Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0749762-66.2023.8.07.0001.
AUTOR: ANTONIA SULSES DA COSTA BARBOSA REPRESENTANTE LEGAL: LEOMAR ALVES
REU: RENATO MESSIAS VERISSIMO, PAULO HENRIQUE GOMES COSTA SENTENÇA 1 – RELATÓRIO
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVGUA Vara Cível do Guará Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação de conhecimento, submetida ao procedimento comum, ajuizada por Antonia Sulses da Costa Barbosa, devidamente representada por seu esposo Leomar Alves, em face de Renato Messias Veríssimo e Paulo Henrique Gomes Costa, todos qualificados nos autos do processo nº 0749762-66.2023.8.07.0001. A parte autora relata, na petição inicial e em suas emendas, notadamente na emenda de Id 198031585, que celebrou contrato particular de promessa de compra e venda com os réus na data de 12/01/2021. O objeto da transação foi um imóvel constituído por um apartamento inacabado, com área de 66 metros quadrados, contendo dois quartos, cozinha americana e um banheiro, situado na QE 40, Rua 22, Lote 07, Apartamento 501, no Polo de Modas da região administrativa do Guará II, no Distrito Federal. Narra a requerente que o valor total ajustado para a aquisição do referido bem imóvel foi de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais). A forma de pagamento estabelecida contratualmente previu o desembolso de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) à vista, a transferência de um veículo da marca Peugeot, modelo 208, ano de fabricação e modelo 2015/2016, placa PAK-5353, avaliado em R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), e o saldo remanescente de R$ 70.000,00 (setenta mil reais) a ser adimplido em 25 (vinte e cinco) parcelas mensais e sucessivas no valor de R$ 2.800,00 (dois mil e oitocentos reais) cada. O início do pagamento das parcelas estava condicionado ao transcurso de 120 (cento e vinte) dias após a entrega efetiva do apartamento, a qual possuía prazo contratual fixado para o mês de maio do ano de 2021. A demandante afirma que cumpriu rigorosamente com a sua parte na obrigação inicial, realizando o pagamento da quantia de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) e providenciando a tradição do veículo automotor avaliado em R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) aos requeridos. Contudo, relata que os demandados incorreram em mora e posterior inadimplemento absoluto, pois não entregaram o imóvel no prazo estipulado (maio de 2021) e, ato contínuo, abandonaram a obra da unidade habitacional, cortando qualquer tipo de comunicação com a compradora. Em decorrência do atraso na entrega do bem, a autora assevera que foi obrigada a suportar despesas não programadas com locação de imóveis residenciais de terceiros para garantir o seu direito fundamental à moradia. Informa que residiu em duas propriedades distintas no período de atraso, arcando com aluguéis mensais que variaram entre R$ 1.400,00 (mil e quatrocentos reais), R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) e R$ 1.600,00 (mil e seiscentos reais), acumulando um prejuízo material estimado em R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais) até a propositura da demanda e posteriores emendas. Aduz, adicionalmente, que, diante da inércia dos vendedores e da necessidade premente de habitar o imóvel adquirido, adentrou no apartamento de forma mansa e pacífica e passou a realizar, às suas próprias expensas, as obras de acabamento necessárias para tornar o local habitável, tais como instalações elétricas e alvenaria básica. Para tanto, declara ter despendido a quantia de R$ 8.300,00 (oito mil e trezentos reais) com a compra de materiais de construção e o pagamento de mão de obra. Informa, ainda, que registrou ocorrência policial, conforme documento de Id 180444313, noticiando que os réus tentaram arrombar a porta do apartamento e trocar as fechaduras em 11/11/2023, configurando ato de turbação da sua posse. Ao final, após a emenda à inicial de Id 198031585, a autora formula os seguintes pedidos: a condenação dos requeridos ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais) referentes aos aluguéis pagos; a condenação dos requeridos ao pagamento de R$ 8.300,00 (oito mil e trezentos reais) referentes aos gastos com a finalização da obra; a compensação legal entre o crédito indenizatório totalizado e o saldo devedor de R$ 70.000,00 (setenta mil reais) do contrato original; a declaração de extinção do débito e o aperfeiçoamento do negócio jurídico; a condenação dos réus ao pagamento do saldo residual a seu favor; e a manutenção definitiva na posse do imóvel. A petição inicial foi instruída com procuração, documentos pessoais, comprovantes de rendimentos do Instituto Nacional do Seguro Social, declarações de imposto de renda, o contrato de promessa de compra e venda (Id 165306665), os contratos de locação residencial (Id 165306667 e Id 165306669), comprovantes de transferência bancária via PIX para pagamento dos aluguéis (Id 165306671), notas fiscais e recibos de compra de materiais de construção e contratação de serviços, além do registro de ocorrência policial. O juízo deferiu os benefícios da gratuidade de justiça à parte autora por meio da decisão de Id 195122487. O processo teve regular tramitação. Foram empreendidas diversas tentativas de citação pessoal dos réus, utilizando-se os sistemas de busca de endereços disponíveis ao Poder Judiciário, tais como o Sistema Nacional de Investigação Patrimonial e Recuperação de Ativos, o Sistema de Informações Eleitorais e o Banco de Diligências do Processo Judicial Eletrônico. O requerido Renato Messias Veríssimo foi citado pessoalmente por mandado cumprido por Oficial de Justiça, conforme atesta a certidão de Id 186310977, na data de 10/07/2024. O prazo legal para a apresentação de resposta transcorreu sem que o demandado se manifestasse nos autos, operando-se os efeitos da revelia. Em relação ao requerido Paulo Henrique Gomes Costa, esgotadas todas as possibilidades de localização física após inúmeras diligências infrutíferas expedidas para diversos endereços, foi deferida a sua citação por edital. O edital de citação foi devidamente publicado, conforme atesta o documento de Id 221413692, datado de 22/07/2025. Decorrido o prazo do edital sem manifestação do réu Paulo Henrique Gomes Costa, os autos foram remetidos à Defensoria Pública do Distrito Federal para o exercício da Curadoria Especial. A nobre instituição apresentou contestação no documento de Id 229448191, datado de 08/10/2025. Na peça de defesa, postulou preliminarmente a concessão dos benefícios da justiça gratuita em favor do réu ausente e, no mérito, contestou todos os pedidos autorais por negativa geral, com fundamento na prerrogativa legal que a dispensa do ônus da impugnação específica. A parte autora foi intimada para apresentar réplica à contestação, o que o fez por intermédio da petição de Id 230806476, protocolada em 14/11/2025, oportunidade em que repisou os argumentos da petição inicial, refutou a defesa apresentada e pugnou pela designação de audiência de instrução e julgamento para a colheita de depoimento pessoal e oitiva de testemunha. O juízo proferiu decisão saneadora, encartada no Id 267169220, em 24/02/2026. Na referida deliberação, rejeitou o pedido de gratuidade de justiça formulado pela Curadoria Especial, fixou os pontos controvertidos da demanda, estabeleceu a distribuição estática do ônus da prova e indeferiu o requerimento de produção de prova oral (testemunhal e depoimento pessoal) pleiteado pela autora, sob o fundamento de que a controvérsia exige prova eminentemente documental. Ato contínuo, declarou encerrada a fase instrutória e anunciou o julgamento antecipado do mérito. A Defensoria Pública, atuando como Curadora Especial, manifestou ciência da decisão saneadora e informou não possuir outras provas a produzir (Id 243126964). A parte autora também apresentou petição requerendo o prosseguimento do feito para a prolação da sentença (Id 245571161). Os autos vieram conclusos para a prolação da sentença na data de 07/05/2026, conforme atesta a certidão de Id 249195745. Eis o relatório minucioso de toda a marcha processual. Passo à fundamentação da sentença. 2 – FUNDAMENTAÇÃO O processo desenvolveu-se de forma regular e válida. Foram rigorosamente observados os princípios constitucionais do contraditório, da ampla defesa e do devido processo legal. Estão presentes os pressupostos de existência e de validade da relação processual, bem como as condições da ação, consubstanciadas na legitimidade das partes e no interesse processual. A petição inicial preenche os requisitos legais, os réus foram regularmente citados e a representação processual encontra-se hígida. De início, ressalto que a contestação apresentada pela Defensoria Pública do Distrito Federal, no exercício institucional da Curadoria Especial em favor do réu Paulo Henrique Gomes Costa, citado por edital, limitou-se a requerer a gratuidade de justiça e a impugnar o mérito por negativa geral. A questão preliminar referente à gratuidade de justiça já foi objeto de análise e indeferimento expresso na decisão saneadora de Id 267169220, cujos fundamentos ratifico integralmente nesta oportunidade. A concessão de tal benefício exige a comprovação do estado de necessidade, o que não se presume apenas pelo fato de a parte estar em local incerto e ser defendida por Curador Especial. Não havendo outras questões preliminares ou prejudiciais de mérito pendentes de apreciação, declaro o processo apto para o exame do direito material invocado. Julgo o mérito de forma antecipada, com fulcro na norma imperativa disposta no Código de Processo Civil: art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: inc. I - não houver necessidade de produção de outras provas; A matéria fática e jurídica debatida nestes autos encontra-se suficientemente demonstrada pela vasta prova documental trazida pela parte autora ao longo do processo. Conforme já fundamentado na decisão que encerrou a instrução, a comprovação de pagamentos, a existência de contratos e a demonstração de despesas com construção civil não se operam por meio de prova oral, tornando desnecessária a dilação probatória em audiência. No que tange aos efeitos do comportamento processual dos requeridos, observo a incidência de duas situações distintas. O réu Renato Messias Veríssimo foi devidamente citado de forma pessoal, compreendeu o conteúdo do mandado e, por liberalidade, optou por não apresentar defesa, atraindo para si os efeitos materiais da revelia. Transcrevo o dispositivo legal pertinente do Código de Processo Civil: art. 344. Se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor. Por outro lado, o réu Paulo Henrique Gomes Costa, citado por meio de edital, teve a sua defesa patrocinada pela Curadoria Especial, a qual se valeu da prerrogativa da contestação por negativa geral. Esta modalidade de defesa afasta a presunção de veracidade decorrente da revelia, tornando os fatos narrados na petição inicial controvertidos. É o que estabelece o Código de Processo Civil: art. 341. Cabe também ao réu manifestar-se precisamente sobre as alegações de fato constantes da petição inicial, presumindo-se verdadeiras as não impugnadas, salvo se: (...) § único. O ônus da impugnação especificada dos fatos não se aplica ao defensor público, ao advogado dativo e ao curador especial. Diante do contraste processual, a apresentação de contestação por negativa geral por um dos litisconsortes passivos aproveita ao litisconsorte revel, afastando a presunção absoluta de veracidade dos fatos. Consequentemente, o ônus da prova permaneceu inalterado e recaiu integralmente sobre a parte autora, que tem o dever de provar os fatos constitutivos do seu direito, em rigorosa observância à regra de distribuição do ônus probatório: art. 373. O ônus da prova incumbe: inc. I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; inc. II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Passo, então, a analisar o mérito propriamente dito, confrontando as alegações da autora com o acervo documental colacionado. A controvérsia central reside no inadimplemento do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, na apuração das perdas e danos suportadas pela compradora e na viabilidade da compensação legal das obrigações recíprocas. O documento de Id 165306665 constitui a prova cabal da existência, da validade e da eficácia do negócio jurídico entabulado entre as partes.
Trata-se de um "Contrato Particular de Compra e Venda" datado de 12/01/2021, assinado pela autora e pelos dois réus, com reconhecimento de firma em cartório. O contrato preenche todos os requisitos exigidos pelo Código Civil para a sua validade: art. 104. A validade do negócio jurídico requer: inc. I - agente capaz; inc. II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; inc. III - forma prescrita ou não defesa em lei. As cláusulas contratuais são claras e não deixam margem para dúvidas interpretativas. A "Cláusula Primeira" descreve o objeto da venda (apartamento 501, Lote 07, Rua 22, QE 40, Guará II). A "Cláusula Segunda" estipula o preço de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais), atesta o recebimento pelos vendedores da quantia de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) à vista e de um veículo avaliado em R$ 40.000,00 (quarenta mil reais). A mesma cláusula estabelece o saldo devedor da compradora em R$ 70.000,00 (setenta mil reais), fracionado em parcelas mensais que somente se iniciariam 120 (cento e vinte) dias após a "entrega do apartamento em maio/2021". Restou inequivocamente comprovado que a autora adimpliu a quantia inicial de R$ 90.000,00 (noventa mil reais) correspondente à entrada do negócio. A obrigação subsequente, imputada exclusivamente aos réus, era a finalização das obras e a entrega física do imóvel em plenas condições de habitabilidade até o final do mês de maio de 2021. No entanto, o arcabouço probatório demonstra que os requeridos não cumpriram a sua parte na avença. A não entrega do imóvel no prazo estipulado configura inadimplemento contratual e constitui os devedores em mora de pleno direito, independentemente de interpelação, por se tratar de obrigação positiva, líquida e com termo certo. A legislação civil é expressa ao disciplinar as consequências da inexecução das obrigações: art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. art. 394. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer. art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. Constatado o inadimplemento culposo dos vendedores, a análise prossegue para a aferição dos danos materiais suportados pela compradora, que postula a reparação pelas despesas com moradia temporária (aluguéis) e pelos gastos empregados para a conclusão da obra abandonada pelos réus. O Código Civil adota a teoria da reparação integral do dano, garantindo ao credor lesado o direito de ser ressarcido por aquilo que efetivamente perdeu (danos emergentes) e pelo que razoavelmente deixou de lucrar (lucros cessantes). Transcrevo as normas de regência: art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar. art. 403. Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual. No que tange aos danos emergentes consistentes no pagamento de aluguéis residenciais, a autora apresentou extensa e consistente prova documental. Foram anexados aos autos dois instrumentos particulares de locação. O primeiro contrato de locação, constante no Id 165306669, vigorou de janeiro de 2023 a janeiro de 2026, referente ao imóvel situado em Samambaia Sul/DF, com valor de locação mensal estipulado em R$ 1.760,00 (mil e setecentos e sessenta reais) e desconto de pontualidade que reduzia o montante para R$ 1.600,00 (mil e seiscentos reais). O segundo contrato de locação, anexado no Id 165306667, possui vigência anterior e demonstra o pagamento de aluguéis no valor de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), com desconto para R$ 1.400,00 (mil e quatrocentos reais). Para comprovar o efetivo desembolso das referidas quantias, a requerente juntou inúmeros comprovantes de transferência bancária eletrônica (PIX) no Id 165306671 e documentos adjacentes, evidenciando transferências mensais regulares aos locadores identificados nos contratos. A necessidade de arcar com o pagamento de aluguéis residenciais a partir de maio de 2021 é consequência direta, imediata e inafastável do descumprimento contratual por parte dos réus. Se o apartamento adquirido tivesse sido entregue na data aprazada, a autora estaria residindo em imóvel próprio, livre da obrigação de remunerar terceiros pela fruição de moradia. A parte autora quantifica o prejuízo consolidado com o pagamento de locativos em R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais), montante que abrange o período de maio de 2021 até a propositura e estabilização da lide. A documentação apresentada é idônea e suficiente para lastrear a pretensão indenizatória, restando plenamente provado o fato constitutivo do direito autoral neste particular, de modo que os réus devem ser responsabilizados financeiramente por este prejuízo suportado pela adquirente de boa-fé. Avançando na análise, a autora pleiteia o ressarcimento da importância de R$ 8.300,00 (oito mil e trezentos reais) relativa aos custos suportados para a finalização das obras no apartamento. Importa registrar que, diante da paralisação e do abandono injustificado da edificação pelos promitentes vendedores, a intervenção da compradora no imóvel para concluir os trabalhos de alvenaria e instalações elétricas caracteriza uma conduta amparada na boa-fé objetiva e na mitigação dos próprios prejuízos (duty to mitigate the loss). O Código Civil exige conduta proba dos contratantes em todas as fases do negócio jurídico: art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. As despesas efetuadas para tornar a unidade habitacional passível de ocupação estão devidamente documentadas nos autos. No Id 165306671 (e páginas seguintes daquele conjunto probatório), encontram-se as Notas Fiscais Eletrônicas emitidas pela empresa "Reine Lordeiro Esquadrias" (referente à compra de vidros e esquadrias), pela empresa "Valence Store" e pela "Construcoes Baradel Materiais para Construcao Ltda" (comprovando a aquisição de insumos de obra). Consta também a Nota Fiscal de Serviço Eletrônica emitida pelo profissional "Zildomar Pires Ferreira", descrevendo expressamente o serviço de "Instalação elétrica do apartamento 501, Rua 22, Polo de Modas", no valor de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais). A soma destes gastos comprova o empobrecimento do patrimônio da autora em benefício da valorização e adequação do bem que, contratualmente, deveria ter sido entregue pronto e acabado pelos réus. Negar o ressarcimento destas despesas equivaleria a chancelar o enriquecimento sem causa dos inadimplentes, conduta expressamente rechaçada pelo ordenamento jurídico nacional: art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários. Portanto, acolho o pleito de indenização por danos materiais referentes às despesas com a finalização do imóvel, limitando a condenação ao valor expressamente requerido na petição emendada de Id 198031585, qual seja, R$ 8.300,00 (oito mil e trezentos reais). Chega-se, assim, ao ponto nevrálgico da demanda: o pedido de compensação de créditos. O Código Civil prevê o instituto da compensação como uma modalidade de extinção das obrigações quando duas pessoas forem, ao mesmo tempo, credora e devedora uma da outra. Transcrevo as disposições aplicáveis à espécie: art. 368. Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem. art. 369. A compensação efetua-se entre dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis. No caso sub judice, os requisitos legais para a compensação encontram-se preenchidos. De um lado, a autora figura como devedora dos réus na quantia de R$ 70.000,00 (setenta mil reais), montante este referente ao saldo residual do preço do imóvel, conforme previsto na Cláusula Segunda do contrato (Id 165306665). Embora o contrato previsse o pagamento parcelado após a entrega, a inexequibilidade da entrega pelos réus e a judicialização da questão permitem o encontro de contas para a pacificação do litígio. Do outro lado, os réus figuram como devedores da autora em virtude do reconhecimento judicial das indenizações por perdas e danos delineadas nesta sentença. A dívida dos réus para com a autora totaliza R$ 73.300,00 (setenta e três mil e trezentos reais), resultado da soma dos R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais) atinentes aos aluguéis pagos e dos R$ 8.300,00 (oito mil e trezentos reais) gastos com os reparos e finalização da obra. Promovendo-se a operação aritmética exigida pelo artigo 368 do Código Civil, os créditos e débitos recíprocos se extinguem até o limite onde se encontram. A dívida da autora (R$ 70.000,00) é integralmente absorvida pela dívida maior dos réus (R$ 73.300,00). Com a extinção completa do saldo devedor da promitente compradora, declaro o aperfeiçoamento e a quitação integral do preço do contrato de promessa de compra e venda por parte de Antonia Sulses da Costa Barbosa. Por fim, analiso o pedido de manutenção definitiva na posse do imóvel. O principal óbice jurídico à imissão ou manutenção de um promitente comprador na posse de um bem reside, invariavelmente, no inadimplemento do preço. É o que consagra a exceção do contrato não cumprido: art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. Contudo, com o provimento jurisdicional que acolheu a compensação de valores, a obrigação financeira da autora perante os vendedores foi extinta pela via reflexa. A quitação do preço legitima o exercício possessório pela adquirente. Restou demonstrado que a autora atua como legítima possuidora, amparada por justo título (o contrato de Id 165306665) e pela boa-fé. Ademais, a turbação sofrida encontra-se registrada na ocorrência policial de Id 180444313, demonstrando a necessidade de tutela judicial para resguardar o livre exercício da posse. A legislação assegura ao possuidor o direito de ser mantido na posse em caso de perturbação indevida, desde que preenchidos os requisitos processuais. Considerando a superação da pendência financeira mediante a compensação, o reconhecimento do direito à manutenção na posse do imóvel descrito na inicial é medida de estrita e cristalina justiça, não restando aos réus qualquer direito de reivindicar a desocupação ou embaraçar a posse da autora. A análise exaustiva de todos os elementos fáticos, contratuais e probatórios conduz inexoravelmente à procedência substancial dos pedidos formulados na exordial, adequando-se apenas o saldo residual ao exato reflexo aritmético da compensação deferida. 3 – DISPOSITIVO
Ante o exposto, julgo procedentes os pedidos formulados por Antonia Sulses da Costa Barbosa em face de Renato Messias Veríssimo e Paulo Henrique Gomes Costa, nos termos do art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil, para: (i) condenar solidariamente os réus ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais), a título de ressarcimento das despesas com locação de imóvel residencial, e de R$ 8.300,00 (oito mil e trezentos reais), a título de reembolso das despesas; (ii) declarar a compensação legal entre o crédito indenizatório total dos réus para com a autora (iv) manter a autora na posse do imóvel situado na QE 40, Rua 22, Lote 07, Apartamento 501, Polo de Modas, Guará II, Distrito Federal, nos termos dos arts. 1.196 e 1.210 do Código Civil, vedando aos réus qualquer ato de turbação ou esbulho possessório, sob pena de aplicação das medidas coercitivas cabíveis. Condeno os réus ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor total da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, em favor do patrono da parte autora. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Documento datado e assinado pelo(a) magistrado(a) conforme certificação digital.