Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Processo: 0715089-87.2023.8.07.0020.
RECORRENTE: NOEMI MARTINS FERREIRA
RECORRIDO: ASSOCIACAO DOS MORADORES DA SMPW QD. 05 -CONJUNTO 06- CHACARA 29 - COLONIA AGRICOLA VEREDA DA CRUZ-TAGUATINGA-DF DECISÃO I -
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO
Trata-se de recursos especial e extraordinário interpostos, respectivamente, com fundamento nos artigos 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, e 102, inciso III, alínea "a”, ambos da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal, cuja ementa é a seguinte: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE TAXAS CONDOMINIAIS. NATUREZA JURÍDICA. CONDOMÍNIO DE FATO. DENOMINAÇÃO. ASSOCIAÇÃO. IRRELEVÂNCIA PARA AFERIÇÃO DA NATUREZA QUE OSTENTA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDÔMINO/ASSOCIADO. FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS FOMENTADOS PELA ENTIDADE. TESE DE REPERCUSSÃO GERAL. DISTINÇÃO DO CASO CONCRETO. REALIDADE E FATOS DISTINTOS DOS ABORDADOS E QUE ENSEJARAM A TESE. APLICAÇÃO. AFASTAMENTO. HONORÁRIOS. FIXAÇÃO POR EQUIDADE. I. Caso em exame 1.
Cuida-se de apelação interposta pela autora em face de sentença que, em ação de inexigibilidade de taxas cobradas por associação de moradores derivada de parcelamento do solo ainda pendente de regularização, julgou improcedente o pedido. A parte ré interpõe apelação adesiva objetivando a majoração dos honorários. II. Questão em discussão 2. O objeto da ação e do apelo da autora cinge-se à aferição da viabilidade de associação de moradores, à guisa de ser tratada como entidade similar ao condomínio legalmente constituído, promover a cobrança das parcelas aprovadas em assembleia junto ao titular/detentor de direitos pertinentes a unidade inserida no perímetro do correlato empreendimento, conquanto ainda pendente de regularização o loteamento no qual está inserida. A parte ré sustenta a necessidade de majorar a verba sucumbencial. III. Razões de decidir 3. Consoante reiterada jurisprudência desta Corte, para se aferir a condição de condomínio, basta que se demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente e a sua efetiva destinação, mostrando-se irrelevante a denominação conferida, se associação de moradores ou condomínio, ou o fato de se tratar de condomínio regular ou irregular. 4. “As teses firmadas no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) e do RE 695.911 (Tema 492) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal, por se tratarem de situações fáticas distintas” (Acórdão 1253141, 07127591920198070001, Relator: VERA ANDRIGHI, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 3/6/2020). 5. Consoante art. 36-A da Lei n. 6.766/1979, acrescentado pela Lei nº 13.465/2017, as atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. A administração de imóveis na forma retro definida, sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos. 6. Nesse contexto, todo adquirente ou residente em imóvel situado em condomínio irregular tem a obrigação de concorrer, efetivamente, para o custeio das atividades desenvolvidas pelo ente, voltadas para administração das áreas comuns e à disponibilização de serviços destinados e/ou utilizados pelos ocupantes das unidades autônomas, independentemente de estar registrado na respectiva associação de proprietários, sob pena de enriquecimento sem causa. 7. Para a cobrança de taxas de rateio de despesas comuns, não é imprescindível que o associado tenha se integrado à associação de moradores, nem que dele usufrua, bastando que sua unidade imobiliária tenha à sua disposição os serviços disponibilizados pela entidade associativa, ainda que o morador deduza serem eles mínimos ou deles não usufrua. 8. Tendo em vista os critérios processuais para fixação dos honorários advocatícios, tenho como razoável e proporcional a fixação da verba sucumbencial no valor de R$1.000,00 (mil reais), com fulcro no §8º do art. 85 do CPC/2015. VI. Dispositivo 9. Apelos conhecidos e não providos. Artigos relevantes citados: CC, art. 1.336; Lei nº 4.591/64, arts. 7º e 8º; CPC, arts. 489, §1º, IV, 926 e 927, §1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.280.871, REsp 1.280.871/SP (Tema 882), STF, RE 695.911 (Tema 492); TJDFT, Acórdão 1253141, 07127591920198070001, Relator: VERA ANDRIGHI, 6ª Turma Cível; Acórdão 1193247, 00147568320168070001, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 7/8/2019, publicado no DJE: 20/8/2019; Acórdão 1649586, 00238237720138070001, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 14/12/2022, publicado no DJE: 1/2/2023. No recurso especial, a parte recorrente alega as seguintes ofensas: a) artigo 489, § 1º, incisos II e IV, do Código de Processo Civil, por suposta falha nos fundamentos do acórdão impugnado; b) artigos 166, inciso V, 168, 169, e 1.358-A, § 2º, inciso I, todos do Código Civil; 36-A da Lei 6.766/1979; e Decreto 41.787/2021, defendendo a impossibilidade de cobrança de taxa associativa, pois o imóvel estaria situado em área regularizada, com ruas públicas e imóveis independentes, sem registro de ônus na matrícula e sem adesão expressa à associação. Afirma que a obrigação não possui natureza propter rem, por ausência de registro e de publicidade, e que a legislação urbanística local não reconhece a área como condomínio fechado ou loteamento de acesso controlado. Assevera que a decisão recorrida afastou indevidamente a tese repetitiva segundo a qual as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram. Ressalta que a suposta peculiaridade fundiária do Distrito Federal não autoriza distinguir o caso da orientação vinculante, pois a controvérsia envolve cobrança compulsória de associação civil contra proprietária que não aderiu à entidade. Aduz que a norma, introduzida pela Lei 13.465/2017, não se aplica retroativamente à recorrente, que já possuía o imóvel antes de sua vigência. Sustenta que, mesmo após a referida lei, a cobrança somente seria possível se houvesse adesão expressa ou registro da obrigação no imóvel, o que não teria ocorrido. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial com julgado do STJ. Em sede de recurso extraordinário, após apresentar a preliminar formal sobre a existência de repercussão geral da matéria, indica violação aos artigos 5º, incisos II, XX, XXII e XXXVI, 30, inciso VIII, 102, § 2º, e 225, todos da Constituição Federal, repisando os argumentos expendidos no recurso especial. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede o aumento dos honorários advocatícios anteriormente fixados. II - Os recursos são tempestivos, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparos dispensados por ser a parte recorrente beneficiária da gratuidade de justiça. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 489, § 1º, incisos II e IV, do Código de Processo Civil, pois “Conforme entendimento pacífico desta Corte: "O julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 veio confirmar a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida." EDcl no MS 21.315/DF, relatora Ministra Diva Malerbi (Desembargadora convocada TRF 3ª Região), Primeira Seção, julgado em 8/6/2016, DJe 15/6/2016”. (EDcl na AR n. 6.436/DF, relator Ministro Francisco Falcão, Primeira Seção, julgado em 4/9/2025, DJEN de 2/10/2025). Melhor sorte não colhe o apelo no que diz respeito ao indicado vilipêndio aos artigos 99, 102, 166, inciso V, 168, 169, 1.227 e 1.358-A, § 2º, inciso I, do Código Civil; 36-A da Lei 6.766/1979. Isso porque o órgão julgador, após detido exame do contexto fático-probatório dos autos, assentou que: No particular, resta satisfatoriamente verificado que a apelante adquiriu a propriedade do lote em período em que a área já se organizava como condomínio de fato, conforme se apura dos termos e declarações consignados nas correspondentes escrituras públicas de compra e venda e atas de assembleias anexadas pela apelada com a contestação (ID 65561683). Com efeito, além das justificativas já consignadas alhures, assevere-se que a situação sob exame se refere à “associação” que possui as características de um condomínio de fato, originada de parcelamento/loteamento irregular do solo, então concebida na forma da Lei n. 4.591/64 e dos arts.1.331 a 1.358 do Código Civil, embora pendente de regularização. Fica claro que o empreendimento foi implementado pela associação, a partir da contribuição dos proprietários/cessionários/possuidores das unidades imobiliária inseridas no seu loteamento, que tiverem de custear a infraestrutura e realizar a própria manutenção das áreas comuns, hipótese que demanda a cotização das despesas determinadas nas assembleias e regulamentadas nas respectivas convenções condominiais. Desta feita, o adquirente de direitos sobre o imóvel, que estiver localizado dentro dos limites de sua área de abrangência, deve concorrer com as despesas comuns do “condomínio de fato”, ainda que irregularmente constituído.... Por tudo isso, cabe frisar que a situação fática discutida no REsps 1.280.871/SP e 1.439.163/SP (Tema 882/STJ) e no RE 695.911 (Tema 492/STF) não se aplica ao caso em apreço por se tratar de hipóteses distintas, consoante fundamentos supra esposados. (ID 75713627). Nesse passo, infirmar fundamento dessa natureza, como pretende a parte recorrente, é providência que encontra óbice no enunciado 7 da Súmula do STJ. Registre-se que “Não é possível o conhecimento do recurso especial interposto pela divergência jurisprudencial na hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos, e não na interpretação da lei”. (AgInt no AREsp n. 3.037.202/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 18/12/2025). Ademais, o acórdão impugnado encontra-se em perfeita sintonia com o entendimento jurisprudencial da Corte Superior. A propósito, confira-se: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO/ASSOCIAÇÃO EM PARCELAMENTO IRREGULAR NO DF. CONVENÇÃO APROVADA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. EFICÁCIA INTERNA (SÚMULA 260/STJ). ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INAPLICABILIDADE DOS TEMAS 882/STJ E 492/STF (DISTINGUISHING). MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. ACÓRDÃO ALINHADO À JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. HONORÁRIOS MAJORADOS (ART. 85, § 11, CPC). 1. Em condomínio/associação formado em parcelamento irregular no Distrito Federal, é devida a cobrança de cotas destinadas ao custeio de áreas/serviços comuns, quando existente convenção e deliberações assembleares válidas, com eficácia interna ainda que sem registro (Súmula 260/STJ), sob pena de enriquecimento sem causa. 2. A obrigação de contribuir decorre da natureza propter rem e da condição de condômino/possuidor, sendo irrelevante a discussão sobre obrigatoriedade de associação quando incontroversa a posse/propriedade da unidade e a ciência do regime de rateio. 3. Inaplicáveis os Temas 882/STJ e 492/STF, por distinguishing: hipótese de condomínio de fato, com convenção e atos assembleares, distinta de associações de moradores em bairros abertos/loteamentos de acesso controlado sem vínculo obrigacional. 4. Revisão das premissas fáticas assentadas (existência de convenção, deliberações, comprovação do débito e período) é inviável na via especial (Súmula 7/STJ). 5. Acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência desta Corte quanto à eficácia interna da convenção, à natureza propter rem e à vedação ao enriquecimento sem causa. Incidência da Súmula 83/STJ. Recurso especial improvido. (REsp n. 2.032.273/DF, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025.) Assim, “Incide à espécie o óbice da Súmula nº 83 do STJ (Não se conhece do recurso especial pela divergência quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida), aplicável tanto para o fundamento de alínea c (dissídio) quanto para o fundamento de alínea a (violação de lei federal)”. (REsp n. 1.942.036/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025). Tampouco cabe dar curso ao recurso no que se refere ao suposto malferimento ao Decreto 41.787/2021, porquanto “A jurisprudência desta Corte Superior considera que há deficiência recursal quando a arguição de ofensa ao dispositivo de lei federal é genérica, sem demonstração efetiva da contrariedade, aplicando-se, por analogia, o entendimento da Súmula 284/STF”. (AgInt no AREsp n. 2.871.264/SP, relator Ministro Afrânio Vilela, Segunda Turma, julgado em 17/12/2025, DJEN de 23/12/2025). Igual sorte colhe o apelo extremo no tocante à alegada infringência aos artigos 5º, incisos II, XX, XXII e XXXVI, 30, inciso VIII, 102, § 2º, e 225, todos da Constituição Federal, todos da Constituição Federal, embora a parte recorrente tenha se desincumbido do ônus de defender a existência de repercussão geral. Isso porque, o acórdão rechaçado não apreciou a controvérsia à luz dos dispositivos constitucionais tidos por malferidos, a despeito dos competentes embargos de declaração. Com efeito, já assentou o STF que “consoante a Súmula 282/STF, é inadmissível o recurso extraordinário, visto que a questão constitucional suscitada não foi apreciada no acórdão recorrido. Ademais, a tardia alegação de ofensa ao texto constitucional, apenas deduzida em embargos de declaração, não supre o prequestionamento”. (ARE 1545036 AgR-ED, Relator(a): CRISTIANO ZANIN, Primeira Turma, julgado em 09-12-2025, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-s/n DIVULG 11-12-2025 PUBLIC 12-12-2025). Ademais, ainda que se admita o prequestionamento implícito da matéria o apelo extremo não reuniria condições de prosseguir. Isso porque “É inviável, em recurso extraordinário, o reexame dos fatos e das provas dos autos (Súmula nº 279/STF)” (RE 1572216 AgR, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Segunda Turma, julgado em 16-12-2025, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-s/n DIVULG 17-12-2025 PUBLIC 18-12-2025). Nada a prover quanto ao pedido para que sejam fixados honorários recursais. Isso porque, embora previstos no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito aos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. III - INADMITO os recursos especial e extraordinário. Documento assinado digitalmente Desembargador JAIR SOARES Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-B41