BANDEIRA RECONVINDO: THAIS DA SILVA DE ANDRADE SENTENÇA I – Relatório
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 9VARCIVBSB 9ª Vara Cível de Brasília Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação de conhecimento, sob o procedimento comum, proposta por THAIS DA SILVA DE ANDRADE em desfavor de BALTAZAR COSTA BANDEIRA e JOANA ANGELICA PORTELA BANDEIRA. Narra a autora, em breve síntese, que, em março de 2021, firmou negócio jurídico verbal de permuta de imóveis com a parte ré, dando o imóvel localizado à Quadra 02, Conjunto 10, Casa 31, Setor Leste, Estrutural/DF e recebendo em troca a chácara localizada na Quadra 01, Chácara 129, Setor Colonial Park II, Padre Bernardo/GO. Alega que, no momento da negociação, a parte ré garantiu à requerente que o imóvel de Padre Bernardo/GO possuía escritura e que na semana seguinte a posse do imóvel passaria para o nome da autora. Entretanto, afirma que tomou conhecimento que a chácara não possui documentação e ainda que a terra se trata de bem público. Diz que foram realizadas benfeitorias no imóvel de Padre Bernardo/GO no importe de R$ 13.598,06. Acrescenta que a parte requerida não atuou com boa-fé. Requer, assim, a rescisão contratual do contrato firmado entre as partes, para que a autora tenha seu imóvel de volta, bem como o ressarcimento dos valores referentes às benfeitorias realizadas no imóvel. Decisão de id 131014993 deferiu à autora a assistência judiciária gratuita. Contestação de BALTAZAR COSTA BANDEIRA ao id 151282299. Preliminarmente, impugnou a gratuidade de justiça concedida à autora e alegou sua ilegitimidade passiva. No mérito, destaca que nenhum dos imóveis envolvidos na permuta são regularizados e, portanto, não pode a autora exigir algo que ela mesma não consegue cumprir em relação ao bem de sua titularidade. Defende que cumpriu corretamente com as obrigações do contrato verbal celebrado entre as partes, que era a transferência da posse dos bens permutados. Sustenta que quem descumpre o contrato verbal é a autora, se recusando a transferir o documento de cessão de direitos do imóvel da Estrutural. Acrescenta que as benfeitorias realizadas se enquadram na qualificação de benfeitorias voluptuárias, ou seja, consistem em benfeitorias que não são necessárias ou úteis, tendo sido realizadas apenas com a finalidade de tornar o imóvel mais bonito e agradável. Apresentou ainda pedido reconvencional para que a autora seja condenada a fornecer ao reconvinte a cadeia de cessão de direitos possessórios do imóvel localizado na Estrutural e, em caso de procedência do pedido autoral, requer ressarcimento pela deterioração do tanque de peixe que havia no imóvel de Padre Bernardo/GO e pelas benfeitorias realizadas pelo reconvinte no imóvel da Estrutural. Concedida a assistência judiciária gratuita ao réu ao id 154388864. Saneador ao id 170576122 rejeitou as preliminares suscitadas, fixou os pontos controvertidos e definiu a distribuição do ônus da prova. Ainda deferiu a produção de prova testemunhal. Designada audiência de instrução, contudo, o feito foi chamado à ordem para correção do polo passivo para inclusão da cônjuge do réu, além do que foi determinada a realização de diligências com vistas à formalização de acordo e resolução consensual do conflito de interesses. O acordo não se mostrou viável e a demanda prosseguiu com a citação da ré Joana e apresentação de contestação ao id 203414801, na qual se alega preliminarmente ausência de interesse processual. No mérito, a defesa é idêntica à oferecida pelo corréu, com reprodução quase na íntegra da contestação anteriormente apresentada, ressaltando-se que não houve qualquer vício de consentimento, vontade, erro ou dolo, a justificar a rescisão do contrato pleiteado nos autos. Também foi apresentado pedido reconvencional para que a autora forneça a cessão de direitos do imóvel da Estrutural. Foi concedida a gratuidade de justiça à ré Joana, em sede liminar de agravo de instrumento. As partes se manifestaram em réplica. Decisão de id 209147998 oportunizou a especificação de provas, tendo ambas as partes pugnado pela produção de prova oral. Realizada a audiência, as partes se manifestaram em alegações finais. Houve ainda expedição de ofício à Codhab, que informou ao id 223523386 que "não foi localizado nenhum cadastro em relação a Sra. THAIS DA SILVA DE ANDRADE", com oportunidade de manifestação para as partes. Os autos vieram conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. II - Fundamentação Encerrada a instrução processual, o feito encontra-se apto a receber sentença, não sendo necessária a produção de provas outras, pois os elementos de convicção já acostados aos autos se afiguram suficientes à compreensão do alcance da pretensão e ao desate da controvérsia instaurada. Inicialmente, passo a analisar a preliminar de ausência de interesse processual suscitada pela ré Joana, a qual ainda não foi apreciada porque referida corré ingressou no feito após a decisão saneadora. A hipótese, contudo, é de rejeição da preliminar, uma vez que a comprovação ou não de vício ou inadimplemento que autorize a resolução contratual é matéria de mérito, que não afeta o legítima interesse processual da autora na resolução da avença. Assim, inexistem outras questões prefaciais ou prejudiciais pendentes de apreciação, de modo que, presentes os pressupostos processuais e as condições indispensáveis ao exercício do direito de ação, avanço ao exame do mérito. Cuidam os autos de ação de rescisão de contrato verbal envolvendo a permuta de dois imóveis. Pretende a autora o retorno ao status quo ante, além de indenização por benfeitorias realizadas no imóvel recebido, alegando que o réu omitira o fato de que a chácara recebida na troca não possui documentação e se trata de bem público. A parte ré, por seu turno, alega que quem descumpre o contrato verbal celebrado é a autora, que se recusa a assinar o documento de cessão de direitos do imóvel transferido ao réu. Apresentou ainda pedido reconvencional, pretendendo a condenação da autora ao pagamento dos prejuízos advindos da deterioração de um tanque de peixes presente no imóvel transferido à autora, além de ressarcimento por benfeitorias realizadas, em caso de provimento do pedido de rescisão contratual. O negócio jurídico particular de permuta (fato incontroverso nos autos), envolveu a transmissão de pretensos direitos possessórios dos particulares contratantes que recaíam sobre os imóveis objetos da avença. Nesse sentido, a prova coligida aos autos confirma a realização do negócio jurídico oneroso de cessão de direitos (permuta) de imóveis situados na Estrutural/DF e em Padre Bernardo/GO. É cediço que, para a formação do negócio jurídico, é mister a existência de dois elementos - vontade e declaração. Nem pode ter valor a declaração sem vontade, nem eficácia à vontade sem declaração. Os dois elementos são, por isso, essenciais e nenhum dos dois pode subsistir isolado, nem eficazmente substituir a falta do outro. Por sua vez, o contrato consiste na comunhão de vontades com o objetivo de constituir uma relação jurídica, onde ambas as partes possuem direitos e obrigações, devendo, em regra, cumprir aquilo que pactuaram e subscreveram. Pacta sunt servanda advém do latim e significa "os pactos devem ser respeitados" ou mesmo "os acordos devem ser cumpridos". É um princípio base do Direito Civil, o qual, contudo, não se reveste de natureza absoluta. Esse princípio também encontra alicerce na boa-fé objetiva, uma vez que as partes devem obedecer a lealdade e a probidade na contratação. No caso, o cerne da controvérsia consiste em saber se houve omissões intencionais ou negativa de esclarecimentos, relacionados sobretudo ao caráter irregular dos imóveis permutados. Conforme se observa da certidão de ônus de id 218932949, o imóvel pertencente à autora é bem público, tendo sido doado pela TERRACAP ao Distrito Federal, sendo esta conclusão segura ante a situação irregular da grande maioria dos imóveis da Estrutural. A parte ré, por sua vez, também confessa a situação irregular do imóvel que lhe pertencia, situado em Padre Bernardo/GO, de modo que ambas as partes possuíam apenas cessão de direitos dos bens. A autora, contudo, alega surpresa e revolta ao descobrir que o imóvel que recebeu era irregular, pretendendo o desfazimento do pactuado. Assim, muito embora a parte autora alegue a existência de descumprimento contratual por parte da ré, é certo que as provas colacionadas aos autos são suficientes para comprovar que tinha ciência que o imóvel localizado em Padre Bernardo/GO era irregular, visto que o negócio foi realizado por meio cessão de direitos, ou ao menos deveria saber. É incontroverso nos autos que as partes realizaram permuta de imóveis. Alega a parte autora que a ré inadimpliu o contrato, uma vez não lhe informou que o imóvel recebido era irregular e não poderia ser escriturado. Entretanto, os alegados vícios não foram comprovados. Caberia à parte autora realizar diligências mínimas e verificar as condições do imóvel que estava adquirindo antes da realização do negócio. Em se tratando de imóvel, a diligência objetivamente esperada por parte do adquirente é a consulta do histórico do bem, que pode ser realizada junto à administração regional e ao cartório de registro de imóveis. Não pode a parte autora, após anos da negociação, alegar que não tinha conhecimento que o imóvel não era regularizado, visto que teve tempo de verificar as condições do bem. A parte autora e seu genitor estiveram pessoalmente no local, ocorreram várias conversas, tendo a parte demandante tempo suficiente para perquirir toda a situação do imóvel, inclusive o estágio de regularização, o que aparentemente não foi feito. Dessa forma, não é crível que a parte autora venha alegar situação que já era do seu conhecimento ou que era de fácil constatação. Ademais, o próprio imóvel que a autora entregou em permuta também era irregular, não sendo verossímil que acreditasse ou nutrisse legítima expectativa de que receberia em contrapartida imóvel em situação distinta, ou seja, plenamente regularizado e escriturado. Em especial porque o negócio jurídico foi feito por meio de cessão de direitos, de modo que indubitavelmente que ambas as partes se apresentaram como meros detentores de "direitos de posse". Não convence, portanto, a versão da parte autora de que, ao adquirir o lote, esperava que já se encontrava regularizado e com escritura pública em seu nome. É de conhecimento público que para um imóvel ser totalmente regularizado necessita de matrícula junto ao cartório de registros de imóveis. Bastava à parte autora verificar que a chácara não possuía matrícula e constataria que não havia escritura disponível. O sistema registral brasileiro é regido pelos princípios da concentração, da unitariedade matricial e da fé pública, segundo os quais todos os atos jurídicos relevantes devem estar registrados na matrícula do imóvel para terem eficácia perante terceiros. Tais conclusões estão harmônicas com a prova oral colhida em juízo. O contrato foi firmado de forma verbal e nenhuma das testemunhas ouvidas presenciou alguma inverdade, negativa de esclarecimentos ou omissão intencional, de onde se conclui que as partes sabiam da real condição da negociação e se deram por satisfeitas com as informações prestadas umas às outras. Nenhuma testemunha também presenciou a parte ré garantindo à requerente que o imóvel de Padre Bernardo/GO possuía escritura pública. Nesse sentido, por mais que a informante Valdiva Lima da Silva tenha informado ter ouvido que o réu teria dito que iria "passar os documentos da chácara", não é possível concluir, no contexto da negociação, que se tratava de documentos relacionados à propriedade do imóvel ou da escritura, pois os documentos de cessão de direitos também podem ser considerados documentos do imóvel. Ressalte-se que há dúvida razoável se tal pessoa efetivamente presenciou tal declaração, eis que não foi capaz de informar nenhuma característica identificadora do réu ou esclarecer outras circunstâncias a respeito do suposto dia da fala. Por sua vez, o depoimento do informante Francisco Antônio de Andrade Ferreira, que é pai da autora e pessoa que tomou a frente das negociações, revela que se trata de um homem com experiência em negociação de imóvel e com grau de instrução equivalente ao do réu. Ele próprio não soube precisar alguma garantia ou promessa recebida do réu no sentido de que o imóvel seria escriturado, apenas disse esperar isso. E ainda confirmou que foi alertado quanto à necessidade de posterior contratação de advogado para proceder à regularização do bem, embora tenha afirmado que acreditou que se tratava de procedimento comum para a transferência do bem. No entanto, os áudios acostados aos autos reforçam que Francisco tinha ciência que o imóvel era irregular, conforme reproduzido em audiência, pois ele a todo momento insiste junto ao réu acerca da necessidade de alteração da titularidade e regularização do bem. De qualquer maneira, em última análise, toda a situação se originou da conduta negligente autoral ao não adotar as cautelas mínimas exigidas de um cidadão médio, contribuindo, assim, diretamente para sua posterior insatisfação. Ou seja, a parte autora teve oportunidade de vistoriar o imóvel e exigir da parte ré a documentação necessária e, portanto, não pode alegar que este apresentava irregularidades após receber o bem prometido pelo negócio jurídico. Dispõe o art. 422 do Código Civil que: “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”. A boa-fé objetiva é aferida a partir das condutas de qualquer sujeito de uma relação contratual. A boa-fé objetiva é norma de conduta. Impõe aos sujeitos de direito uma determinada conduta, seja omissiva ou comissiva, quando de suas relações obrigacionais. No caso, não foi demonstrada alguma conduta ilícita da parte ré ou que viole a boa-fé e, por consequência, afasta-se a pretensão de rescisão contratual, uma vez que o conjunto probatório demonstra que a parte autora tinha ciência de todos os termos do negócio ou, no mínimo, não foi cuidadosa o suficiente para buscar maiores detalhes. Assim, de igual maneira não há que se falar em indenização por danos materiais. É certo que os bens imóveis sem inscrição em registro público e objeto de cessão de direitos devem ser analisados sob a ótica do direito pessoal, o qual não lhes retira a expressão econômica, tanto que são passíveis de penhora e suscetíveis de execução forçada; e, se assim o é, a existência de expressão econômica permite reconhecer tanto a possibilidade de alienação dos direitos de posse incidentes sobre o bem fracionado quanto a de partilha do valor oriundo da venda. Assim, a ausência de registro não obsta a alienação dos direitos de posse, bastando a prévia informação ao interessado na aquisição do bem. Nesse sentido, não verifico a existência de inadimplemento obrigacional por parte do réu, na medida em que este transmitiu a posse do lote, cabendo ao adquirente tão somente o exercício de fato da posse. Com efeito, o arrependimento unilateral do negócio, sem a existência de motivos justificantes para tanto, não pode dar suporte ao rompimento contratual almejado, porquanto acolher essa tese, seria ofender o princípio da segurança jurídica e trazendo instabilidade às relações. Não praticando a parte ré qualquer ilícito, impõe-se a improcedência dos pedidos iniciais. RECONVENÇÃO Quanto aos pedidos reconvencionais no sentido de que a autora/reconvinda seja obrigada a providenciar a cadeia de cessão de direitos possessórios do imóvel localizado na Estrutural e a cessão de direitos do imóvel da Estrutural, verifica-se que a parte reconvinte admite na contestação que "restou faltante apenas às partes conferir uma à outra a cessão de direitos cada um dos imóveis objeto de discussão nestes autos" (id 203414801). Nos contratos bilaterais, conforme a disciplina do artigo 476 do Código Civil, uma obrigação somente pode ser exigida após o cumprimento da contraprestação correspondente. A reciprocidade das obrigações é da essência da transações bilaterais. Assim, tendo a parte reconvinte confessado que não forneceu à outra parte a cessão de direitos do imóvel que cedeu em permuta, deve ser aplicada a teoria de exceção de contrato não cumprido, de maneira que não se pode obrigar a autora a fornecer tal documento, por não ter a outra parte satisfeito sua obrigação. Ademais, não consta do acervo probatório que a autora tenha se comprometido, na negociação verbal, a providenciar cadeia de cessão de direitos possessórios do imóvel, de modo que tal providência não pode agora lhe ser exigida. Por fim, os demais pedidos reconvencionais de ressarcimento foram realizados de forma condicional, ou seja, a serem analisados somente em caso de procedência do pedido principal de desfazimento do negócio. Como a hipótese é de improcedência da ação principal, deixo de conhecer de tais pedidos. III – Dispositivo
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial da ação principal. Ante a sucumbência, condeno a autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte ré, no importe de 10% sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no artigo 85, § 2º, do CPC, suspensa a exigibilidade por litigar a autora sob o pálio da justiça gratuita. De igual maneira, em relação à reconvenção, JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional, deixando de conhecer dos pedidos de ressarcimento. Ante a sucumbência na reconvenção, condeno os réus/reconvintes ao pagamento das custas processuais e de honorários em favor do patrono da parte autora/reconvinda, no importe de 10% sobre o valor atualizado da causa na reconvenção, com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC, suspensa a exigibilidade por litigarem sob o pálio da justiça gratuita. Por conseguinte, resolvo o processo, com resolução de mérito, com suporte no art. 487, inciso I do CPC. Transitada em julgado, remetam-se os autos ao arquivo e dê-se baixa na Distribuição. Sentença registrada eletronicamente nesta data. Publique-se. Intimem-se. BRASÍLIA, DF, 13 de março de 2025 12:48:44. GRACE CORREA PEREIRA Juíza de Direito L