Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2743181/DF (2024/0342266-1)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL ALAMEDA DOS IPES
ADVOGADO: RODOLFO ALAN RODRIGUES MACHADO - DF051169
AGRAVADO: VICENTE AARÃO DE SALLES
ADVOGADOS: FELIPE DE ALMEIDA RAMOS BAYMA SOUSA - DF025515
THALES AUGUSTO FERREIRA COUTO - DF057760
DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por CONDOMINIO RESIDENCIAL ALAMEDA DOS IPES contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 2.839): APELAÇÃO. CONSTITUCIONAL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IMPOSSIBILIDADE. LIBERDADE ASSOCIATIVA X ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PREPONDERÂNCIA DA ORDEM CONSTITUCIONAL. TEMA 882/STJ. ANUÊNCIA NÃO VERIFICADA. TEMA 492/STF. APLICABILIDADE AOS LOTEAMENTOS FECHADOS REGULARES. INEXISTÊNCIA DE LEI OU ATO DE VONTADE A AMPARAR A PRETENSÃO AUTORAL. MULTA DO ART. 1.026, §2º, CPC. IMPERTINÊNCIA. SENTENÇA REFORMADA. 1. Tratando-se de condomínio de fato materializado em desconformidade com as previsões legais para a instituição do condomínio edilício (Lei n. 4.591/64), não é possível que a associação imponha aos proprietários eventuais “taxas” ou outras cobranças por ele implementadas, sem que haja anuência ou adesão correspondente, sob pena de vulneração à liberdade associativa prevista no art. 5º, inciso XX, da Constituição Federal, que deve preponderar sobre a regra infraconstitucional sobre o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil), consoante preconizado na tese alcançada no Tema 882/STJ. 2. A despeito do marco temporal decorrente da alteração promovida pela Lei n. 13.465/17 sobre a cotização de proprietários de imóveis, remanesce indevida as cobranças propugnadas após sua vigência, porquanto o caso em julgamento não se subsume aos lindes do Tema 492/STF, já que não se trata de “loteamento fechado regular” - hipótese híbrida contemplada na novel legislação -, mas de “ condomínio irregular”. Precedentes. 3. Esta Corte de Justiça perfilha o entendimento de que a inexistência de vícios consagrados no art. 1.022 do CPC não caracteriza, ipso facto, má-fé ou intuito protelatório apto a autorizar a aplicação da multa prevista no art. 1.026, §2º, do mesmo diploma processual. In casu, os embargos apresentados em face da sentença apresentaram argumentação condizente com a tese desenvolvida pelo r éu, o que, inclusive, propulsionou a transmutação do provimento jurisdicional nesta sede, sendo, por conseguinte, inviável conceber que seus esforços estavam dirigidos ao retardamento da marcha processual. Multa afastada. 4. Apelação conhecida e provida. Sentença de procedência dos pedidos reformada. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 2.954-2.961). No recurso especial, a parte recorrente alega, preliminarmente, ofensa ao art. 1.022 do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia. Aduz, no mérito, que o acórdão contrariou as disposições contidas nos arts. 884, 1.026, §2º, e 85, §§ 2º e 11, do CPC, além do art. 36-A, parágrafo único, da Lei 6.766/1979. Alega que o Tribunal limitou-se a indicar a incidência da Lei n. 4.591/1964 sem explicar sua relação com o feito decidido. Argumenta que a obrigação de pagar taxas condominiais decorre do princípio que veda o enriquecimento sem causa, independentemente de associação. Afirma que o acórdão recorrido negou a possibilidade de cobrança das despesas comuns em “condomínio irregular”. Argumenta que a lei permite a cobrança pelas associações de proprietários de imóveis, independentemente de regularidade, e que a obrigação de contribuir decorre da natureza jurídica da atividade de administração de imóveis. Contesta o afastamento da multa por embargos de declaração protelatórios, sustentando que a oposição dos embargos sem demonstração de vícios traduz mero inconformismo e caracteriza recurso protelatório, justificando a aplicação da multa prevista no art. 1.026, §2º, do CPC. Busca a inversão do ônus de sucumbência, alegando que, caso o recurso especial seja provido, o recorrido deve arcar integralmente com as custas processuais e honorários advocatícios, conforme o art. 85, §§ 2º e 11, do CPC. Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 3.073-3.089). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 3.111-3.113), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 3.245-3.254). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. Inicialmente, não há falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem, ao dar provimento à apelação, fundamentou o acórdão nos seguintes termos (fls. 2.843-2.864): I - Das taxas condominiais - (In) existência de condomínio de direito O cerne da controvérsia reside em averiguar se há ou não o dever do réu apelante em arcar com as taxas condominiais vindicadas pelo condomínio autor apelado, ante a falta de anuência acerca de referida cobrança que alega ter sido instituída por mera associação de moradores, em decorrência do condomínio de fato ali instituído. Compulsando os autos, é possível observar que o réu apelante interpôs embargos de declaração para debater a ausência de legitimidade da parte autora para propugnar o pagamento de débitos condominiais, ante a ausência de inscrição condominial no Registro de Imóveis. [...] Esclarecida a questão fática e jurídico-processual, em recentíssima oportunidade (julho/2023), ao debater a cobrança de taxas condominiais em condomínios irregulares do Distrito Federal, esta egrégia 7ª Turma Cível alcançou o entendimento de que a tese firmada no Tema 882 do colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui incidência em tais hipóteses, sendo, portanto, desinfluentes as características do loteamento ou do conteúdo dos serviços prestados a seus moradores, in verbis: [...] Ante a aderência deste julgador ao voto condutor do v. acórdão acima transcrito, analiso o caso em apreço em conformidade com o entendimento ali alcançado, seccionando a análise para período anterior e posterior à Lei n. 13.465/2017. In casu, entendo que o plexo de unidades residenciais constitui “ condomínio irregular”, em que uma associação de moradores instituiu atos formais para garantir condições de habitabilidade que refletem seus próprios interesses. Tratando-se, por conseguinte, de condomínio de fato materializado em desconformidade com as previsões legais (Lei n. 4.591/64) para a instituição do condomínio edilício (ID 54075620), não é possível que a associação imponha aos proprietários eventuais “taxas” ou outras cobranças por ele implementadas, sem que haja anuência ou adesão correspondente, sob pena de vulneração à liberdade associativa prevista no art. 5º, inciso XX, da Constitui ção Federal/88 (Tema 882/STJ). A propósito, destaco que, no julgamento do precedente qualificado (R Esp n.º 1.439.163/SP - Tema 882/STJ), o voto vencedor do Min. Marco Buzzi enfrentou questão proposta pelo relator (Min. Ricardo Villas Boas Cueva) acerca do aceite tácito daqueles que adquirem imóveis após a implementação da associação, como também sobre o enriquecimento ilícito, que toca os fundamentos da sentença hostilizada. De acordo com a divergência consignada no voto vencedor, “as obrigações de ordem civil, sejam de natureza real ou contratual, pressupõem, como fato gerador ou pressuposto, a existência de uma leis que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes, pois, em nosso ordenamento jurídico positivado, vale rememorar, h á duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato; e, no caso, permissa vênia, não atuam qualquer dessas fontes (...)”, infirmando qualquer concepção acerca da conjecturada aceitação tácita do proprietário que usufrui de eventuais serviços/ benfeitorias realizadas pela associação. Sobre o enriquecimento sem causa, a Corte Superior de Justiça rememorou que sua análise perpassa pelo exame da liberdade associativa como garantia fundamental - de ordem constitucional -, não podendo, assim, sobressair regra estipulada pelo legislador infraconstitucional (art. 884 do CC - enriquecimento sem causa), em decorrência da verticalidade de preponderância entre ambos os institutos. Assim, subserviente aos lindes do Tema 882/STJ, expressamente consagrado por este colegiado em recente precedente acima referenciado, entendo que, ausentes elementos aptos a amparar a pretensão vertida na peça vestibular, notadamente ato que demonstre a aquiescência do réu aos termos das cobranças a ele dirigidas pelo condomínio de fato, forçoso sejam elididas as “taxas condominiais” vindicadas antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017. Compreensão diversa esbarra, a toda evidência, na ratio decidendi adotada pela Corte Superior, o que tem levado à reforma de precedentes dissonantes deste egrégio Tribunal pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, que rechaça o pretenso distinguishing suscitado em razão da peculiar instituição de condomínios irregulares do Distrito Federal. [...] Lado outro, apesar da tese firmada pelo colendo STJ no ano de 2015, sobreveio a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, ao acrescentar o art. 36-A na Lei n. 6.766/79, acerca o parcelamento do solo urbano: “Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos. [...] No caso em julgamento, como deixei antever, a parte autora não constitui condomínio propriamente dito, porquanto lhe falta o elemento intrínseco a todo condomínio que é a propriedade, tratando-se de associação de pessoas com interesses comuns (art. 53 do Código Civil). Tampouco caracteriza loteamento regular, ante a falta de registro imobiliário do parcelamento que levou à formação do loteamento urbano (vide ID 54074555, p. 14/16, ID 54075619, p. 1 e ID 54075746 e ID 54075757). Posta a questão nestes termos, também em relação aos encargos após a vigência Lei n. 13.465/17, remanesce indevida as cobranças propugnadas, porquanto a hipótese não se subsume aos lindes do Recurso Extraordinário n. 695.911 (Tema 492/STF). II - Da multa do art. 1.026, §2º, do Código de Processo Civil Nos termos da sentença integrativa de ID 54075926, p. 1/5, o réu apelante foi condenado ao pagamento da multa estampada no art. 1.026, §2º, do CPC, sob o fundamento de que os embargos de declaração opostos naquela sede possuíam mero intuito protelatório, porquanto o magistrado primevo não vislumbrou quaisquer vicissitudes do art. 1.022 do mesmo diploma processual. Contudo, esta Corte de Justiça perfilha o entendimento de que a inexistência de vícios consagrados no dispositivo retromencionado, mormente nos primeiros embargos de declaração opostos nos autos, não caracteriza, ipso facto, má-fé ou intuito protelatório apto a autorizar a aplicação da multa em apreço. [...] Assim, considerando que os embargos apresentavam argumentação condizente com a tese desenvolvida preteritamente pelo réu, o que, inclusive, propulsionou a transmutação do provimento jurisdicional nesta sede, inviável conceber que seus esforços estavam dirigidos ao retardamento da marcha processual. Ao exposto, CONHEÇO do recurso de apelação e DOU-LHE PROVIMENTO para, reformando a r. sentença impugnada: (i) julgar improcedente o pedido formulado na exordial e, ainda, (ii)infirmar a multa aplicada em desfavor do réu (art. 1.026, §2º, do Código de Ritos). Como consectário lógico do provimento jurisdicional aqui adotado, inverto o ônus de sucumbência, devendo o condomínio autor, ora apelado, arcar integralmente com o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 11% (onze por cento) sobre o valor da causa, já considerada a sucumbência recursal (art. 85, §§ 2º e 11, do CPC). Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo. Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está com fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição. Quanto à cobrança de taxa condominial, a jurisprudência desta Corte Superior permite a cobrança de taxas condominiais permite a cobrança de taxas condominiais em condomínios atípicos quando há contrato-padrão depositado em registro imobiliário, com previsão de cobrança, ao qual o adquirente anuiu. No caso em exame, o Tribunal de origem concluiu não ser possível a cobrança sem anuência ou adesão dos proprietários. Tal entendimento está em consonância com a jurisprudência do STJ, o que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. A propósito, cito: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. CONDOMÍNIO DE CASAS ATÍPICO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão que deu provimento ao recurso especial para anular o acórdão recorrido e restabelecer a sentença que determinou a cobrança de taxa condominial de adquirente de imóvel em condomínio de casas atípico, com base em contrato-padrão depositado em registro imobiliário. 2. O agravante sustenta que não formalizou adesão aos termos do Estatuto Social da associação e que adquiriu o lote antes da Lei n. 13.465/2017, o que afastaria a exigência de pagamento das taxas condominiais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se é possível a cobrança de taxa condominial de adquirente de imóvel em condomínio de casas atípico, sem a associação voluntária, considerando a existência de contrato-padrão com previsão de cobrança. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A jurisprudência consolidada do STJ permite a cobrança de taxas condominiais em condomínios atípicos quando há contrato-padrão depositado em registro imobiliário, com previsão de cobrança, ao qual o adquirente anuiu. 5. A livre associação não afasta, por si só, a cobrança de taxa condominial em condomínios atípicos, quando há manifestação de vontade do proprietário em anuir ao encargo, seja por contrato, escritura pública ou depósito em cartório. 6. No caso, a sentença de primeiro grau constatou a existência de contrato-padrão com previsão de cobrança, assinado e depositado em registro imobiliário, o que legitima a cobrança das taxas condominiais. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: "1. A cobrança de taxa condominial em condomínios atípicos é válida quando há contrato-padrão depositado em registro imobiliário com previsão de cobrança, ao qual o adquirente anuiu. 2. A livre associação não afasta a cobrança de taxa condominial quando há manifestação de vontade do proprietário em anuir ao encargo". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 13.465/2017. Jurisprudência relevante citada: REsp n. 1.955.551/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 29/3/2022; EDcl no AgInt no REsp n. 1.885.283/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/3/2022. (AgInt no AgInt no REsp n. 1.975.502/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 10/2/2025, DJEN de 13/2/2025.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE VÍNCULO ASSOCIATIVO. FINALIDADE DE AFASTAR COBRANÇA DE "TAXAS CONDOMINIAIS" POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. APLICAÇÃO DA TÉCNICA DA DISTINÇÃO (DISTINGUISHING). SIMILITUDE ENTRE A HIPÓTESE DOS AUTOS E A QUESTÃO DECIDIDA EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO. NÃO OBRIGATORIEDADE DE PAGAMENTO DAS TAXAS DE MANUTENÇÃO POR QUEM NÃO É ASSOCIADO OU A ELA NÃO ANUIU. 1. Ação declaratória de inexistência de vínculo associativo com a finalidade de afastar a cobrança de "taxas condominiais" por associação de moradores. 2. Aplicabilidade do precedente firmado em sede de recurso especial repetitivo (REsp 1.280.871/SP, 2ª Seção, DJe 22/05/2015) à hipótese dos autos, por meio da aplicação da técnica da distinção (distinguishing). 3. As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. Precedente julgado sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 882). 4. Agravo interno no recurso especial não provido. (AgInt no REsp n. 1.862.077/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 29/6/2020, DJe de 1º/7/2020.) Por fim, afasto a pretensão da embargada na aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC, pois "o mero inconformismo da parte embargada com a oposição de embargos de declaração não autoriza a imposição da multa prevista no § 2º do art. 1.026 do CPC/2015, uma vez que, no caso, não se encontra configurado o caráter manifestamente protelatório, requisito indispensável à imposição da sanção" (EDcl no AgInt no AREsp n. 2.229.238/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 10/5/2023). Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso especial somente para afastar a multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC. Considerando o parcial provimento do recurso especial, é incabível a majoração de honorários advocatícios recursais. Publique-se. Intimem-se. Relator
HUMBERTO MARTINS