Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0702104-92.2023.8.07.0018.
AUTOR: SOPHISTIQUE INCORPORACAO NOROESTE SPE LTDA
REU: DISTRITO FEDERAL SENTENÇA I – RELATÓRIO
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 6VAFAZPUB 6ª Vara da Fazenda Pública do DF Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Cuida-se de ação submetida ao procedimento comum, ajuizada por SOPHISTIQUE INCORPORAÇÃO NOROESTE SPE LTDA contra o DISTRITO FEDERAL, por meio da qual pretende que o réu seja condenado à restituição de valor pago indevidamente a título de ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, sob o fundamento de que houve indevida majoração da base de cálculo, desconsiderando-se o valor real da transação declarado em escritura pública. Para tanto, sustenta que, em 21.12.2022, adquiriu o Apartamento n. 304, Bloco F, Superquadra Noroeste 111 – SQNW 111, pelo valor de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais), conforme escritura pública de compra e venda. Aduz que, ao gerar a guia de recolhimento do ITBI, a Secretaria de Economia do Distrito Federal fixou como base de cálculo o valor de R$ 3.522.342,96 (três milhões, quinhentos e vinte e dois mil, trezentos e quarenta e dois reais e noventa e seis centavos), muito superior ao montante declarado, o que resultou no pagamento do imposto no valor de R$ 105.670,29 (cento e cinco mil, seiscentos e setenta reais e vinte e nove centavos), quando, na realidade, o tributo devido seria de R$ 60.000,00 (3% sobre o valor real da transação). Assim, a autora sustenta ter havido pagamento a maior de R$ 45.670,28 (quarenta e cinco mil, seiscentos e setenta reais e vinte e oito centavos). Verbera que tal exigência viola o princípio da legalidade, da capacidade contributiva e da segurança jurídica, tendo em vista que a majoração da base de cálculo foi feita unilateralmente pela Administração Pública, sem qualquer procedimento administrativo que permitisse o contraditório e a ampla defesa. A inicial veio instruída com os documentos elencados na folha de rosto dos autos. Citado, o Distrito Federal apresentou contestação no Id 156579196. Argui que a base de cálculo adotada (Valor de Referência do Imóvel – VRI) foi fixada com base em critérios objetivos previstos em legislação específica e que o contribuinte poderia ter impugnado o lançamento no âmbito administrativo. No mérito, defende que a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, não necessariamente o valor da transação, e que o valor utilizado reflete o preço de mercado, sendo, portanto, legítima a cobrança. Ao final, requer a improcedência do pedido. Em réplica (Id 159614513) a demandante reitera os argumentos iniciais e refutando os fundamentos da contestação, com destaque para a tese firmada pelo STJ no Tema Repetitivo n. 1.113. Decisão saneadora lançada no Id 164321102. Laudo pericial acostado no Id 233178717, complementado no Id 239095878. Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. DECIDO. II – FUNDAMENTAÇÃO Procedo ao julgamento antecipado de mérito, pois verifico que o feito se encontra apto para julgamento. Estão presentes as condições da ação consistentes no interesse de agir e legitimidade das partes (art. 17 do CPC). Constato, ainda, que a presente ação foi processada regularmente, com observância do rito previsto em lei, razão por que não há nulidade ou irregularidade a ser sanada. O ponto controvertido da demanda consiste em saber se a guia de ITBI gerada pelo Poder Público tomou por premissa valor superior ao devido e, portanto, capaz de gerar o dever de restituir valores pagos a maior. Pois bem. A temática em discussão encontra fundamento primário na Constituição da República, sendo certo que do mencionado texto normativo fluem os demais marcos regulatórios aplicáveis à incidência da indigitada exação. Tributo de competência municipal, o ITBI foi inicialmente regulado pelo art. 156, inciso I da Constituição da República que consignou ser competência dos referidos entes a instituição de impostos de transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição. Nesse caminhar, a Lei n. 5.172/1666 – Código Tributário Nacional, recepcionada pela Constituição Federal como Lei Complementar, instituiu encadeamento legal a ser aplicado aos tipos tributários e, no que se refere ao ITBI, previu os seguintes fatos geradores em seu artigo 35: I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil; II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia; III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II. No que tange à instituição do tributo pelo Distrito Federal e a definição da respectiva base de cálculo, o Poder Público local tratou da matéria por meio da Lei Distrital n. 3.830/2006, a partir da qual os parâmetros aplicáveis ao ITBI foram fixados: Art. 5º A base de cálculo do Imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos. Art. 6º O valor venal é determinado pela administração tributária, por meio de avaliação feita com base nos elementos de que dispuser e, ainda, na declaração do sujeito passivo. § 1º Na avaliação, serão considerados, quanto ao imóvel, dentre outros, os seguintes elementos: I – forma, dimensão e utilidade; II – localização; III – estado de conservação; IV – valores das áreas vizinhas ou situadas em zonas economicamente equivalentes; V – custo unitário de construção; VI - valores aferidos no mercado imobiliário. § 2º Para efeito de cálculo do Imposto, prevalecerá o valor declarado no instrumento quando este for superior ao valor da avaliação da administração apurada na forma deste artigo. Apesar das orientações encontradas no texto normativo acima colacionado, em muitos casos, tinha-se divergência entre o importe da transação imobiliária e aquele apontado pela Administração Pública como sendo o valor venal. Com isso, o colendo Superior Tribunal de Justiça foi provocado a definir quais deveriam ser os critérios balizadores dessa relação jurídica havida entre o Poder Público e o responsável tributário pelo pagamento do ITBI, a partir do Recurso Especial representativo da controvérsia tombado sob o n. 1.937.821. Logo, foi fixada a Tese da Repetitiva n. 1.113, nos seguintes termos: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. - grifo nosso Desse modo, o cálculo da exação exige que se leve em consideração o real valor da venda do bem imóvel ou aquele praticado pelo mercado. O colendo Superior Tribunal de Justiça há muito vem tratando a questão do valor venal da seguinte forma: PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. APURAÇÃO POR ARBITRAMENTO AUSÊNCIA DOS REQUISITOS AUTORIZATIVOS DA MEDIDA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 1. O preço efetivamente pago pelo adquirente do imóvel tende a refletir, com grande proximidade, seu valor venal, considerado como o valor de uma venda regular, em condições normais de mercado. Todavia, se o valor apresentado pelo contribuinte no lançamento do ITBI (por declaração ou por homologação) não merece fé, o Fisco igualmente pode questioná-lo e arbitrá-lo, no curso de regular procedimento administrativo, na forma do art. 148 do CTN. Precedentes. Agravo regimental improvido. (AgRg no AREsp 847.280/PR, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 10/03/2016, DJe 17/03/2016). - Ressalvam-se os grifos No voto condutor do Recurso Especial a partir do qual fora fixada a tese acima citada, o ilustre Ministro Relator consignou que (A)pós cuidadosa reflexão, cheguei à conclusão de que o ITBI, em razão de seu fato gerador, somente comporta duas das modalidades de lançamento originário: por declaração ou por homologação, a depender da legislação municipal de cada ente tributante, sendo inviável ao fisco proceder, de antemão, ao seu lançamento de ofício. Complementando o raciocínio, a Corte da Cidadania sustentou que o lançamento por declaração se dá nas situações em que a Administração Pública exige uma análise anterior das declarações apresentadas pelo contribuinte para que seja possível a constituição do crédito tributário. Confira-se: Se a norma local exigir prévio exame das declarações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, estaremos diante de um lançamento por declaração. Nessa modalidade de lançamento, em face do princípio da boa-fé objetiva, presume-se que o valor da transação declarado pelo contribuinte está condizente com o valor venal de mercado daquele específico imóvel, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, a justificar a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que justificariam o quantum informado. Não é outro o entendimento que se depreende dos artigos 147 e 148 do Código Tributário Nacional: Art. 147. O lançamento é efetuado com base na declaração do sujeito passivo ou de terceiro, quando um ou outro, na forma da legislação tributária, presta à autoridade administrativa informações sobre matéria de fato, indispensáveis à sua efetivação. § 1º A retificação da declaração por iniciativa do próprio declarante, quando vise a reduzir ou a excluir tributo, só é admissível mediante comprovação do erro em que se funde, e antes de notificado o lançamento. § 2º Os erros contidos na declaração e apuráveis pelo seu exame serão retificados de ofício pela autoridade administrativa a que competir a revisão daquela. Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial. Nesse sentido, o eminente Ministro Gurgel Faria asseverou que na medida em que a Administração Pública não possui os elementos fáticos imprescindíveis, variáveis necessárias para a composição do preço do imóvel a ser transacionado, ainda que autorizada pela legislação local, não poderia efetuar o lançamento originário de ofício do ITBI. Desse modo, o entendimento versado pelo Superior Tribunal de Justiça consiste na presunção de veracidade do valor venal constante da escritura de compra e venda do bem imóvel. Na hipótese de suspeita de inconsistência/simulação do valor atribuído ao negócio jurídico, o Poder Público deve deflagrar, antes mesmo do lançamento do tributo, processo administrativo destinado a apurar o real valor do bem e, se o caso, verificação do valor da diferença do tributo a ser pago pelo contribuinte. No caso em apreço, houve a realização de perícia técnica judicial nos autos, conforme o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica juntado. O laudo, elaborado por perito nomeado judicialmente, utilizou o método comparativo direto de dados de mercado, conforme os parâmetros estabelecidos pela Resolução COFECI n. 1.066/2007 e a Lei n. 6.530/1978. In casu, a perícia realizada nos autos demonstrou, com base em pesquisa de imóveis similares na mesma região, que o valor de mercado do imóvel em questão (Apartamento nº 304, Bloco F, SQNW 111) é de aproximadamente R$ 4.094.483,32, com intervalo de confiança entre R$ 3.889.759,54 e R$ 4.299.207,48, valor este notadamente superior ao declarado pela parte autora em escritura, de R$ 2.000.000,00. Esses dados indicam, de forma inequívoca, que o valor de mercado do imóvel é substancialmente superior ao valor declarado pelas partes na escritura, o que evidencia que a presunção relativa de veracidade do valor declarado foi efetivamente superada por prova técnica imparcial, realizada sob o crivo do contraditório e da ampla defesa, em conformidade com os parâmetros estabelecidos pelo STJ no Tema 1113. Esse cenário, portanto, evidência que a presunção relativa dos valores inicialmente apontados foi superada por prova técnica imparcial, conforme autorizado em direito. É relevante pontuar que o Superior Tribunal de Justiça não veda o uso de valores de referência pela Administração Tributária, desde que tais valores não sejam impostos de maneira unilateral, como substituto automático do valor de mercado, sem oportunizar ao contribuinte o contraditório e a ampla defesa. Assim, o cerne da tese firmada no Tema 1113 não está na proibição do uso de parâmetros objetivos, mas sim na necessidade de que, havendo divergência entre o valor declarado e o valor estimado pela Fazenda, seja assegurado o direito de o contribuinte impugná-lo por meio de procedimento próprio, seja administrativo ou judicial. Nesse contexto, no caso concreto, ainda que não tenha havido a instauração de processo administrativo específico para impugnação do valor de referência, o contraditório foi integralmente assegurado no âmbito judicial, mediante a produção de prova pericial técnica, realizada por perito de confiança deste Juízo, com base em metodologia reconhecida (método comparativo direto de dados de mercado), em conformidade com a Resolução COFECI n. 1.066/2007, a Lei n. 6.530/78 e as normas da ABNT (NBR 14.653). Dessa forma, tem-se que o procedimento adotado pela Administração, embora não tenha sido precedido de processo administrativo autônomo, restou convalidado pela atuação jurisdicional plena, que garantiu à parte autora todos os meios para exercer seu direito de defesa, inclusive com a produção de prova técnica imparcial, realidade que supre a exigência de contraditório qualificado exigido pelo Tema n. 1113/STJ, conforme entendimento reiteradamente reconhecido pela Corte da Cidadania. III – DISPOSITIVO À vista do exposto, JULGO O PEDIDO IMPROCEDENTE. Resolvo o mérito da demanda nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil. CONDENO a autora ao pagamento honorário advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil. Sentença não sujeita à remessa necessária (artigo 496, § 3º, inciso I do Código de Processo Civil). Transitada em julgado, feitas as comunicações de estilo, remetam-se os autos ao arquivo, com as cautelas de praxe. Publique-se e intimem-se. BRASÍLIA, DF, 24 de outubro de 2025 16:03:04. Assinado digitalmente, nesta data.