Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Processo: 0733401-71.2023.8.07.0001.
REQUERENTE: PAULO ROGERIO OLIVEIRA DA SILVA
REQUERIDO: IJALMAR ALEXANDRE OLIVEIRA DA SILVA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Os autos foram saneados e organizados pelas decisões de IDs nºs 211659316 e 195547959, que fixaram como questão de fato relevante ao julgamento da lide a apuração do valor do aluguel mensal do imóvel situado à SHIN, QI 11, Conjunto 9, Casa 19, Lago Norte, Brasília – DF, e, como questão de direito, a definição do termo inicial para o arbitramento dos alugueres. O laudo pericial foi apresentado pelo perito do Juízo ao ID nº 253797539, no qual foi adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado aplicado a amostras de venda de imóveis, tendo sido obtido o venal estimado de R$ 1.585.726,53 (um milhão, quinhentos e oitenta e cinco mil, setecentos e vinte e seis reais e cinquenta e três centavos), sobre o qual aplicou o Índice Residencial de Locação da tabela FIPE ZAP de setembro de 2025 (0,54%), chegando ao valor de aluguel mensal estimado de R$ 8.560,00 (oito mil e quinhentos e sessenta reais). A parte requerente manifestou-se ao ID nº 257029525, concordando integralmente com as conclusões periciais e requerendo o arbitramento de 50% (cinquenta por cento) do valor apurado — R$ 4.280,00 (quatro mil, duzentos e oitenta reais) — como aluguel proporcional devido pelo requerido, a partir de 12/11/2021, data em que teria manifestado sua oposição à ocupação exclusiva do imóvel nos autos do processo de inventário nº 0758206-14.2021.8.07.0016, até a desocupação do bem, ocorrida em 04/09/2025. O requerido apresentou impugnação ao laudo pericial ao ID nº 257033901, sustentando, em síntese: (i) que a metodologia adotada pelo perito é inadequada, pois, diante da ausência de amostras de imóveis para locação, o expert teria desconfigurado o Método Comparativo Direto, substituindo-o pela aplicação de um índice genérico de rentabilidade sobre o valor de venda, sem amparo na NBR nº 14.653; (ii) que o Índice Residencial de Locação da FIPE ZAP constitui abstração estatística macroeconômica, inapta a refletir as particularidades de um imóvel específico de baixo padrão e mau estado de conservação, conforme reconhecido pelo próprio perito; (iii) que o laudo incorreu em contradição ao atestar o precário estado do imóvel e, ao mesmo tempo, desconsiderar esse fato nos cálculos, gerando valor de aluguel incompatível com a realidade do bem; (iv) que o perito deveria ter apurado os valores dos aluguéis mês a mês, a partir de outubro/2023, e não adotado valor único para todo o período; (v) que o valor real de venda do imóvel — R$ 1.400.000,00 (um milhão e quatrocentos mil reais) —, alcançado em negociação efetiva entre as partes em agosto/2025, deve prevalecer como base de cálculo mais fidedigna; e (vi) que eventual condenação deve ser limitada ao teto de R$ 7.000,00 (sete mil reais) mensais indicado na petição inicial, sob pena de prolação de sentença ultra petita. Intimado, o perito respondeu à impugnação ao ID nº 259966094, reiterando a adequação metodológica do laudo, com fundamento na NBR 14.653-2/2011, que admite o método de remuneração do capital quando o procedimento comparativo direto de locação for impraticável. Sustentou que os fatores depreciativos do imóvel foram considerados na estipulação do valor venal, de modo que a taxa de rentabilidade FIPE ZAP foi aplicada sobre montante já corrigido pela depreciação. Na oportunidade, apresentou retroprojeção dos valores do aluguel mês a mês, de outubro/2023 a setembro/2025, mediante aplicação retroativa da variação do Índice FIPE ZAP sobre o valor locatício estimado para setembro de 2025 (Tabela 1), alcançando o total de R$ 193.950,18 (cento e noventa e três mil, novecentos e cinquenta reais e dezoito centavos) para 100% e R$ 96.975,09 (noventa e seis mil, novecentos e setenta e cinco reais e nove centavos) para 50% do aluguel no período. O requerido apresentou nova manifestação ao ID nº 263381160, reiterando as críticas à metodologia pericial e insistindo na necessidade de nova avaliação que considere adequadamente o estado precário do imóvel, bem como na limitação da condenação ao teto pedido na inicial. Esse é o relato necessário. Decido. Da Lacuna Probatória: Complemento Do Laudo Pericial Antes de deliberar sobre a homologação do laudo pericial e seus esclarecimentos complementares, verifico uma lacuna probatória que deve ser suprida para que a instrução processual seja completa e apta a amparar o julgamento de mérito, seja qual for a solução jurídica adotada para a questão de direito controvertida. Com efeito, a decisão saneadora fixou como questão de direito a definição do termo inicial para o arbitramento dos alugueres. Sobre esse ponto, as partes sustentam posições antagônicas: o requerente defende que o marco inicial deve ser 12/11/2021, data em que manifestou oposição à ocupação exclusiva do imóvel nos autos do inventário; o requerido, por sua vez, sustenta que o termo inicial somente pode ser fixado a partir de 04/10/2023, data de sua citação no presente feito. O perito, contudo, ao elaborar o laudo e, posteriormente, ao apresentar a retroprojeção em resposta à impugnação do réu (ID nº 259966094), limitou-se a apurar os valores do aluguel a partir de outubro/2023, não abrangendo o período de novembro/2021 a setembro/2023, que corresponde precisamente ao intervalo controvertido segundo a tese do requerente. Contudo, caso o julgamento do mérito acolha o marco inicial de 12/11/2021 — hipótese juridicamente possível e que deve ser preservada em toda a sua amplitude —, a sentença condenatória carecerá de base probatória pericial para o referido período, o que tornaria inviável a liquidação direta do julgado e imporia a realização de nova perícia em sede de cumprimento de sentença. Tal resultado seria incompatível com os princípios da efetividade da tutela jurisdicional, da economia processual e da razoável duração do processo (art. 4º e art. 8º do CPC). Assim, para que a instrução seja completa para qualquer dos cenários juridicamente possíveis, reputo prudente que o perito do Juízo complemente o laudo pericial, apresentando a retroprojeção dos valores do aluguel mensal do imóvel para o período de novembro/2021 até a data da efetiva desocupação do imóvel ocorrida em setembro/2025, mês a mês, adotando a mesma metodologia empregada na Tabela 1 de sua manifestação de ID nº 259966094, qual seja, a aplicação retroativa da variação real observada no Índice FIPE ZAP de Locação Residencial sobre o valor locatício estimado para setembro de 2025, em observância ao dever de prevenção que incumbe ao Juízo (art. 139, inciso IX, do CPC). Saliento que essa determinação não implica juízo prévio acerca do marco temporal a ser adotado na sentença, questão que permanece em aberto e será resolvida por ocasião do julgamento do mérito. Das Impugnações Ao Laudo Pericial Passo à análise das questões suscitadas pelo requerido em suas impugnações ao laudo pericial (IDs nº 257033901 e 263381160), de modo a evitar que, após a apresentação do complemento pericial, as mesmas controvérsias retornem ao Juízo sem resolução. a) Da adequação metodológica: método de remuneração do capital e aplicação do Índice FIPE ZAP O requerido sustenta que o perito desconfigurou o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado ao, diante da ausência de amostras de locação, aplicar um índice genérico de rentabilidade sobre o valor de venda, sem amparo normativo. A impugnação não merece acolhimento. O perito consignou expressamente, ao ID nº 253797539, que não encontrou amostras de imóveis disponibilizados para locação com características semelhantes às do bem avaliado, o que inviabilizou a aplicação do método comparativo direto. Diante dessa impossibilidade, adotou o método de remuneração do capital, que consiste em estimar o valor venal do imóvel e sobre ele aplicar uma taxa de rentabilidade do mercado locatício — no caso, o Índice Residencial de Locação da tabela FIPE ZAP de setembro de 2025, correspondente a 0,54%. Em resposta à impugnação (ID nº 259966094), o perito esclareceu que esse procedimento é normativamente admitido como método subsidiário, precisamente para as situações em que a comparação direta com amostras de locação se mostra impraticável. Não se vislumbra, portanto, irregularidade na opção metodológica do perito, que se encontra tecnicamente justificada e fundamentada nos autos b) Da desconsideração do estado de conservação do imóvel nos cálculos O requerido alega que o perito, a despeito de ter classificado o imóvel como de "padrão baixo" e em "mau estado de conservação", não considerou essas condições na formação do valor do aluguel, incorrendo em contradição interna. A impugnação também não procede. O perito esclareceu, ao ID nº 259966094, que o precário estado do imóvel foi considerado na etapa de apuração do seu valor venal, resultando em estimativa inferior à que se obteria para um bem em bom estado de conservação na mesma região. Somente sobre esse valor já reduzido é que se aplicou o percentual de rentabilidade, de modo que o estado do imóvel repercutiu, ainda que indiretamente, no valor final do aluguel estimado. O perito acrescentou, ainda, que imóveis de características semelhantes no Lago Norte apresentavam valores de aluguel anunciados entre R$ 7.000,00 e R$ 15.000,00 mensais, o que confere razoabilidade à estimativa de R$ 8.560,00 (oito mil, quinhentos e sessenta reais) para um imóvel de 340 m² nas condições descritas. De todo modo, cumpre sublinhar que o juiz não está adstrito às conclusões do laudo pericial, devendo apreciá-lo como mais um elemento do conjunto probatório e formar seu convencimento de forma motivada, nos termos do art. 479 do CPC. Eventuais insuficiências ou imprecisões técnicas do laudo não impõem, por si só, a sua rejeição ou a realização de nova perícia, podendo o Juízo, ao julgar o mérito, arbitrar o valor do aluguel com fundamento em todo o acervo probatório dos autos, inclusive sopesando as críticas formuladas pelo requerido, se as reputar pertinentes. c) Da prevalência do valor real de venda sobre o valor estimado pelo perito O requerido requer que o valor de R$ 1.400.000,00 (um milhão e quatrocentos mil reais), obtido na alienação efetiva do imóvel em agosto/2025, seja adotado como base de cálculo para o arbitramento dos aluguéis, por refletir o valor de mercado real do bem. A questão não comporta solução neste momento processual. O argumento será devidamente sopesado por ocasião do julgamento do mérito, quando o Juízo apreciará o conjunto probatório — incluindo o laudo pericial, seus esclarecimentos e o valor efetivamente alcançado na alienação — para fixar o valor do aluguel.
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 12VARCVBSB 12ª Vara Cível de Brasília Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Trata-se, em última análise, de questão de mérito, que extrapola o âmbito desta decisão interlocutória. Isso posto, fixo o prazo de 20 (vinte) dias para que o perito apresente o complemento pericial determinado no primeiro tópico desta decisão. Após a juntada do complemento, intimem-se as partes para manifestação sobre o laudo pericial, no prazo comum de 10 (dez) dias. Na sequência, os autos virão conclusos para deliberação sobre a homologação da prova pericial e para julgamento do mérito. Da tutela de urgência cautelar A parte autora apresentou pedido de tutela provisória de urgência cautelar, ao ID nº 265893547, consistente em ofício ao Juízo do processo de inventário nº 0758206-14.2021.8.07.0016, para que seja determinada a reserva de parcela do quinhão hereditário do requerido, de modo a garantir a satisfação do crédito decorrente do arbitramento de aluguéis e dos honorários advocatícios sucumbenciais, na futura fase de cumprimento de sentença. Nos termos do art. 300 do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. A probabilidade do direito do requerente está suficientemente demonstrada nos autos. A decisão saneadora de ID nº 211659316 fixou como ponto controvertido apenas o valor do aluguel e o termo inicial para o arbitramento, tendo o próprio requerido reconhecido, em contestação (ID nº 178893049), ser incontroverso que ocupou exclusivamente o imóvel do espólio, fato que, por si só, reveste a probabilidade do direito pretendido pelo autor, referente ao dever de ressarcimento ao coherdeiro preterido no uso do bem. Há, portanto, elevada probabilidade de que o requerente seja reconhecido como credor do requerido ao final da instrução, independentemente de qual marco temporal venha a ser adotado na sentença. O risco ao resultado útil do processo está igualmente evidenciado. O processo de inventário nº 0758206-14.2021.8.07.0016 encontra-se em fase avançada: o imóvel inventariado foi alienado, o produto da venda foi depositado na conta judicial do espólio — cujo saldo atual é de R$ 1.362.015,16 (um milhão, trezentos e sessenta e dois mil, quinze reais e dezesseis centavos), conforme extrato de ID nº [ID nº 265893577] —, e o Juízo daquele feito determinou, em 13/02/2026, a apresentação do plano de partilha no prazo de 15 (quinze) dias. A partilha, portanto, é iminente. Concluída a partilha, o requerido receberá seu quinhão hereditário em espécie, oportunidade a partir da qual os valores poderão ser livremente movimentados, transferidos ou consumidos, sem qualquer restrição. Ademais, diante da prova apresentada pelo réu para comprovar a sua hipossuficiência econômica, pode-se aludir que o réu não possui outros bens ou reservas patrimoniais passíveis de constrição em eventual cumprimento de sentença. Em outras palavras, o quinhão hereditário a ser recebido no inventário representa, concretamente, o único patrimônio disponível para satisfação do crédito do requerente. Diante desse quadro, o risco de ineficácia prática da tutela jurisdicional é real, concreto e iminente. A medida cautelar pleiteada é, portanto, necessária e adequada para assegurar a utilidade do resultado do processo. Ademais, os valores objeto do arresto não serão disponibilizados ao autor, mas, sim, reservados para a hipótese de procedência do presente feito. Tratando-se, portanto, de medida plenamente reversível, não comprometendo o inventário e tampouco o quinhão dos demais herdeiros. Isso posto, reputo adequado o parâmetro apresentado pelo autor no item 12.2, que tomou como base o valor de R$ 3.500,00 mensais (valor apresentado pelo autor como teto), e o marco temporal de 12/11/2021, chegando ao montante total de R$ 243.360,63 (duzentos e quarenta e três mil, trezentos e sessenta reais e sessenta e três centavos). Sobre esse valor, acrescento 10% (dez por cento) a título de honorários advocatícios de sucumbência, conforme pleiteado, totalizando o montante de R$ 267.696,69 (duzentos e sessenta e sete mil, seiscentos e noventa e seis reais e sessenta e nove centavos) a ser reservado no processo de inventário. Pelo exposto, defiro a tutela provisória de urgência cautelar requerida por pela parte autora, a fim de que seja expedido ofício ao Juízo da 3ª Vara de Órfãos e Sucessões da Circunscrição Judiciária de Brasília/DF, nos autos do processo de inventário nº 0758206-14.2021.8.07.0016, para que seja determinada a reserva da quantia de R$ 267.696,69 (duzentos e sessenta e sete mil, seiscentos e noventa e seis reais e sessenta e nove centavos) do quinhão hereditário do requerido IJALMAR ALEXANDRE OLIVEIRA DA SILVA, a ser mantida até o trânsito em julgado da sentença a ser proferida nos presentes autos, ou até que sobrevenha decisão judicial em sentido contrário. Para tanto, concedo força de ofício à presente decisão. A presente decisão não impede o prosseguimento do processo de inventário, devendo a reserva incidir apenas sobre a parcela do quinhão hereditário do requerido correspondente ao valor acima fixado. Intime-se. (datado e assinado eletronicamente) 6