0010302-86.2016.8.08.0048

IV.

DISPOSITIVO

E TESE

5. Recurso desprovido. Tese de julgamento:

1. A resilição de contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária em garantia submete-se ao regime da Lei nº 9.514/1997, afastada a aplicação do Código de Defesa do Consumidor quanto à restituição direta das parcelas pagas.

2. O pedido de resilição por iniciativa do adquirente configura quebra antecipada do contrato, atraindo a incidência dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997.

3. A ausência de constituição formal em mora não impede a incidência da Lei nº 9.514/1997 quando caracterizada a quebra antecipada do contrato por manifestação judicial de impossibilidade ou desinteresse no adimplemento. Dispositivos relevantes citados: artigo 478 do Código Civil; artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997; parágrafo 4º do artigo 27 da Lei nº 9.514/1997; artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor; parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil; parágrafo 3º do artigo 98 do Código de Processo Civil; parágrafo 4º do artigo 1.021 do Código de Processo Civil.

Jurisprudência relevante citada: Tema Repetitivo nº 1.095 do Superior Tribunal de Justiça; Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça; REsp nº 1.867.209/SP; AgInt no AREsp nº 1.689.082/SP; AgInt no REsp nº 2.106.448/SP; AgInt no AREsp nº 1.698.435/SP; REsp nº 2.178.844/SP; AgInt no REsp nº 2.077.452/SP; AgInt no REsp nº 1.929.240/TO. ______________________________________________________________________________________________________________________________________________

ACÓRDÃO

Decisão: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator. Órgão julgador vencedor: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Relator / Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - PAULO CESAR DE CARVALHO - Vogal VOTOS VOGAIS Gabinete Des.

SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal) Acompanhar Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - PAULO CESAR DE CARVALHO (Vogal) Acompanhar ______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de apelação cível interposto por MICHELLE MARTINS DA SILVA (ID 19526494), em face da sentença (ID 19526493) que, na presente ação de procedimento comum cível, julgou improcedente a pretensão autoral para declarar a rescisão do contrato com a restituição das quantias pagas. Em suas razões recursais, a Apelante sustenta, em síntese: (a) a ocorrência de inadimplemento justificado por onerosidade excessiva superveniente decorrente do atraso na entrega das chaves e cobrança cumulada de encargos abusivos (parcelas de financiamento, taxa de assessoria, taxa de reajuste, condomínio e IPTU) antes da imissão na posse, que inviabilizaram a continuidade do pactuado; (b) a inaplicabilidade da Lei nº 9.514/97 e do Tema Repetitivo 1095 do Superior Tribunal de Justiça sob o argumento de ausência de prévia constituição em mora, consolidação da propriedade ou leilão extrajudicial, aduzindo a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor para albergar a restituição integral ou parcial de 90% dos valores despendidos.

A parte apelada apresentou contrarrazões (ID 19526502), pugnando, em síntese, pelo desprovimento do recurso, haja vista a incidência cogente da Lei nº 9.514/97 e do Tema 1095/STJ decorrente do registro da garantia na matrícula do bem, configurando o pedido rescisório quebra antecipada do contrato (anticipatory breach) a autorizar o rito expropriatório extrajudicial. É o breve Relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória, data da assinatura eletrônica. ________________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO

VENCEDOR APELAÇÃO CÍVEL N.º 0010302-86.2016.8.08.0048

APELANTE: MICHELLE MARTINS DA SILVA

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. e BANCO DO BRASIL S/A RELATOR: DES. ALEXANDRE PUPPIM

VOTO

Conforme delineado, a controvérsia submetida a este Egrégio Tribunal cinge-se a verificar a possibilidade de resolução de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia por iniciativa da compradora, com a restituição de valores com fulcro no Código de Defesa do Consumidor, sob a alegação de onerosidade excessiva e ausência de constituição em mora formal. Pois bem.

Como se depreende, a alienação fiduciária em garantia constitui modalidade de negócio jurídico de natureza complexa, pela qual o devedor fiduciante, visando garantir o adimplemento de uma obrigação de mútuo imobiliário, transmite ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do bem. Difere-se, substancialmente, do compromisso de compra e venda comum, uma vez que o aperfeiçoamento e o registro da garantia transferem o domínio da coisa, submetendo qualquer hipótese de desfazimento ao procedimento específico instituído por lei especial, o qual veda o desfazimento do negócio de forma potestativa ou por aplicação de percentuais fixos sob as regras gerais consumeristas.

No caso vertente, resta demonstrado nos autos que o contrato celebrado entre as partes foi dotado de pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, devidamente registrado na matrícula do respectivo imóvel e atestado por certidão de registro (id 19526491). Ademais, a tese recursal de onerosidade excessiva fulcrada no acúmulo de encargos e frustração econômica não comporta acolhimento, visto que as taxas de assessoria, parcelas de reajuste e demais despesas decorrem de previsões contratuais bilaterais expressas e perfeitamente previsíveis ao tempo da contratação, não se amoldando ao suporte fático do art. 478 do Código Civil, o qual reclama a ocorrência de eventos extraordinários e imprevisíveis.

Extrai-se, ainda, que o ajuizamento da presente demanda pela Apelante, sob a expressa justificativa de inviabilidade financeira e impossibilidade de continuar suportando o pagamento das prestações avençadas, opera como verdadeira confissão antecipada de inadimplência. Consequentemente, resta fragilizada a tese de que a Lei nº 9.514/1997 seria inaplicável por ausência de prévia notificação extrajudicial do devedor, visto que a manifestação judicial de desinteresse ou incapacidade financeira de adimplir o pacto materializa a quebra antecipada da avença (anticipatory breach), autorizando o acionamento imediato do procedimento de liquidação da dívida por meio de leilão extrajudicial e sepultando qualquer pretensão de reembolso direto via CDC.

Impõe-se observar que o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.095, firmou orientação no sentido de que, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora, deve observar a forma prevista na Lei nº 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Veja-se: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor." A esse respeito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça também se orienta no sentido de que o pedido de resolução ou resilição do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, formulado por desinteresse ou impossibilidade do adquirente em prosseguir na avença, configura quebra antecipada do contrato, atraindo a incidência dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997.

Essa compreensão afasta a tese de que a ausência de prévia constituição formal em mora, por si só, autorizaria a aplicação do regime comum de distrato ou a restituição direta das parcelas conforme o CDC. Neste sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL.

INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/97. AFASTAMENTO DO CDC. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Conforme jurisprudência deste Superior Tribunal, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp 1.867.209/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020).

2. Na forma da jurisprudência do STJ, "diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador" (AgInt no AREsp 1.689.082/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020).

3. Afastada a incidência do CDC no caso, torna-se necessário o retorno dos autos à Corte estadual para que prossiga no exame do feito sob o enfoque da Lei 9.514/97.

4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.106.448/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 19/4/2024.) CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97.

DECISÃO

MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. A resolução de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária por iniciativa do comprador caracteriza quebra antecipada de contrato, ensejando a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97. Precedentes.

2. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo interno não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.

3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.698.435/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025.) RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA. DESINTERESSE. MORA. ADQUIRENTE. CARACTERIZAÇÃO.

1. O entendimento do tribunal de origem está de harmonia com a jurisprudência desta Corte de que, na hipótese de inadimplemento do devedor, é obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária.

2. O pedido de resilição do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97.

3. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp n. 2.178.844/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PEDIDO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. OBSERVÂNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. O pedido de resilição contratual de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária em face do desinteresse do comprador, por caracterizar quebra antecipada do contrato, impõe-se a observância dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997.

2. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.077.452/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 7/10/2024, DJe de 9/10/2024.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97.

PRECEDENTE. MULTA DO ART. 1021, §4º DO CPC. INAPLICABILIDADE.

1. Na hipótese, o aresto atacado diverge da orientação do Superior, firmada no sentido de que a quitação da dívida, contraída no contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, deve se dar na forma dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, considerando que o próprio pedido de resilição configura quebra antecipada do contrato.

2. A Segunda Seção decidiu que a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil não é automática, visto não se tratar de mera decorrência lógica da rejeição do agravo interno.

3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.929.240/TO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/8/2024, DJe de 29/8/2024.) Assim, impõe-se o reconhecimento da prevalência do regime jurídico especial da alienação fiduciária sobre as normas gerais do Código de Defesa do Consumidor, afastando-se a aplicação do art. 53 do CDC e o regime da restituição imediata e proporcional das parcelas pagas previsto na Súmula nº 543 daquela Corte Superior.

Por consequência, o desfazimento contratual deve se dar exclusivamente pela via prevista na Lei nº 9.514/1997, ou seja, mediante a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, seguida da realização de leilão extrajudicial, sendo assegurado ao devedor fiduciante apenas o direito à percepção do eventual saldo remanescente após a satisfação integral da dívida, nos moldes do art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997.

À luz de tais considerações, impõe-se a manutenção da sentença.

Ante o exposto, conheço do recurso de apelação e nego-lhe provimento. Considerando o desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida à apelante, conforme art. 98, §3º, do CPC.

Órgão

Serra - Comarca da Capital - 6ª Vara Cível

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

BANCO DO BRASIL S/A, MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S A

Advogados

GIZA HELENA COELHO (OAB 166349/SP), IVAN ISAAC FERREIRA FILHO (OAB 14534/BA)

Órgão

Serra - Comarca da Capital - 6ª Vara Cível

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S A

Advogado

IVAN ISAAC FERREIRA FILHO (OAB 14534/BA)