Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2728059/DF (2024/0315637-6)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE: CRISTIANA DOS SANTOS
ADVOGADOS: CRISTÓVÃO LUIS DOS SANTOS LISBOA - DF052694
DALILA TAVARES DE PAULA LISBOA - DF054373
AGRAVADO: SWISS PARK BRASILIA INCORPORADORA LTDA
ADVOGADOS: GUSTAVO PENNA MARINHO DE ABREU LIMA - DF038868
VERONICA RIBEIRO DE SOUZA SANTOS - DF061798
DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por CRISTIANA DOS SANTOS contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 434 - 446): APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. NÃO CABIMENTO. CDC. INAPLICABILIDADE. TEMA Nº 1.095 DO C. STJ SOB A SISTEMÁTICA DE RECURSO REPETITIVO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. 1. O pacto firmado entre as partes se deu por instrumento público com cláusula de alienação fiduciária, ficando evidente que o contrato de promessa de compra e venda se exauriu, pois substituído pelo pacto definitivo, derivando daí uma distinta relação jurídica, que deve analisada sobre outro enfoque. 1.2. Com a celebração da escritura pública, altera-se o seu principal regramento que, por força do princípio da especialidade, passa a ser a Lei 9.514/1997, a qual dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. 2. A Corte Superior de Justiça por ocasião do julgamento do Resp nº 1891498/SP, realizado em sede de julgamento de recurso repetitivo, definiu que a resolução do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, devidamente registrado em cartório, não se submete ao regramento do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser ultimada segundo a lei especial que trata da garantia (Tema 1.095), inclusive porque o aperfeiçoamento e a eficácia da constituição de direito real de garantia incidente sobre coisa imóvel demanda formal especial e averbação no álbum imobiliário. 3. A resilição unilateral de contrato de compra e venda de unidade imobiliária garantida fiduciariamente deve seguir o procedimento dos artigos 26 e 27, da Lei 9.517/97, conforme jurisprudência sedimentada do Superior Tribunal de Justiça. 4. Recurso conhecido e não provido. Os embargos de declaração opostos pela ora agravante foram conhecidos e desprovidos, tendo o acórdão registrando a ausência de vícios de omissão, contradição ou obscuridade, nos termos do art. 1.022 do CPC (fls. 496 - 507). No recurso especial (fls. 526-547), a recorrente sustentou, em preliminar, violação do art. 1.022 do CPC, alegando omissão no enfrentamento de teses relevantes ao deslinde da controvérsia, especialmente quanto à aplicação do Código de Defesa do Consumidor e à alegada “decisão surpresa” decorrente da ausência de oportunidade para impugnar documentos juntados tardiamente pela construtora. No mérito, apontou violação dos arts. 9º e 10 do CPC, 186, 472, 473 e 927 do Código Civil e 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, defendendo a possibilidade de resolução contratual por culpa exclusiva da incorporadora e a restituição integral dos valores pagos. Alegou, ainda, divergência jurisprudencial com julgados de outros tribunais e desta Corte Superior. Foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial pela parte agravada SWISS PARK BRASÍLIA INCORPORADORA LTDA., pugnando pela inadmissibilidade do recurso, sob o argumento de que sua análise demandaria reexame do conjunto fático-probatório e interpretação de cláusulas contratuais, atraindo os óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ, além de deficiência na fundamentação e ausência de cotejo analítico apto a demonstrar divergência jurisprudencial (fls. 570 - 582). O Juízo de admissibilidade na origem negou seguimento ao recurso especial, ao fundamento de que: (i) não se configurou violação do art. 489, §1º, IV a VI, do CPC, pois o acórdão enfrentou de forma suficiente as teses apresentadas, inexistindo omissão ou ausência de fundamentação; (ii) quanto às supostas violações dos arts. 9º e 10 do CPC, 186, 472, 473 e 927 do Código Civil e 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, o exame da matéria exigiria revolvimento de fatos e provas, vedado na via especial; e (iii) o recurso não trouxe cotejo analítico demonstrativo de similitude fática entre os paradigmas e o acórdão recorrido, inviabilizando o conhecimento pela alínea “c” do art. 105, III, da Constituição Federal (fls. 589 - 592). Inconformada, a recorrente interpôs o presente agravo em recurso especial, reiterando os fundamentos anteriormente deduzidos e insistindo na necessidade de apreciação do mérito recursal (fls. 597 - 620). Foram apresentadas contrarrazões ao agravo, nas quais a agravada reiterou a ausência de impugnação específica aos fundamentos da decisão agravada, a inadmissibilidade do recurso pela ausência de dialeticidade e a inexistência de violação dos dispositivos legais apontados (fls. 639 - 646). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. Com efeito, a jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que não se caracteriza violação dos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil quando o Tribunal local examina e decide a controvérsia de modo fundamentado, ainda que a solução adotada não seja a desejada pelo recorrente. Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes, cujo teor é aqui integralmente reproduzido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA. HASTA PÚBLICA. DESFAZIMENTO DA ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. ART. 903, §§ 1º E 2º, DO CPC. SÚMULA 283/STF. 1. A controvérsia gira em torno da validade da arrematação de um imóvel, cuja anulação foi determinada pelo Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul. A Corte entendeu que houve remição da dívida. O recorrente, no entanto, sustenta que a remição foi intempestiva, realizada sem o depósito integral do valor devido e somente após a assinatura do auto de arrematação. 2. Não há falar em violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a Corte estadual enfrenta, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas. 3. A arrematação torna-se irretratável após a assinatura do auto, conforme dispõe o caput do art. 903 do CPC. No entanto, é possível seu desfazimento se forem comprovados vícios que se enquadrem nas hipóteses excepcionais previstas nos §§ 1º e 2º do referido artigo. 4. A ausência de impugnação, nas razões do recurso especial, de fundamento autônomo e suficiente à manutenção do acórdão recorrido atrai o óbice da Súmula 283 do STF, segundo a qual: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles". 5. A falta de cotejo analítico impede o acolhimento do recurso, pois não foi demonstrado em quais circunstâncias o caso confrontado e o aresto paradigma aplicaram diversamente o direito sobre a mesma situação fática. Recurso especial conhecido em parte e improvido. (REsp n. 1.936.100/MS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 15/5/2025.) No mesmo sentido, cito: REsp n. 2.139.824/MT, rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 29/4/2025; REsp n. 2.157.495/RS, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 7/7/2025; REsp n. 2.083.153/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 26/6/2025; AREsp n. 2.313.358/MS, rel. Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, DJe 30/6/2025. Assim, afasta-se a alegação de ofensa ao art. 1.022 do CPC, porquanto a Corte estadual decidiu a controvérsia de forma fundamentada, apenas em sentido contrário ao interesse da parte recorrente. No tocante à alegada violação dos arts. 9º e 10 do CPC, sob a tese de cerceamento de defesa decorrente do julgamento antecipado da lide, o acórdão recorrido concluiu que o feito estava suficientemente instruído, não havendo necessidade de produção de outras provas. Tal entendimento está em consonância com a jurisprudência desta Corte, que reconhece ser legítimo o julgamento antecipado quando o magistrado, como destinatário das provas, entende suficientes os elementos constantes dos autos. Cito os seguintes precedentes: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. INCABÍVEL. VIOLAÇÃO DOS ART. 489 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. OFENSA AO ART. 1.022 DO CPC. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284 DO STF. NULIDADE. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO VERIFICAÇÃO. DECISÃO SUPRESA. ARTS. 9 E 10 DO CPC. INEXISTÊNCIA. SÚMULA N. 83 DO STJ. COMODATO. NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. É incabível a pretensão de que esta Corte de Justiça delibere sobre a suposta violação de dispositivos constitucionais, sob pena de usurpação da competência atribuída ao Supremo Tribunal Federal. 2. Inexiste ofensa ao art. 489 do CPC quando a corte de origem examina e decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. 3. A deficiência na fundamentação recursal obsta o conhecimento do apelo extremo se, da leitura, não for possível aferir de que maneira o acordão impugnado violou os dispositivos de lei federal indicados no recurso especial. Aplicação da Súmula n. 284 do STF. 4. Não caracteriza cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide sem a produção das provas requeridas pela parte consideradas desnecessárias pelo juízo, desde que devidamente fundamentado. 5. Não há afronta ao contraditório e ao princípio da não surpresa quando os fatos da causa foram submetidos ao contraditório e as partes tiveram a oportunidade de se manifestar sobre o fundamento da decisão em momento anterior. 6. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ ao caso em que o acolhimento da tese defendida no recurso especial reclama a análise dos elementos probatórios produzidos ao longo da demanda. 7. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.509.270/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 17/6/2024, DJe de 19/6/2024.) No caso concreto, o Tribunal distrital registrou expressamente que a sentença foi clara quanto aos critérios de julgamento, inexistindo qualquer decisão surpresa, e que as provas constantes dos autos eram suficientes para o deslinde da controvérsia. Ademais, a "desconstituição do entendimento de que não houve cerceamento de defesa e que as provas constantes dos autos eram suficientes para o julgamento da lide, demandaria o reexame dos elementos fáticos e probatório dos autos, o que é vedado em recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ" (REsp n. 2.163.000/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/9/2025, DJEN de 18/9/2025). No que concerne à apontada ofensa aos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 e 422 do Código Civil, bem como à divergência jurisprudencial invocada, o recurso não merece acolhimento. O Tribunal de origem decidiu a questão em conformidade com a orientação pacífica do STJ, segundo a qual, nos contratos de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária registrada, eventual inadimplemento do devedor deve ser resolvido pela via dos procedimentos previstos na Lei n. 9.514/1997, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor — entendimento consolidado no Tema 1.095/STJ. Nesse sentido, cumpre transcrever os precedentes mais recentes: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ESCRITURA PÚBLICA. RESCISÃO. INADIMPLÊNCIA. VENDEDOR. CREDOR FIDUCIÁRIO. DIREITO À RESOLUÇÃO. ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/1997. INAPLICABILIDADE. MORA DA CONSTRUTORA. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que a existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário. 2. Alterar as conclusões do acórdão, para afastar o entendimento de que houve mora da empresa agravante, demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e a incursão no conjunto fático-probatório dos autos, providências vedadas em recurso especial. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.413.284/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/9/2024, DJe de 12/9/2024.) CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE TERRENO. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. INDICAÇÃO GENÉRICA DE OFENSA AOS ARTS. 1.022 DO NCPC E 1.245 DO CC/02. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA Nº 284 DO STF. EXISTÊNCIA DE FUNDAMENTO INATACADO SUFICIENTE PARA MANTER A DECISÃO. SÚMULA Nº 283 DO STF. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N° 9.514/97. INOCORRÊNCIA. MORA DA RÉ CONFIGURADA. INCIDÊNCIA DO CDC. PRECEDENTES. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. Se o recorrente apenas menciona genericamente, nas suas razões recursais, o dispositivo supostamente tido por violado, sem ter particularizado os pontos em que, de fato, teria havido afrontas praticadas pela decisão hostilizada, incide, por analogia, a Súmula nº 284 do STF. 3. A subsistência de fundamento inatacado, apto a manter as conclusões do acórdão impugnado, impõe o reconhecimento da incidência da Súmula nº 283 STF, por analogia. 4. A Lei n° 9.514/97 estabelece procedimento específico para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e posterior alienação do imóvel em leilão público, nas situações de inadimplemento ou desistência imotivada do devedor fiduciante (arts. 26 e 27). No caso vertente, o suposto inadimplemento é atribuído à incorporadora ré, por não ter cumprido sua obrigação assumida na escritura pública, razão pela qual é admitida a eventual rescisão do contrato celebrado entre as partes, com fundamento nas normas do Código de Defesa do Consumidor. 5. O entendimento firmando no Tribunal distrital encontra-se em perfeita consonância com a jurisprudência desta Corte, segundo a qual aplicam-se as disposições da Lei 9.514/97 quando o devedor-fiduciante não paga, no todo ou em parte, a dívida, e é constituído em mora, o que não é o caso dos autos (AgInt no AREsp 1.432.046/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, j. 17/9/2019, DJe 24/9/2019). 6. Estando o acórdão recorrido em plena consonância com a jurisprudência dominante desta Corte, incide, no ponto, a Súmula nº 568 do STJ, segundo a qual, o relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema. 7. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.757.802/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 19/4/2021, DJe de 22/4/2021.) CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. FINANCIAMENTO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO. APLICAÇÃO DO CDC. TEMA 1.095/STJ. 1. A controvérsia dos autos limita-se à possibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos sujeitos à Lei n. 9.514/97, que regulamenta a alienação fiduciária. 2. O acórdão recorrido está em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça quanto ao Tema Repetitivo n. 1095, que estabelece: "Nos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrados em cartório, a resolução do pacto, em caso de inadimplência do devedor regularmente constituído em mora, deve seguir o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando, assim, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". 3. A Segunda Seção assentou, no julgamento do EREsp n. 1.866.844/SP que, embora a ausência do registro não prejudique a validade e a eficácia do negócio jurídico, trata-se de requisito para a utilização do procedimento de execução extrajudicial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.667.712/GO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025.) Dessa forma, o acórdão recorrido encontra-se em perfeita sintonia com a jurisprudência consolidada desta Corte Superior, razão pela qual incide, no caso, o óbice da Súmula 83/STJ. Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 12% sobre o valor atualizado da causa. Publique-se. Intimem-se. Relator
HUMBERTO MARTINS