Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 3202073/DF (2026/0094661-2)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE: ALICE EMILIANA QUEIROZ RIBEIRO COELHO MENDES DE BRITO
ADVOGADO: ALICE EMILIANA RIBEIRO BRITO - MA005286
AGRAVANTE: DANILO MIRANDA LIMA MUNIZ
ADVOGADOS: PEDRO ESTUQUI E ALVES - DF027977
DAVID CAIO ALVES RODRIGUES - DF051345
AGRAVADO: PEDRO HENRIQUE GOMES AGUIAR
AGRAVADO: PAULA CRISTINA PENA SOARES
ADVOGADOS: ANDRÉ EMEDIATO BARBOSA DA SILVA - DF028752
DIEGO BATISTA SILVA - DF039528
AGRAVADO: DANILO MIRANDA LIMA MUNIZ
ADVOGADOS: PEDRO ESTUQUI E ALVES - DF027977
DAVID CAIO ALVES RODRIGUES - DF051345
AGRAVADO: ALICE EMILIANA QUEIROZ RIBEIRO COELHO MENDES DE BRITO
ADVOGADO: JOAO LEONARDO VERAS MAGALHAES - MA023064
DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por ALICE EMILIANA QUEIROZ RIBEIRO COELHO MENDES DE BRITO contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 813-814): APELAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA DE CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS. TERRENO DESOCUPADO SITUADO EM CONDOMÍNIO EM REGULARIZAÇÃO. LOTE DESTINADO A ÁREA LIVRE DE USO PÚBLICO. CAPTAÇÃO DE ÁGUAS PLUVIAIS. RECOMENDAÇÃO DE NÃO DESTINAÇÃO HABITACIONAL NO LICENCIAMENTO AMBIENTAL. INFORMAÇÃO OMITIDA DOS ADQUIRENTES. DOLO. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. ANULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA COM CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS LEGAIS DE MORA. DANO MORAL. NÃO COMPROVAÇÃO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação interposta pelos adquirentes, nos autos da ação de anulação de contrato c/c restituição de quantia paga que ajuizaram em desfavor da alienante e do corretor de imóveis, contra a sentença que resolveu o processo com exame de mérito, ao julgar improcedentes os pedidos, com a condenação dos autores ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, a serem divididos em 50% (cinquenta por cento) pelos patronos dos réus. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Na apelação, a questão em discussão consiste na análise da omissão dolosa da alienante e/ou do corretor sobre a vedação à construção de habitação residencial no terreno objeto do contrato de cessão de direitos possessórios. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A alienante e o corretor de imóveis tinham conhecimento da recomendação, no licenciamento ambiental do processo de regularização do condomínio, para que o terreno desocupado objeto do negócio jurídico e outros não fossem destinados à habitação residencial no condomínio em regularização, mas omitiram intencionalmente essa informação dos adquirentes, para que a compra e venda dos direitos possessórios fosse realizada, pois, se tivessem conhecimento desse dado, não teriam concretizado o negócio. 4. Os adquirentes agiram de boa-fé e confiaram nas informações passadas pelo corretor de imóveis, que omitiu deles informação relevante com a qual não teriam realizado o negócio, evidenciando a nulidade do negócio jurídico nos termos dos artigos 145, 147 e 171, inciso II, todos do Código Civil, uma vez que não havia motivo algum para adquirissem, por preço de mercado, direitos possessórios de terreno no qual não poderiam utilizá-lo para fins de moradia. 5. Na responsabilidade civil, o comitente e o preposto são solidariamente responsáveis, nos termos do inciso III do artigo 932 e do parágrafo único do artigo 942, ambos do Código Civil. A alienante, como possuidora do imóvel, é considerada comitente e o corretor de imóveis, preposto, que age por conta do comitente e se obriga a promover a conclusão do negócio entre as partes, para que tenha direito à comissão no contrato de corretagem, sendo solidária a responsabilidade do comitente e do preposto. 6. A anulação do negócio jurídico determina a restituição das partes ao estado em que se achavam antes de sua realização e, se não for possível, serão indenizadas com o equivalente, nos termos do artigo 182 do Código Civil. 7. O vício de consentimento do negócio jurídico pode causar insegurança, angústia, aflição e temor, mas isso, por si só, consiste em mero dissabor decorrente do negócio anulável, que não viola, por si só, direito da personalidade, de modo que, sem a comprovação do dano moral, não exsurge a obrigação de sua reparação, nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil. IV. DISPOSITIVO E TESES 8. Apelação conhecida e parcialmente provida. Sentença reformada. Pedidos julgados parcialmente procedentes. Redistribuição dos ônus da sucumbência. Honorários recursais não majorados. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 1.079-1.096). No recurso especial, alega ofensa ao art. 1.022, do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia. Aduz que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 145, 147, 148 e 422, todos do Código Civil, e 373, I, do CPC. Afirma que o Tribunal de origem presumiu má-fé e inverteu indevidamente o ônus da prova (art. 373, I, do CPC), ao reconhecer dolo omissivo sem prova de que a recorrente, residente em São Luís/MA, tivesse ciência específica da restrição administrativa (ELUP) constante do documento SEI. Invoca a boa-fé objetiva (art. 422, CC) e a cláusula contratual de assunção de riscos, afirmando que os compradores declararam ciência da irregularidade do terreno e aceitaram “todos os ônus e bônus”, o que afasta vício de consentimento e impede anulação por surpresa posterior. Aponta divergência jurisprudencial. Requer a concessão de gratuidade de justiça. Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 1.174-1.189). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 1.203-1.207), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 1.253-1.258). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. Cinge-se a controvérsia, em síntese, em definir se o Tribunal de origem pode anular o negócio por suposto dolo omissivo sem prova de ciência da recorrente sobre a restrição administrativa (ELUP) e sem valorar a cláusula de assunção de risco, ou se há, no máximo, hipótese de dolo de terceiro (corretor), cuja configuração exige demonstração de conhecimento ou dever de conhecimento pela beneficiária. Primando pela interpretação da Lei 1.060/1950, pela nova legislação processual civil e pela jurisprudência deste STJ (EAREsp 693.082/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi), defiro o pedido de gratuidade de justiça nos termos formulados nas razões do recurso especial: "requer, nos termos dos artigos 98 e 99 do CPC e a partir do Tema 1178 do STJ que seja concedida a gratuidade de justiça de modo que seja dispensado o recolhimento das custas relativas a este recurso" (fl. 1.122). Inicialmente, não há falar em ofensa ao art.1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem ao dar parcial provimento à apelação, fundamentou o acórdão nos seguintes termos (fls. 822-825): ALICE disse que não sabia da restrição à ocupação do terreno e que indagou ao corretor de imóveis (DANILO) se os autores tiveram acesso às informações do processo de regularização do Condomínio Ville de Montagne, tendo obtido resposta afirmativa. ALICE, como possuidora do terreno desde 2007, inegavelmente tinha conhecimento dessas informações. Ela é bacharel em Direito, exerceu a advocacia e atualmente é tabeliã. Como possuidora do terreno, certamente se informou e acompanhou o processo de regularização do terreno irregularmente parcelado sobre o qual exerceu posse. Ela nega, mas é admissível considerar que ALICE tem conhecimento das recomendações contidas na Nota Informativa n. 6/2020-TERRACAP/DITEC/GEMAM/NUAMB, de 29/09/2020 e do Parecer Técnico SEI-GDF nº 82/2019-IBRAM/PRESI/SULAM/DILAM-I, de 02/10/2020, que aprovou a proposta de delimitação das áreas de preservação permanente e faixas de proteção de canal natural de escoamento superficial (Decreto nº 30.315/2019) apresentadas pela TERRACAP e, ainda, estabeleceu que os possuidores dos lotes com proximidade de áreas de risco (deslizamento, declividade e alagamento) e/ou inseridos em área de restrição ambiental (APP, declividade e faixa de proteção de canal natural de escoamento superficial) deverão apresentar à TERRACAP, durante o processo de compra e venda direta, laudo assinado por engenheiro civil atestando a segurança da edificação do muro de arrimo e do aterro executado no lote, caso exista. Consta desse documento técnico que 21 (vinte e um) lotes situados em poligonais desocupadas de edificações, entre os quais está o terreno objeto do negócio realizado pelas partes (Lote 23 da Quadra 20), e localizadas em posições estratégicas, limítrofes às vertentes com declividade acentuada, foram consideradas áreas que possuem vocação para implantação de equipamentos urbanos, uma vez que a ocupação dos terrenos estava predominantemente consolidada no Condomínio Ville de Montagne e não havia opções para destinação de espaços de uso público, o que motivou a recomendação de não constituição de unidades imobiliárias residenciais nesses lotes desocupados e contíguos às vertentes, que estão incluídos na faixa marginal dos canais naturais (ID 74564951, Pág. 4). DANILO é corretor de imóveis e sabia da existência do processo administrativo de regularização do Condomínio Ville de Montagne. ALICE estava ciente de que DANILO tinha conhecimento desse processo. No entanto, DANILO não informou os autores da recomendação para que o terreno pertencente à ALICE não fosse destinado à área de ocupação residencial na regularização do Condomínio. Pelo contrário, ele afirmou aos interessados que seria possível fazê-lo. Os autores são leigos, mas ALICE e DANILO não. A confiança dos autores nessa afirmação, e na que foi prestada por Anderson, foi decisiva para que eles realizassem o negócio. A negativa da TERRACAP sobre a destinação residencial do terreno adquirido pelos autores foi corroborada pelo técnico que eles contrataram, que categoricamente lhes informou que não seria possível ocupar a área e lá construir edificação residencial, mesmo com condicionantes e compensação (I Ds 74565137 a 74565140). Certeza há de que o terreno, cujos direitos possessórios foram vendidos aos requerentes, não é passível de edificação residencial. DANILO estava ciente dessa situação. O corretor de imóveis deve se inteirar de todas as circunstâncias do negócio antes de oferecê-lo; apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio; deve recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral e zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente, conforme os incisos I, II, III e VI, do artigo 4º do Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis, aprovado pela Resolução COFECI nº 326, de 25/06/1992. ALICE também estava, embora diga o contrário. Era a titular dos direitos possessórios, sabia do processo de regularização fundiária do Condomínio, em que mantinha o terreno vazio sem edificação apenas para especulação imobiliária, aguardando valorização para aliená-lo. ALICE e DANILO omitiram intencionalmente a recomendação da vedação à destinação residencial do terreno. [...] No parágrafo único da Cláusula Quinta da promessa de compra e venda (ID 74564939, Pág. 5), os autores, como promissários compradores, declararam que estavam cientes da situação do condomínio e de que o terreno objeto do negócio jurídico não estava ainda regularizado, assumindo todos os ônus e bônus que porventura pudessem recair sobre o terreno. A promitente vendedora foi exonerada de cobranças futuras, judicial ou extrajudicialmente. Evidente que a ciência de que se tratava de terreno situado em condomínio em regularização não significa que eles aceitaram comprar terreno sobre o qual havia recomendação técnica de que não fosse destinado à habitação residencial, mas reservado a espaço livre de uso público para captação de águas pluviais. [...] Os autores agiram de boa-fé e confiaram nas informações passadas por DANILO, que omitiu deles informação relevante com a qual não teriam realizado o negócio, evidenciando a nulidade do negócio jurídico nos termos dos artigos 145, 147 e 171, inciso II, todos do Código Civil. Não havia motivo algum para os requerentes adquirirem, por preço de mercado, direitos possessórios de terreno no qual não poderiam construir e fixar moradia. [...] A falta de demonstração de conluio entre DANILO e ALICE não exclui a responsabilidade de ALICE, pois ela vendeu para os autores área, non aedificandi ciente de que eles não teriam proveito econômico algum com o negócio. Ela correu o risco ao adquirir terreno em parcelamento irregular de solo urbano, de não ocupá-lo com moradia, mantendo-o vazio com a única intenção de valorização imobiliária para venda futura. Referida cláusula nona viola a boa-fé que as partes devem guardar na celebração do negócio jurídico e em sua execução, nos termos do artigo 422 do Código Civil, e concretiza a omissão intencional, pois ALICE e DANILO transferiram para os autores os ônus decorrentes da não regularização do terreno para fins residenciais. O fato era do conhecimento de ALICE e de DANILO antes da realização do negócio, pois, no licenciamento ambiental constava expressamente a recomendação para que o terreno e outros vinte lotes, que estavam vazios, fossem destinados a espaços livres de uso público no Condomínio. ALICE certamente anteviu a perda da posse do terreno no processo de regularização, mesmo assim realizou o negócio com os autores, que agiram de boa-fé, confiando nas informações que lhe foram passadas por DANILO de que não havia problema com a documentação do imóvel. Na responsabilidade civil, o comitente e o preposto são solidariamente responsáveis, nos termos do inciso III do artigo 932 e do parágrafo único do artigo 942, ambos do Código Civil. ALICE, como possuidora do imóvel, é considerada comitente e DANILO, como corretor de imóveis, preposto. O corretor age por conta do comitente se obriga a promover a conclusão do negócio entre as partes, para que tenha direito à comissão no contrato de corretagem. A responsabilidade do comitente e do preposto é solidária. A anulação do negócio jurídico determina a restituição das partes ao estado em que se achavam antes de sua realização e, se não for possível, serão indenizadas com o equivalente, nos termos do artigo 182 do Código Civil. (ID 76628129). Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo. Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está com fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição. O Tribunal de origem concluiu no sentido de que a nulidade do negócio por dolo omissivo decorreu da análise da prova oral e documental que evidenciou o conhecimento e a omissão da alienante e do corretor, bem como da interpretação da cláusula contratual de ciência e assunção de riscos, reputada inapta para afastar a vedação técnica, como se pode depreender do seguinte trecho extraído do acórdão recorrido (fls. 821-824): “Nos depoimentos pessoais dos autores e da ré Alice, e na prova testemunhal produzida sob o contraditório em juízo, é possível inferir que ALICE e DANILO se conheciam e havia entre eles avença para a venda do terreno. (…) ALICE e DANILO omitiram intencionalmente a recomendação da vedação à destinação residencial do terreno. (…) No parágrafo único da Cláusula Quinta (…) os autores (…) declararam que estavam cientes da situação do condomínio (…) Evidente que a ciência de que se tratava de terreno situado em condomínio em regularização não significa que eles aceitaram comprar terreno sobre o qual havia recomendação técnica de que não fosse destinado à habitação residencial…” (fls. 821, 823-824) Desse modo, considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ. A incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à interposição pela alínea "a'" do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso especial, apenas para, em razão da concessão de gratuidade de justiça, dispensar o recolhimento das custas relativas a este recurso. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente, fl. 828, para 15% sobre o valor atualizado da condenação. Publique-se. Intime-se. Relator
HUMBERTO MARTINS