Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0712798-98.2019.8.07.0006.
AUTOR: URBANIZADORA PARANOAZINHO S/A RECONVINTE: FLAVIA MARIA COUTO ROCHA MELLO CRUVINEL, GUILHERME JOSE COUTO WATRIN ROCHA MELLO, LEONARDO JOSE COUTO ROCHA MELLO, MARILIA EUSTAQUIA COUTO ROCHA MELLO
REU: LEONARDO JOSE COUTO ROCHA MELLO, GUILHERME JOSE COUTO WATRIN ROCHA MELLO, FLAVIA MARIA COUTO ROCHA MELLO CRUVINEL, MARILIA EUSTAQUIA COUTO ROCHA MELLO RECONVINDO: URBANIZADORA PARANOAZINHO S/A SENTENÇA
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VARCIVSOB 2ª Vara Cível de Sobradinho Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Cuida-se de ação reivindicatória ajuizada pela URBANIZADORA PARANOAZINHO S/A contra ENEAS ANGELO ROCHA MELLO. Decisão de recebimento da inicial coligida ao ID 56309745. Ao ID 77885172, a parte autora informa o falecimento do réu ENEAS ANGELO ROCHA MELLO e propugna pela sucessão processual do falecido pelos herdeiros MARILIA EUSTAQUIA COUTO ROCHA MELLO, FLAVIA MARIA COUTO ROCHA MELLO CRUVINEL, LEONARDO JOSE COUTO ROCHA MELLO e GUILHERME JOSE COUTO WATRIN ROCHA MELLO – escritura pública de inventário coligida ao ID 100042977. Na exordial, de ID 52511606, a parte autora afirma ser legítima proprietária do Lote 13, Quadra 1, Conjunto 1, do parcelamento Recanto Real, conforme matrícula imobiliária (18.593 – ID 52511876). Sustenta que o réu ocupa o imóvel de forma injusta, pois adquiriu e permaneceu no lote mesmo ciente da irregularidade do parcelamento, contribuindo para sua consolidação clandestina, sem jamais ter arcado com os custos da posterior regularização urbanística, ambiental e fundiária. Argumenta que o réu recusou-se a aderir ao compromisso de regularização oferecido, buscando se beneficiar da valorização do imóvel sem cumprir quaisquer obrigações. No plano jurídico, a autora afirma estarem preenchidos os requisitos da ação reivindicatória (prova do domínio, individualização do bem e posse injusta), requerendo a restituição do imóvel e sua imissão na posse. Sustenta, ainda, que o réu é responsável pelos danos ambientais e urbanísticos decorrentes do parcelamento irregular, bem como pelo enriquecimento sem causa, na medida em que se beneficiou diretamente dos investimentos realizados pela autora para regularização do loteamento. Em caráter alternativo, caso não acolhido o pedido reivindicatório, pleiteia indenização correspondente aos custos, prejuízos, investimentos suportados e valorização patrimonial gerada, a serem apurados em liquidação de sentença. Foi apresentada contestação e reconvenção, bem como realizada, na fase de dilação probatória, audiência de instrução e julgamento, com alegações finais das partes. Em contestação/reconvenção – ID 100042973, a parte demandada sustenta, em preliminar, a inépcia da inicial e a ausência dos pressupostos da ação reivindicatória, alegando que a autora não detém posse anterior nem comprova posse injusta, uma vez que o imóvel é ocupado de forma contínua, mansa e pacífica há muitos anos. No mérito, afirma que adquiriu o lote de boa-fé, mediante negócio oneroso, tendo nele fixado moradia e realizado benfeitorias, inexistindo qualquer esbulho. Argumenta que a autora tinha pleno conhecimento da ocupação e permaneceu inerte por longo período, configurando tolerância e afastando a alegação de posse injusta. Rebate, ainda, o pedido indenizatório, sustentando inexistirem danos ambientais ou enriquecimento sem causa imputáveis ao réu. Em sede de reconvenção, afirma preencher todos os requisitos legais para a aquisição da propriedade por usucapião, destacando o exercício de posse contínua, pacífica, com animus domini e por lapso temporal superior ao exigido em lei, além da utilização do imóvel para fins de moradia. Sustenta que eventual irregularidade do parcelamento não impede o reconhecimento da usucapião, sobretudo diante da função social da propriedade e do direito fundamental à moradia. Alega, também, ter arcado com encargos e tributos incidentes sobre o imóvel, reforçando a consolidação da posse qualificada. Ao final, requer o reconhecimento da improcedência dos pedidos formulados na ação reivindicatória e o julgamento de procedência da reconvenção, para que seja declarado o domínio do imóvel em favor da parte reconvinte, por meio de usucapião, com expedição do respectivo mandado ao cartório de registro de imóveis. Nova manifestação da parte autora reunida ao ID 103090899 e ratificada ao ID 129922434. Reconvenção recebida ao ID 126320300. Decisão de saneamento e organização do processo aos ID’s 153874062, 159117350, 201353944 e 225325724. É a síntese relevante da marcha processual. Passo a proferir sentença. As questões processuais e prejudiciais à apreciação do mérito foram afastadas, segundo os fundamentos da decisão saneadora, aos quais me reporto. Não há que se falar em inépcia da petição inicial, uma vez não apontadas as hipóteses previstas no §1º do art. 330 do Código de Processo Civil. Portanto, presentes as condições da ação e os pressupostos processuais, cabível o julgamento do processo, independentemente da produção de outras provas. Como já ressaltado alhures, os pontos controvertidos da demanda giram em torno da adequada aquisição da gleba pela parte demandante ou pela parte demandada, a ocorrência de prescrição aquisitiva, indenização por benfeitorias ou pelos “gastos incorridos com a regularização” e “valorização proporcionada” ao patrimônio dos réus. A Urbanizadora Paranoazinho S/A objetiva a imissão na posse do imóvel objeto da quezília, alegando ser bem de sua propriedade. Inexiste controvérsia sobre o fato de o bem deter a Matrícula n.º 18.593 do 7º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, consoante certidão de matrícula juntada ao ID 52511876, na qual estão descritos os limites e confrontações do imóvel. O registro imobiliário é regulado pela Lei n.º 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos – LRP), cujo objetivo é conferir “autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos” (art. 1º). Isso significa que os atos sujeitos ao registro público possuem presunção de autenticidade, segurança e eficácia, desde que realizados segundo os critérios estabelecidos na lei de regência. Entretanto, conforme indica própria LRP, tal presunção não é absoluta, podendo ser desconstituída mediante a instauração de procedimento administrativo perante a Vara de Registros Públicos, ou mediante a instauração de processo judicial. A propósito, transcrevo o art. 212 da Lei n.º 6.015/1973: “Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada”. A referida Lei é ainda específica no que toca à necessidade de participação no processo de todos aqueles que forem atingidos pela medida. Tal dispositivo encerra a materialização da obrigatoriedade de exercício do contraditório. Note-se que a Lei referida é anterior à Constituição de 1988, oportunidade em que o contraditório foi elevado a princípio norteador do processo civil. Por oportuno, confira-se: “Art. 214 - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta. §1º - A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos. §2º - Da decisão tomada no caso do §1º caberá apelação ou agravo conforme o caso. §3º - Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel. §4º - Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio. §5º - A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel (...). Art. 216 - O registro poderá também ser retificado ou anulado por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre fraude à execução”. Destarte, tanto o Código Civil (CC) quanto a LRP exigem ação específica para suprimir a presunção de verdade e autenticidade proveniente do Registro Público de Imóveis. O art. 1.228 do Código Civil, por sua vez, faculta ao proprietário o poder de usar, gozar, dispor e reaver a coisa. Assim, de acordo com a lei, o proprietário de um imóvel poder exigir a coisa que esteja em poder de outrem. A propósito, confira-se: “Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”. Pela dicção do dispositivo transcrito, a Urbanizadora Paranoazinho S/A sustenta ter direito a receber o imóvel reivindicado, porém deve ser ressalvada a demonstração de fato impeditivo ao exercício desse direito. Com efeito, os réus sustentam ter a parte autora perdido a propriedade em razão da usucapião. Ora, a usucapião consiste na aquisição originária da propriedade pela posse prolongada e incontestada da coisa. Para ser reconhecida, a usucapião demanda a implementação de dois elementos básicos, quais sejam: a) a posse; e b) o tempo. A posse que fundamenta a usucapião deve estar amparada por características específicas, como o animus domini, que estabelece o bem nas mãos do interessado em usucapir, bem assim a sua vontade voltada para esse desiderato. A posse deve ser mansa e pacífica; deve ser justa, contínua e duradoura. Sob esse aspecto, é necessário analisar, em primeiro lugar, se os réus exercem posse com ânimo de donos e a data do início da posse para ser definida qual a lei aplicável ao caso: se o Código Civil de 1916 ou o Código Civil de 2002. Os réus sustentam, pois, que os direitos sobre o imóvel foram adquiridos através de instrumentos que remontam ao ano de 2005, quando Marcio Salomão e sua mulher cederam os direitos sobre o imóvel objeto da quezília. A prova documental que instrui a contestação/reconvenção demonstra também o exercício da posse, de forma contínua, sem oposição e com ânimo de dono desde, pelo menos, 23/6/2009, com estabelecimento de moradia no local. Fixada a premissa, o art. 1.238 do Código Civil de 2002 regulamenta uma das formas de exercício do direito de propriedade, ou seja, regulamenta a forma de aquisição do referido direito e estabelece como condições para o seu exercício a posse com animus domini, de forma mansa e pacífica, e o lapso temporal de 15 ou 10 anos. Confira-se: “Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo”. É a chamada usucapião extraordinária, como já foi dito, a qual prescinde de justo título e boa-fé, ao contrário da usucapião ordinária, prevista no art. 1.242 do Código Civil de 2002. O instituto da usucapião tem assento constitucional como instrumento útil de realização da função social da propriedade, de modo a prestigiar aquele que confere uma destinação socialmente adequada ao bem, ao mesmo tempo em que pune a desídia do proprietário registral que se mantém inerte tanto à destinação própria do imóvel, quanto à resistência contra quem a realiza. Os interesses que estão em confronto na usucapião são os do possuidor - que alega dar destinação social à propriedade - e os do proprietário, que se mantém inerte. Portanto, a inação atribuída àquele que perde a propriedade por meio da usucapião, indica violação à regra cogente da função social. Ou seja, o não-uso, a falta de aproveitamento, a inutilidade da coisa, que se reduz a mero componente patrimonial, ensejam análise objetiva, do próprio fato, indicando absoluto contraste com a função social, que traz implícitos o uso e o proveito. Noutra via, o possuidor – aquele que exerce a posse do imóvel usucapiendo – deve demonstrar seu agir com base nos pressupostos da função social a justificar a aquisição de seu direito. Note-se que o atributo da função social, conferido pelo possuidor ao bem, antecede a propriedade, que o pressupõe. Isto é, o possuidor confere à coisa possuída o atributo que lhe foi negado pelo proprietário, que teria o dever legal de concretizá-lo pelo seu exercício e assim não fez. Feita essas breves considerações, passa-se à análise dos requisitos caracterizadores da usucapião extraordinária, quais sejam: (I) o bem seja possível de usucapir, ou seja, que não se trate de bem público; (II) posse mansa e pacífica, sem interrupção ou oposição; (III) transcurso do lapso temporal da prescrição aquisitiva. Nesse descortino, verifico que o bem que os demandados pretendem usucapir está perfeitamente descrito na inicial e não se trata de bem público, consoante certidão de ônus coligida ao ID 52511876, ratificada pela manifestação do Distrito Federal no curso da demanda. Destarte, o imóvel está regularizado perante o Poder Público, diz respeito a propriedade particular e não faz parte de qualquer programa habitacional, ou seja, não é ocupação irregular de área pública, de modo que pode ser usucapido – desde que preenchido os demais requisitos. Quanto à natureza e tempo da posse, a usucapião extraordinária é aquela que se adquire em 15 (quinze) anos, salvo se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo sendo, nesse caso, o lapso de tempo de 10 (dez) anos, mediante prova de posse mansa, pacífica e ininterrupta, independentemente de justo título e boa-fé, nos termos do art. 1.238 e parágrafo único do Código Civil de 2002. No caso concreto, os réus comprovaram a aquisição onerosa dos direitos sobre o bem em 23/6/2009, conforme instrumento particular reunido ao ID 100042985. A cadeia possessória, entretanto, é mais antiga – ID 100042976. Tais elementos podem ser ratificados pelos depoimentos colhidos em audiência de instrução e julgamento. Destarte, levando-se em consideração a usucapião extraordinária, que possui prazo mais longo e o fato de que o bem sempre serviu de moradia aos reconvintes, conforme farta prova documental e oral produzida, tem-se que a prescrição aquisitiva do bem ocorreu antes do ajuizamento da demanda. A Urbanizadora Paranoazinho S/A sustenta que protestos judiciais interromperam o fluxo do prazo da usucapião. O Protesto Judicial 021701/86 não se aplica ao caso em análise tendo em vista que os réus não figuraram como parte no Protesto. Ademais, o referido Protesto Judicial teve por finalidade assegurar direitos do autor da ação, Paulo Cesar Gontijo. A Notificação Judicial 2000.01.1.043062-5 não se presta para suspender o prazo prescricional porque dirigida ao Secretário de Assuntos Fundiários do Distrito Federal e não aos réus, bem como porque anterior à data considerada nesta ação para o início do prazo de usucapião. No que toca ao Protesto Judicial 2008.06.1.012721-4 não se presta à finalidade de interromper o fluxo do prazo da usucapião porque excessivamente genérico, destinado a todos os ocupantes do imóvel objeto da Matrícula 545 do 7º Ofício. As ocupações da Fazenda Paranoazinho ocorrem de forma diversa e, se em alguns casos era impossível os herdeiros e sucessores de José Cândido de Sousa identificar os ocupantes da área, no caso a ocupação empreendida pelos réus era pública e notória de forma a ser exigível a notificação pessoal para interrupção da usucapião. Diante de todo o exposto, a parte autora perdeu a propriedade do imóvel em decorrência da usucapião da área pelos réus. A respeito do viés de defesa da função social da propriedade, a qual pode ser observada na usucapião em análise, faz-se mister trazer à colação o entendimento do eminente doutrinador SILVIO RODRIGUES que assevera: “a usucapião dá prêmio a quem ocupa terra, pondo-a a produzir. É verdade que o verdadeiro proprietário perdeu seu domínio, contra a sua vontade. Mas, não é injusta a solução legal, porque o prejudicado concorre com sua desídia para a consumação de seu prejuízo. Em rigor, já vimos, o direito de propriedade é conferido ao homem para ser usado de acordo com o interesse social e, evidentemente, não o usa dessa maneira quem deixa sua terra ao abandono por longos anos” (Direito das Coisas, São Paulo: Saraiva, 1991, vol. 5, p. 114). Destarte, quem deu função social à propriedade, com a construção de benfeitorias e moradia, foram os reconvintes. Acrescente-se que a demora de processos judiciais de inventário ou sobrepartilha, bem como a divulgação na mídia da peculiar situação fundiária do Distrito Federal, não se caracterizam como atos de oposição específicos à posse ad usucapionem exercida pela parte demandada. Portanto, não pode ser reconhecido a propriedade do imóvel por parte da autora em decorrência da usucapião da área pelos réus, ficando prejudicado o pedido de pagamento de indenização pelo uso do imóvel. A usucapião é originária e, portanto, não deve se sujeitar a qualquer ônus. Ademais, é notável que a empresa realizou um projeto sobre uma área com ocupantes de muitos anos e, portanto, assumiu o risco negocial em relação a eventuais exercícios de direitos possessórios, tais como a própria pretensão à usucapião, cuja natureza é declaratória, deste modo ocorrida desde a data do tempo exigido por lei. Gizadas essas considerações, JULGO IMPROCEDENTE o pleito reivindicatório deduzido na demanda principal e JULGO PROCEDENTE o pedido reconvencional para declarar o domínio e a prescrição aquisitiva pela usucapião, em favor dos reconvintes, em nome próprio, MARILIA EUSTAQUIA COUTO ROCHA MELLO, FLAVIA MARIA COUTO ROCHA MELLO CRUVINEL, LEONARDO JOSE COUTO ROCHA MELLO e GUILHERME JOSE COUTO WATRIN ROCHA MELLO, observados os percentuais de cada um fixados na escritura pública de inventário coligida ao ID 100042977, incidente sobre o bem imóvel localizado no Condomínio Recanto Real, Quadra 1, Conjunto 1, Lote 13, Sobradinho/DF, com limites e confrontações descritos na Matrícula n.º 18.593, coligida ao ID 52511876. Declaro resolvido o mérito de ambos os processos, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Em face da sucumbência, condeno a parte URBANIZADORA PARANOAZINHO S/A ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo no correspondente a 10% (dez por cento) do valor de cada uma das causas (principal e reconvencional), com fundamento no art. 85, §2º, do Código de Processo Civil e ordem de vocação prevista no REsp n.º 1.746.072/PR do Superior Tribunal de Justiça. O valor da causa principal é de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), conforme decisão de ID 225325724. O valor da lide reconvencional, observada a fundamentação da referida decisão, deverá ser fixado no mesmo patamar de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), não servindo como valor da causa da reconvenção o montante indicado na guia de ID 123666898. Certificado o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Acompanhada da certidão de trânsito em julgado e da escritura pública de inventário coligida ao ID 100042977, valerá esta sentença como título hábil para registro no cartório de imóveis, satisfeitas as obrigações fiscais e administrativas pertinentes. Provimento jurisdicional datado e assinado conforme certificação digital. 5