Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Trata-se de ação de adjudicação compulsória ajuizada sob o rito comum por LEONIDAS DE OLIVEIRA SANTANA e MARIA ALVES DE LIMA em face do ESPÓLIO DE RAIMUNDO MADEIRA LIMA, representado por sua inventariante MARIA MADEIRA FILHA. Alegam os autores haver celebrado, em 11/11/1999, Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda com o então proprietário, Sr. Raimundo Madeira Lima, tendo por objeto o imóvel urbano situado na Quadra 39, Lote 96, Setor Leste, Gama/DF -- com registro inicial às fls. 265 do livro 3-O, sob o nº 15.811, no 3º RI/DF, atualmente pertencente à Circunscrição do 5º Registro de Imóveis de Brasília (registro nº 510097), com área de 275,00 m² --, pelo valor ajustado de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), integralmente quitado, conforme comprovantes juntados. Sustentam que o promitente vendedor, Sr. Raimundo Madeira Lima, faleceu em 09/07/2021, sem haver promovido a outorga da escritura pública definitiva, e que o imóvel não foi objeto de qualquer providência no curso do inventário judicial do de cujus (processo nº 0713902-15.2021.8.07.0020, 2ª Vara de Família e de Órfãos e Sucessões de Águas Claras), tampouco no processo de abertura de testamento (nº 0716421-60.2021.8.07.0020), o que se justificaria pela conhecida circunstância de que o bem havia sido alienado em vida pelo falecido aos autores. Aduzem que o instrumento particular celebrado, embora não registrável diretamente, atende aos requisitos materiais para a adjudicação compulsória, na forma do art. 1.418 do Código Civil e da Súmula 239 do STJ. Asseveram a quitação integral do preço, a inércia dos sucessores em formalizar a transferência e a regularidade do imóvel para fins de registro. Requereram, ao final: (a) a citação dos herdeiros do falecido, na forma do polo passivo originário, posteriormente regularizado para o espólio; (b) a procedência integral, com a expedição da carta de adjudicação em favor dos autores e a respectiva expedição de mandado ao 5º Ofício de Registro de Imóveis de Brasília para a transferência do imóvel; (c) a dispensa de certidões fiscais relativas aos titulares anteriores da cadeia dominial; (d) a dispensa de Certidão Negativa de Tributos Imobiliários, pelo assumir, os autores, das obrigações fiscais respectivas; e (e) o deferimento da gratuidade de justiça. Atribuíram à causa o valor de R$ 30.000,00. Por decisão de ID 195405299 (06/05/2024), foi determinada a emenda da inicial, regularizada pelo ID 198788493 (03/06/2024), com a juntada da certidão de óbito do Sr. Raimundo Madeira Lima e a alteração do polo passivo para constar o ESPÓLIO DE RAIMUNDO MADEIRA LIMA, representado pelos herdeiros qualificados. Alguns dos herdeiros (ELI, ELINE, ELAYNE, ELIENNE e ELIN SOUSA LIMA) apresentaram, por meio do advogado Leonardo Vieira Lins Parca, contestação preliminar (ID 222513334, em 13/01/2025), suscitando, em síntese, que o ESPÓLIO somente poderia ser representado pela INVENTARIANTE Maria Madeira Filha (esposa supérstite do falecido), em conformidade com o art. 618, I, do CPC, postulando, em consequência, a regularização da representação processual. Acolhida a tese, o espólio passou a ser regularmente representado pela inventariante MARIA MADEIRA FILHA (CPF 186.103.581-00), que apresentou contestação em ID 254735746 (24/10/2025), suscitando: (i) preliminarmente, a ausência de interesse processual e a impossibilidade jurídica do pedido (à luz da inércia dos autores por mais de 24 anos e da possibilidade de adjudicação extrajudicial pelo Provimento nº 150/2023 do CNJ); e, no mérito, (ii) a alegação de má-fé dos autores, decorrente do não pagamento dos tributos do imóvel (IPTU/TLP) ao longo de mais de duas décadas, com a consequente inscrição do nome do falecido na Dívida Ativa do Distrito Federal, e (iii) impugnação genérica dos fatos não expressamente admitidos. A parte autora apresentou réplica no ID 259469449, refutando as preliminares e os argumentos de mérito. Sustentou a recusa tácita do espólio à outorga da escritura definitiva, a inexistência de qualquer obstáculo legal à adjudicação compulsória e a inaplicabilidade da via extrajudicial em razão da contestação do próprio espólio. Por decisão de ID 261705469 (12/01/2026), foi determinada a especificação de provas. Manifestaram-se as partes. A ré requereu a expedição de ofício à Fazenda Pública do DF para apresentação de relatório de IPTU/TLP e inscrições em dívida ativa. A parte autora juntou documentação fiscal complementar (ID 265243445) e pugnou pelo julgamento antecipado. Por decisão de ID 272001322 (09/04/2026), o Juízo: (i) INDEFERIU o pedido de intimação da Fazenda Pública do DF, por reputá-lo desnecessário à solução da controvérsia e potencialmente protelatório (art. 370 do CPC); (ii) DEFERIU a juntada dos documentos fiscais apresentados pelos autores; (iii) reconheceu preclusa a fase de especificação de provas; e (iv) determinou a conclusão para sentença. É o relatório. Decido. I -- Das questões preliminares I.a) Da ausência de interesse processual e da possibilidade de adjudicação extrajudicial Sustenta o espólio que carece aos autores interesse processual, em razão (i) da inércia por mais de duas décadas em formalizar a transferência do imóvel e (ii) da existência de procedimento extrajudicial de adjudicação previsto no Provimento nº 150/2023 do CNJ. A preliminar não merece acolhida. Em primeiro lugar, a inércia prolongada dos autores em formalizar a transferência do imóvel não tem o condão de extinguir, por si só, o direito material à adjudicação compulsória, decorrente do contrato de promessa de compra e venda integralmente quitado. A pretensão à adjudicação compulsória, segundo entendimento consolidado do STJ, não se sujeita à prescrição extintiva, ressalvada a hipótese de usucapião por terceiro, que aqui não se cogita. Em segundo lugar, a previsão de procedimento extrajudicial de adjudicação no Provimento nº 150/2023 do CNJ é faculdade, não obrigatoriedade. A escolha pela via judicial é direito do interessado, especialmente quando -- como no caso -- há manifesta resistência do espólio à pretensão, materializada na presente contestação. A via extrajudicial pressupõe consensualidade ou, ao menos, ausência de oposição substancial, o que não se verifica. Aliás, a própria conduta processual do espólio -- ao apresentar defesa de mérito, sustentar má-fé dos autores e contestar a procedência do pedido -- configura, de modo eloquente, a resistência exigida para a caracterização do interesse de agir, na sua tríplice acepção de utilidade, necessidade e adequação. Rejeito a preliminar. I.b) Das demais questões À exceção do exposto, não verifico a existência de outras questões preliminares a serem apreciadas, assim como não constato a presença de qualquer vício que macule o andamento do feito. Compreendo estarem presentes os pressupostos processuais de existência e validade da relação processual e as condições da ação, motivo pelo qual procedo ao julgamento do mérito. II -- Do mérito II.a) Do quadro jurídico aplicável -- da adjudicação compulsória A adjudicação compulsória, fundada no art. 1.418 do Código Civil, é instrumento processual destinado a suprir a vontade do promitente vendedor (ou de seus sucessores) na outorga da escritura pública definitiva, quando, satisfeitas as obrigações do promitente comprador (especialmente a quitação do preço), aquele se mantém inerte ou se opõe à transferência formal da propriedade. Os pressupostos para o cabimento da adjudicação compulsória, conforme a jurisprudência consolidada do STJ, são: (i) existência de contrato de promessa de compra e venda válido entre as partes; (ii) quitação integral do preço pactuado; e (iii) recusa ou omissão do promitente vendedor (ou de seus sucessores) em outorgar a escritura definitiva. A Súmula 239 do STJ é firme no sentido de que "o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis" -- diretriz reafirmada pelo STJ em sucessivos arestos e ratificada em informativos correlatos (a exemplo do Informativo 638-STJ). Em consequência, o instrumento particular de promessa de compra e venda, embora não registrado, é hábil a fundamentar o pedido de adjudicação. II.b) Do exame dos elementos dos autos São incontroversos, à luz da documentação juntada e da contestação do espólio (que sequer questiona, no aspecto material, a existência da promessa de compra e venda nem a integral quitação do preço pelos autores): (i) A celebração, em 11/11/1999, do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda entre o falecido Raimundo Madeira Lima e os autores, tendo por objeto o imóvel descrito na inicial (ID 193812696); (ii) A integralidade do pagamento pelo preço ajustado de R$ 30.000,00, conforme recibo de pagamento juntado (ID 193812701); (iii) A propriedade originária do imóvel em favor de Raimundo Madeira Lima, adquirida da NOVACAP em 31/01/1972 (Escritura Pública lavrada às fls. 42 do livro 22 do 1º Ofício de Notas, Registro Civil e Protestos de Brasília); (iv) O falecimento de Raimundo Madeira Lima em 09/07/2021; (v) A não inclusão do imóvel no inventário judicial do de cujus, em razão da ciência dos herdeiros e da inventariante quanto à prévia alienação (conforme próprias manifestações em sede de inventário, reproduzidas na contestação dos primeiros herdeiros); (vi) A inexistência de qualquer providência espontânea, pelos sucessores, no sentido de formalizar a transferência da propriedade aos autores. A defesa do espólio limita-se a alegar má-fé dos autores em relação à omissão no pagamento dos tributos imobiliários e a ausência de "resistência expressa" do falecido em vida à outorga. Ambas as alegações não infirmam o direito material à adjudicação. Quanto à omissão no pagamento dos tributos, a discussão pertence à esfera fiscal e eventualmente cível autônoma (relação entre proprietário registral e posseiro/comprador), podendo ser objeto de ação própria pela parte que se julgar prejudicada (por exemplo, em ação regressiva), sem afetar o direito à adjudicação aqui pleiteado. A controvérsia tributária não constitui óbice ao registro da transferência, especialmente diante da assunção, pelos autores, da responsabilidade pelos débitos fiscais existentes. Quanto à ausência de resistência expressa em vida, é entendimento consolidado que a inércia prolongada do promitente vendedor (ou, no caso, dos seus sucessores) na outorga voluntária da escritura, quando provocada, configura, materialmente, a recusa que enseja a tutela jurisdicional. Acresça-se que, no presente caso, a recusa atual do espólio, materializada na contestação, é, por si só, suficiente para fundamentar a procedência do pedido. II.c) Da regularidade formal do pedido Os autores observaram os requisitos legais para a propositura da demanda: (i) qualificação adequada das partes; (ii) demonstração da relação jurídica de base (promessa de compra e venda + recibo de quitação); (iii) descrição precisa do imóvel; (iv) demonstração da cadeia dominial; e (v) declaração quanto à ausência de outras pendências sobre o bem. Reconhecida a procedência da pretensão, cumpre, ao Juízo, expedir a carta de adjudicação em favor dos autores, com o consequente comando para que o oficial do 5º Ofício de Registro de Imóveis de Brasília proceda ao registro respectivo, na forma do art. 501 do CPC c/c art. 1.418 do Código Civil. II.d) Da dispensa de certidões fiscais relativas a terceiros da cadeia dominial Os autores postularam a dispensa de certidões fiscais em nome de pessoas físicas integrantes da cadeia dominial anterior, das quais, segundo declaram, não é possível a obtenção de certidões, assumindo a responsabilidade por eventuais débitos. Tal pretensão tem amparo na praxe administrativa e na própria sistemática do registro, considerando que (i) a transferência ocorrerá entre Raimundo Madeira Lima (proprietário registral atual) e os autores; e (ii) os autores expressamente assumem a responsabilidade fiscal eventualmente existente sobre o imóvel. Acolho, no particular, a pretensão. II.e) Quanto aos tributos do imóvel A defesa do espólio menciona a existência de débitos de IPTU/TLP relativos ao imóvel, com inscrição do nome do falecido na Dívida Ativa do DF. Tais débitos, à luz do art. 130 do CTN, são obrigações propter rem, transmitindo-se com o bem ao novo proprietário, salvo nas hipóteses de arrematação em leilão. Como os autores expressamente declaram a assunção da responsabilidade pelos débitos fiscais e tributários do imóvel, fica registrado, no provimento jurisdicional, que tais débitos seguirão a propriedade transferida, na forma do art. 130 do CTN. A pretensão acessória de eventual ressarcimento ao espólio (por inscrição do falecido em Dívida Ativa) não constitui objeto desta demanda e poderá ser pleiteada em via própria. III -- Conclusão
Diante do exposto, RESOLVO O MÉRITO da causa, nos termos do art. 487, I, do CPC, para JULGAR PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial e, em consequência: (a) ADJUDICO compulsoriamente, em favor de LEONIDAS DE OLIVEIRA SANTANA e MARIA ALVES DE LIMA, o imóvel urbano situado na Quadra 39, Lote 96, Setor Leste, Gama/DF -- com registro inicial às fls. 265 do livro 3-O, sob o nº 15.811, no 3º RI/DF, atualmente pertencente à Circunscrição do 5º Registro de Imóveis de Brasília (registro nº 510097), com área de 275,00 m² --, em substituição à declaração de vontade não emitida pelo promitente vendedor (Sr. Raimundo Madeira Lima, falecido) ou pelos seus sucessores, produzindo a presente sentença, no particular, todos os efeitos da declaração de vontade não emitida, na forma do art. 501 do CPC c/c art. 1.418 do Código Civil; (b) DETERMINO, após o trânsito em julgado e mediante requerimento da parte autora, a expedição de carta de adjudicação ao 5º Ofício de Registro de Imóveis de Brasília, para que proceda ao registro do imóvel em favor de LEONIDAS DE OLIVEIRA SANTANA e MARIA ALVES DE LIMA, conforme o regime de bens do casamento entre eles celebrado; (c) DEFIRO a dispensa de certidões fiscais relativas às pessoas físicas integrantes da cadeia dominial anterior, considerando a circunstância fática da impossibilidade de sua obtenção e a expressa assunção, pelos autores, da responsabilidade pelos eventuais débitos respectivos; (d) DEIXO REGISTRADO, na forma do art. 130 do CTN, que os débitos tributários eventualmente existentes sobre o imóvel (IPTU e TLP) acompanharão a transferência da propriedade aos adquirentes, sem prejuízo de eventual ressarcimento que o espólio pretenda buscar em via autônoma. Considerando a sucumbência integral do espólio réu, condeno-o ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 6º, do CPC. Defiro, em definitivo, a gratuidade de justiça em favor dos autores, na forma do art. 98 do CPC. Transitada em julgado, expeça-se a carta de adjudicação na forma do item "b" e arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Datado e assinado eletronicamente. Fellipe Figueiredo de Carvalho Juiz de Direito Substituto