Procedimento Comum Cível 5012889-62.2025.8.08.0021 - TJES

Procedimento Comum Cível 5012889-62.2025.8.08.0021 - TJES | JusConsulta

Movimentações

Decorrido prazo de CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL VILA ANITA em 11/05/2026 23:59.

15/05/2026, 00:35

Decorrido prazo de MARCELO MURTA PINHEIRO em 11/05/2026 23:59.

15/05/2026, 00:35

Expedição de Certidão.

14/05/2026, 17:27

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 01/05/2026

14/05/2026, 00:18

Publicado Intimação - Diário em 04/05/2026.

14/05/2026, 00:18

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 01/05/2026

14/05/2026, 00:18

Publicado Intimação - Diário em 04/05/2026.

14/05/2026, 00:18

Juntada de Petição de contrarrazões

11/05/2026, 15:03

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO DESPACHO AUTOR: MARCELO MURTA PINHEIRO REU: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL VILA ANITA DESPACHO Tratam-se de embargos de declaração opostos, tempestivamente, pelo Condomínio do Edifício Residencial Vila Anita e por Marcelo Murta Pinheiro, ambos em face da sentença de ID 94407872, que julgou procedentes os pedidos autorais, a fim de anular deliberação assemblear. O Condomínio embargante sustenta que a sentença partiu de premissa fática equivocada quanto ao quórum deliberativo. Aponta, ainda, omissão quanto à validade das assinaturas eletrônicas realizadas por meio da plataforma Gov.br, bem como acerca do enquadramento da atividade exercida pelo autor como de natureza hoteleira, à luz da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. O autor, por sua vez, opõe embargos sustentando que houve omissão quanto à aplicação do art. 85, § 8º e § 8-A, do CPC e à tese firmada no Tema 1.076 do STJ e requer que seja fixada a verba honorária por apreciação equitativa. Posto isso, intimem-se os embargados para se manifestarem no prazo de 05 (cinco) dias. Cumpra-se. Guarapari/ES, data registrada no sistema. GIL VELLOZO TADDEI - Juiz de Direito - Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617078 PROCESSO Nº 5012889-62.2025.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)

01/05/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO DESPACHO AUTOR: MARCELO MURTA PINHEIRO REU: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL VILA ANITA DESPACHO Tratam-se de embargos de declaração opostos, tempestivamente, pelo Condomínio do Edifício Residencial Vila Anita e por Marcelo Murta Pinheiro, ambos em face da sentença de ID 94407872, que julgou procedentes os pedidos autorais, a fim de anular deliberação assemblear. O Condomínio embargante sustenta que a sentença partiu de premissa fática equivocada quanto ao quórum deliberativo. Aponta, ainda, omissão quanto à validade das assinaturas eletrônicas realizadas por meio da plataforma Gov.br, bem como acerca do enquadramento da atividade exercida pelo autor como de natureza hoteleira, à luz da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. O autor, por sua vez, opõe embargos sustentando que houve omissão quanto à aplicação do art. 85, § 8º e § 8-A, do CPC e à tese firmada no Tema 1.076 do STJ e requer que seja fixada a verba honorária por apreciação equitativa. Posto isso, intimem-se os embargados para se manifestarem no prazo de 05 (cinco) dias. Cumpra-se. Guarapari/ES, data registrada no sistema. GIL VELLOZO TADDEI - Juiz de Direito - Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617078 PROCESSO Nº 5012889-62.2025.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)

01/05/2026, 00:00

Expedição de Intimação - Diário.

30/04/2026, 21:37

Expedição de Intimação - Diário.

30/04/2026, 21:37

Proferido despacho de mero expediente

28/04/2026, 20:45

Expedição de Certidão.

24/04/2026, 16:56

Juntada de Petição de embargos de declaração

24/04/2026, 14:24

Documentos

Decisão

•28/04/2026, 20:45

Sentença

•07/04/2026, 13:57

Publicacao/Comunicacao Intimação - decisão DECISÃO AUTOR: MARCELO MURTA PINHEIRO RÉU: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL VILA ANITA S E N T E N Ç A Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617078 PROCESSO Nº 5012889-62.2025.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Vistos etc. Trata-se de ação anulatória de deliberação assemblear, com pedido de tutela provisória de urgência, ajuizada por Marcelo Murta Pinheiro em face de Condomínio do Edifício Residencial Vila Anita. Narra o autor que: (1) é proprietário das unidades 104 e 904, circunstância demonstrada pelos boletos condominiais juntados sob os IDs 84534712 e 84534713, e que, na Assembleia Geral Ordinária realizada em 15/02/2025, foi aprovada deliberação que vedou o uso das áreas de lazer por locatários de temporada de curta duração, consoante se extrai da ata de ID 84534715; (2) a restrição, além de materialmente ilegítima, padece de vício formal insanável, porquanto a Convenção Condominial, em seu art. 27, exige quórum qualificado — e, conforme a tese autoral, unanimidade — para deliberações que importem alteração do direito de propriedade, nos termos do documento de ID 84534718; (3) o item 15 do Regimento Interno também contém restrição análoga, igualmente inválida, conforme documento de ID 84534719; (4) a medida ocasionou prejuízos concretos à exploração lícita de locação por temporada, inclusive com cancelamento de reservas, como se vê no documento de ID 84534717. Requer que seja declarada a necessidade da unanimidade dos votos dos condôminos para aprovação de restrição de uso do imóvel ou da área de lazer, conforme prevê o parágrafo único do art. 27 da convenção de condomínio; a declaração de nulidade do art. 5º, item 15 do Regimento Interno do Condomínio Requerido, que restringe direitos de propriedade do Autor, a qual não foi aprovada por unanimidade dos votos. Foi deferida tutela provisória de urgência por meio da decisão de ID 87291195, para suspender os efeitos da proibição e assegurar aos locatários do autor o uso das áreas comuns, sob cominação de multa. Regularmente citado, o réu apresentou contestação sob os ID´s 89334216 e 89334690, arguindo, em preliminar, perda superveniente do objeto. No mérito, sustentou a higidez da deliberação assemblear, invocando a soberania das assembleias condominiais, a preservação da segurança, do sossego e da destinação residencial do edifício, bem como precedentes do Superior Tribunal de Justiça atinentes à denominada hospedagem atípica. Pugnou, ao final, pela improcedência dos pedidos. Réplica no ID 91092140. É o relatório, em síntese. Decido. I. Da preliminar de perda do objeto. A preliminar não merece acolhimento. Isso porque a controvérsia deduzida em juízo não se exaure em situação fática episódica ou já superada, mas versa sobre a própria validade jurídica da deliberação assemblear consubstanciada no item 7 da AGO de 15/02/2025 (ID 84534715) e sobre a higidez normativa do item 15 do Regimento Interno (ID 84534719), ambos aptos a irradiar efeitos contínuos e a ensejar reiteração de constrangimentos, impedimentos e eventuais sanções aos locatários das unidades do autor. A tutela provisória anteriormente deferida (ID 87291195) possui natureza precária e instrumental; não substitui, portanto, o pronunciamento definitivo de mérito. Assim, persiste íntegro o interesse processual, seja pela necessidade de estabilização da tutela jurisdicional, seja para obstar a reiteração futura da conduta reputada ilícita. Rejeito, pois, a prefacial. II. Da delimitação da controvérsia. Cinge-se a controvérsia em aferir: (a) se a deliberação assemblear que vedou o uso das áreas de lazer por locatários de temporada observou os requisitos formais previstos na Convenção Condominial e na legislação civil; e (b) se, no plano material, é juridicamente lícito ao condomínio restringir, de forma abstrata e apriorística, a fruição das áreas comuns por ocupantes da unidade autônoma, em razão exclusiva da brevidade da locação. A resposta, à vista do acervo probatório, é negativa em ambos os planos. III. Da invalidade material da restrição em razão do caráter indissociável entre a unidade autônoma e as partes comuns. É consabido que, no condomínio edilício, o direito do condômino não se exaure na exclusividade da unidade autônoma. Ao reverso, compreende também a copropriedade das partes comuns, em fração ideal, de modo que tais esferas jurídicas se acham estruturalmente entrelaçadas. Nesse diapasão, o sistema jurídico de regência assegura ao condômino o uso e a fruição de sua unidade segundo suas conveniências, bem como o uso das partes comuns sem causar dano, incômodo ou embaraço aos demais. Por igual razão, a legislação estende ao ocupante do imóvel, a qualquer título, as obrigações — e, por corolário lógico, o regime jurídico de utilização compatível com a posse legítima da unidade. A interpretação adequada, aqui, há de ser sistemática e teleológica. Sistemática, porque os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, lidos em conjunto com a Lei nº 4.591/64 e com a Lei nº 8.245/91, revelam que a posse legítima da unidade transfere ao ocupante a fruição ordinária do bem em sua integralidade funcional. Teleológica, porque a disciplina condominial visa harmonizar convivência, segurança e sossego, não autorizar discriminações apriorísticas dissociadas de comportamentos concretamente lesivos. No caso dos autos, a restrição não incide sobre uma conduta específica, individualizada e lesiva. Não se cuida de reprimir excesso de ruído, superlotação, uso indevido, infração às regras de segurança ou qualquer comportamento antissocial determinado. O que se fez foi, pura e simplesmente, criar uma categoria de possuidores com regime jurídico inferior: os locatários de curta temporada, aos quais se pretendeu suprimir o acesso à piscina, sauna e demais áreas de lazer por força exclusiva da modalidade locatícia. Tal distinção não encontra amparo idôneo na lei, na convenção ou na lógica do condomínio edilício. Com efeito, a locação por temporada constitui modalidade contratual típica, prevista no art. 48 da Lei nº 8.245/91. Não se presume, daí só, desvirtuamento da destinação residencial do imóvel. A mera brevidade da ocupação, sem demonstração de exploração hoteleira incompatível com a convenção e sem prova de efetivo comprometimento à segurança, à salubridade ou ao sossego, não autoriza o condomínio a amputar parcela essencial da utilidade econômica da unidade. A propósito, a distinção em relação ao entendimento firmado no REsp 1.819.075/RS é necessária. Naquele precedente, o Superior Tribunal de Justiça enfrentou hipótese específica de hospedagem atípica, em contexto no qual se discutia o desvirtuamento da destinação residencial do condomínio. Aqui, todavia, a controvérsia não recai sobre proibição geral de uso da unidade para hospedagem remunerada, nem sobre alteração de destinação do edifício; recai, antes, sobre restrição autônoma ao uso das áreas comuns de lazer por locatários de temporada, sem demonstração de que a ocupação em si descaracterize a finalidade residencial do empreendimento. Malgrado o condomínio invoque razões de segurança e sossego, tais valores, sem dúvida relevantes, não legitimam vedação genérica fundada na “qualidade” subjetiva do ocupante. O ordenamento oferece meios menos gravosos e mais consentâneos com a proporcionalidade: cadastramento prévio, controle de acesso, identificação de hóspedes, limitação objetiva de usuários, fiscalização de excessos e aplicação de sanções individualizadas por condutas concretas, nos moldes dos arts. 1.336, IV, e 1.337 do Código Civil. O que não se admite é a presunção absoluta de inadequação comportamental de todos os locatários de temporada. Tal expediente, além de materialmente desarrazoado, vulnera a própria utilidade econômica da propriedade, esvaziando, sem base legal suficiente, faculdades inerentes ao domínio. IV. Da invalidade formal da deliberação assemblear: inobservância do quórum convencionado. Ainda que se abstraísse a invalidade material acima reconhecida, a deliberação impugnada não resistiria ao crivo formal. O art. 27 da Convenção Condominial, juntada sob o ID 84534718, estabelece quórum qualificado — e, para determinadas matérias que alterem direito de propriedade dos condôminos, unanimidade — para aprovação de deliberações dessa natureza. Trata-se de norma interna vinculante, cuja observância se impõe à coletividade condominial, pois a assembleia, embora soberana no âmbito de suas atribuições, não se sobrepõe à convenção nem pode derrogá-la por maioria eventual. A ata da Assembleia Geral Ordinária de 15/02/2025 encontra-se sob o ID 84534715, ao passo que a lista de presença e procurações foi juntada sob o ID 84534716. Da análise desses documentos, depreende-se que a deliberação foi aprovada sem observância do quórum exigido pela convenção. Com efeito, a própria narrativa autoral, amparada na documentação acostada, aponta que o universo condominial era muito superior ao número de votantes presentes, inexistindo, pois, unanimidade dos condôminos. Nem mesmo o quórum subsidiário de 2/3 dos condôminos, previsto no art. 1.351 do Código Civil para alteração de convenção, restou demonstrado de modo satisfatório. E mais: o autor impugna, com amparo no ID 84534716, a validade de procurações sem o reconhecimento de firma exigido pelo art. 23 da convenção, bem como a contabilização indevida de voto referente a vaga de garagem como se unidade autônoma fosse. Ainda que tais questões, por si sós, demandassem revolvimento pormenorizado, o ponto decisivo é que, mesmo desconsiderando esses vícios específicos, não houve demonstração do quórum qualificado necessário para restringir faculdades inerentes ao direito de propriedade. Neste particular, exsurge nítido o silogismo jurídico: (a) premissa maior: restrições ao conteúdo do direito de propriedade condominial ou alterações normativas equivalentes reclamam observância estrita do quórum legal ou convencionalmente qualificado; (b) premissa menor: a deliberação de 15/02/2025, documentada nos IDs 84534715 e 84534716, não observou o quórum previsto no art. 27 da Convenção (ID 84534718); (c) conclusão: a deliberação é inválida. Não se desconhece a autonomia privada coletiva própria do condomínio edilício. Todavia, tal autonomia não é absoluta. Encontra limite na lei, na convenção e nos direitos subjetivos dos condôminos. Assembleias não são fonte normativa originária e irrestrita; antes, exercem competência derivada e vinculada. V. Da nulidade do item 15 do Regimento Interno. Idêntica sorte assiste ao item 15 do Regimento Interno, juntado sob o ID 84534719, que veda reserva do salão de festas, espaço gourmet e churrasqueira por inquilinos cujo prazo de locação seja inferior a 30 dias. O Regimento Interno, por sua própria natureza, destina-se a disciplinar o uso ordinário das áreas comuns e a vida interna do condomínio. Não pode, contudo, inovar para restringir, de modo substancial, faculdades inerentes ao direito de propriedade sem respaldo na convenção e sem observância do quórum qualificado correspondente. Em termos dogmáticos, o regimento ocupa posição normativa subalterna em relação à convenção. Logo, não lhe é dado instituir vedação materialmente limitativa do uso das utilidades essenciais vinculadas à unidade autônoma, sobretudo quando tal vedação recai sobre possuidores legítimos que sucedem o proprietário na fruição direta do imóvel. Dessarte, a nulidade do item regimental impugnado impõe-se pelas mesmas razões já expostas: (a) incompatibilidade material com o regime jurídico do condomínio edilício e da locação por temporada; (b) ausência de base convencional expressa apta a sustentar a restrição; e (c) inobservância do quórum qualificado exigível para inovação que altere, ainda que reflexamente, o conteúdo econômico do direito dominial. VI. Do edital convocatório e da assembleia eletrônica. A parte autora também aponta vícios no edital de convocação de ID 84534714, notadamente por ausência de indicação adequada quanto à forma de manifestação e coleta de votos em ambiente eletrônico. Embora a insurgência ostente plausibilidade e revele preocupação legítima com a auditabilidade do conclave, a solução de mérito independe do aprofundamento dessa questão. Isso porque a procedência dos pedidos já se sustenta, de forma suficiente, nos vícios material e formal acima demonstrados, relacionados à ilegitimidade da restrição e à inobservância do quórum qualificado. Assim, por economia argumentativa e à luz do princípio da primazia da resolução integral do mérito, reputo prejudicado o exame exauriente desse fundamento autônomo, sem prejuízo de registrar que a convocação e a coleta de votos em assembleias eletrônicas devem observar, com rigor, os requisitos legais de transparência, participação e verificabilidade. VII. Da confirmação da tutela de urgência. A tutela de urgência deferida no ID 87291195 deve ser confirmada. A cognição exauriente confirmou a presença da probabilidade do direito já anteriormente reconhecida, bem como a pertinência da tutela inibitória voltada a impedir novas restrições indevidas ao uso das áreas comuns pelos locatários das unidades do autor. A manutenção da ordem judicial, agora em caráter definitivo, mostra-se necessária para assegurar efetividade ao provimento jurisdicional e obstar reiteração de comportamentos lesivos. VIII. Das considerações finais. Por derradeiro, merecem relevo dois aspectos: a uma, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observando-se que se tratando de prequestionamento é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (STF, RE 128.519-2/DF, Pleno, rel. Marco Aurélio, j. 27/09/1990, DJU de 08/03/1991, p. 2.206); a duas, o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. (STJ, EDcl no MS 21.315/DF, relª Diva Malerbi, 1ª Seção, j. 08/06/2016, DJe 15/06/2016; No mesmo sentido: STJ, AGA 353195/AM, rel. Franciulli Netto, 2ª Turma, j. 16/04/2002, DJ 01/07/2002, p. 00318; STJ, EDREsp. 770746/RJ, relª Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 28/11/2006, DJ 11/12/2006, p. 354; REsp nº 614.042-0-PR, 1ª Turma, rel. José Delgado, j. 22/02/2005, in Boletim do STJ, nº 6/2005, pp. 47-48; TJES, Embargos de Declaração Cível no Agr. Inst. n. 00127452920138080011, rel. Arthur José Neiva de Almeida, j. 07/06/2021, DJES 17/06/2021; TJES, Apelação Cível n. 069170043439, rel. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 2ª Câmara Cível, j. 09/04/2019, DJES 07/06/2019). IX. Da conclusão. Diante do exposto, rejeito a preliminar de perda do objeto e, no mérito, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo procedentes os pedidos formulados na inicial para: (i) declarar a nulidade do item 7 da Assembleia Geral Ordinária realizada em 15/02/2025, consubstanciada na ata de ID 84534715, tornando sem efeito a deliberação que proibiu o uso das áreas de lazer por locatários de temporada; (ii) declarar a nulidade do item 15 do Regimento Interno, constante do documento de ID 84534719, no ponto em que restringe a reserva e/ou o uso de áreas comuns por inquilinos temporários; (iii) determinar que o réu se abstenha, em caráter definitivo, de impedir, coagir, constranger ou embaraçar o uso das áreas comuns e de lazer do condomínio pelos locatários das unidades 104 e 904 do autor, desde que observadas as regras gerais de convivência aplicáveis indistintamente aos demais ocupantes, sob pena de multa de R$ 2.000,00 (dois mil reais) por cada ato de impedimento devidamente comprovado, até o teto de R$10.000,00 (dez mil reais); (iv) confirmar integralmente a tutela provisória de urgência deferida no ID 87291195, retificando tão somente com o trecho com relação a multa tal como delineado acima no item "iii" desta sentença. Condeno o réu ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando a natureza da demanda, o trabalho desenvolvido e o grau de zelo profissional. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Advirto às partes que a eventual oposição de embargos de declaração, ou de qualquer outra peça processual de natureza meramente procrastinatória, será rigorosamente reprimida, nos termos dos §§ 2º e 3º do artigo 1.026, c/c o inciso VII do artigo 80 e artigo 81, todos do Código de Processo Civil, sem prejuízo da multa processual prevista no § 2º do artigo 77 do mesmo diploma legal. Destaco, ademais, que a utilização abusiva de instrumentos recursais, com manifesto intuito de retardar o regular andamento do feito, caracteriza litigância de má-fé e afronta o dever de lealdade processual, sujeitando o infrator às sanções cabíveis. (TJSP, Embargos de Declaração Cível n. 2228968-56.2022.8.26.0000, rel. Wilson Lisboa Ribeiro, 9ª Câmara de Direito Privado, j. 15/05/2023, Data de Registro: 15/05/2023). Após o trânsito em julgado, certifique-se e, pagas as custas, arquivem-se. Não havendo o pagamento das custas e despesas processuais, cumpra-se o Ato Normativo Conjunto n. 011/2025, publicado em 28/03/2025, arquivando-se os autos na sequência com as cautelas legais. Guarapari/ES, data registrada no sistema. GIL VELLOZO TADDEI - Juiz de Direito -

15/04/2026, 00:00